Des baux ordinaires

307. — Nous traitons sous ce titre des baux ne dépii'] sant pas quatre-vingt-dix-neuf ans et comportant, à part

■ BltckttoQo, Comm, II, 143. nuru, S8.

• Co. Lilt., 46 6, et LilUeton, 7#-

DBS BAUX À LONG TIRia Iflt

verses autres clauses et Qondilioas, le payement d'un srinago périodique.

Les diverses clauses stipulées au moment de la passaion du contrat sortissent effet pendant toute la durée du bail et à regard de tous les tenanciers qui s'en prévalent. K le fermier se substitue quelqu'un dans l'exploitation la bien, le cessionnaire est tenu de s'engager à le ga-< nntir contre toute réclamation formulée par le bailleur M vertu des clauses du contrat, tout en étant personleUement responsable envers ledit bailleur du payement îzact du fermage et de l'inobservation desdites clauses; I n'est déchargé de cette responsabilité que quand, à son our, il a transmis le bien à une autre personne. Les ilauses et conditions qui lient les ayants^-cause du pre-^ teur primitif comme ce preneur lui-même sont dites

courir avec le bien » {run with the land). A l'inverse, es ayanlS'Cause du preneur sont au bénéflce de tous ds avantages stipulés à son profit par le bail,

308. — Le payement du fermage et l'accomplissement les autres clauses du contrat sont habituellement garantis lar un pacte connu sous le nom de proviso or condition 'cr re-entryy qui donne au bailleur et à ses héritiers ou lyants-cause le droit, en cas de non-payement ou de vioition des conditions du contrat, de « rentrer » dans le lien loué et d'en reprendre possession comme s'il n'y vait point eu de bail. Pour que le bailleur puisse se révaloir de ce proviso en cas de non-payement du fer«* tage, il faut qu'une demi-année de fermage soit en )uffrance et qu'il ne trouve pas à saisir sur le bien des )jets de valeur suffisante pour se couvrir ; il a, dans tte double hypothèse, la faculté d'exercer son droit l'expiration du délai prévu par le proviso même, et

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moyennant une action en ejectment^ sans aucune demande ou prise de possession formelle ; sauf le droit d» fermier d'arrèler les poursuites en se libérant ou, s'A a déjà été expulsé, d'obtenir dans les six mois sa réintégration en payant l'arriéré et les frais *^.

Le proviso for re-entry^ lorsqu'il s'applique à la viola* tion des clauses du bail, avait fait jusqu'à une époque récente l'objet d'une doctrine assez curieuse. Si le propriétaire avait autorisé une fois une dérogation auxdites clauses ou si, le contrat défendant de faire une chose sans autorisation, le propriétaire avait permis une fois qu'elle fût faite, le droit de rentrée était réputé perdu à jamais ^^\\q proviso était considéré comme indivisible et, par conséquent, comme mis à néant du moment qu'une seule brèche avait été consentie par le propriétaire. Cette doctrine était aussi contraire aux intérêts du preneur qu'à ceux du bailleur. Aussi a-t-elle été formellement abrogée, d'abord pour les fermiers de la couronne, par le statut 8 et 9, Vict., c. 99, § 5, puis d'une façon générale, par le statut 22 et 23, Vict., c. 35. En verto de ce dernier statut, toute autorisation donnée par le propriétaire se limite de plein droit à l'acte qu'elle concerne, sans préjudice du droit de rentrée en cas d'infractions ultérieures (§ 1). L'autorisation donnée à l'un des cofermicrs, ou relativement à une portion seulement du bien loué, ne détruit pas le droit de rentrée par rapport aux autres tenanciers et au reste du domaine (§2). Enfin, lorsque le bien loué se partage entre plusieurs propriétaires ayant droit chacun à une portion du fermage,

»o st. 15 et IC, Vict., c. 7ft, <* Dumpor's coft, 4 Bep., 119;

ÎI8210 ol 212; 23 et 24, Vict., c.126, Brummtl c. Macphtnon, 14, Yh., Jl. 173.

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liacun d'eux personnellement est, quant à sa part, au »ènéQce des diverses conditions et notamment de la dause de re-entry for non payment^ stipulées en cas de Don>payement du fermage total originaire (§ 3).

309. — Le fermier qui, s'étant engagé à assurer Timneuble contre Tincendie, néglige de payer la prime d'assurance annuelle, encourt la résiliation du bail. Toutefois la cour a aujourd'hui la faculté de le relever de cette peine si, en fait, il n'y a pas eu d'incendie ni, par suite, de préjudice causé au propriétaire pendant le temps où Tassurance est restée en souffrance, et si, dans l'opinion du juge, le non-payement est le résultat non d'une Braade ou d'une faute lourde, mais simplement d'une erreur ou d'un accident; la cour ne peut, d'ailleurs, accorder ce relief qu'une seule fois à une même personne st pour la même infraction ^^. D'un autre côté, si le tenantier obligé d'assurer l'immeuble ne s'est pas conformé i cette clause, mais a contracté une autre assurance pour garantir ses propres intérêts, le propriétaire et ses ayants-cause ont, en cas de sinistre, le droit de se faire Qiettre par lui au bénéfice de ladite assurance *^.

310. — Un droit de tenure par bail {leasehold) peut ûûre l'objet d'un legs. 11 est dévolu, dans ce cas, aux ttécuteurs testamentaires du défunt avec ses autres biens neubles. Si ce droit figure dans sa succession ab intesat, il passe à l'administrateur de ladite succession.

II était de règle autrefois que, quand un homme posédant tout à la fois des biens en fief simple et des biens n leasehold disposait par teslament « de tous ses imeubles et tènements, » le testament fût réputé s'appli-

19 st. du 13 août 1859, 22 et 23, c. 12G. I§ 2 et 3. et., r. :«, {} 4-6; 23 et 24, Vlct., <3 SI. de 1859, | 7.

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quer aux seuls âefs, à Texclusion des terres «mpleomt afTermées. Lors, au contraire, qu'il ne possédait que ém terres en leasehold, le testament était considéré comiM s*y appliquant; sinon, il aurait été caduc. La loi sarlei testaments de 1837 *^ porte que le legs des divers inmeubles appartenant au testateur ou des immeubles qm le testateur possède dans telle localité, ou, en génènl^ tout legs pouvant, par la largeur des expressions » ployées, s'appliquer à des terres affermées, alors quab testateur ne possédait pas de francs-tènements auxqœk ces expressions dussent se rapporter de préférence, M effectivement être considéré comme 8*étendant aux /«§• seholds, toutes les fois que le testateur n*a pas maiifesté une intention contraire.

311. — Les créanciers du tenancier ont le droit di poursuivre sur son leasehold estate raccomplissemeatli ses obligations envers eux. Diaprés la loi de 1838 sorto recouvrement des créances ^\ il suffisait, comme en mtière de freeholds, qu'ils eussent obtenu un jugement 6ii de plus, qu'un writ d'exécution fût entre les mains dl shérif; toutefois le jugement n'était pasopposable au tien acquéreur qui avait acheté le leasehold de bonne Mi si le writ d'exécution n'avait pas été émis antérieurt' ment à la vente. Aujourd'hui, nul jugement postérietf au 29 juillet 1864 ne peut affecter un fonds de terii quelle qu'en soit la tenure, tant que ce fonds n'a pu été delivered in exécution en vertu d'un writ d>M ou de telle autre autorisation analogue ^^.

312. — Le tenant for a term of years a le droit, i cette faculté ne lui a pas été interdite, de sous-affermcr

«4 8l.7,Quil.IV, ell, Vict.,c26, " Bl. 1 et 2, Vid., 110.