SECTION II

Restrictions apportées au droit de jouissance

Nous avons vu, dans notre seconde partie (section [P) que malgré les hypotèques qui grèvent son immeuble, le débiteur conserve le droit d'en jouir ; qu’il peut, en conséquence, en recueillir les fruits et les vendre. Mais, si l’un des créanciers, soit hypothécaire, soit chirographaire, poursuit la saisie de l'immeuble hypothéqué, cette procédure va produire, au prolit des créanciers hypothécaires, un effet important : l’immobilisation des fruits, qui a lieu à partir de la trans-

(1) Cass. reqg.,8 avril 1863. — D. 53-1-411, — J. du Pal.,61- Al. — Paris, 9 juillet 4887. — Gaz. du Pal., 872-334.

cription de la saisie. Cela résulte de l’art. 682 du Code de procédure civile, qui est ainsi conçu:

« Les fruits naturels et industriels recueillis postérieurement à la transcription, ou le prix qui en proviendra, seront ämmobilisés, pour être distribués avec le prix de l’immeuble par ordre d’hypothèque. »

L'art. 684 applique les mêmes dispositions aux loyers et fermages.

Donc la transcription de la saisie immobilise les fruits, elle leur attribue fictivement la même nature qu’à l'immeuble même, afin qu'ils soient réservés au paiement des dettes hypothécaires. Pourquoi la loi a-t-elle édicté cette règle ? C’est que, jusqu’à la transcription de la saisie, les fruits sont le gage de tous les créanciers, et le prix en est distribué au marc-le-ranc. Si la transcription de la saisie n’avait pas produit l’immobilisation de ces fruits, les créanciers chirographaires auraient eu intérêt à prolonger la saisie par des incidents.

Cette immobilisation des fruits existe seulement dans l'intérêt des créanciers hypothécaires (1). Elle ne pourra pas être invoquée par l’adjudicataire de l’immeuble (2), car 1l n’a la jouissance de celui-ci que du jour de l’adjudication. ;

Le privilège que l’art. 2102-10 du Code civil accorde aux créanciers pour frais de semence et de récolte

-(1) Trib. civ. de la Seine, 4 février 1893. — Loi 17 mars 983.

(2) Cass., req., 6 décembre 1870. — S. 71-1-153, J. du P., 71-165.

RC 2

cessera aussi de s'appliquer : immobilisation des fruits y met obstacle. Dès qu’elle se produit, en effet, ces fruits acquièrent, de par la loi, la qualité d'immeubles, et ne peuvent plus être soumis à un privilège mobilier.

Mais cette solution est loin d’être équitable : elle sacrifie les droits de créanciers éminemment favorables, au profit des créanciers hypothécaires. Aussi a-t-on cherché un remède.

MM. Baudry-Lacantinerie et de Loynes (4) ont proposé certaines solutions pour empêcher ce résultat de l’immobilisation. Ils distinguent selon/que les frais de semence ou de culture sont antérieurs ou postérieurs à la transcription de ia saisie, de laquelle résulte l'immobilisation des fruits.

Dans la dernière hypothèse : si les frais sont postérieurs à ladjudication, € ils constituent une dette « personnelle de l’adjudicataire quiles acquittera de « ses deniers, et aura limité, en conséquence le chiffre « de ses enchères. Sont-ils antérieurs à l’adjudication, « ils auront été faits par le sequestre nommé en « vertu de l’art. 682 Proc. civ. Ne peut-on pas sou- « tenir, avec quelque apparence de raison, qu'ils « constituent des frais faits pour la conservation du « gage, qu'ils peuvent être comptés, comme frais « d'administration du sequestre, dans les frais de «a justice, et qu'ils doivent être acquittés par prèfé- « rence aux créanciers hypothécaires ? »

(4) Du Nantissement des Privilèges et Hypothèques,Tome I, n° 1953,

Dans l'hypothèse où les frais de récolte sont antérieurs à la transcription, « sans ces dépenses, disent « nos auteurs, il n’y aurait pas eu de récolte ; l’im- « mobilisation n’aurait pas eu d'objet. » Et ils proposent d’obliger l’adjudicataire, par une clause insérée au cahier des charges, à en rembourser le montant, en sus de son prix d’adjudication ; ou de déduire ces sommes du prix à'distribuer par voie d'ordre : « On « généraliserait ainsi, ajoutent-ils, la disposition si « équitable de l’art. 548, aux termes duquel : les fruits « produits par la chose n’appartiennent au proprié- « taire qu’à la charge de rembourser les frais des « labours, travaux et semences faits par des tiers, »

Ainsi, les créanciers pour frais de semence et de récolte, tout en se soumettant aux efléts de l’immolisation, des fruits, qui ne leur permet plus d’invoquer leur privilège, seraient cependant payés, mais par l'adjudicataire. Ainsi serait sauvegardé le principe de la loi et l'intérêt de ces créanciers.

L'immobilisation des fruits se produit elle toujours, par le seul effet de la transcription de la saisie, sans que l’on doive distinguer par qui ils ont été perçus ?

Un arrêt de la Cour de Caen (1) a soutenu qu’elle ne se produit pas si les créanciers hypothécaires ont laissé la jouissance de l’immeuble au débiteur même. Dans ce cas, dit l’arrêt, les créanciers ont un moyen que leur accorde la loi dans l’art. 681, de manifester lenr intention d’immobiliser les fruits, c’est de faire

(1) 26 avril 1842, — D. 1851-2-236. — J. du Pal,, 1830-2-368,

procéder à la récolte et à la vente des fruits. Mais, sis ont laissé la jouissance au débiteur, ils ne peuvent pas lui en demander compte.

Nous ne pouvons admettre cette opinion. Si le saisi reste en possession, c’est en qualité de séquestre judiciaire, ainsi qu’il ressort de l’art. 681 ; c’est donc dans l'intérêt des créanciers ayant des droits sur l’immeuble qu'il en à la jouissance. En outre, l’art. 682 déclare que l’immobilisation a lieu pour tous les fruits de l'immeuble, sans distinguer par qui ils ont été perçus.

L’immobilisation des fruits est, comme nous l’avons déjà dit, une fiction. C’est pourquoi elle profite aux seuls créanciers hypothécaires. Mais, une fois que ceux-ci seront désintéressés, cette fiction n’a plus d'intérêt, et le surplus du prix des fruits sera distribué comme prix d'objets mobiliers à tous les créanciers comme si la saisie n'avait pas eu lieu (1).

S'il s’agit de fruits civils, loyers ou fermages, l’immobilisation se produit de la même façon : à partir de la transcription tous ceux qui sont dûs appartiennent aux créanciers hypothécaires. Ils seront totalement payés au débiteur saisi, qui en sera comptable comme séquestre, à moins que les créanciers ne forment opposition entre les mains des locataires, ainsi que l’art. 685 leur en donne le droit.

Le principe de l’immobilisation des fruits étant posé, il nous reste à nous demander si le débiteur

(4) Pau, 2 décembre 1890, — D. 91-2-275. — J. du P.,92-2-

ne pourra pas, par cerlains actes, en empêcher les effets.

Nous allons étudier cette question dans les quatre hypothèses suivantes : tout d’abord lorsque le débiteur saisi a donné son immeuble en antichrèse ; — lorsqu'il a consenti des ventes anticipées de fruits ; — quand il a touché des loyers ou fermages par anticipation, — ou bien enfin qu'il les a cédés ou délégués par anticipation.

Nous avons à ce sujet à analyser les solutions d’une jurisprudence toute récente.

F4 Le débiteur a remis en antichrèse l'immeuble hypothéqué.

La constitution d’antichrèse sera-t-elle un obstacle à l’immobilisation des fruits, qui résulte de la transcription de la saisie au profit des créanciers hypothécaires ?

Il faut répondre par une distinction. De l’art. 2 de la loi de 1855 qui soumet l’antichrèse à la transcription, il résulte qu’elle est opposable aux tiers, losqu’elle satisfait à cette condition. Par conséquent, lorsque le créancier antichrésiste aura fait transcrire son titre à une date antérieure à celle des inscriptions hypothécaires, bien qu'il n'ait qu’un droit personnel et limité aux fruits, il pourra l’opposer aux créanciers hypothécaires. Et lorsque l'immeuble aura été vendu sur les poursuites de ces derniers, il pourra, usant de

son droit de rétention, refuser de remettre la possession à l’adjudicataire jusqu'à ce qu'il ait été intégralement payé.

Si, au contraire, la transcription de l'antichrèse est postérieure aux inscriptions hypothécaires, elle n’em= pêchera pas l’immobilisation des fruits. Toutefois, cette seconde proposition n’est pas unanimement admise. er

Tout d’abord, il est un point hors de doute : c’est que les créanciers hypothécaires peuvent faire saisir l'immeuble sans tenir compte de l’antichrése. (1) Sans doute le créancier antichrésiste a le droit de rétention, mais il n’a pas le droit de suite; il a donc un droit moins fort que celui du créancier hypothécaire. Cependant son droit est opposable aux tiers, et c’est pourquoi la loi de 1855 l’a soumis à la transcription. Or, entre deux droits réels, la préférence se règle par la date d’inscription ou de transcription : il en est de même entre les droïts des créanciers antichrésiste et hypothécaire. L’accomplissement des formalités de publicité ne donne donc à l’antichrésiste aucun droit à l'encontre des tiers qui ont eux-mêmes acquis des droits sur l'immeuble. Il semble, au surplus, quevle texte de l'art. 2097, al, 1, CG. eiv., ne devrait laisser aucun doute à cet égard. Les créanciers hypothécaires antérieurement inscrits peuvent donc faire saisir et vendre l'immeuble malgré l’antichrèse.

(1) Civ. cass. LE juillet 1855. — D. 56.19; — (iv. cass, 30 juin 1890, — D. 90-1-327,

Mais celle-ci pourra-t-elle empêcher l’immobilisation des fruits? En d’autres termes, le créancier antichrésiste pourra-t-il, malgré la saisie et la vente de l'immeuble, en percevoir les fruits après la transcription de la saisie, en percevoir les loyers échus depuis cet acte”?

Oui, répond un jugement (1) du Tribunal civil de la Seine, parce que « le bénéficiaire d’un contrat d’anti- « chrèse régulièremént transcrit antérieurement à la € transcription du procès-verbal de saisie immobilière, « a un droit de rétention sur l'immeuble, et ce, par « préférence au créancier saisissant postérieur. »

Cette solution à été repoussée avec raison par la Cour de Paris (2), qui contredit d’ailleurs dans cet arrêt sa Jurisprudence antérieure au cas analogue de cessions de loyers, ainsi que nous le verrons plus loin.

Quoi qu'il en soit, elle décide que la saisie faite et transcrite à la requête de créanciers hypothécaires antérieurs à la transcription de l’antichrèse, empêche le créancier antichrésiste de jouir des fruits désormais. La raison c’est que la loi déclare formellement qu'ils sont, à partir de la transcription de la saisie, immobilisés. L’hypothèque, on le sait, s’êtend aux accessoires de l'immeuble hypothéqué parmi lesquels sont

(4) Tribunal de la Seine, 8 juillet 1893. — D. 96-2-57.

(2) Paris, 12 janvier 1895. — D. 96-2-57. Gaz. des Tribunaux, du 29 mai 95.

V. dans le même sens : Baudry Lacantinerie et de Loynes ; op. cit., I, n°‘ 293 à 209.

les fruits. Quand le créancier hypothécaire saisit l’immeuble, il veut en réaliser la valeur totale, et la transcription de la saisie fixe l'étendue actuelle de son droit. Mais ce droit découle de l’hypothèque, et non pas de la transcription de la saisie qui ne crée aucun droit nouveau au profit du créancier hypothécaire. C’est là une confusion que semble faire le Tribunal de la Seine, lorsqu'il fait résulter .la préférence au

profit de l’antichrésiste de ce qu’il à transcrit son

antichrèse avant la transcription de la saisie, et c’est entre ces deux actes que naît le conflit.

Mais, dit-on, l’immobilisation ne peut porter que sur les fruits actuellement existants. Or, quand le débiteur a consenti une antichrèse, il s’est dépouillé de ces fruits que vous voulez immobiliser; ils ne font plus partie de son patrimoine, et il n’a pas dépassé son droit d'administration en faisant un tel acte. Soit, le débiteur peut faire des actes d'administration, mais dans la mesure où ils ne lèsent pas les droits antérieurement consentis par lui.

Vente anticipée de fruils naturels ou industriels.

Empêéchera-t-elle l’immobilisation des fruits au jour de la transcription de la saisie ?

Le débiteur qui a le droit de recueillir les fruits de l'immeuble jusqu’à la transcription de la saisie peut vendre les récoltes sur pied : entre les parties, cette vente est mobilière, et le prix en sera distribué par contribution à tous les créanciers,

Mais avant la perception des fruits, limmeuble est saisi et la saisie transcrite. Ces fruits vont-ils être immobilisés au profit des créanciers hypothécaires ? Ceux-ci vont-ils pouvoir exiger que le prix leur en soit attribué par préférence, malgré la vente consentie par leur débiteur ? Nous le croyons. Cette solution résulte du texte de l’art. 682 du Code de procédure, aux termes duquel’: « Les fruits naturels et industriels RECUEILLIS postérieurement, ou le prix qui en proviendra, seront immobilisés », etc... La loi n'attache donc d'importance qu’au fait de la perception des fruits. Cette perception est-elle postérieure à la transcription de la saisie ? Cela suffit : les fruits sont immobilisés, peu importe qu'ils appartiennent ou non au débiteur. Mais alors, dit-on, ce débiteur qui conserve jusqu'à la transcription de la saisie le droit d’aliéner l’immeuble, ne va pas pouvoir disposer des fruits ? La situation des créanciers hypothécaires, il faut bien le remarquer, n’est pas la même dans les deux cas. Lorsque le débiteur aliène, grâce à leur droit de suite ils peuvent poursuivre l'acquéreur ; lorsqu'il vend les fruits au contraire, ceux-ci sont mobilisés par la vente, et si elle était valable à l’égard des créanciers hypothécaires, ceux-ci perdraient leur droit de suite et leur droit de préférence.

En outre, la vente des fruits est un contrat; donc la mobilisation des fruits qui en résulte n’a lieu qu'entre les parties. Elle ne peut pas être opposée aux créanciers hypothécaires qui sont des tiers relati-

vement à ce contrat. Gette solution est donc conforme au principe résultant de l’art. 1165 du Code civil.

$ 3 Cessions de loyers ou fermages à échoir.

Aux termes de l’art. 685 Pr. civ., au cas où l’immeuble saisi est loué ou affermé, « les loyers et » fermages seront immobilisés à partir de la trans- » cription de la saisie, pour être distribués en ordre » d'hypothéque. »

La cession de loyers à échoir fait-elle obstacle à cette immobilisation des fruits civils ?

Avant la loi du 23 mars 1855, cette question était déjà l’objet d’une vive controverse.

Plusieurs arrêts (1) avaient décidé qu’une telle cession de loyers à échoir ne pouvait pas, au cas de

vente de l'immeuble, nuire, pour les loyers échus

depuis la vente, aux créanciers inscrits avant l'acte de cession. Les arguments qu’ils invoquaient étaient tirés des art. 2166 du Code civil et 691 ancien du Code de procédure. Les créanciers qui ont hypothèque sur un immeuble, disait-on, ont droit, ainsi qu’il résulte des termes généraux de l’art. 2166, non seulement sur le prix d’aliénation de cet immeuble, mais encore sur les intérêts du prix, à compter du jour de l’aliénation. À partir de cet acte, en effet, le prix

(1) Civ. cass., 3 novembre 1813. S. 1814, 1-6. — J. du P., 1813, 748. — Bourges, 3 février 1851. S.i92-2-423. J. du Pal., DMX

entier de la vente appartient aux créanciers inscrits, et il comprend non seulement le prix principal, mais encore les intérêts à échoir, qui en sont un accessoire. Autrement, le débiteur pourrait impunément porter préjudice aux droits de ses créanciers inscrits en consentant des cessions anticipées pour un grand nombre d'années. Un second argument était tiré par analogie de l’art. 2091 du Code civil, duquel il résulte que l’antichrèse consentie par le débiteur ne pouvait pas préjudicier aux droits antérieurement acquis par des tiers sur l'immeuble donné en antichrèse. Ce contrat n’est autre chose qu'une cession de fruits de l'immeuble, on doit donc appliquer la même solution dans les deux cas.

La même opinion favorable aux créanciers hypothécaires était admise par plusieurs auteurs, notamment par M. Tarrible({), qui invoquait d’autres motifs. Le droit du créancier hypothécaire, disait-il, une fois établi, ne peut plus être diminué par aucune aliénation. Or, le propriétaire qui consent une cession de loyers à échoir pendant un grand nombre d'années, ou même de tous ces loyers, dépasse les limites d’un acte d'administration, il fait une aliénation identique à une constitution d’usufruit. Il faut donc admettre que pas plus que cette dernière, la cession anticipée ne pourra être opposée aux créanciers hypothécaires antérieurs.

Ces arguments rencontraient de nombreux contra-

(1) Rép. de Merlin , v° Tiers détenteur, n° 4.

dicteurs. Tout d’abord, on refusait d’assimiler Ja cession de fruits à la constitution d’usufruit, ce dernier étant un droit réel, alors que la cession anticipée ne donne au cessionnaire qu’un droit de créance. En second lieu, on prétendait que l’art. 2166 ne concernait pas notre hypothèse ; l'existence d’une hypothèque n’enlève pas au propriétaire son droit d’administration, ni son droit de jouissance ; tant que les créanciers n'ont pas modifié la nature mobilière des fruits en faisant la dénonciation de la saisie (ainsi que cela résultait de l’ancien art. 691), le débiteur est donc resté libre de disposer de sa chose, et les droits qu'il a concédés à des tiers font obstacle à l’application absolue de l’art. 691. Cet article ne s’appliquait qu'aux fruits existant dans le patrimoine du débiteur au moment de l’immobilisation, sans atteindre ceux qui en étaient sortis par une cession anticipée. Enfin, on écartait l’argument tiré de l’article 2091 en disant que le contrat d’antichrèse est un contrat particulier régi par des lois spéciales, et que la position du: créancier antichrésiste n’est pas la même que celle du cessionnaire. Si ce dernier avait payé de bonne foi le prix de la cession, il subirait un préjudice certain, tandis que la situation du créancier antichrésiste n’est pas aggravée, puisque, pour lui, les choses sont remises au même état qu'avant la saisie.

Aussi, de nombreux arrêts (1) et de nombreux

(1) Colmar, 6 août 1851. — S. 542-429. — J. du Pal. 53- 2-356.

Nimes, 7 juillet 1852. — $.

Rouen, 18 févr. 1854. — -2-242. — J. du Pal., 55-2-A6.

=, ex ex

auteurs (2) avaient-ils refusé d'admettre la première opinion et donnaient gain de cause au cessionnaire contre les créanciers hypothécaires. Ils partaient de ce principe que l’hypothèque n’enlevant pas au propriétaire son droit d’administrer l’immeuble et d’en percevoir les fruits, il pouvait valablement les aliéner. Le droit d'administration du propriétaire se trouve bien atteint lorsque, par la saisie et la dénonciation, la nature des fruits éprouve un changement, et l’immobilisation produit son entier effet lorsqu'elle ne rencontre aucun obstacle. Mais lorsqu'elle se heurte à des droits légalement acquis, et de bonne foi par des tiers, lorsqu'une cession des fruits à été consentie par le débiteur, l’art. 69 ne peut plus s'appliquer. Il ne reste aux créanciers inscrits qu’un moyen : prouver que la cession anticipée a été faite en fraude de leurs droits et invoquer Part. 1167.

Cependant les cessions anticipées de loyers ou fermages peuvent préjudicier aux droits des créanciers hypothécaires et diminuer leur gage. Sans être, à proprement parler, complice d’une fraude, le concessionnaire ne semble pas-à l'abri de tout reproche lorsqu'il s’est fait consentir des cessions pour un grand nombre de loyers, et cela sans se renseigner au sujet des hypothèques qui grèvent l’immeuble. Enfin, s’il est

(2) Grenier, des Hyrothèques, Il, n°. 444.

Duverger, Louage, I, n. 464.

Proudhon, Tr. de l’Usufr., I, n. 87.

Pont, Priv. et Hyp., n° 366.

Troplong, IL, n. 777 ter.

vrai que le propriétaire conserve son droit d’administrer l'immeuble hypothéqué et d'en jouir, il ne peut pas consentir à des tiers des droits incompatibles avec ceux qu'il à antérieurement constitués. Or, la solution que nous venons d'analyser en dernier lieu sacrifie les droits des créanciers hypothécaires.

Nous allons voir si, depuis la loi de 1855, la jurisprudence a trouvé le moyen de concilier dans une Juste mesure les intérêts opposés qui se trouvent en présence.

Nous connaissons déjà une des règles de notre sujét, “celle de l'art. 685, Pr. -civ., ‘aux. termes duquel les fruits civils sont immobilisés à partir de la transcription de la saisie. NX

En second lieu, la cession de loyers à échoir étant une cession de créance, elle doit, pour être opposable aux tiers, être signifiée au débiteur ou acceptée par lui dans un acte authentique, ainsi que l'exige l’art. 4690, C. civ. k

Enfin, aux termes. de l’art. 2-5° de la loi du 93 mars 1855, tout acte constatant quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus, doit être transcrit pour devenir opposable aux tiers, parmi lesquels se trouvent les créanciers hypothécaires. !

Telles sont les règles dont nous devons tenir compte pour arriver à la solution de notre question.

Nous distinguerons selon que la signification ou l'acceptation de la cession est antérieure ou posté-

rieure à l'inscription de l’hypothèque. ;

Premier cas. — La cession a été signifiée ou acceptée antérieurement à l’inscription des créanciers hypothécaires.

I. — La cession porte sur une somme équivalente à moins de trois années de loyers. — Alors, le cessionnaire n’est pas tenu de faire transcrire son contrat, lequel sera opposable aux créanciers hypothécaires pour toute. sa durée. L’immobilisation des fruits résultant de l’article 685, Pr. civ., n’aura donc pas lieu au profit des créanciers hypothécaires, car au moment où ils ont pris inscription, le cessionnaire était saisi de son droit vis-à-vis des tiers.

IL. — La cession porte sur une somme équivalente ou supérieure à trois années de loyers.

Dans ce cas, l’article 2 de la loi de 1855 exige qu’elle soit transcrite pour être opposable aux tiers. Notre solution va donc varier suivant l'époque de cette transcription.

Si la transcription de la cession est antérieure à l'inscription hypothécaire, elle sera, comme dans l'hypothèse précédente, opposable aux créanciers pour toute sa durée. Nous n’admettrons pas plus lPapplication de l’article 685, Pr. civ. C’est seulement en cas de fraude que les créanciers hypothécaires pourraient faire annuler cette cession (art. 1167); mais cette preuve sera, généralement, fort difficile à faire.

La transcription de la cession est-elle, au contraire, postérieure à l'inscription hypothécaire? On est d'accord pour reconnaître qu'elle ne sera pas opposable aux créanciers hypothécaires pour toute sa

durée. Mais il y a controverse sur le point de savoir si elle sera réductible à moins de trois années à partir de la transcription de la saisie, ou si elle n’aura aucun effet. La question est délicate.

Certains auteurs (1) sont d’avis que la cession produise ses effets pour une somme équivalente à moins de trois années de loyers. Il faut, disent-ils, assimiler cette cession aux baux de plus de dix-huit ans qui, lorsqu'ils n’ont pas été transcrits ou ne l’ont été qu'après l'inscription de l’hypothèque, sont réductibles à une période de dix-huit ans. Dans les deux cas : pour les cessions de trois années ou plus, comme pour les baux excédant dix-huit ans, le législateur a exigé la transcription parce que ce sont des actes qui diminuent la valeur vénale de l'immeuble ; mais au-dessous de cette durée, ce sont de simples actes d'administration.

On fait encore valoir, à l’appui de cette opinion, un second argument : la loi exige que les cessions de loyers à échoir satisfassent dans tous les cas aux formalités de l’art. 1690 ; et de plus, qu’elles soient transcrites lorsqu'elles correspondent à trois années de loyers ou davantage. Eh bien ! dans notre hypothèse, la transcription n’a pas eu lieu, par conséquent, Ja cession ne sera pas valable pour trois années mais les créanciers hypothécaires pourront se la voir

(1) Aubry et Rau, 8 286, texte et note 25. — Flandin, Transcription, II, n. 1279 et 1280.

Lesenne, Comment. th. et prat. L. du 23 mars 1855, n° 801.

‘Baudry-Lacantinerie et de Loynes op. cit., III, n. 2033.

opposer pour moins de trois années, puisque les formalités de l’art. 1690 ont été remplies.

Nous croyons, au contraire, que la cession n’aura aucun effet à l’égard des créanciers hypothécaires. (1)

Non pas que nous admettions le raisonnement par lequel M. Guillouard (2) repousse le premier argument de l'opinion précédente. Selon cet auteur, un bail de dix-huit ans n’est jamais suspect, parce que le prix est en rapport avec la valeur de l'immeuble. Au contraire, une cession de loyers à échoir portant sur une somme égale à trois années de loyers ou plus, est suspecte aux yeux du législateur, et c’est pour cela qu'il la déclare inopposable pour le tout. Cette objection n’a pas grande valeur à nos yeux : même transcrite, il pourrait fort bien arriver que cette cession ne fût pas sincère, et que le cessionnaire ne touchât pas réellement les loyers qui lui sont délégués. Le législateur a soumis Îles cessions de plus de trois ans à la publicité parce que ce sont des actes qui portent une atteinte à la valeur de l’immeuble, et parce qu'il y a, par suite, intérêt pour les tiers qui voudraient traiter avec le propriétaire, à les connaitre.

La solution que nous adoptons, et suivant laquelle la cession sera entièrement inopposable aux créan-

(1) Troplong, Transcription, n. 209.

Mourlon, Exam:n crit., app. n. 350 ; et Transcr., n. 500- 501-503.

Sellier, Commenta re, L. du 23 mars 1855, n. 92.

(2) Trailé des Priv. et Hyp., II, n. 1611.

ciers hypothécaires, résulte de l’art. 3 de la loi de

Cet article, après avoir déclaré que les actes énoncés aux articles précédents, entre autres les cessions de loyers équivalentes à trois années, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l’immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois, apporte une exception pour les baux qui n’ont pas été transcrits : il ressort de ce texte qu’ils peuvent être réduits à dix-huit ans. Mais en ce qui concerne les cessions de loyers, la loi de 1855 garde le silence ; il faut en conclure qu’on ne saurait y appliquer la disposition toute exceptionnelle concernant les baux, et que les cessions de loyers ne sont pas susceptibles de réduction. Le législateur de 1855 à voulu que les tiers, notamment les créanciers hypothécaires, puissent, par suite des mesures de publicité qu'il a prescrites, se rendre compte des charges qui grèvent l'immeuble, des conventions qui peuvent en diminuer la valeur vénale. Aussi, tous les actes qui ne sont pas mentionnés sur les registres hypothécaires sont non avenus à leur égard : si la cession n’a été transcrite qu'après l'inscription des créanciers hypothécaires, elle n'aura donc aucun effet contre eux. Le cessionnaire est d’ailleurs en faute de ne s’être pas conformé aux exigences de la loi. Gette solution a été admise par un arrêt de la Cour de Caen (1).

Deuxième cas. — La cession de loyers à échoir n’a

(1) Caen, 6 juin 1893, — D. 94-2-289.

été signifiée ou acceptée qu'aprés l'inscription des créanciers hypothécaires.

Nous croyons alors qu’elle ne peut pas être opposée aux créanciers hypothécaires pour les loyers ou fermages qui viennent à échoir postérieurement à la transcription de la saisie. Toutefois, cette opinion est vivement controversée, et la solution contraire a prévalu tout récemment dans la jurisprudence de la Cour de Cassation.

Comme dans le premier cas, nous distinguerons encore suivant que la cession est inférieure ou équivalente à trois années de loyers. Mais nous allons tout d’abord, en quelques mots, passer en revue la jurisprudence depuis la loi du 23 mars 1855 jusqu’en

C’est par un arrêt du 23 mai 1859 (1) que pour la première fois, après la loi sur la transcription, la Cour de Cassation (Chambre des requêtes) se prononça sur notre question. Elle décida, d’une façon générale que la cession de loyers anticipée faite par le propriétaire, cesse de produire effet à l'encontre des créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble, à partir de la transcription de la saisie ; et cela, parce que les fruits étant immobilisés à partir de cette transcription (art. 685, Pr. civ.) ils deviennent partie intégrante de limmeuble et sont le gage des créanciers qui ont acquis antérieurement des droits sur lui.

À cette époque, la Cour de Cassation admettait éga-

(4) Dalloz, 59-1-433. — J. du Pal., 59.769,

lement, au cas de vente volontaire de l’immeuble hypothéqué, que les cessions ou paiements de loyers anticipés n'étaient pas valables vis-à-vis des créanciers antérieurement inscrits sur l'immeuble. Mais plus tard, par un arrêt du 6 mai 1867 (1), elle modifia sa jurisprudence antérieure. :

Il y eut dès lors divergence entre les solutions de la Cour de Cassation qui admit : au cas de vente volontaire , l’opposabilité des cessions anticipées aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits sur J’immeuble ; au cas de vente sur saisie, la non-opposabilité de ces cessions. Au premier abord, il pouvait paraitre singulier de faire dépendre les droits des créanciers hypothécaires du mode d’aliénation de l’immeuble. Cependant, la réponse est facile, dit M. de Lovynes : « Cette différence est la conséquence même » de la nature de la saisie. Par elle-même, elle place » l’immeuble et tous ses accessoires grevés sous la » main de justice. Par l’évolution de la procédure, » elle conduit nécessairement à la transformation du » droit sur l'immeuble en un droit sur le prix. Elle » fait donc produire à l’hypothèque son effet légal, » il est nécessaire qu'elle détermine d’une façon pré- » cise la valeur sur laquelle s’exerce le droit de préfé- » rence. Or, l’aliénation volontaire, la licitation même » transcrites ne produisent jamais ces résultats, n’ont » jamais par elles-mêmes, par elles seules, le pouvoir » de transformer le droit des créanciers hypothé-

(1) Dalloz, 67-1-308. — J. du Pal., 67-609.

» caires. On s'explique donc sans peine, que ne dé- » terminant pas, d’une manière définitive, la valeur sur » laquelle s'exerce le droit de préférence, elles n’en- » trainent pas l’immobilisation des fruits » (1).

Aussi, jusqu'en 1894, les Cours d'appel s'étaient généralement conformées, au cas de vente sur saisie, à la jurisprudence de larrêt de Cassation de 1859. Mais à cette époque un revirement s’est produit : successivement, le Tribunal civil de Châteauroux (2), puis les Cours d’appel de Paris, de Bordeaux et de Dijon (3) ont admis que les cessions anticipées de loyers sont opposables aux créanciers hypothécaires inscrits antérieurement. Enfin, la Cour de Cassation (4j est venue confirmer cette doctrine par deux arrêts du 49 juin 1897.

Nous allons passer en revue les arguments sur lesquels s'appuie cette jurisprudence, et nous demarder s'ils doivent être admis.

I. — La cession a pour objet une somme équivalente à trois années, ou plus, de loyers à échoir.

Une telle cession ne pourra pas être opposée aux créanciers hypothécaires, puisqu'elle n’a été transcriet