SECTION I

Restrictions apportées aux droits d'usage et d'administration.

$ 1 L'immeuble n'est pas loué.

La saisie porte une nouvelle atteinte aux droits du débiteur, et s’il use lui-même de l'immeuble, il en

doit compte à ses créanciers ; aussi ne doit-il rien faire qui puisse le déprécier. C’est pourquoi, ainsi que nous allons le voir, ses créanciers peuvent lui enlever la possession de l'immeuble.

A. — Le débiteur garde la possession de l'immeuble. S'il reste en possession, c’est en qualité de séquestre Judiciaire. Cela résulte de l’art. 681 du code de procédure civile. Cet article, ainsi que l’art. 683 s’applique après la transcription de la saisie.

En sa qualité de séquestre judiciaire, le débiteur doit administrer l’immeuble en bon père de famille, et rendre compte de son administration. Il doit recueillir et conserver les fruits, à moins qu’ils ne soient sujets à dépérissement, auquel cas il les vendra aux enchères ou de toute autre façon fixée en référé par le Président du tribunal, et le prix en sera déposé à la Caisse des dépôts et consignations.

À la différence d’un véritable séquestre, il ne touchera pas de salaire, mais il continuera à habiter l’immeuble sans payer de loyer, et s’il produit des fruits, il aura le droit d'en prélever pour sa consommation et celle de sa famille.

L'art. 683 C. Pr. civ. interdit aussi au débiteur de faire aucune coupe de bois, même à l’époque normale, et toute dégradation, telle que le fait d’abattre un seul arbre. Sans quoi il est passible de dommages-intérêts qui seront distribués aux créanciers Inscrits, à moins que l’adjudicataire ait ignoré la coupe. Dans ce cas, il aurait alors droit aux dommages-intérêts, puisque, dans son ignorance, il aurait payé un prix plus élevé.

Le débiteur pourra même être soumis à l'application des articles 400 et 434 du code pénal, ce dernier au cas d'incendie. Mais s’il avait vendu à un tiers de bonne foi le produit des coupes indüment faites, cet : acquéreur serait protégé par Part. 2279 C. civ. Il n’y a pas vol, en effet, car le débiteur saisi est encore propriétaire.

Si le débiteur a fait des dépenses utiles, par exemple pour faire des réparations urgentes, aura-t-1l droit à une indemnité ? Oui, suivant une première opinion (1), car ces dépenses profiteront au saisissant et aux créanciers inscrits, puisque l’immeuble sera vendu un prix plus élevé. Nous ne le croyons pas (2) : ou bien le prix sera plus que suftisant pour désintéresser tous les créanciers, et alors le reliquat appartiendra au débiteur, ou bien il sera insuffisant, et on ne peut admettre que le séquestre ait droit à une indemnité contre ses propres créanciers.

Tout en le laissant en possession de l’immeuble saisi, les créanciers peuvent n'avoir pas entièrement confiance dans l’administration du débiteur-séquestre." Ils peuvent alors, ainsi que le leur permet l’art. 681, se faire autoriser en référé, à procéder à la coupe et à la vente des fruits pendants par branches et par racines. Bien que l’article ne parle pas des derniers,

(1) Garsonnet, Trailé théorique el pratique de procédure, IV, $ 662. — Carré, Lois de la procédure, V. 1": partie, quest.

(2) Rivière, Compét, el proc. civ. II, p. 298,

les auteurs (1) sont d'accord pour leur appliquer la même règle. La vente de ces fruits sera faite aux enchères, ou de toute autre façon, autorisée par le Président du Tribunal, et le prix sera déposé à la Caisse des dépôts et consignations.

B. — La possession de l'immeuble est enlevée au débiteur.

Si le débiteur n’inspire pas confiance aux créanciers et qu'ils craignent qu’il ne fasse des dégradations par suite desquelles leurs chances d’être payés seraient diminuées, l’art. 681 leur permet de le faire déposséder. Ce droit appartient au créancier saisissant et à ceux qui ont le droit de saisir ; il n’est donc pas propre aux créanciers hypothécaires. Pour l’exercer, ils s’adressent'en référé au Président du Tribunal de la situation de l'immeuble. Le Président nommera un séquestre judiciaire, et le, débiteur se trouvera privé de son droit d'usage et d'administration.

Dans ce cas, le saisi aura-t-il droit à une certaine partie des fruits à titre alimentaire ?

Les avis sont partagés. La négative a été admise par la Cour de Cassation (2) qui s'appuie sur le motif suivant : les fruits sont immobilisés à partir de la transcription de la saisie, ils deviennent ainsi le gage spécial des créanciers inscrits, et on ne peut en distraire aucune partie pour l'attribuer au saisi. Soit, mais lorsque le saisi reste en possession, l’immobili-

(1) Garsonnet, op. cit., IV, $ 622, texte et note 22. — Boilard, Colmet-Daage et Glasson, Leçons de procédure civile, IT, n° 922. (2) Giv. Cass., 24 janv. 1872 (D., 72-1-438). — J, du P., 72-59,

sation des fruits a lieu également, et il peut cependant percevoir des fruits à titre alimentaire.

SR Les immeubles sont loués ou affermés.

Quelles conditions devront remplir les baux consentis par le débiteur saisi pour être opposables aux créanciers hypothécaires ? L'article 684 du Code de procédure civile est ainsi conçu :

« Les baux qui n'auront pas acquis date certaine avant le commandement pourront être annulés, si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent ». Mais à ce texte il faut ajouter les art. 2-4 et 3 de la loi du 23 mars 1899, qui exigent la transcription pour les baux de plus de dix-huit ans. Nous distinguerons donc ces derniers baux de ceux qui n’excèdent pas dix-huit ans.

A]. — L'immeuble saisi est loué ou aflermé pour une période n’excédant pas dix-huit ans.

Les baux sont alors régis par l’art. 684.

S'ils n'ont pas acquis date certaine avant le commandement à fin de saisie, ils peuvent être annulés sur là demande des créanciers ou de l’adjudicataire, car ils sont suspects aux yeux de la loi. Mais, comme l'mdiquent les termes de l’article. cette annulation est facultative. Est-ce à dire que les tribunaux ne puissent prononcer la nullité que si les baux sont entachés de fraude ? Non, l’art. 684 ferait alors double emploi avec l’art. 1167 du Code civil. D’après le dernier état

de la jurisprudence (1) les tribunaux sont entièrement libres de prononcer ou non la nullité des baux n'ayant pas acquis date certaine avant le commandement ; ils décident d’après les circonstances de la cause, et la loi leur donne le droit de les apprécier souverainement. Selon que les baux porteront préjudice ou non aux droits des créanciers, les tribunaux en prononceront ou n’en prononceront pas la nullité. Un arrêt de la Cour de Douai (2) leur donne même la faculté de réduire ces baux et « de concilier ainsi les intérêts opposés des créanciers, du saisi et du preneur à bail ». Et les tribunaux seront libres d'annuler ces baux, malgré la bonne foi du bailleur, et même du preneur. ;

Les tribunaux devront-ils tenir compte de l’époque à laquelle les baux ont acquis date certaine après le commandement ? Doit-on, par exemple, déclarer nul, et non seulement susceptible d'être annulé, le bail qui n'aurait acquis date certaine qu'après la transcription de la saisie, en alléguant, comme l’a fait la Cour de Toulouse (3), qu'après l’accomplissement de cette formalité, le saisi n’a plus le pouvoir de louer l'immeuble saisi ? Nous ne le croyons pas, nous conformant en

(1) Civ. rej. 22 mai 1878. — D. 78-{-484. J. du Pal., 79-261. Req. 9 décembre 1878. — D. 79-1-310. J. du Pal., 79-904. Req. 16 mars 1887. — $. 901-301. J. du Pal., 90-742. Civ. cass., dr juin 1892, — D., 92-1-884, J. du Pal., 92-1-312. (2) Douai, 12 févr. 83. — Sirey, 1885, 2-80. J. du Pal. 85- 1-446.

(3) 26 février 1852, — D. 53-2-44. J, du Pal., 54-1-265.

cela à l’opinion de la majorité des auteurs (1). Cet arrêt assimile le bail consenti postérieurement à la transcription de la saisie, à une aliénation consentie dans les mêmes conditions, et lui applique par analogie les dispositions de l’art. 686 du Code de procédure. Or, cet article défend au saisi d’aliéner l'immeuble après la transcription de la saisie, mais non pas de consentir un bail, et on ne peut l’étendre à ce cas. Peu importe donc que le bail ait acquis date certaine avant ou après la transcription ; dès lors que cette date est postérieure au commandement, les tribunaux auront les mêmes droits. C’est d’ailleurs la solution qu'à consacrée la Cour de Cassation (2).

Lorsque le bail a acquis date certaine avant le commandement, la loi le présume sincère, et il tombe sous l'application du droit commun. Pour le faire annuler, les créanciers n'auront que lé moyen de l’art. 1167; et comme il s’agit d’un acte à titre onéreux, il devront prouver la fraude du côté du preneur. La Cour de Cassation a (3) également admis que les créanciers pourront faire annuler un bail simulé ;

(1) Rodière, Cours de compélence et de procédure civiles,

AWG Jp, 294:

Chauveau, sur Carré, Lois de la procédure, t. V, {re partie, quest. 2282.