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boursables par annuités. Tel est le caractère essentiel du système allemand des Rentengûter^ du système anglais des small holdings y aussi bien que de la législation danoise et de la législation française (i).

Ce régime de faveur a pour but de permettre à tout individu, ayant quelques économies, d'acheter un morceau de terre. Mais, bien entendu, il ne s'applique qu'à ceux dont les ressources personnelles sont insuffisantes, et ne permet d'acquérir que des biens d'une étendue et d'une valeur tort restreinte. Ainsi, en France, la loi du 10 avril igo8 autorise des sociétés de crédit immobilier à transférer à des particuliers, sous leur responsabilifé et contre une garantie hypothécaire, les avances à elles consenties par l'Etat» mais en limitant l'application de ce système à Taquisition de terrains ne dépassant pas un hectare en étendue et i .200 francs en valeur. Cependant, une loi plus récente encore, celle du 19 mars 1910^ complétée par celle du 26 février ipi2, se montre plus libérale : elle prévoit des prêts hypothécaires, pouvant atteindre 8.000 francs, pour une durée maxima de quinze ans, afin de « faciliter Tacquisition, l'aménagement, la transformation et la reconstitution des petites exploitations rurales ». Par l'étendue du crédit qu'elle comporte, cette loi permet l'acquisition d'une

(i) Sur les Renten^ûter et les Small holdings, consulter l'ouvrage de M. SoucHON, La propriété paysanne,, p. 145 et suivantes, et celui de M. René Worms, Etudes d*économie et de législation rurales, p. 127 et suiv. A signaler aussi, en ce qui concerne les small holdings, la loi récente du i*' août 1907, qui permet aux conseils de comié d'exproprier de gros propriétaires pour répondre aux demandes de petits lots qui leur sont adressées. Voir les articles oe M. Bel- LOM, dans VEconomiste français des 27 mai et 24 juin 191 1 . Voir aussi ViVREL, La légisUtion anglaise relative à la petite propriété, th., Paris i909,et sur la législation irlandaise, C. F. Bastable, Ihe présent position of the irish land question. Economie Journal, mars 1909 et éoNAR Land rejormin Ireland., Econ. Journ., sept. 1909.

Nogaro 7

véritable propriété rurale, tandis que la loi de 1908 ne facilite guère que Tachât du lopin de terre nécessaire pour la maison et le jardin (i).

Concessions coloniales. — L'Etat intervient aussi pour faciliter l'acquisition des terres dans les pays neufs où elles n'ont pas fait encore l'objet d'une appropriation privée. Généralement, il pose le principe que les terres vacantes lui appartiennent, mais ensuite il les concède à des individus ou à des compagnies. Parfois, la concession est faite à bail : c'est une simple location. Mais, dans certains pays, — en Australie et en Nouvelle Zélande — des locations faites pour une durée de 999 ans équivalent, en faitjà un transfert de propriété, en échange d'une rente. Quand la concession est faite en toute propriété, elle présente parfois ce caractère spécial à la législation des pays neufs d^ être gratuite y soit que !a terre soit donnée à des colons, soit qu'elle soit abandonnée à des compagnies qui se chargent d'effectuer des travaux d'exploitation (au Congo, par exemple) ou simplement d'établir un réseau ferré, (concessions aux compagnies de chemins de fer, notamment aux Etats-Unis et au Canada).

Lorsque la concession, à titre gratuit ou à titre onéreux, est faite à des colons, l'Etat stipule souvent — en Australie notamment — qu'elle ne sera valable que si le bénéficiaire réside sur sa terre et en cultive au moins une partie. En outre, pour éviter la spéculation, on ne l'autorise à vendre qu'au bout de quelques années. Parfois aussi, l'Etat intervient, soit pour faire des avances aux colons — on l'a fait en Algérie — soit du moins pour organiser les villages, dont il trace le plan et où il construit les édifices publics (Canada) (2).

(i) Sur les conditions ^'application de cette loi, voir plus loin. Le Crédit (2® partie, 4® section, ch. ir, § 3). — Sur la législation relative aux habitaMons à bon marché, voir le 3e livre, Consommation, >(2) Voir A. GiRAULT, Principes de colonisation et de législation 'oloniaht et Mérignac, Précis de législation et d'économie coloniales.

CHAP. lu. — LEGISLATION ET PRODUCTION I I I

j3) Conservation : a) Restrictions au partage : droit d'aînesse; Anerbenrecht ; dispositions des lois françaises du 12 avril 1^06 et du 10 avril i<^o8. — L'un des effets du caractère héréditaire de la propriété privée est normalement, dans le droit moderne, d'aboutir au partage entre les enfants. Le code civil français est particulièrement rigoureux. Premièrement, il tend au partage égal : car il ne laisse aux parents le droit de disposer de leurs biens même en faveur de l'un des enfants que dans une mesure très restreinte (i) ; et, dans la plus grande partie de la France, les habitudes sont. contraires à Texercice de ce droit. De plus, Tarticle 832 du Code civil français prescrit le partage en nature des biens, ce qui donne à chaque héritier le droit d'exiger sa part dans les biens fonciers. L'expérience montre que cet état du droit et de la coutume aboutit, dans un pays où la propriété est déjà morcelée, soit à un morcellement peu compatible avec le maintien d'exploitations agricoles suffisantes pour alimenter leur propriétaire, soit — ce qui est le cas le plus général en France — à la limitation extrême du nombre des enfants.

Les principes du droit français s'étant étendus en Europe à la suite de la Kévolution, le problème du partage de la propriété foncière se pose d'une façon assez générale. Cependant, il faut observer d'abord qu'il est loin d'avoir la même signification dans les pays où la propriété n'est pas déjà très morcelée. Ensuite, il faut noter que l'Angleterre n'a aucunement subi l'influence française à cet égard, et que le maintien du droit d'aînesse dans les usages (et aussi dans la loi, en cas de succession ai m/e^/ûf/) assure, jusqu'à un degré extrême, la

(i) L'article 915 du Code civil français limite la quotité disponible k la moitié des biens s'il y a un enfant, au tiers, s'il y en a deux, et au quart seulement s'il y en a plus de deux.

conservation des héritages fonciers. Enfin, même dans les pays de l'Europe continentale, où les principes du droit français se sont plus ou moins répandus, ils n'ont généralement pas été adoptés dans toute leur rigueur, et ils ont souvent laissé subsister des dispositions divergentes des législations locales.

Ainsi, dans plusieurs Etats de l'Allemagne, le système de VAnerbinrecht permet de constituer des biens de famille indivisibles, destinés à rester entre les mains de l'héritier désigné par le testament (Anerbe), ou, à défaut de testament, entce les mains de l'aîné. Celui-ci est généralement avantagé, et se libère de ce qu'il reste devoir aux autres héritiers par unesoulte^ou même par une simple rente en argent (i). Des dispositions analogues existent dans la législation autrichienne.

* En France, la loi du 12 -avril i*)o6 sur les habitations à botî marché, et celle du 10 avril 1908, déjà mentionnée au paragraphe précédent, créent en faveur des petites propriétés dont elles favorisent l'acquisition un régime analogue à celui de l'Anerbenrecht, car elles autorisent Vun des héritiers à conserver à lui seul la propriété, en versant aux autres une indemnité. Mais ces lois nouvelles n'apportent, comme on le voit, que des dérogations

(i) La législation de VAnerbenrecht est très touffte et très variable d'une région à l'autre. On peut dire toutefois que, en général, elle ne vise que les successions ab intestat, le père de famille pouvant, par testament, modiâer l'application des dispositions de la loi ; et, de plus, dans certaines régions, les biens ne sont soumis au régime de l'Anerbenrecht que si le propriétaire les fait inscrire sur un registre spécial (HofroUe). — Pour plus de détails, consulter le livre déjà cité de M. Souchon, La propriété paysanne, p. 196 et suivantes, l'article Anerbenrecht, par Hermès, dans le Hdw. der Staatsw. et les Etudes sur les populations rurales de l'Aile^ magne^ par M. G. Blondel, avec la collaboration de MM.Brouilhet, JuLHiET, de Sainte- Croix et Quesnel.

CHAP. III. — LÉGISLATION ET PRODUCTION Ilî

bien timides au principe rigoureux du partage égal,et en nature.

b) Restrictions à la faculté d'aliéner : fideicommis ; homestead ; loi française du 12 juillet 1^0^.

Ce n'est pas seulement en atténuant, dans certain cas, la rigueur du partage entre les héritiers que la législation moderne intervient pour conserver la propriété foncière. Elle tend parfois aussi à en rendre V aliénation difficile.

Cest ainsi que, en Allemagne, le régime des Fideisommis souvent appliqué aux Rittergûter^ ou biens nobles, place certaines propriétés sous le régime du droit d'aînesse, et les rend en outre insaisissables.

Aux Etats-Unis a pris naissance une institution d'up genre assez différent, mais tendant également à assurer la conservation de la propriété par des difficultés d'aliénation. Les biens placés sous le régime dit homestead exemption sont des oiens de famille ne pouvant être ven'^ dus ou hypothéqués qu'avec le consentement de la femme, et insaisissables pour les créanciers ordinaires (i).

La loi française du 12 juillet 1909 autorise les propriétaires d'un bien dont la valeur totale, maison, terres, mobilier, outillage — n'excède pas 8.C00 francs — â se soumettre à des règles très analogues, et même un peu plus rigoureuses.

Le résultat est que le bien ne peut plus être saisi par les créanciers. Par contre, le propriétaire, qui ne peut plus hypothéquer, se retire son principal moyen de crédit. Il ne semble pas que ces principes nouveaux, dont l'application est facultative, aient de grandes chances de se généraliser (2).

(i) Voir Paul Bureau, Le homestead et R. Worms, op. cit.

(2) Parmi les dispositions législatives ayant pour but de faciliter

7) Transmission {Système Torrens et du Grundbuch),, La transmission des immeubles est, dans toutes les législations, entourée de garanties spéciales. Ainsi, en France, la plupart des actes translatifs de la propriété immobilière sont transcrits sur des registres publics (tenus par les conservateurs des hypothèques), afin de permettre aux acquéreurs de connaître le véritable propriétaire, et de savoir quelles sont les charges pesant sur Timmeuble. Mais, outre que la transcription ne s'applique pas à tous les actes translatifs de propriété, ils est parfois assez difficile de trouver les renseignements relatifs à un bien foncier, parce qu'ils sont souvent dispersés.

Un système beaucoup plus perfectionné a été inauguré, dans l'Australie du Sud, en 183 1, sur l'initiative de sir Robert Torrens. Il consiste d'abord à établir le dossier de chaque propriété, en prenant pour base, non pas le propriétaire, mais la propriété. Sur le registre foncier, un feuillet est consacré à chaque fonds de terre. Comme aucune transaction relative à ce bien foncier

la conservation de la propriété, on peut ajouter celles qui concernent le remetnbrentent. Dans certaines communes, les propriétés sont composées de parcelles exiguës et éloignées les unes des autres, ce qui présente de graves inconvénients quant à leur exploitation (perte de temps, difficultés pour la surveillance, pour les assolements etc.) Le remembrement consiste dans l'échange de ces parcelles dispersées de façon à réunir autant que possible des parcelles coniigaes entre les mains du même propriétaire.

Dans divers Etats de l'Allemagne, et notamment en Prusse, des lois spéciales rendent le remembrement obligatoire pour tous les habitants de la commune, quand il est demandé par un certain nombre d'entre eux (pas même toujours une majorité).

En France la loi (loi du 3 nov, 1884) se borne à favoriser le remembrement en réduisant, en ce cas, le droit de mutation. Voir de FoviLLE, Le morcellement ^ei l'ouvrage déjà cité de M. Souchon, p. 215 et suiv.).

CHAP. m. — LÉGISL/VIION ET PRODUCTION Il5

n'est valable quà la condition défigurer sur ce registre, celui-ci contient nécessairement tout ce qui concerne son état juridique. Et, comme ces indications sont toutes groupées sur un feuillet relatif à Timmeuble, au lieu d'être dispersées sur des feuillets relatif s aux propriétaires successifs, la recherche est très facile. D'ailleurs, Tadministration remet au propriétaire un certificat^ grâce auquel il peut faire connaître immédiatement à tout ac-

3uéreur la situation topographique et la situation juriique du fonds. Pour en opérer la vente, il suffit de faire inscrire sur le registre, le nom du nouveau propriétaire, qui reçoit un nouveau certificat.

Le système Torrens, d'abord tenté à titre facuhatif en Sud-Australie, s'est généralisé dans un grand nombre de pays neufs, et notamment en Tunisie.

En Allemagne, une loi d'empire de 1872 a organisé un régime de livre foncier (Grundbuch), basé sur leimêmes principes, mais avec quelques dérogations (i).

Toutefois dans les vieux pays, l'adoption du registn foncier contenant, comme on l'a dit, r« état civil » des terres, se heurte à de grosses difficultés. L'administration doit assumer la charge d'identifier des propriétés très entremêlées, et fréquemment modifiées par des arrange ments ou des empiétements. En France notamment, i\ faudrait procéder à une révision cadastrale fort longue, et qui coûterait, au dire des experts, plus de cinq cents millions.

Une fois établi, le régime du registre foncier assure aux transactions relatives à la propriété foncière une securité d'autant plus complète que, si le titre de propriété se trouve vicié par une erreur initiale de l'administra-

(i) Voir, pour quelques précisions et pour la bibliographie, l'article Grundbtich, par Schollmeyer, dans le Hdw. der Staatw.

Il6 PART. I. — CONDITIONS GÉNÉRALES, ETC.

tion, l'Etat indemnise celui qui se trouve lésé par cette erreur (i)-

Mais le trait le plus important, aux yeux de Técono-^ miste, de cette législation nouvelle, est qu'elle aboutit à une sorte de mobilisation de la propriété foncière, en rendant la vente du bien peu près aussi simple que le transfert d'une valeur nominative (2).

§ 4. — La propriété des mines : les droits sur la force hydraulique.

Les richesses minérales ont une telle importance dans

la vie économique que les lois relatives au sous-sol, selon

qu'elles sont plus ou moins fevorables à leur découverte

. €t à leur exploitation, ne peuvent manquer d'intéresser

\ notablement la production.

Le régime juridique des mines varie assez sensiblement d'un pays à l'autre. Cependant, on peut ramener les législations minières à quelques types principaux.

Le type le plus simple, mais qui n'est guère représenté que par la législation anglaise, a pour caractère essentiel de laisser la propriété du sous-sol au propriétaire du soi.. Si celui-ci ne peut, ou ne veut exploiter lui-

[i) La. législation australienne décide que celui dont le nom est inscrit en dernier lieu est, en tous cas, propriétaire. Donc, en cas d'erreur, l'ancien propriétaire est indemnisé mais il n'en est pas moins dépossédé. La législation allemande est un peu moins rigoureuse sur ce point. Quant à la législation tunisienne, elle pose, au contraire, en principe que, en cas d'erreur, le propriétaire véritable conserve son tien, tt que l'acquéreur est indemnisé.

(2) Cette facilité de transmission est d'ailleurs contraire au but poursuivi par des lois conservatrices de la propriété, comme celles qui régissent le homestead. Elle a paru contribuer, en Australie notamment, à favoriser la spéculation au détriment de la colonisation.