CHAPITRE PREMIER

De Femphytéose.

Sommaire : 397. Définition. — 398. Droits du propriétaire. — 399. Ses obligations. — iOO. Droits de Temphytéote. — iOl. Ses obligations. — 402. Extinction de Temphytéose. — 403. Du droit de superfiâe.

897. — L'emphytéose est une convention qui confère à Tune des parties le droit de jouir et de disposer, à titre de propriétaire utile, d'un fonds appartenant à l'autre, moyennant le paiement à celle-ci d'un canon annuel (1. S, t. 14, P. I; 1. 28, t. 8, P. V). Le cemo enfi^ teutico est, à proprement parler, le droit d'exiger ce canon.

Le plus souvent, l'emphytéose est constituée à perpétuité; mais elle peut aussi l'être à temps, pour un terme plus ou moins long, dix ans au moins (Ib.).

398. — Le propriétaire direct, le censier emphytéotique, a les droits suivants :

1° Il conserve le domaine de la chose, en tant qu'il est compatible avec les droits de l'emphytéote. 2° Il a droit à la redevance stipulée. 8<> A défaut de paiement régulier des arrérages, il peut reprendre la chose par droit de commise emphjrtéotique et € sans l'intervention du juge » (l. 28, t. 8, P. V).Toutefois, sur ce dernier point, la pratique s'est écartée du texte de la loi.

40 Si l'emphytéote veut vendre la chose, le propriétaire direct doit en être prévenu et jouît d'un droit de préférence (fadiga); la chose ne peut être cédée à un tiers qu'autant qu'il ne lui convient pas de la reprendre, ou qu'il garde le silence pendant deux mois * ; en-

* Arrêt du Trib. supr., 18 nov. 1864.

core faut-il, à peine de commise, que i^acquéreur soit en mesure de lui payer la redevance aussi exactement que le vendeur (1. 29, h. t.). La même peine est encourue dans le cas où la chose serait hypothéquée ou donnée en nantissement à un tiers moins prompt à payer ou moins solvable (Eod.). Le droit de préférence du propriétaire direct n'est pas opposable au tiers qui a inscrit son droit sur le registre de propriété (L. hyp. , 88).

5<> Il a droit au laudème, c'est-à-dire à deux pour cent de la valeur de la chose, à chaque aliénation ; c'est, en quelque sorte, le prix du consentement qu'il y donne (L. 23 mai 1828, 7). D'après certaines coutumes locales, notamment en Catalogne et à Valence, le laudème (Icmdemio, luismo), était souvent beaucoup plus élevé; mais le Tribunal suprême a reconnu que ces anciennes dispositions étaient aujourd'hui abrogées et que le droit ne pouvait dépasser le cinquantième de la valeur de la chose K

6» Il jouit, en cas de vente de la chose, d'un droit de retrait pendant neuf jours (1. 8, t. 18, liv. X, N. R.).

399. — Les obligations du propriétaire direct se résument en les trois points suivants :

1° Laisser jouir paisiblement l'emphytéote.

2° En cas d'éviction, l'indemniser du préjudice qu'il éprouve.

8° Faire inscrire l'acte constitutif d'hypothèque sur le registre de propriété et payer à l'Etat les droits correspondants (L. hyp., 2, § 2).

400. — De son côté, l'emphytéote a des prérogatives importantes :

1^ Il possède le domaine utile de la chose.

2® Il a la faculté de vendre la chose , sous la réserve

1 Arrêt du 30 dëc. 1862.

des droits que nous avons dit plus haut appartenir au propriétaire direct (n^ 398, 4<>).

§0 II en jouit, tant qu'il n'en est pas dépossédé faute de payer régulièrement ses redevances.

4<^ Il peut la grever de servitudes (1. 4, t. 81, P. III; L. hyp., 118).

5<> Il peut la donner en nantissement, pourvu que le preneur soit aussi solvable que lui-même.

6» Il peut la constituer en dot à ses filles, la laisser à ses héritiers ou en disposer par testament, sans devoir de laudème. "

70 Enfin, si le propriétaire direct veut aliéner ce qui lui reste de droits sûr la chose, l'emphytéote jouit, lui aussi, d'un droit de retrait (1. 8, t. 18, liv. X, N. R.).