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doit résulter de dégradations, ou de la simple dépréciation de l'immeuble. En droit allemand, avant de réclamer un remboursement immédiat, le créancier hypothécaire peut impartir un délai au débiteur pour réparer les détériorations subies par limmeuble. L'art. 355 du Code civil du canton de Zurich (1) règle la double hypothèse prévue par notre Code dans les art. 2131 et 1188.

B. — Lorsque l'immeuble hypothéqué vient à être saisi, nous avons vu que le débiteur ne peut plus aliéner à partir de la transcription de la saisie, ni constituer de droits réels, excepté des hypothèques.

La loi allemande du 24 mars 1897 (2), qui règle les formalités et les effets de l'exécution forcée, pose le principe suivant (art. 23) : La saisie a l'effet d'une défense d’aliéner. Il semble résulter de cet article que cet effet se produit dès le début de la procédure : c’est que la saisie est ordonnée sur requête par le tribunal d'exécution, qui la fait inscrire lui-même. Dès l’origine elle est donc rendue publique.

Aux termes de l’art. 2085 du Code civil italien, le

débiteur ne peut plus aliéner ses biens à partir de la transcription du commandement qui précède la saisie.

Cette défense d’aliéner a donc lieu avant même que la procédure de saisie proprement dite soit engagée.

(1) Traduit et annoté par Ernest Lehr.

(2) Code civil allemand, p. 579.

y tee ç 2.

Jouissance et administration.

A. Malgré les hypothèques dont il a grevé ses immeubles, le débiteur conserve le droit d’en jouir et: de les administrer. Il peut percevoir les fruits, soit naturels, soit civils ; il veut les vendre, les céder par anticipation. [l peut consentir des baux jusqu’à concurrence d’une période de dix-huit ans.

On trouve dans plusieurs législations des dispositions relatives aux baux.

La loi du 22 juin 1891 (1) qui a introduit en Alsace- Lorraine le principe de l'inscription au livre foncier énumère parmi les conventions que ce livre est

destiné à rendre publiques : le droit du fermier quand

la durée excède douze ans, et celui du locataire quand la durée excède neuf années. Dans ces limites le débiteur pourra donc consentir des baux sur ses immeubles hypothéqués. Quant à la différence de maximum entre les baux ruraux et les baux urbains, elle est rationnelle à notre avis. Le laps de dix-huit ans de la loi française peut en effet sembler exagéré pour les loyers de maisons.

En Portugal, il existe aussi des livres fonciers, sur lesquels doivent être inscrits les droits réels. Parmi ces droits, l’art. 949 du Code civil range : les baux excédant une année si le prix est exigible d'avance, et les baux de quatre années dont le prix n’est pas exigible d'avance. Cette distinction parait assez heureuse ; elle

(1, Annuaire de législation étrangère, 1892, p. 331.

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sauvegarde autant que possible les droits des créanciers et des tiers en général au cas où les loyers sont exigibles d'avance. Par ailleurs, exiger l'inscription des baux consentis pour quatre années, c’est peut-être restreindre un peu trop les droits du propriétaire.

Cependant, le système de l’Act Torrens (2), encore plus rigoureux, soumet à l'inscription les baux dépassant un an, sans aucune distinction.

Le Code allemand, lui, ne contient pas, relativement aux baux, de disposition analogue à celle de notre loi de 1855. Seul, l’art. 9-2° de la loi sur l’expropriation forcée signale, comme intéressé à cette procédure, celui qui à un droit de bail sur l'immeuble exproprié.

B. Au cas de saisie, les droits de jouissance et * d'administration du débiteur subissent de nouvelles restrictions.

En ce qui concerne ses droits d'usage et d’administration, nous avons distingué deux situations : ou bien les immeubles ne sont pas loués, et le débiteur reste en possession comme séquestre judiciaire, à moins cependant que les créanciers ne lui fassent enlever la possession. Ou bien l'immeuble est loué : alors s’il s’agit d'un bail ne dépassant pas dix-huit ans, il peut-être annulé s'il n’a pas acquis date certaine avant le commandement ; s’il s’agit au coniraire d’un bail de plus de dix-huit ans, il doit être transcrit pour être opposable aux tiers qui acquéreront ensuite des droits réels sur l'immeuble ; s’il n’a

(2) Ch. Gide, Ef de sur l'Act. Torrens, dans le Bullelin de la Société de législation comparée, 1886, p. 307.

— 4ét —

pas été transcrit ou s’il ne l’a été qu'après le commandement, les créanciers ne le supporteront que pendant dix-huit ans.

Nous venons de voir que les législations de l’Alsace- Lorraine, du Portugal, et le système de l’Act-Torrens soumettent également les baux à l'inscription, au-delà

d'une certaine durée, variable dans chaque législation,

pour qu’ils soient opposables aux tiers.

Le Code italien déclare (art. 2085), qu'après la transcription du commandement, dont nous avons déjà parlé, le débiteur reste en possession des biens dont la vente est poursuivie, en qualité de séquestre judiciaire ; il peut toutefois comme en droit français être dépossédé sur la demande d’un ou plusieurs créanciers.

Le Tribunal peut autoriser le séquestre à louer les biens, en fixant le temps et les conditions de ce bail.

En Droit allemand, le principe est que l’administration et la jouissance -de l’immeuble restent au débiteur, mais seulement dans les limites d’une exploitation normale. De même qu'en droit français, les créanciers peuvent faire nommer un séquestre ; en droit allemand, ils peuvent, si le propriétaire met en péril l'exploitation régulière, demander au Tribunal d’ordonner les mesures nécessaires. Mais il ne résulte pas du droit allemand que le débiteur possède comme séquestre judiciaire (Art. 24 et 25 de la loi du 2% mars 1897 sur la vente et l'administration forcées).

Quant au droit de jouissance proprement dit, nous savons la restriction capitale qu'y apporte en droit

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français le principe de l’immobilisation des fruits. Nous avons signalé, à cette occasion, la conséquence regrettable de ce principe relativement au privilège de l’art. 2101-20.

Puis, nous avons passé en revue quatre sortes d'actes au sujet desquels nous nous sommes demandé s'ils pourraient empêcher l’immobilisation de se produire au profit des créanciers hypothécaires. Nous avons répondu négativement en ce qui concerne l’antichrèse, et les ventes anticipées de fruits naturels et industriels. Au sujet des cessions de loyers anticipées, nous avons exposé, assez longuement, les controverses délicates que soulève cette question. Rappelons d’une façon générale, et sans entrer dans le détail des distinctions que nous avons faites, que la jurisprudence admet l’opposabilité de cessions équivalentes à moins de trois années, même si elles ont été signifiées ou acceptées après l'inscription hypothécaire. Des solutions analogues sont admises par notre Jurisprudence au cas de paiements anticipés de loyers ou fermages.

Le Code italien traite de l'expropriation forcée des immeubles, dans son titre XXVI. Comme nous l'avons déjà dit plus haut, alors qu'en droit français la saisie est transcrite seulenrent après l’accomplissement de certains actes de la procédure elle-même, en droit italien, c’est le commandement préalable à la saisie (art. 2084) qui doit être «€ transcrit dans chaque bureau des hypothèques du lieu où sont situés les biens dont la vente est poursuivie » (art. 2085). Et le même article contient un second alinéa ainsi conçu: « A

partir de la date de ladite transcription, les fruits des biens indiqués dans le commandement viennent en distribution avec le prix de ces biens ». Il semble résulter des termes de cet article, ainsi que de ceux de l’art. 2086, une sorte d’immobilisation. Ce dernier article dit, en effet, que les fruits seront distribués « avec le prix des immeubles. »

L’immobilisation des fruits met obstacle, dans notre: droit, à l'exercice du privilège pour frais de semences et de récoltes. Le Code portugais déclare au contraire dans son article 1021 que la vente aux enchères, l’adjudication ou toute transmission d'un immeuble, ne préjudicie en rien aux privilèges mobiliers spéciaux qui existeraient à la même date sur les fruits, les revenus ou les meubles de l’immeuble vendu.

On rencontre dans la législation allemande plusieurs dispositions intéressantes concernant notre sujet. Elles sont contenues dans le Code civil allemand qui ne doit devenir applicable qu’en 1900, et dans la loi sur la vente et l’administration forcées du 24 mars 1897. La loi sur les livres fonciers du 24 mars 1897, doit être également signalée.

Aux termes de Part. 1120 du Code allemand, l’hypothèque s'étend aux produits séparés du fonds, lorsque, par suite de la séparation, ils ne sont pas devenus la propriété d’une autre personne que le propriétaire ou le possesseur du fonds. Les produits et les dépendances, ajoute l’article 1121, ne peuvent être libérés de l'obligation que s'ils ont été aliènés et enlevés du fonds avant la saisie. La vente seule ne suffit pas à

eue

les y soustraire. Ces solutions correspondent à celles du droit français au cas de vente de bois de haute futaie pour être abattus, d'immeubles par destination, vendus comme meubles. La vente ne suffit pas à leur enlever, au regard des créanciers hypothécaires, le caractère d'immeubles, il faut qu'ils aient été enlevés. Toutefois, ajoute l'art. 1121, si l'acquéreur à enlevé les objets aliénés, mème après la saisie, 1l prolite de sa bonne foi au moment de la séparation, et relativement à la saisie.

Un autre tempérament résulte de l’art. 1122 : les produits ou les parties intégrantes de l'immeuble ne dépendent plus de l'obligation, lorsqu'ils ont été détachès du fonds avant la saisie, même sans avoir été aliénés, en suivant les règles d’une administration normale. On ne peut qu'approuver cetie solution qui permet par exemple au débiteur d’abattre, dans une futaie non aménagée, des arbres ayant atteint un développement tel qu'ils ne pourraient plus à l'avenir que perdre de leur valeur.

L'hypothèque s'étend également aux loyers et fermages ; cependant, ils y échappent un an après leur échéance, à moins quil n'y ait une saisie auparavant. Le droit des créanciers hypothécaires ne portera donc jamais que sur les loyers d’une année.

Le paiement anticipé des loyers et fermages ou tout auire acie de disposition qui en a été fait, avant la saisie par le créancier hypothécaire, lui est opposable. Si ces loyers ont été cédés à un tiers, l'obligation qui

grève les loyers s'éteint et le cessionnaire passe avant

le créancier hypothécaire. Le droit allemand semble donc sacrifier sur ce point les créanciers hypothécaires. Mais ce n’est qu'apparent, car il apporte aux règles précédentes une restriction importante : la cession ou la convention par laquelle les loyers ou fermages ont été stipulés payables d’avance, n’est pas opposable aux créanciers hypothécaires lorsqu'il s’agit de loyers postérieurs au terme courant à l’époque de la saisie et au trimestre suivant. (Art. 1193, 1124). Par conséquent, le débiteur peut faire telles’ ventes anticipées de fruits, telles cessions de loyers ou fermages à échoir qu’il lui plaît, il peut stipuler ces loyers et fermages payables d'avance : c’est son droit tant que l'immeuble n’est pas l’objet d’une saisie. Mais, dès que cette procédure est engagée, elle paralyse l’eflet de ces conventions, et les créanciers hypothécaires reprennent leurs droits. Cet effet de la saisie résultant d’une façon aussi nette de la loi, a l'avantage d'éviter toutes les controyerses que nous avons eXpOsées en droit français.

Le paiement du créancier sur l'immeuble hypothéqué a lieu par voie d'exécution forcée (art. 1147- 1149). Les formalités de cette procédure sont contenues dans la loi du 24 mars 1897. Cette loi est remarquable par plusieurs dispositions originales au sujet desquelles nous renvoyons à l'étude de M. de la Grasserie (1).

C’est dans le titre III de la loi de 1897 qu'est organisée la procédure d’expropriation forcée, par laquelle

({) Introduction au Code civil allemand, déjà citée.

le débiteur est dessaisi de l'administration de ses biens qui sont confiés à un administrateur.

Donc, à la différence de ce qui a lieu en droit français, lorsque l’expropriation forcée est poursuivie sur l’immeuble, jamais le débiteur ne reste en possession.

La saisie comprend les produits agricoles et forestiers du fonds quand ils n’en ont pas été détachés; elle comprend aussi la créance née de l’assurance de ces produits. Mais elle ne comprend pas les loyers et fermages : c’est là une différence avec le droit français dans lequel l’immobilisation à partir de la transcription se produit également pour les fruits civils et naturels. (L. de 1897, art. 21).

Comme on le voit, le Code civil allemand contient quelques dispositions sur lesquelles on pourrait se guider. À propos des cessions de loyers et fermages à échoir notamment, le législateur français pourrait, se conformant à l'esprit de ce Code, donner la préférence au cessionnaire sur les créanciers hypothécaires, à condition que la cession ne puisse porter, à partir de la saisie, que sur un laps de temps très court.

L'un des soucis du réformateur devrait être, croyons-nous, de concilier d’une façon définitive les textes du Code civil et du Code de procédure avec ceux de la loi du 23 mars 1855. Cette dernière loi, en ellet, bien qu’elle constitue déjà un très grand progrès, a apporté le doute en certains points de notre matière. )

Ce qu'il faudrait, en un mot, ce serait fixer d’une

façon précise les droits de chacun, de telle sorte que si la solution était contestable ne elle serait, du | moins, toujours certaine. :

Vu | Le Professeur délégué, : À. CHATEL., uw Le Doyen, G. DE CAQUERAY.

Vu et permis d'imprimer, Le Recteur,