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C. Pr. civ., dans les effets qu’il produisait antérieurement à l'encontre du bénéficiaire d’une cession anticipée. »

Tels sont les arguments sur lesquels se fonde la première opinion. Nous allons essayer de les réfuter.

Le premier repose sur ce principe que le débiteur conserve son droit de jouissance et d'administration ; dans son intégralité, prétend mêmela Cour de Bordeaux. Cette formule serait, en tous les cas, beaucoup trop absolue : le propriétaire qui a hypothéqué son immeuble ne jouit plus entièrement de tous ses droits; il les a au contraire restreints en grevant ses biens de ce droit réel. En principe, il est vrai, il conserve le droit d’aliéner, d’administrer, mais à une condition : c’est que ses actes d'administration soient compatibles avec le droit hypothécaire antérieurement conféré par lui à un tiers. Et l’immobilisation des fruits de l’immeuble, à partir de la transcription de la saisie, est précisément, à notre avis, un des avantages sur lesquels le créancier hypothécaire a le droit de compter.

Il n’est pas vrai non plus de dire que les fruits vendus par anticipation échappent à l'hypothèque par l'effet de la vente qui les rend meubles ; qu'il en est ainsi, à plus forte raison, des loyers. S'il est exact que les fruits soient immobilisés entre les parties par l'effet du contrat de vente, on peut refuser d'admettre l'effet de ce même contrat à l'égard des tiers (art. 1165 C. civ.). De plus, lorsque le propriétaire consent une cession de loyers à échoir, il vend une chose future. Pour que la cession ait effet, il faut donc que le droit

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éventuel du débiteur se réalise ; pour que le cessionnaire puisse exiger la chose cédée, il faut que le débiteur en soit propriétaire. Or, il ne l’est plus et par conséquent n’a plus droit aux fruits à partir de la transcription de la saisie : le cessionnaire qui n’a pas plus de droits que lui ne pourra pas non plus les réclamer.

On ne saurait admettre, prétend enfin la Cour de Bordeaux, « que l’immobilisation, par une sorte de rétroactivité, entraîne la nullité de plein droit, en faveur des créanciers inscrits. »

Cet argument a été refuté sans peine par M. de Luynes (1). Il n’y a pas ici à parler de .rétroactivité ; si l’immobilisation des fruits a lieu à partir de la transcription de la saisie, au profit des créanciers hypothécaires, ce n'est pas en vertu d’un droit nouveau qui naitrait à leur profit. Ils n’ont d'autre droit que celui qu’ils tiennent de leur hypothéque, et ils ne font que le mettre en mcuvement par la saisie. Or, dans notre hypothèse, l’hypothéque à précisément été inscrite avant la signification ou l'acceptation de la cession, et c'est en vertu de ce droit antérieur que limmobilisation se produit au préjudice du cessionnaire.

En outre, l'arrêt a tort de parler de « nullité de plein droit. » Comme le fait encore remarquer M. de Loynes, il n’y a pas ici de disposition de la loi analogue à celle de l’art. 686 C. proc. civ. concernant les alié-

(4) No'e dans Dalloz, sous l'arrêt de Bordeaux, du 27 mars

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nations faites par le débiteur après la transcription de la saisie. La cession anticipée est au contraire un acte valable, seulement elle ne sera pas opposable aux créanciers hypothécaires.

Nous ne croyons nullement non plus que la loi de 1855 ait abrogé l’art. 685 C. Pr. civ. En soumettant à la transcription les cessions anticipées, « la susdite « loi n’a eu pour objet de protéger que ceux à qui « l'ignorance de ces cessions pourrait nuire, c’est- « à-dire les créanciers qui traitent avec le bailleur « après la délégation : qu’ainsi, les droits des créan- « cCiers inscrits avant la délégation demeurent intacts », ainsi que le prouvent les termes du jugement du Tribunal civil de.la Seine, du #4 février 1893 (1). Nous reviendrons d’ailleurs sur ce point.

Nous avons dit précédemment que la Cour de Cassation avait, dans deux arrêts rendus le 19 juin 1897 (2), consacré l'opinion dont nons venons d'étudier et de critiquer les arguments, et admis l’opposabilité des cessions anticipées de moins de trois années, aux créanciers hypothécaires antérieurs. Si c’est absolument exact pour le premier de ces deux arrêts, qui confirme l'arrêt de la Cour de Paris du 24 décembre 4894, et qui se base uniquement sur un argument tiré des articles 2 et 3 de la loi de 1855, il n’en est pas ainsi du second arrêt rendu par la Cour de Cassation, sur appel interjeté de l'arrêt de la Cour de

(1) J. du P., 97-2-1.

(2) Ces 2 arrêts. J. du P., 1898, 1-169.

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Bordeaux du 27 mars 1895. Dans cette espèce, en eflet, la Société Industrielle de Bordeaux avait loué des immeubles à la Société des Moulins de Laubardemont ; il avait été stipulé que les loyers seraient, à partir du Aer juillet 1890, et jusqu'à extinction de la somme avancée par la Société preneuse pour les constructions, installations et améliorations faites dans les immeubles loués, cédés à ladite Société en paiement de sa créance. La Cour de Bordeaux avait admis que cette cession, faite pour une durée:1llimitée, était équivalente à moins de trois années, et l'avait déclarée opposable aux créanciers hypothécaires. La Cour de Cassation déclare que la convention intervenue entre les deux Sociétés ne constitue pas une cession de loyers anticipés, mais établit « les conditions de la continuation d’un bail. » Et elle conclut que ce bail ayant date certaine est opposable aux créanciers hypothécaires, et que ceux-ci ne pourront réclamer l’immobilisation des loyers, laquelle « ne peut s'exercer que « sur les loyers dus par le preneur, et que celui-ci « n'en doit qu’autant que cela résulte des conditions « du bail. »

Comme on le voit, la Cour de Cassation invoque dans ce second arrêt des raisons toutes'différentes de celles admises par la Cour de Bordeaux, pour repousser les prétentions des créanciers hypothécaires. Aussi, nous estimons que cet arrêt ne fournit pas par luimême un grand appui au système que nous venons d'exposer.

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De nombreux auteurs (1) protestent contre la solution admise par la jurisprudence et refusent d'admettre que les cessions anticipées de loyers ou fermages, équivalentes à moins de trois années soient opposables aux créanciers hypothécaires antérieurs. Ils proposent en faveur de leur opinion divers arguments dont quelques-uns nous paraissent fort sérieux.

Tout d’abord, le droit à l’immobilisation des fruits existe en puissance à partir de la constitution de l'hypothèque. Du moment où le créancier a inscrit son hypothèque, il a rendu ce droit opposable aux tiers, et lorsqu'il voudra l’exercer, il n'aura qu'à remplir les formalités de l’art. 685 C. Pr. civ. On prétend, il est vrai, que l’immobilisation ne peut pas se produire parce qu'il n’y a plus de fruits civils, parce que le débiteur s’en est dépouillé en consentant la cession anticipée. Nous avons répondu à cette objection, que le débiteur, en consentant une hypothèque, s’est interdit tout acte qui pourrait désormais y porter atteinte ; la cession par lui consentie produira donc ses effets, jusqu'à la transcription de la saisie, mais lorsque par cet acte le créancier hypothécaire aura agi, l’immobilisation des loyers sera produite à son profit, et elle aura lieu en vertu de son hypothèque ;

(4) Duranton, XVII n° 168 .

Aubry et Rau, II $ 236, note 31.

Garsonnet op. cit., IV, ? 663.

Baudry-Lacantinerie et de Loynes op. cit., [IT n° 2036. | Guillouard, op. cil., If, n° 1608.

Voir aussi : Caen, 6 juin 1893. D. 94-2-289,

cela est si vrai qu’elle s’opérera également lorsque la saisie aura été poursuivie par un créancier chirographaire. En admettant une solution contraire, on permettrait au débiteur de retirer au créancier, par des actes postérieurs, une partie des avantages qu’il lui aurait antérieurement assurés par la constitution d'hypothèque. La cession ainsi consentie par le débiteur ne pourra donc pas être opposée au créancier hypothécaire, même si elle est équivalente à moins de trois années de loyers. Une telle cession, nous l'avons dit, est opposable au créancier hypothécaire inscrit postérieurement ; mais il faut bien remarquer la différence des situations. Dans ce dernier cas, le créancier hypothécaire, même s'il n’est pas prévenu, ‘Salt qu'une cession de moins de trois années consentie antérieurement ui est opposable ; mais, comme presque toujours, il ne comptera user de son droit hypothécaire qu'après un laps de temps plus ou moins long, il ne souffrira pas d’une façon sensible de cet acte. Si, au contraire, il est postérieur à son hypothèque il pourrait précéder de peu de temps la saisie et lui porter un préjudice considérable.

Le débiteur cesse, du moment où l'inscription de l'hypothèque a été prise, d’avoir toute sa liberté, et tout en conservant en principe son droit d’administration, il ne peut pas, en l’exerçant, nuire au créancier hypothécaire. Il ne peut faire aucun acte dont le résultat serait de diminuer la valeur de l’immeuble: or, la cession anticipée de loyers est un de ces actes.

On allègue, nous l’avons déjà dit plus haut, qu'il résulte des art. 2 et 3 de la loi de 1855 que les cessions de moins de trois ans doivent être considérées comme des actes de pure administration, opposables, par conséquent, même aux créanciers hypothécaires inscrits antérieurement.

La loi de 1855 n’a pas envisagé les actes postérieurs à l'inscription de l’hypothèque : elle s’est placée seulement en face des actes antérieurs à l'inscription hypothécaire. Cest ce que démontre d’une façon irréfutable M. de Loynes (1), détruisant ainsi le meilleur argument de la théorie adverse.

Les auteurs de la loi de 1855 ont considéré que certains actes, tels que les baux de longue durée, ou les quittances ou cessions de loyers ou fermages à échoir, équivalentes au moins à trois années, sont de nature à diminuer la valeur vénale des immeubles. Ils ont jvoulu que les personnes qui voudraient ensuite passer un contrat avec le propriétaire de cet immeuble pussent être prévenues en consultant les registres hypothécaires. [ls ont voulu notamment que les tiers acquéreurs ou les créanciers hypothécaires n'aient pas à subir les conséquences d’une cession de loyers ou de paiements anticipés correspondant à un bail qui peut ne pas avoir commencé son cours. « C'est donc, dit M. de Loynes, contre les actes antérieurs à la transcription de l’aliénation ou à l'inscription de l'hypothèque, que la loi de 1855 à voulu protéger les

(1) Note déjà citée.

tiers acquéreurs ou les créanciers hypothécaires. » Cela ressort de l'exposé des motifs du conseiller d'Etat, M. Suin (1): « Il est aussi nécessaire de connaître les services fonciers et l’aliénation des revenus produits par la chose vendue ou donnée en hypothèque, que de connaître les inscriptions hypothécaires dont elle est déjà frappée ». Il met sur la même ligne l'acheteur et le créancier hypothécaire et leur reconnait le même intérêt à connaitre les actes que la loi soumet à une formalité de publicité. Or, il est bien certain qu’en ce qui concerne l'acheteur, il ne peut être question que des baux, quittances ou cessions consentis antérieurement à la transcription de l’aliénation. Et, puisque l’auteur de l'exposé des motifs place le créancier hypothécaire sur la même ligne que l'acheteur, c’est donc bien la même hypothèse qu'il envisage pour l’une comme pour l’autre. D'ailleurs, la même intention se manifeste encore dans le rapport de M. de Belieyme (2) : après avoir dit qu’il faut soumettre à la transcription tous les actes qui, « sans constituer des droits réels, imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur » ; il ajoute : « On sent toute l'influence que peut exercer sur la valeur d’une propriété l’existence de pareils actes. Son utilité, son produit, sa jouissance sont affectés de telle sorte qu'il y à pour l'acheteur ou le prêteur sur hypothèque un légitime intérêt à les connaitre ».

(1) Dalloz, 1855, 4-28, 2° col.

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