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La loi de 1855 à simplement voulu que l'efficacité de ces actes à l'égard des tiers, soit subordonnée à la nécessité d’une transcription qui doit être faite avant linseription hypothécaire. Mais, il ne s'ensuit pas que l'accomplissement de cette formalité postérieurement à des droits acquis déjà publiés, puissse porter atteinte à ces droits antérieurs et rendre opposables à ceux auxquels ils ont été conférés, des actes que leur débiteur n’était plus libre de consentir à leur préjudice.

De ce que nous venons de dire, il résulte que la loi de 1855 est étrangère aux cessions de loyers à échoir qui n’ont été signifiées ou acceptées qu'après l’inscription hypothécaire. C'est donc en dehors de cette loi qu'il faut chercher la solution, et nous la trouvons dans l’art. 681 C. Proc. civ. On a bien objecté que c’est là une disposition d’une loi de procédure, qui, ne touchant pas au fond du droit, ne peut produire et ne produit effet qu'autant que, les loyers à immobiliser sont encore dans le patrimoine du débiteur. Nous avons déjà répondu à cette objection en montrant que la transcription de la saisie donne effet à un droit préexistant qui résulte de l’hypothèque. « La transcription de la saisie ne crée pas le droit, elle détermine la valeur sur laquelle il s'exercera. »

D’autres arguments ont été proposés en faveur de cette seconde opinion.

On a invoqué, tout d’abord, la solution admise par la jurisprudence au cas où le débiteur a donné en antichrèse l’immeuble hypothéqué. L’antichrèse n’est

opposable au créancier hypothécaire que si elle à été transcrite avant son inscription. Cette solulion a été consacrée récemment par la Cour de Paris, dans un arrêt du 12 janvier 1895 (1), et nous avons dit plus haut, à ce propos, qu’elle s'était ainsi contredite ellemême en adoptant une solution différente de celle qu'elle avait admise pour les cessions de loyers. Par le contrat d’antichrèse, en effet, le créancier antichrésiste n’acquiert que le droit de percevoir les fruits (art. 2085). Comme on l’a fait remarquer, il a bien aussi le droit de rétention : mais ce droit lui sera utile seulement pour résister aux prétentions des tiers qui n'ont acquis leur droit que postérieurement. Aux créanciers hypothécaires antérieurs, au contraire, l'antichrésiste ne pourra opposer que son droit de jouissance personnel. Il semble done bien que la situation du.créancier antichrésiste soit analogue à celle du cessionnaire, et que la solution admise dans le premier Cas par la jurisprudence, puisse servir d’argument pour critiquer celle qu'elle a adoptée en cas de cession anticipée.

Enfin, un dernier argument est invoqué par M. de Loynes. Il est tiré de deux lois sur les banques coloniales : l’une des 11-28 ‘juillet 1854, art. 9; l’autre des 24 juin, 5 juillet 1874, art. 6, al. 3, art. 7, al. 9 et 3. La loi de 1851 avait pour but de permettre aux propriétaires d'emprunter sur cession de la récolte pendante, et l’art. 9 de cette loi déclare que si l'immeuble

(1) Dalloz, 96-2-57. — Gaz. des Tribunaux, 29 mai 1895,

nice à TE :

est frappé de saisie au moment de la cession, celle-ci

est impossible. Et la raison, c’est que les créanciers hypothécaires ont un droit acquis à l’immobilisation des fruits. Aussi cette loi a organisé une procédure spéciale : elle a permis la vente de la récolte pendante, mais 1l faudra que les créanciers hypothécaires antérieurement inscrits soient mis en demeure de réclamer le bénéfice de leur droit à l’immobilisation, et le prêt ne pourra avoir lieu avec aflectation de la récolte pendante que si les créanciers hypothécaires n'ont pas fait opposition. On pourrait objecter que cette loi est une loi d'exception. Gette objection est de peu de valeur, si l’on considère que la loi de 1851 s'applique dahs des colonies régies par notre régime hypothécaire; et si cette loi a paru nécessaire c’est précisément parce que les art. 682 et 685 C. Pr. civ. ne permettaient pas de porter atteinte aux droits que les créanciers hypothécaires avaient régulièrement conservés. Enfin, on ne peut pas non plus objecter que la loi de 1855 a modifié l’état de choses préexistant; alors, la loi de 1874 en eût tenu compte ; au contraire, ses dispositions à ce sujet sont conformes à celles de la loi de 1851.

La jurisprudence récente des Cours d'appel et de la Cour de cassation nous semble donc contraire aux principes du droit hypothécaire. Elle permet au débiteur de diminuer, souvent dans une large mesure, les droits qu'il a précédemment conférés à ses créanciers hypothécaires et que ceux-ci ont régulièrement conservés. Nous ne saurions mieux faire, pour con-

clure, que de citer les termes mêmes, dans lesquels M. Guillouard (1) proteste contre cette jurisprudence.

« Les cessionnaires qui traitent avec le débiteur » savent à quoi s’en tenir : ils connaissent par les » inscriptions les droits hypothécaires grevant l'im- » meuble, ils savent qu'à un moment donné les » revenus peuvent appartenir à ces créanciers ; ils » ne peuvent donc se plaindre si, à un moment » donné, une saisie, sur l’éventualité de laquelle ils » devaient compter, leur enlève une partie du bénéfice » de leur contrat. Leur droit aux loyers, qui n’est » qu'un droit personnel, sera primé par le droit réel » antérieur des créanciers inscrits. »

Paiements anticipés de loyers et fermages.

Pour savoir s'ils sont opposables aux créanciers hypothécaires et s'ils peuvent empêcher limmobilisation de se produire à leur profit, nous nous baserons sur les mêmes principes que pour les cessions de loyers à échoir. Mais nous n'avons pas ici de formalité correspondant à celle qui est exigée par. l’art. 1690 pour les cessions. Nous dirons done que pour être opposables aux créanciers ‘hypothécaires, il faut que les paiements anticipés aient acquis date certaine avant l'inscription de leur hypothèque. On pourrait objecter que d’après une opinion généralement adop-

(1) Privilèges et Hypothèques, II, n° 1608,

EL. dns À Fr wi

tée (1), et qu’expliquent les nécessités pratiques, les quittances qui n’ont pas acquis date certaine, par l’un des modes de l’art. 1328 sont cependant opposables aux tiers. Cela est vrai pour les paiements usuels, normaux, mais on ne peut l’admettre pour des paiements exceptionnels comme ceux dont nous nous occupons ici. Il faut toutefois admettre une exception si ces paiements anticipés ont été faits conformément à l'usage des lieux ; il ne sera pas nécessaire alors que la quittance ait acquis date certaine.

Si la quittance porte sur une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages, l’art. 2 de la loi de 1855 exige qu'elle soit transcrite pour être opposable aux tiers. Cela posé, nous allons, comme dans le précédent paragraphe, distinguer deux cas, suivant que la quittance à ou n’a pas acquis date certaine avant l'inscription hypothécaire.

Premier cas. — Paiement anticipé constaté par une quittance ayant acquis date éertaine avant l'inscription hypothécaire.

Ce paiement a-t-il pour objet une somme équivalente à moins de trois années de loyers ou fermages à échoir, la quittance en sera opposable pour le tout aux créanciers hypothécaires. Elle mettra obstacle à l'inmmobilisation, laquelle ne pourra porter que sur les termes venant à échéance après ceux compris dans la quittance. Il n'en serait autrement qu'au cas de

fraude.

(1) Larombière, Oblig., art. 1328 n° Fe Troplong priv. et hyp., IL, n° 535. — Marcadé, sur l'art. 1328 n° 5. -- Dalloz,

Répertoire v° Oblig., n° 3908, et Suppl. au Rép : Oblig., n° 1608.

Si au contraire la quittance constate un paiement anticipé équivalent à trois années, il nous faut faire une sous-distinction : a-t-elle été transcrite avant l'inscription des créanciers hypothécaires, elle leur est encore pleinement opposable. La transcription est-elle au contraire postérieure à l'inscription hypothécaire, nous admettons, comme nous l’avons fait pour les cessions de loyers à échoir, en nous appuyant sur les art. 2 et 3 de la loi de 1855, que le paiement anticipé n’est nullement opposable aux créanciers hypothécaires.

Deuxième cas. — Paiement anticipé n'ayant acquis date certaine que postérieurement à l'inscription hypothécaire.

Sans distinguer si la quittance correspond à une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages ou moins, sans distinguer davantage si elle a été transcrite ou non, nous ne lui accordons aucun eflet à l'encontre des créanciers hypothécaires. L'immobilisation des loyers se produira à leur profit à partir de la transcription de la saisie, en vertu de Part 069 CPE 0

Toutefois, la jurisprudence admet ici les mêmes solutions qu’au cas de cessions anticipées : si la quitance représente moins de trois années de loyers, elle la déclare opposable aux créanciers hypothécaires; si elle porte sur trois années ou plus, elle est, tout au moins suivant l'opinion adoptée par certains arrêts, (1) opposable pour moins de trois années.

(1) Bordeaux, 14 juin 1883, précité.— Bordeaux, 27 mars 1895, précité.’