V. aussi: Civ. rej. 22 mai 1878. — D

(2) Civ. rej., 22 mai 1878, précité. — Req. 9 décembre 1878, précité.

(3) Cass. 25 avril 1887. — Sirey, 87-1-149. — J, du Pal.;87- 1-359%

mais à la différence du cas de fraude, au cas de simulation, le bail pourra être attaqué, non seulement par les créanciers, mais encore par tout intéressé, à charge seulement d'en fournir la preuve.

Mais la loi de 1855 à fixé la durée normale des

baux, pour qu’ils soient opposables aux tiers, à dixhuit ans. Au-dessus de cette durée, ils doivent être transcrits. Par conséquent, pour être entièrement opposables aux tiers, les baux ayant date certaine avant le commandement, ne devront pas être supérieurs à cette durée. Peu importe, au surplus, que les baux soient antérieurs ou postérieurs aux inscriptions hypothécaires. Car le propriétaire qui hypothèque son fonds conserve le droit de l’administrer et un bail ne dépassant pas dix-huit ans est un acte d’administration (1).

B]. L’immeuble saisi est loué ou affermé pour une période qui excède dix-huit ans.

Il ne suffit plus alors que le bail ait date certaine, pour être opposable aux créanciers hypothécaires il faut qu’il soit transcrit, ainsi que l’exige l’art. 2-40 de la loi du 23 mars 1855.

a). Le baïl n’a pas été transcrit ou ne l’a été que depuis le commandement.

Les créanciers hypothécaires ne seront tenus de Île supporter que pendant dix-huit ans. Faudra-il adopter le mode de calcul que le législateur a établi dans l'art. 1429 du Code civil, et diviser le bail en périodes

(1) Req. 8 avril 1863. — D. 63-1-411. — J. du P , G4-A1.

de dix-huit ans, et dire qu'on ne pourra l'opposer aux créanciers hypothécaires que jusqu'à la fin de la période en cours à l’époque du commandement ? Si, par exemple, un bail à été consenti le 4er janvier 1900 pour courir jusqu’au 4e janvier 1993, et qu'un commandement préalable à la saisie de l'immeuble soit signifié le 5 janvier 1902, et que, par ailleurs, le bail n'ait été transcrit que le 40 janvier 1902; sera-t-il opposable aux créanciers hypothécaires seulement jusqu'au {er janvier 1918? À ce sujet les avis sont partagés.

Certains auteurs (1) prétendent que la loi de 1855, en déclarant que les baux de plus de dix-huit ans non transcrits ne seront opposables aux créanciers hypothécaires que pour dix-huit ans, entend, a contrario, qu'ils devront les supporter au moins pendant ce laps de temps. Nous ne croyons pas que cette solution résulte nécessairement de la loi de 1855. Elle a simplement voulu indiquer un maximum, et il semble assez naturel d'adopter une solution semblable à celle qu'a indiquée la loi dans des cas. analogues, notamment à propos des baux des biens des femmes mariées et des mineurs (2:.

(1) Mourlon, Examen criliq, n. 3848. — Rivière et Huguet, Quest. sur la Transcriplion, n°232 ets. Garsonnet, op. ci£., IV, S 654.

(2) V. en ce sens : Aubry et Rau (6° édit.) Il, p. 85, S 174, texte et note 17. — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, op. cit., HT, n. 2020. — Flandin, de la Transcription, IN, 1266 à 1269. -— Pont, Revue critique, 1857, X, 407 el suiv.

Mais à quel moment de la procédure devra-t-on s'attacher pour fixer la période de dix-huit ans pendant le surplus de laquelle le preneur pourra rester en possession de l'immeuble ?

Mourlon (1) propose l'adjudication. Le bail, dit-il, ne gêne pas les créanciers hypothécaires pendant la durée de la saisie, puisque les loyers et fermages sont immobilisés par la transcription qui en est faite et attribués ensuite à ces créanciers. Ce n’est qu'au moment de l’adjudication qu’il leur nuira. Si les droits de l’adjudicataire seul se trouvaient en cause, cette solution serait acceptable, mais ilne peut en être de même lorsqu'on se trouve en face des créanciers hypothécaires. 1

L'art. 684 fournit un argument en notre faveur, lorsqu'il met sur la même ligne les créanciers et l’adjudicataire, et leur permet de demander l’annulation du bail qui n’a acquis date certaine qu'après le commandement. C’est par cet acte, en effet, que les créanciers affirment leur intention d'agir contre le débiteur, d'entrer en lutte contre lui. Aussi, c'est à ce moment qu’on devra remonter pour fixer la période de dixhuit ans pendant laquelle les créanciers devront supporter le bail; tant qu'ils n’ont pas fait commandement, en effet, ils n’ont pas le droit de critiquer les baux que consent leur débiteur.

b). Le bail a été transcrit avant le commandement.

(1) Examen crilig. app., n. 310; Rev. pralique, 1852, NUIT, p. 326,5.

Est-il opposable aux créanciers hypothécaires pour toute sa durée ? Une opinion (1) l’admet, d’une façon générale. La loi de 1855 exige, pour que les baux de plus de dix-huit ans soient opposables aux tiers, qu’ils soient transcrits. Dès lors qu’ils satisfont à cette condition, cela suffit ; ils sont protégés par la loi.

Une pareille solution méconnait l'esprit de la loi de 1855, et l’on doit, à notre avis, distinguer suivant que la transcription du bail est antérieure ou postérieure à l'inscription hypothécaire. Dans le premier cas seulement, le bail sera opposable pour toute sa durée au créancier hypothécaire.

La loi de 1855 soumet à la publicité les actes entre vifs d'acquisition d'immeubles, les hypothèques, les baux dépassant dix-huit ans. Lorsqu'il y a conflit entre ces droits, la préférence se règle entre les intéressés par la date à laquelle ils les ont rendus publics par inscription ou la transcription. Si, par exemple, le locataire ayant un bail de plus de dix-huit ans se trouve en conflit avec l'acquéreur de l’immeuble loué, et que ce dernier ait transcrit le premier son acte d'acquisition, le bail ne lui sera pas opposable. Il semble logique de conclure de même lorsque le conflit s'élève entre le preneur à bail et un créancier hypothécaire. La loi de 1855 a voulu que les baux de plus de dix-huit ans ne pussent être opposés qu'aux tiers qui en ont connu l'existence, mais non à ceux qui

(1) Rivière el Huguet, Quest. sur la transcription, n° 219 ets’

avaient un droit acquis antérieurement. C’est bien là la volonté du législateur, et M. de Bclleyme l’a nettement exprimé dans son rapport au Corps législatif : € Pour que la loi atteigne complètement son but, qui » est de révéler d’une manière pratique et utile, l’état » vénal de la propriété, il faut assujettir à la trans- » cription tous les actes qui, sans constituer des droits » réels, imposent cependant à la propriété des charges » qui sont de nature à en altérer sensiblement Ia va- » leur. Tels sont les baux à longs termes : on sait » toute l'influence que peut exercer sur la propriété » l'existence de pareils actes; son utilité, sa jouissance, » son produit sont affectés de telle sorte qu’il y a pour l'acheteur et le prêteur sur hypothèque un intérêt légitime à les connaitre. »

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Il résulte des termes de ce rapport que par le fait de leur durée, les baux de plus de dix-huit ans sont assimilables à des actes d’aliénation. Cest pourquoi les preneurs ne pourront les opposer aux créanciers hypothécaires qu’autant qu'ils les auront fait transcrire avant.

Evidemment, cette conséquence de la loi aura des inconvénients, en particulier, dans le cas où une hypothèque légale grèvera des immeubles. Le preneur à bail pour plus de.dix-huit àns de ces immeubles ne sera pas certain, même en faisant transcrire, de jouir du fonds en toute sécurité. C’est que le législateur de 4855 s’est préoccupé surtout des intérêts des tiers, et

pour les sauvegarder, il a été conduit à restreindre parfois davantage les droits du propriétaire.

S'il existe des baux satisfaisant aux conditions que nous venons d'étudier, ils seront opposables aux créanciers hypothécaires dans la limite que nous avons indiquée. Aux termes de l’art. 685 du Code de procédure, le saisi pourra valablement toucher les loyers et fermages, mais il en devra compte comme séquestre judiciaire. Nous voyons toutefois qu'il pourra prélever sur ses loyers une somme suffisante pour ses besoins et ceux de sa famille. Si les créanciers ne veulent pas laisser ces sommes à la disposition du saisi, ils n'ont qu’à former opposition entre les mains des locataires ; cette simple opposition vaudra saisie arrêt, déclare l’art. 685. Mais, à défaut d'opposition , les paiements faits par les preneurs seront libératoires.

Toutefois, il faut qu'il s'agisse de paiements effectifs, et ils ne pourraient invoquer la compensation ; elle ne peut avoir lieu, ainsi que le déclare l’art. 1298, au préjudice des droits acquis à un tiers. Or, les loyers et fermages sont immobilisés par la transcription de la saisie immobilière ; ils sont donc grevés des hypothèques comme le prix principal, et les créanciers hypothécaires ont un droit acquis à ce que le prix leur soit distribué de la même manière. C'est pourquoi le fermier ou locataire ne peut pas compenser sa créance avec les fermages qu’il doit lui-même, et cela, encore bien quil n'ait reçu aucune opposition des créanciers inscrits. (1)

(1) Cass. civ. 27 janv. 1864. — D. 641-165. — J. du Pal., 64-586.

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I y a pourtant une exception : Si le bailleur ne remplit pas les conditions du bail vis-à-vis du preneur, celui-ci peut avoir droit par suite à une indemnité. Il pourra alors compenser ce qui lui est dù à ce titre sur les loyers et fermages, et cela au préjudice des créanciers hypothécaires, et malgré l’immobilisation résultant à leur profit de la transcription de la saisie. (1) Le preneur ne doit son loyer au bailleur que si celui-ci lui assure la paisible jouissance de l'immeuble loué et exécute les clauses du bail; si elles ne sont pas remplies ou si elles ne le sont que partiellement, le locataire ne paiera pas le montant intégral du loyer. Ce ne sont plus, à vrai dire, les conditions d'une véritable compensation.