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(4) Note, dans Dalloz, 1895, 2-388.

(2) Châteauroux, 16 avril 1894. — D. 95-2198.

(3) Paris, 24 décembre 1894. — D. 95,2, 385. — J. du P. 1897 2:1

Bordeaux, 27 mars 1895. — D. 95-2-390. — J. du P. 1897,2-1.

Dijon, 3 août 1896. - J. du P., 1897, 2-1.

(4) Civ. cass. 19 juin 1897. — Gaz. du P., 9 juill. 97. — J'Gu "PS8 4169;

qu'après leur inscription. Mais sera-t-elle de nul effet à leur égard, ou bien, au contraire, sera-t-elle valable pour une somme équivalente à trois années de loyers? À ce sujet, les avis sont partagés.

D'aprés une première opinion, il y a lieu à réduction, parce que les cessions de moins de trois ans étant opposables sans transcription aux créanciers hypothécaires, celles de plus de trois ans doivent nécessairement être valables dans la même mesure. Un second argument est tiré en outre de l’assimilation de ces cessions avec les baux de plus de dix-huit ans non transcrits. Mais à quelle durée devra-t-on réduire ces cessions anticipées ? Deux solutions se trouvent en présence :

L'une adoptée, par M. Glasson (1), est la suivante : les cessions de trois ans ou plus non transcrites devront être réduites à deux ans. La raison en est que le bail sera consenti par années, et le loyer payable également par années. D’après la seconde, admise par la Cour de Bordeaux (2), les cessions dont il s’agit devront être réduites à trois ans moins un jour. L'arrêt leur applique par analogie les dispositions de l’art. 586 C. civ., aux termes duquel les fruits s’acquièrent jour par jour. Mais on a objecté avec Juste raison que cet article est étranger à notre sujet et qu'il réglemente seu ement la perception des fruits par

(4) Note sens: Châteauroux, 16 ayril 1894. — Dalloz, 95,2-193. 2) Bordeaux, 14 juin 83, en note sous les arrêts précités. — JA POI RON, 21

l'usufruitier. Toutefois, ce deuxième mode de réduction nous semblerait préférable au premier, mais, par la raison suivante : si l’on veut admettre que la cession de trois ans non transcrite sera valable pour moins de trois ans, il faut chercher dans notre matière même le maximum auquel on limitera sa durée. Or, nous avons vu qu'une cession de moins de trois ans, fûütelle de trois ans moins un Jour, est opposable aux créanciers hypothécaires lorsqu'elle a été signifiée ou acceptée antérieurement à leur inscription. Il semblerait donc naturel d'admettre la même limite au cas de réduction.

L'arrêt de la Cour de Bordeaux du 27 mars 1895 (1) admet que la cession doit être réduite à moins de trois ans, mais sans préciser davantage.

Nous nous rangeons pour notre part à l'avis de l'arrêt plus récent le la Cour de Dijon qui a décidé que la cession de plus de trois ans non transcrite avant l’inscription hypothécaire est entièrement nulle. Il se base sur les art. 2 et 3 de la loi de 1855, et repousse l'assimilation d’une telle cession avec les baux de plus de dix-huit ans. Nous avons, au surplus, présenté les mêmes arguments précédemment. Toutefois, il faut remarquer que cet arrêt déclare nulle la cession comme ayant été transcrite après la transcription de la saisie; comme nous l’avons déjà dit, la préférence résulte du conflit qui nait non pas entre ces deux actes, mais bien entre la transcription de la cession et l'inscription hypothécaire.

(1) et 2 précités.

IT, — La cession porte sur une somme équivalente à moins de trois années de loyers à échoir.

Deux systèmes se trouvent encore en présence dans cette hypothèse.

Le premier (1), qui est celui de la jurisprudence, admet l’opposabilité des cessions de moins de trois années, aux créanciers hypothécaires inscrits antérieurement. ;

Nous allons exposer les principaux arguments sur lesquels s'appuie cette opinion.

Tout d’abord, dit-on, le débiteur qui constitue une hypothèque sur son immeuble conserve son droit -dadministration et de jouissance. Il peut donc en percevoir les revenus, les céder ou les déléguer dans la mesure où ces actes ne dépassent pas les limites d'un acte d'administration : jusqu’à la transcription, ajoute même l'arrêt de la Cour de Bordeaux de 1895, « le débiteur conserve dans son intéyral'té, le droit d’administrer et d’aliéner. » |

Avant la loi de 1855, ajoute-t-on, il appartenait aux tribunaux d'apprécier si les actes du débiteur dépassaient ou non la mesure d'actes d'administration. Depuis cette loi, il n’y a plus de doute en ce qui concerne les cessions anticipées de loyers ou fermages. L'art. 2, en effet, soumet à la transcription toute cession anticipée équivalente à trois années de loyers ;

(1) Grenier, des Hypothèques, II, n° 444.

Troplong, op. cil., III, n° 777 (er.

Fiandin, de La Transcriplion, II, n. 1281.

Thézard, op. cit., n. 216.

il en résulte implicitement que cette formalité n’est pas nécessaire pour les cessions de moins de trois années, et qu’elles peuvent, sans remplir cette condition de publicité, être opposées aux créanciers hypothécaires, pourvu qu'elles aient été consenties sans fraude. Cet argument est le seul sur lequel se fonde la Cour de Cassation dans l’arrêt confirmant celui de la Cour de Paris du 24 décembre 1894.

En troisième lieu, dit-on, l’hypothèque s’étend bien aux fruits de l'immeuble hypothéqué, considérés comme accessoires immobiliers du sol. Mais une fois qu'ils en sont détachés, ils échappent au droit hypothécaire, car ils perdent leur caractère d'accessoires et d'immeubles. Or, la vente de ces fruits consentie par le propriétaire leur donne le caractère de meubles, et cela dès leur naissance. Donc, dès ce moment, ils échappent à lhypothèque ; il en est ainsi, à plus forte raison, des loyers cédés par anticipation.

Un quatrième argument est invoqué en ces termes par la Cour de Bordeaux : « Attendu que les art. 682 et » 685 C. Pr. civ. n’édictent l’immobilisation des fruits, » loyers et fermages qu’à partir de la transcription de » la saisie; qu'il serait contraire à ces textes et aux » règles générales du droit sur les effets des contrats » d'admettre que l’immobilisation, par une sorte de » rétroactivilé, entraine la nullité de pleir droit, en » faveur des créanciers inscrits... »

Enfin le même arrêt déclare que la loi de 1855 a créé un droit nouveau sur les cessions anticipées de loyers et « abrogé, en tant que besoin, l’article 685