L'emphytéose s'éteint

1® Par le non-paiement pendant trois années consécutives et sans juste cause du canon annuel ; le délai n'est que de deux ans pour les rentes dues aux églises. Au bout de dix jours après l'expiration de ce délai, le propriétaire direct reprend la chose « sans qu'il faille l'intervention du juge, » disaient les Partidas (1. 28, t. 8, P. Y) ; mais dans ce cas, comme dans un autre analo-

gue, la pratique' s'est écartée da texte et exige qu'en tout état de cause la dépossession de Temphytéote soit sanctionnée par les tribunaux, après examen des circirconstances * ;

2« Par la consolidation;

8® Par l'aliénation de la chose faite au mépris des règles sus-énoncées ;

¥ Par l'arrivée du terme convenu ;

5^ Par la perte de la chose ou une transformation telle qu'il en reste moins du huitième (l. 28, h. f.);

6<ï Par le rachat de la redevance pa» l'emphytéote (1. 24, t. 15, liv. X, N. K.);

7® Par l'écoulement d'un laps de trente ans pendant lequel le propriétaire direct aurait négligé de réclamer la rente ; tout au moins l'action réelle hypothécaire serait-elle prescrite '.

403. — On considère, en Espagne, le droit de superficie, comme constituant un démembrement de la propriété en directe et utile, analogue à l'emphytéose. Le propriétaire du terrain est assimilé au censier, le propriétaire des bâtiments construits sur ledit terrain, au censitaire ou à l'emphytéote. Ils ont l'un et l'autre les mêmes droits et les mêmes obligations qu'en matière d'emphytéose ^

* Arrêt du Trib. supr., 29 avril 1868, s'appuyant sur le principe général posé par la loi 3, 1. 14, P. I. — La législation sur les divers cfmo^ étant passablement confuse, la jurisprudence a eu souvent à faire œuvre de coordination ou d'interprétation. On trouvera plusieurs des principaux arrêts du Tribunal suprême analysés dans Herrero, p. 342, note 2.

* Arrêt du Trib. supr., 14 octobre 1864.

3 La Sema et Montalban, 1, p. 667 ; cfr. 1. 8, t. 13, liv. X, N. R.