LES INSTITUTIONS DE CREDIT FONCIER

L’emprunt hypothécaire, contracté directement entre le propriétaire et le capitaliste, fût-ce même par un intermédiaire ou courtier comme le notaire en France en tient ordinairement la place, présente ordinairement ces inconvénients : 1° que le prêt est consenti pour une durée assez courte, ordinairement cinq ou dix ans, parce que le prêteur ne veut pas immobiliser trop longtemps des fonds dont il peut trouver d’autres emplois ; 2® que la créance est très difficilement cessible, à cause des formalités de l’article 1690 du Code civil, à cause des droits fiscaux qui en sont la conséquence, et enfin à cause de la difficulté pratique du fractionnement de la créance ; 3» que le remboursement doit en avoir heu en un seule fois ou tout au moins par acomptes de sommes considérables : notamment le prêteur se refuserait sans aucun doute à se laisser rembourser par fractions périodiques minimes jointes à l’intérêt proprement dit ; car, recevant son capital sous cette forme, il craindrait à juste raison de ne pas savoir ou de ne pas pouvoir le reconstituer.

Ces inconvénients pourraient être évités par l’institution d’une

société de crédit qui se ferait intermédiaire entre le propriétaire emprunteur et le capitaliste prêteur. «

En effet, 1“ cette société, faisant de ces opéiafions-là un de ses buts statutaires, craindra d’autant moins la longue immobilisation des capitaux que les remboursements de certains prêts lui feront pns cesse un fonds de roulement; 2® les fonds qu’elle prêtera aux propriétaires lui seront fournis par l’émission de titres (nomina-

. tifs, au porteur ou à ordre) qu’elle délivrera aux capitalistes : donc ceux-ci, pour sortir partiellement et à toute date de leur prêt, auront entre les mains un titre doué d’une parfaite mobilité ; 3® la société aura nécessairement une comptabilité rigoureuse et méthodique; par ce moyen, elle distinguera très bien capital et revenus et elle reconstituera sans cesse de très grosses sommes avec beaucoup de petites. Donc elle acceptera sans répugnance les remboursements fractionnés et joints aux intérêts, en se faisant payer des annuités qui, uniformes pendant toùte la durée du prêt, comprendront d’année en année une partie moindre pour l’intérêt et une partie plus forte pour le capital.

Ces trois premiers avantages sont certains. On peut en signaler d’autres encore. Ainsi : 4® il peut arriver que les capitalistes, souscripteurs à ces émissions, soient mieux garantis que s’ils prêtaient directement, parce que la valeur de l’immeuble aura été expertisée par une administration spécialement exercée et compétente et parce que les obligations émises auront la garantie personnelle de la société en outre de la garantie hypothécaire des immeubles; 5® enfin, on peut espérer pour les emprunteurs un taux un peu plus bas, précisément à cause de la sécurité plus grande d’un placement effectué par l’intermédiaire de la société.

Les institutions de crédit foncier ont pris naissance en Allemagne. Elles y fonctionnaient déjà sous Frédéric 11. Nous savons aussi que la Banque de Stockholm pratiquait au xviii* siècle les prêts remboursables par annuités L

Ces institutions peuvent avoir trois formes. On les rencontre :

1® Gomme mutualités de capitalistes prêteurs. Les associés ou

mutuellistes prêtent leurs propres fonds; ils mettent en commun

inégalité des risques de leurs prêts. Cette combinaison est usitée en Allemagne;

2® Gomme mutualités de propriétaires emprunteurs. L’association vérifié le gage que chacun des associés présente, et elle leur delivre des lettres de gage qu’ils négocient ensuite eux-mêmes. Les capitalistes les acceptent facilement, à raison de l’engage-

* Supra, p. 331.

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ment solidaire des mutuellistes et de Texpertise éclairée qui a été faite de la valeur de l’immeuble. Cette combinaison fonctionne particulièrement en Wurtemberg, où elle donne des résultats très satisfaisants. Elle a fait son apparition dans la seconde moitié du xyiu^ siècle;

30 Gomme maisons de banque intermédiaires entre propriétaires et capitalistes, et prêtant des fonds qu’elles se sont procurés par voie d emprunts ou de dépôts. C’est sous cet aspect que nous avons envisagé plus haut les sociétés de crédit foncier. La banque qui se livre à ce genre d’opérations peut en faire son but exclusif ou au moins principal — c’est le cas de la Société du Crédit foncier de France — elle peut joindre, au contraire, ces opérations à toutes les autres, ainsi que le pratiquent un grand nombre de banques étrangères.

Quelques mots sur le Crédit foncier de France sont ici nécessaires.

A 1 origine, sous le règne de Louis-Philippe, diverses sociétés essayèrent de s’adresser à cette branche du crédit, toutes avec l’autorisation du gouvernement, qui était alors nécessaire aux sociétés anonymes quelles qu’elles fussent. Puis on pensa que le monopole faciliterait mieux la surveillance et qu’il acclimaterait plus vite l’institution, avec un type nécessairement uniforme d’obligations ou lettres de gage. La Banque foncière de Paris fut investie d un privilège exclusif pour tout le ressort de la Cour d appel de Paris; et le Crédit foncier de France, qui lui succéda en vertu du décret du 10 décembre 1852, eut le monopole pour la France entière. L organisation qui fut donnée au Crédit foncier par le décret du 6 juillet 1854, fut calquée sur celle de la Banque de France, avec gouverneur et sous-gouverneurs nommés par le gouvernement. Le privilège devait durer jusqu’au 30 avril 1877. A cette date il ne fut pas renouvelé, et comme dans l’intervalle la loi du 24 juillet 1867 avait permis la création des sociétés anonymes sans autorisation du gouvernement, des établissements similaires purent se fonder, notamment la Banque hypothécaire, que le Crédit toncier ne tarda pas à absorber.

Le ^pital social, longtemps fixé à 90.000.000 fr., fut porté en 1877 à 130.000.000 fr., partagés en 260.000 actions, à la suite de la fusion avec le Crédit agricole qui liquidait; puis finalement a 170.500.000 fr., à peine inférieur à celui de la Banque de France. Les obligations émises ne doivent pas dépasser vingt fois le capital social. Elles sont au porteur, remboursables par voie de tirage au sort et émises comme contre-partie approximative des prêts fonciers consentis vers le même temps, mais sans pouvoir

jamais excéder le montant de ces prêts et sans qu’aucune d’elles corresponde à telle ou telle opération déterminée. A proprement parler, c’est la société seule qui prend hypothèque contre le débiteur, avec obli<j:ation personnelle d’en faire jouir les bailleurs de fonds; par conséquent, au sens rigoureux du droit, ces derniers n’ont eux-mèmes ni droit réel ni hypothèque : telle est du moins l’opinion la plus plausible.

Le Crédit foncier a obtenu pour ses prêts des faveurs spéciales. Aux termes de la loi du lo juin 1S53, il peut purger les hypothèques légales des femmes mariées et des mineurs, quoique cette faculté, en droit commun, n’existe qu’au profit des acheteurs et jamais au profit des prêteurs. Son inscription une fois prise échappe à la nécessité du renouvellement décennal et à la déchéance par péremption. De plus, la procédure de la réalisation du gage est simplifiée.

A titre de garantie, il est imposé statutairement au Crédit foncier de ne prêter que par première hypothèque et seulement jusqu’à concurrence de la moitié de la valeur reconnue de l’immeuble.

On peut seulement se demander si le Crédit foncier a pris, dans l’ensemble des opérations hypothécaires, toute la situation qu’on s’attendait à lui voir occuper. Le passif hypothécaire de la France doit atteindre une quinzaine de milliards, déduction faite des hypothèques probablement éteintes, mais non radiées aux bureaux des conservateurs, et non compris les hypothèques dispensées d’inscription : le Crédit foncier figure dans ce total pour prés de deux milliards, soit environ 1/8 de la dette hypothécaire totale. Chaque année il consent environ de 200 à 300 millions de prêts sur les trois milliards ({ui se contractent, ce qui fait seulement le dixième ou le quinzième des opérations annuelles. On s’adresse au Crédit foncier surtout pour les prêts à longue échéance, pour ceux que l’on sait d'avance ne devoir être éteints qu’à long terme.

Ce qui est reraai'quable, c'est que le Crédit foncier a fait très peu pour les campagnes et très peu pour la petite propriété. Institué avec des visées générales, il s’est attiré tout particulièrement la clientèle urbaine; les entrepreneurs de constructions dans les grandes villes et surtout à Paris ont été à peu près ses seuls clients. Les prêts sur immeubles urbains à Paris et dans le département de la Seine figurent en chiffres ronds pour 60 ®/o; les prêts sur immeubles urbains du reste de la France, pour 20 ® o; les prêts sur immeubles ruraux, pour 20 ®/o. Par disposition statutaire, les prêts sur immeubles industriels ne sont pas acceptés, sinon sur les réserves du Crédit foncier.

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La moyenne générale des prêts est autour de 50.000 fr., et les trois cinquièmes environ de son actif hypothécaire sont fournis par des prêts de plus de 100.000 fr. Il n’a donc à peu près rien fait pour les petits et moyens propriétaires.

Le Crédit foncier s’est adonné dans une très large proportion à une autre branche d’opérations, prêts aux départements et aux communes. La garantie hypothécaire y est remplacée par la tutelle administrative de l’Etat. Les prêts départementaux et communaux dépassent un milliard de francs. Ils ont comme contre-partie des obligations dites départementales et communales. Nous n’avons aucun détail à fournir sur ces placements, qui relèvent de la matière du crédit public et non de celle du crédit foncier : bien moins encore nous occuperons-nous des spéculations sur titres quelconques, égyptiens ou français, auxquelles le Crédit foncier s’est intéressé à diverses reprises non plus que des services officieux qu’il a parfois rendus en pesant sur les cours de la rente française.

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