DU BAIL D'ANNÉE EN ANNÉE

qu'en cas de congé elles ont réciproquement droit à un avertissement préalable donné une demi -année avanl l'expiration de Tannée courante : le fermier a le droit absolu de rester en jouissance du bien par années entières, de quantième à quantième. Si, à la fin du premier j semestre, il n*a pas reçu congé pour la fin de Tannée, 1 son bail dure de plein droit jusqu'à la fin de Tannée suivante. Le Agricultural Holdings (England) act <ta 13 août 1875 ^ a même élevé le délai d avertissemeni de six mois à une année , hormis le cas où le fermier omberait en faillite ou en déconfiture, ou ferait cessioa de biens. Si le bailleur veut entreprendre sur TimmeuNe certains travaux d'amélioration prévus par ledit acty 1 ^ peut, à la condition de les mentionner expressément dafis son avertissement, donner congé pour la partie seuI^ ment du domaine où il compte les exécuter, moyennant réduction proportionnelle du fermage ; mais, de son côté, le fermier a le droit de lui notifier, dans les vingt-bail jours, qu'il n'accepte le congé que comme devant porter sur le domaine tout entier et pour la fin de Tannée courante (§ 52). L'acMe 1875 ne s'applique qu'aux domaines exclusivement consacrés à la culture ou à l'élève du bétail et d'une étendue de plus de deux acres (80^9340) (§58), et il n'empêche pas les parties de prendre des arrangements différents si elles le jugent à propos (5i).

303. — Le bail d'année en année peut être fait de vive voix si la rente réservée s'élève aux deux tiers au moins du revenu du bien exploité ; sinon, un bail verbal ne vaudrait, d après le Statute of frauds ^, que comme bail

« st. 38 el 39, Vict., c. 92, l 51 ; trad. et notes de M. H. Du Ruit. cpr. Ann. de Icg. ctrang.^ V, \\ 196, » St. 29, Car. II, c. 3, 22 1 e» 2.

DU té : tout bail d'année en année comportant une inférieure doit être fait par deed^.

Des baux à long terme

[BK: 304. Conditions de forme. — 305. Durée admise par la loi. — Nécessité d'une installation sur le bien. — 1. Des baux ordinaires c , Persistance de leurs clauses quant aux ayants-cause du fermier et bailleur. -— 308. Proviso for rt^entry, — 309. Assurance contre :eodio. — 310. Legs d'uu leasehold, — 311. Droit des créanciers sur leasehold estâtes. — 312. Droit de sous-afTormnge. — 313. Droits resifs des époux en matière de leaseholds de la femme. — 314. Renoueicent des baux. — 315. Améliorations effectuées par le fermier; innité duc. — 316. Droit d^es/ov^rs ; emblavures. — 2. Baux à trè9 1 terme: 317. Leur but. — 318. Dégrèvement du fonds; proviso for ir. — 319. Consolidation (merger), — 320. Moyen de l'empêcher.

i. — Un bail pour un nombre déterminé d'années ? for a number ofyears) peut être verbal, d'après atèite of frands, s'il n'est pas conclu pour plus de

années à partir du contrat et si la rente réservée ve aux deux tiers au moins du revenu du bien exé ^. Les baux à plus long terme ou comportant une ' moindre doivent être écrits et revêtus de la signades deux parties ou de leurs fondés de procuration

§ 1"). VAct to amend the law of real property^ ï de plus, à peine de nullité, que les baux, — ou ces- . de bail, — pour lesquels la loi exige un écrit , fassent ?t d'un deed; mais il n'y a pas d'expression sacraelle à employer; la formule usitée est : démise, , and to farme Ict. D'après la loi sur le timbre de

les baux sont soumis à un droit proportionnel à la fois à leur durée et au taux du fermage '^.

8 «19, Vict., c. 106, $3. • St. 8ot9, Vict., c, 106,13.

29, Car. Il, c. 3, J 2- ' St. 33 et 34, Vict., c. 97.

198 DBS BAUX A LONG TKRMB

805. — La loi ne limite pas le nombre d'années pov lequel un bail peut être fait. H est loisible aux partio de le faire pour dix, cent ou mille ans, ou, en géoéni pour tel nombre d'années qu'il leur convient, poum qu'il y ait une période fixée, au bout de laquelle le bil prenne fin : c'est ce qui distingue un simple ierm d'oi franc-tènement. Ainsi, une concession à vie confère a titulaire un franc-tènement et exige raccomplissemttt des formalités requises pour la transmission de la saisiie légale, tandis qu'une concession faite à la même persou» pour quatre-vingt-dix-neuf ans, « si elle vit aussi looftemps, » lui confère seulement un iemiy un droit de lui d'une durée limitée, parce que, dans ce second cas, k longueur de la concession est absolument fixée d'avanee. Le bail doit préciser non seulement le moment exadoà la concession prendra fin, mais encore son point dedè* part, pour lequel les parties sont libres de fixer unedik ultérieure. Peu importe, en matière de bail, qu'il s'écoib une période plus ou moins longue entre la passitioi du contrat et l'époque de l'entrée en jouissance*.

306. — Une fois le contrat passé , le preneur ne d^ vient complètement le fermier du bailleur que quand i s'est installé sur le bien loué. Jusqu'à ce moment, ili'k pas encore à'estate, mais seulement un intéressé termdi c'est-à-dire le droit d'exiger que le bien lui soit remis tt location pour le nombre d'années convenu^.