SI. 27 et 28, Vlcl., e

ie bien. Pour qu'il y ait sous-afTermage, il faut que le Urm cédé soit moins étendu que le term primitif; si le eontrat portait sur le term complet, il comporterait une I cession de bail et non plus un simple sous-affermage. ^ Le sous-fermier est le tenant du preneur qui lui loue 'Je bien, et non du bailleur dont ce preneur le tient luimême : il n'y a aucun lien de droit entre ce bailleur et le sous-fermier. Par conséquent, ce bailleur ne peut ac« Konner directement le sous-fermier en cas de violation de Tune des causes du bail primitif; il n'a de droit que (Contre le fermier lui-même ou contre un cessionnaire du bail. Le sous-bail vient simplement se greffer sur le bail primitif, à Texistence duquel il demeure subordonné.

313. — Le mari dont la femme possède un term of years^ peut pendant le mariage l'aliéner ou le mortgager comme il l'entend. S*il survit à sa femme, il a droit au ftm en sa qualité môme de mari *7. s'il meurt avant «De, sa femme conserve le bien, sans qu'il dépende de •ûî de l'en dépouiller par testament *^. D'après le Mar- *ferf Women's Property Act de 1870, lorsqu'une femme Variée postérieurement au 9 août 1870 acquérait pen- ^nt le mariage des droits mobiliers, — ce qui englobe les leaseholdSy — comme héritière d'un intestat, ^s droits lui appartenaient en propre, et elle les exerçait ^ son profit personnel *®. Ce droit a été confirmé et 'Jargi par le Women's Property act de 1882, § 5 (cpr. i^ 152, sv.).

314. — Les propriétaires, surtout quand ce sont des orporalions, ont souvent coutume d'accorder des baux ouveaux à leurs tenanciers avant l'expiration ou au mois' Co. Litt., 46 h, 351 a. «» St. 33 et 34, Vict., c. 93, } 7. *^ Blaekfltone, Comm,, n, 434.

ment même de Texpiration des anciens. D*autres tok les baux contiennent une clause de renouvellement ta* cite à charge par le fermier de payer une certaine somme pour ce renouvellement; la clause peut être libellée de telle sorte que le preneur soit indéfiniment en droit de ' s'en prévaloir à l'expiration de chaque période. Dans i tous ces cas, Tacceptation par le tenant d'un nouveau ' bail emporte de sa part renonciation à la portion de Tancien term non encore écoulée ; car, en acceptant le noaveau bail, le tenant reconnaît implicitement que le propriétaire avait le droit de le lui concéder, droit qu'il n'aurait pas eu tant que lancien term était encore en vigueur. Mais, si le nouveau bail est nul, son annulation entraîne celle de ladite renonciation.

Diverses dispositions législatives ont été édictées en vue de faciliter les renouvellements de baux lorsque Tune des parties est mineure ou atteinte d'aliénation mentale 20.

315. — UAgriculii/ral Holdings {England) act du 13 août 1875 (St. 38 et 39, Vict., c. 92) ^^ contient des règles destinées à provoquer et à faciliter les améliorations dans la culture, en assurant au fermier une indemnité proportionnée à ses sacrifices.

Ces améliorations se divisent en trois classes, suivant leur importance. Si le fermier est contraint de déguerpir avant d'en avoir lui-même tiré profit pendant un certain temps, il a droit à une indemnité calculée d'après la dépense, mais d'autant moindre qu'il en aura joui lui-même plus longtemps.

«0 st. 11, Geo. IV, L'i 1, Gull. IV, S' Trad. et noies par M. Du Rnii

0, 65. 8^ 12 et 8V. ; 16 ei 17, Viol., Ann. de. lêqisl, étrang., \\ lyt',. r. 70, gg 113-5, 133-r>.

DES BAUX A LONG TËllMË 205

U bénéfice qui découle des améliorations faites est ^spectivement considéré comme épuisé au bout de vingt Ds pour la première classe, de sept pour la seconde,

de trois pour la troisième, de telle sorte qu'à l'expitioû des mêmes périodes, le fermier cesse de pouvoir ?lamer aucune indemnité; s'il déguerpit avant la fin la période, il a droit à une indemnité réduite d'un gtième, d'un septième ou d'un tiers pour chaque année )ulée. La première classe comprend les travaux de linage, de construction, de clôture, l'établissement routes, de prairies, de vergers, de houblonnières, . ; la seconde comprend la fumure à l'aide d'engrais îéraux (os, chaux, marne, etc.); la troisième, la fure à Taide d'autres engrais achetés par le fermier, et itretien de bétail au moyen de denrées non produites • la ferme (§§ 5, 6, 7). La loi prend, d'ailleurs, des cautions pour que les améliorations importantes ne ont pas faites à Tinsu ou contre la volonté du bailleur 10, 12); pour que le droit à une indemnité ne serve pas prélexteàdes spéculations (§§ M, 13,15), et pour que fermier subisse les déductions, retenues ou compensais équitables ^§§16, 17, 19). En cas de désaccord sur demnité, larbitragc forcées! imposéaux deux parties, if appel à la Cour du comté quand la demande excède livres (§§ 20 à 41). Le propriétaire qui paye au tenanr Tindemnité qu'il lui doit d'après la loi en question, [t obtenir de la Cour du comté un ordre grevant le (laine du remboursement de tout ou parlio de la somme

tels acomptes et sous telles conditions qu'il plaît à

!Our de lixer; lorsque le propriétaire astreint au reml'seiuont n'a pas sur le bien un droit absolu, les termes )aycincnt d acomptes ou d'intérêts doivent être fixés

iOe DB8 BAUX A LONG TSRUE

de façon à ne pas dépasser l'époque où, d'après la loi, ramélioration à laquelle ils se rapportent est répotéi épuisée (§ 42).

Si le fermier ne fait pas sur le bien les amélioration | que le bailleur jugerait nécessaires, celui-ci a la facotti de les faire lui-même et pour cela de reprendre partie des terres affermées, moyennant réductioadi fermage (§ 52).

Autrefois, pour les baux d'année en année, congé poivait être donné|six mois à Tayance pourvu que Texpiration de ce délai coïncidât avec la fin de lauLée de bail D'après le § 51 de Vact de 1875, le fermier ne plus élre ainsi surpris au milieu de Tannée de cultnni le congé doit être donné un an à l'avance, bormis cas de faillite, de déconfiture ou de cession de biens.

Lorsque le fermier a installé sur le bien certains à demeure (fixturesjj^hv exemple des machines, il a faculté de les enlever,àmoinsqu'ilnesoit en retard le fermage, que l'enlèvement ne soit de nature à ea( mager gravement le fonds, ou que le propriétaire ne v( les lui racheter. Sont exceptées les machines à va| posées par le fermier à l'insu ou contre le gré du pro] taire (§ 53).

Au surplus, ces diverses dispositions n*ont rien d'ii^j pératif, et il demeure loisible aux parties d*y déi comme elles l'entendent (§§ 54 à 60).

316. — Sauf convention contraire, le tenant /br a, comme le tenant for life, le droit A'estoverSy c'cSHk*| dire le droit de prendre sur le domaine le bois dechaal^i fage, de charronnage ou de construction dont il a besoiiJ Quant aux emblavures ou récoltes, il y a entre eux eetir différence que le tenant à terme n a droit qu'aux récollea

d mûrissent pendant la durée de sa jouissance ; ainsi, sa jouissance prend fin à la Saint- Jean et qu'il aitenîmencé les terres la dernière année, la récolte n'en aparUent pas moins au propriétaire ; il en serait de même I le preneur était expulsé par sa faute^ avant la fin nor- Mile du bail et la perception des fruits sur lesquels il IDmptait.

317. — Les baux à très long terme, auxquels nous ■rrîvons maintenant, ont généralement pour objet de ga- Rntir, en principal et intérêts, les droits de créanciers*

faut donc qu'ils assurent auxdits créanciers le moyen se faire payer aisément ce qui leur est dû, tout en gé* t te moins possible le propriétaire du fonds. On at- Mat ce but à l'aide de baux d'un millier d'années contUiés à des trustées^ avec mission de consacrer les fruits ■b fonds au payement des intérêts et de pourvoir au rem- ^earsement du capital en aliénant ou en mortgageant tout kia partie du fonds, le propriétaire conservant la libre imissance de l'excédent, dans la mesure fixée par les ■rittfee^. Ceux-ci, bien qu'ils aient pendant la très longue du bail la disposition presque absolue du fonds, t néanmoins réputés n'avoir sur ce fonds qu'un droit Mobilier (chatttl interest) ; le droit réel de propriété confefiue à reposer sur la tête du propriétaire primitif, ou 8e ses héritiers et autres ayants-cause. Le propriétaire toaserve la faculté de disposer du fonds entre vifs ou |ar testament ; seulement, sous la réserve expresse du UriTt qui le grève tant que la dette n'a pas été remboursée.

318, — Lorsque la dette a été remboursée ou n'est

liiialeiiioiit plus réclamée, il y a plusieurs inoyeus de ( grever le fonds et de mettre un terme aux pouvoirs d trustées. Le plus usuel est d'insérer dans le deed cous tutif du bail une clause résolutoire (proviso for cesse/ non seulement pour le moment de réchéance prévni mais encore pour le cas où l'objet du bail se trouvent réalisé ou irréalisable. Lorsqu'une semblable clause aél insérée dans l'acte, le bail prend fin, le cas échéant sans autre formalité et de plein droit.

319. — A défaut de clause résolutoire, le bail peo s'éteindre par consolidation {merger) .Lors de la consli tution de baux à long terme, il arrive souvent quel fonds n'appartient pas en fief simple au bailleur. Ces baie sont stipulés notamment par contrat de mariage, dan le but de garantir les parts éventuelles des enfants ci dcts, le domaine lui-même étant substitué comme fie /tf/7en faveur du fils aine. Lorsque ce fils atteint sa nu jorité ou se marie, les terres sont reconstituées sur salêli en tèncment viager avec substitution en faveur de soi propre fils aîné à naître. Dans ces diverses hypothèses le propriétaire du domaine sera, comme on le voit, nw pas un tenant en fief simple, mais un tenant à vie ouui tenant in taiL Mais, que IVôVa/^soitdc Tune ou de TaulPi de ces trois espèces, il est toujours un franc-tènement par conséquent plus large, aux yeux de la loi, que nim porte quelle possession à terme, si longue qu'elle doiv être. Par conséquent, si Tun de ces estâtes se trouve ap pai tenir à une personne jouissant en même temps d'u bail à terme [sur le même bien, cet estate absorbe! bail: le bail se fond [ismeryed) dans le franc-tènemen Supposons que A et B soient tenants pour un term ( mille ans et (iiie Csoil tenant à vie du bien grevé de •

*rtn; si À et B cèdent leur droit à G^ G demeurera simple mant à vie comme devant, et le term aura disparu pour oujours ; G aura, sa vie durant, tout à la fois la saisine égale et la possession actuelle du fonds, tandis que A et B auront perdu tout droit sur ledit fonds ; en consé- ^ence, si A et B étaient investis du term en qualité de trustées^ la cession consentie par eux en faveur du propriétaire légal du bien, ramènerait ta propriété au même point que si elle n'avait jamais été grevée d'aucun term. B'après Vact to amend the law ofrealproperty^ une sem- Vable cession doit faire l'objet d'un deed^ à peine de nul-

Parfois la consolidation (merger) est le résultat d'une circonstance fortuite, telle que le fait par le possesseur 4a term d'hériter du freekold. Elle peut aussi n'être que partielle; par exemple, dans le cas où le possesseur du Urm, au lieu d'acquérir le freehold tout entier, n'en acquerrait qu'une portion.