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Fruits civils.

De même que le débiteur a le droit de recueillir ou de vendre, même par anticipation, les fruits de l’im-

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meuble hypothéqué, de même il peut le louer ou l’'affermer. Il y aurait même négligence de sa part à agir autrement.

Mais, on sait que le Code civil considère le laps de neuf années comme la durée normale des baux. Le débiteur ne pourra-t-il consentir que des baux de neuf années ? Telle est la disposition de la loi belge du 16 décembre 1851, dont l'art. 45 s'exprime ainsi : « les baux contractés. de bonne foi après la constitution de l’hypothèque seront respectés ; toutefois, « s'ils sont faits pour un terme qui excède neuf ans, « la durée en sera réduite conformément à l’art. 1429 « du Code civil ».

Dans notre droit, il en est autrement, et malgré l'inscription des hypothèques, le débiteur peut consentir un bail de dix-huit ans. Dés lors qu'il n’est pas entaché de fraude, un tel bail ne dépasse pas la limite des actes d'administration. Telle est la solution qui ressort de la loi du 23 mars 1859, qui exige la transcription des baux de plus de dix-huit ans, pour qu'ils soient opposables aux tiers, parmi lesquels il faut ranger les créanciers hypothécaires.

Mais l’art. 2 de cette loi exige qu’au delà de dixhuit ans, les baux soient transcrits. Faut-il conclure de là qu’à la seule condition de le faire transcrire, le propriétaire de l'immeuble hypothéqué, pourra le donner à bail pour plus de dix-huit années, et rendre ce bail opposable aux créanciers hypothécaires ?

On l’a soutenu (1). Dès lors que la loi de 1855 exige

(1) Pont, Des Priv. et Hyp., I, n. 368.

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la transcription pour les baux de plus de dix-huit ans, elle implique l’idée que l'accomplissement de cette formalité les rend valables et opposables vis-à-vis de tous, pourvu qu'ils soient faits sans fraude. La transcription est nécessaire, mais elle est aussi suffisante, et rend les baux opposables pour toute leur durée aux créanciers hypothécaires.

Cette opinion doit être écartée. Si l’art. 2 de la loi de 4855 exige la transcription pour les baux excédant dix-huit ans, c’est qu'ils frappent la propriété d’une sorte d’indisponibilité, et qu’ils diminuent par suite la valeur vénale de l'immeuble. C’est que de tels baux dépassent la limite des actes d'administration et peuvent être assimilés à des actes constitutifs de droits réels. Tel est bien l'esprit de la loi de 1855, et elle soumet ces baux à la nécessité de la transcription comme elle y soumet les droits réels.

On ne pourra donc opposer ces baux aux créanciers hypothécaires que pour une durée de dix-huit ans, et l’on conciliera de la sorte leurs intérêts avec les droits du propriétaire qui administre son immeuble.

Le propriétaire qui a le droit de jouir de son immeuble peut encore, comme conséquence, toucher les loyers ou fermages de l'immeuble hypothéqué, même par anticipation ; il peut aussi en consentir la cession.