Spéeialités sar les baax à ferme et à loyer

618. — En matière de baux à loyer, le locataire peut être congédié avant l'expiration du bail pour les justes causes suivantes : 1° lorsque le propriétaire veut venir habiter lui-même la maison louée, parce que celle qu'il occupe menace ruine ou qu'il marie l'un de ses enfants (1. 6, t. 8, P. V) ; il convient de dire toutefois que surtout ce dernier motif ne serait plus considéré aujourd'hui comme suffisant et que Ton sauvegarde beaucoup plus soigneusement qu'autrefois les droits du locataire (cfr. L. du 9 avril 1842); — 2° lorsqu'il est nécessaire d'exécuter dans la maison louée des travaux de réparation incompatibles avec la présence du locataire (1. 6, ^^ i;^ j — 30 lorsque le locataire abuse Ou mésuse de la

» Dec. 1813, 5 ; arrêts duTrib. supr,. 28 nov. 1865, 10 mars 1872; 15 déc.

bonifiant au bailleur tous les dommages qu'elle aurait éprouvés par son fait (1. 4, 7, 18, 21,24, t. 8, P. V).

614. — Le louage des choses ne s'éteint pas par la mort des parties ; au contraire, il se continue entre leurs héritiers (1. 2, h. t.). Si, avant l'expiration du bail, le bailleur vend la chose louée, l'acheteur peut congédier le locataire, hormis les cas où il s'est engagé vis-à-vis du vendeur à laisser subsister le bail , et où le bail est à vie ou perpétuel (1. 19, h, f). Lorsque le locataire est évincé par l'acquéreur, il a le droit d'exiger du bailleur non seulement la remise du loyer correspondant, mais encore des dommages et intérêts, pour peu qu'il ait dépendu du bailleur de faire maintenir le bail et quHl Tait négligé *. En matière de baux d'immeubles de plus de six ans, les preneurs ne peuvent être congédiés par l'acquéreur si leur bail a été fait par acte authentique et inscrit sur le registre de propriété (L. hyp., 2).

615. — Le locataire a le droit de sous-louer, à moins de prohibition expresse ou de coutume locale contraire. Toutefois, en matière de biens ruraux, l'exercice de ce droit est toujours subordonné à l'agrément exprès ou tacite du propriétaire ^

616. — Lorsque , pour les biens ruraux , la récolte d'une année est entièrement perdue par un cas fortuit et extraordinaire, le fermier est dispensé du paiement du canon pour ladite année ; si la perte n'est que partielle, il a le choix de payer le canon ou l'excédant des fruits, déduction faite des frais de culture (1. 22, t. 8, P. V). Au reste , la perte d'une année ne le dispenserait pas du paiement du canon, si la récolte de l'année précédente ou de l'année suivante était assez abondante pour équivaloir au loyer et aux frais de culture des

* Trib. supr., arrêts du 1" juillet 1870 et du 27 avril 1871.

2 Décret du 8 juin 1813, 7 ; arrêt du Trib. supr., 10 octobre 1865.

deux; s'il avait expressément renoncé à se prévaloir d'une semblable circonstance; si le loyer consiste en une portion aliquote des fruits ; si le dommage est léger; ou, enfin, si l'accident qui l'a causé se produit fréquemment, auquel cas il est présumé que les parties en ont tenu compte dans la fixation du fermage (1. 22 et 28 , h. t.). 617. — Pour les mêmes biens, le bail prend fin par la seule expiration du temps fixé, sans qu'il faille de dénonciation et sans que le seul fait que le fermier ne déguerpit pas au jour voulu puisse être interprété comme un renouvellement de bail. Toutefois, il y a tacite reconduction si, au vu et au su du bailleur, il reste en possession pendant trois jours après l'expiration du bail; le contrat est censé renouvelé pour une année aux conditions antérieures ^, sauf en ce qui concerne les cautions, qui ne sont pas chargées de plein droit pour cette nouvelle période.