CHAPITRE TROISIÈME

Des eflels de l'hypothèque.

l'extension de l'hypothèque aux accessoires de l'immeuble et

de la créance.

MAIRE : 1° De l'extension de l'hypothèque aux accessoires de l'immeuble: 31. Principe général. — 452. Applications. — 453. Du cas où les accroisseents sont le fait d'un tiers. — 2° De l'extension de l'hypothèque aux accesnres de la créance : 454. Intérêts arriérés. — 455. Du cas où l'hypothèque a pas été constituée par le débiteur lui-même. — 456. Arrérages arriérés.

De l'extension de l'hypolhèqae aux accessoires de rim-

meuble.

451. — On admettait déjà, dans l'ancien droit, que ite chose qui adhérait ou s'incorporait à un immeuble -nait elle-même le caractère immobilier et qu'en conluence, si un immeuble était hypothéqué, l'hypothèque

s'étendait de plein droit à tous ses accessoires immobiliers, fruits et revenus non perçus. Cette doctrine a été confirmée par la nouvelle Loi hypothécaire. L'art 110

porte expressément que l'hypothèque s'étend aux accès-

sions naturelles, aux accroissements, aux fruits pendants ^^s et aux rentes non perçues à l'échéance de l'obligation, ^ Mj ainsi qu'au montant des indemnités accordées ou dues ^s is au propriétaire par les assureurs des biens hypothéqués. - «.

452. — En vertu de ce principe, sont à considérer -^b: ^r comme étant hypothéqués avec le fonds, du momenUM^ ^t qu'ils appartiennent au même propriétaire et bien que^^ e le contrat n'en fasse pas mention expresse (L., 111):

1° Les objets mobiliers placés à perpétuelle demeure^^^ dans un édifice soit pour en augmenter l'utilité ou l'agré — ment, soit en vue des besoins d'une industrie, alors mêm(f=« qu'ils n'y auraient été placés que postérieurement à l(r"-ra constitution de l'hypothèque.

2^^ Les accroissements et améliorations consistant nouvelles plantations, travaux d'arrosage ^ou de deî sèchement, travaux de réparation, de sûreté, de transformation, d'utilité, d'ornementation, de surélévation d( bâtiments, ou autres analogues. Les accroissements consistant en l'agrégation de terrains sont réputés compris dans l'hypothèque quand ils sont naturels, mais noi quand ils sont le fait de l'homme, parce que, dans c( second cas, on ne saurait présumer que la commune intention des parties était de les y comprendre. Pour li même raison, l'hypothèque concédée sur un fonds d( terre ne s'étend pas de plein droit aux constructionî nouvelles qui y seraient élevées, alors qu'antérieurement il n'y en avait point.

3^ Les fruits pendants par branches ou par racineî à l'époque où l'obligation hypothécaire doit produii son effet, ainsi que les fruits détachés, mais non encor^^ enlevés et emmagasinés.

¥ Les revenus échus et non payés, quelle que soit la Cîause du retard, et ceux qui viendraient à échoir jus- <|u'au jour où le créancier serait complètement désintéressé ; les fruits civils sont complètement assimilés à cet égard aux fruits naturels.

5» Les indemnités accordées ou dues au propriétaire pour les immeubles hypothéqués, à raison de l'assurance soit du fonds lui-même, soit des fruits, pour autant que le sinistre a eu lieu postérieurement à la constitution de l'hypothèque, ou à raison de l'expropriation de terrains pour cause d'utilité publique ; dans ces divers cas, l'indemnité prend de plein droit, en Espagne, la place de la chose hypothéquée. Si les indemnités se règlent avant l'échéance de la dette hyothécaire, le montant en est déposé soit au lieu et en la forme dont conviennent les parties, soit, à défaut d'entente, dans une caisse publique désignée par le juge, et ce, jusqu'à extinction de l'obligation.

453. — Pour que l'hypothèque puisse s'étendre aux objets que nous venons d'énumérer, il faut que ces objets appartiennent à celui qui l'a constituée. Lorsque l'immeuble hypothéqué passe entre les mains d'un tiers possesseur, l'hypothèque ne s'étend ni aux accessions ou accessoires qui proviennent de son propre fait, ni aux fruits ou revenus qui lui appartiennent ; on ne saurait, dans ce cas, présumer légalement que ce tiers, demeuré étranger au contrat d'hypothèque, ait entendu grever des objets dont il est personnellement et exclusivement le propriétaire (L., 112). Il a donc la faculté soit d'exiger la valeur de ces accessions ou améliorations, soit de les distraire à son profit, si l'enlèvement peut en avoir lieu sans détérioration du fonds. S'il opte pour le remboursement, ou si l'enlèvement ne peut être effectué sans dommage pour le fonds, il n'est pas fondé à suspendre l'accomplissement de l'obligation principale

sous le prétexte de faire valoir son droit : le créancier hypothécaire est seulement tenu de prélever ce qui revient, de ce chef, au tiers possesseur, sur le prix de vente de Timmeuble, alors même que ce qui resterait de ce prix, après cette défalcation, ne couvrirait plus intégralement ses propres prétentions (L, 113). Si, au contraire, les accessions et améliorations peuvent se détacher du fonds sans Tendommager et que le tiers à qui^ ^i

elles appartiennent opte, néanmoins, pour ne pas les re .--

prendre en nature, elles sont vendues séparément et TonMi::»!! met à sa disposition le prix qui en provient (Régi., 96). O.

Z . De Texlenslon de l'hypothèque aux accessoires de la

créance.

454. — En principe, les intérêts d'une créance hypo thécaire sont garantis de plein droit par Thypothèqu*^- e prise pour sûreté du capital. Toutefois, comme les tiers- s ne peuvent s'assurer si les intérêts ont été régulière ment payés ni présumer raisonnablement que le créan cier les laisse s'accumuler, la loi déclare que Thypothè

que constituée en faveur d'une créance productive d'in térêts ne garantit, au regard des tiers, que les intérêt ^=^ des deux dernières années et la partie échue de l'annéi courante (L., 114). Si le créancier veut obtenir une gi rautie plus longue, il peut, lorsqu'il y a trois années inu payées, exiger de son débiteur la constitution d'un -^ nouvelle hypothèque spéciale sur les mêmes biens, pou^ ^ toute la partie de ces intérêts qui n'est pas garantie pa^ r celle du capital ; cette nouvelle hypothèque prend ran^ ë d'après sa date (115).

455. — Il peut arriver que les fonds hypothéqués a^^' partiennent non au débiteur lui-même, mais à un ami cz^ « à un parent qui a consenti à lui faciliter par là un ecmnprunt. Gomme il ne serait pas juste, dans ce cas, que là

égligence du créancier ou sa complaisance envers i débiteur tournât au détriment du propriétaire des ameubies grevés, la loi décide que le créancier n'a pas t droit d'exiger l'hypothèque supplémentaire pour in- Têts arriérés dont nous venons de parler, ou du moins

ne peut la prendre que sur des biens appartenant au ébiteur lui-même (116).

456. — Le principe relatif aux annuités d'intérêts dus dur un capital remboursable s'applique également aux rrérages des rentes dont le créancier n'a pas le droit 'exiger le capital. Le créancier de la rente n'est gamti de plein droit, au regard des tiers, par l'hypothèue prise pour sûreté de l'obligation principale que jusu'à concurrence des arrérages des deux dernière» Qnées et de l'année courante. Au-delà, il n'a que la iculté de requérir une nouvelle hypothèque (117).

De rindivisibilité de l'hypothèque.

OMMAiRE : 457. Adhérence de l'hypothèque à l'immeuble. — 458. Son indivisibilité nonobstant le morcellement du bien. — 459. Morcellement volontaire de la créance hypothécaire. — 460. Du cas où plusieurs immeubles garantissent la même dette.

457. — L'hypothèque adhère au bien qui en est grevé U lepra cuti ou, selon l'expression espagnole, comme *ombre au corps (como la sombra al cuerpoj ; elle le >uit dans quelques mains qu'il passe. < Elle assujettit, dit a Loi, directement et immédiatement les biens sur lesluels elle porte à l'accomplissement de l'obligation pour îûreté de laquelle elle a été constituée, quel qu'en soit e possesseur fL., 105). » D'où les jurisconsultes espa-

gnols déduisent qu'une créance hypothécaire est réelk, en ce sens qu'elle a moins pour garantie la solvabilité personnelle du débiteur que la valeur de la chose affectée à sa sûreté. Cette garantie subsiste nonobstant l'aliénation de la chose par le débiteur. Il en est ainsi, alors même qu'il s'agit d'un fonds emphytéotique, grevé par l'emphytéote et qui, par suite de commise, ifait retour au seigneur direct ; celui-ci est tenu de reconnaître et de subir les charges dont le fonds a été régulièrement grevé (118).

La conséquence de ce principe est que le créancier hypothécaire peut faire valoir son droit sur la chose, quels que soient les droits constitués postérieurement sur la même chose par le débiteur ou ses ayants-caus^ (Régi., 102).

458. — Une autre conséquence du même principe d'adhérence est que l'hypothèque est indivisible en tant qu'elle porte sur chacun des biens hypothéqués et sur chacune des parcelles de ces biens. La nouvelle loi, d'accord sur ce point avec l'ancienne législation, déclare que l'hypothèque subsiste tout entière, tant qu'elle n'est pas éteinte, sur la totalité des biens hypothéqués, nonobstant la réduction de l'obligation garantie, et sur tout ce qui reste desdits biens alors même qu'une partie en aurait péri (L., 122).

459. — Si un bien hypothéqué se partage en deux ou plusieurs parcelles, la créance ne subit nul partage proportionnel, à moins d'un accord exprès entre le créancier et le débiteur (123). Si le créancier consent à un partage de la créance, il se forme autant d'hypothèques nouvelles qu'il y a de fragments de la créance primitive; s'il n'y consent pas, il peut poursuivre le remboursement de toute la créance garantie, sur chacune des parcelles en lesquelles s'est partagé l'immeuble hypothéqué ou sur toutes à la fois.

En cas de partage de l'hypothèque et de paiement de l^une des dettes fragmentaires substituées à Tobligation I>rimitive, ïe propriétaire de la parcelle affectée à la sûreté de ladite dette peut demander la radiation de l'hypothèque qui grevait cette parcelle. Si le -fragment de l'^obligation qui a été acquitté peut s^appliquer à la libération de l'une ou de l'autre des parcelles grevées sans être inférieur à la part de responsabilité pesant' sur chacune d'elles, le débiteur a le droit de désigner celle qu'il entend libérer (124).

Quand il n'y a qu'un seul immeuble affecté à la sûreté d'une créance, ou quand, s'il y en a plusieurs, il n'a pas été indiqué dans quelle mesure chacun d'eux ga^ rantit la dette, le débiteur ne peut exiger la libératio» d'aucune parcelle des biens hypothéqués, tant qu'il ne s'est pas intégralement acquitté de ses obligations (125). 460. — Il a toujours été permis, en Espagne, d'affecter plusieurs immeubles à la sûreté d'une même dette. Mais la Loi hypothécaire a apporté, quant au jmode de procéder, des modifications assez importantes à la législation antérieure. Précédemment, lorsque plusieurs immeubles étaient hypothéqués pour sûreté d'une même dette, chacun d'eux garantissait solidairement l'ensemble de la dette. On a jugé que cette situation imposait aux emprunteurs une charge plus lourde qu'il n'était nécessaire, et, pour y remédier, la Loi hypothécaire porte que désormais on devra déterminer la part pour iaquelle chacun des immeubles garantit la dette (119) et que, cette part étant précisée dans l'inscription, le Créancier ne pourra se venger sur chaque immeuble que jusqu'à concurrence de cette assignation, pour autant qu'elle intéresse des tiers (120). Les notaires ne doivent pas libeller d'acte où il s'agisse d'hypothéquer ^insi plusieurs immeubles, et les conservateurs des registres ne doivent pas procéder à l'inscription, sans que

Taffectation ait été faite, soit d'un commun accord entre les parties, soit par ordre du juge (Instr. de 1874, 22; Régi., 99). Au surplus, cette disposition est prise uniquement dans rintérêt des tiers acquéreurs de parcelles ou des tiers qui auraient acquis sur Tune ou Tautre des hypothèques postérieures; ce n'est jamais au débiteur qu'il appartiendrait de Topposer au créancier. Si celui-ci n'est pas intégralement remboursé, lors de la réalisation d'une parcelle, de la part de dette qui y avait été assignée, il a le droit de poursuivre sur les autres parcelles hypothéquées le remboursement de la différence: seulement il est primé par tous ceux qui auraient acquis des hypothèques sur lesdites parcelles postérieurement à la constitution de la sienne (L., 12J).

De la détérioration des immeubles h3rpothéqnés.

461. — Le débiteur, qui reste en possession des bien», s affectés à la garantie des droits du créancier, a le devoi ï de les entretenir et de les réparer de façon à leur cotJserver leur valeur primitive. S'il les laisse dépérir par dol ou par négligence, le créancier peut demander a w juge de la situation des biens de faire vérifier le fait, et s'il résulte de l'enquête qu'effectivement il y a lieu de craindre que l'hypothèque ne soit insuffisante, le propriétaire est mis en demeure d'obvier au mal. S'il n'obtempère pas, le juge peut constituer un administrateur judiciaire (Régi.. 97).

De la réalisation de l'hypothèque.

Sommaire : 462. Des droits respectifs du créancier et du tiers détenteur. — 463. Procédure. — 464. Du paiement effectué par le tiers détenteur, -r 465. Prescription de l'action hypothécaire. — 466. Du cas où il y a plusieurs créanciers inscrits.

462. — La question de la réalisation de l'hypothèque le présente pas de difficultés sérieuses lorsque les biens lypothéqués sont restés entre les mains du débiteur, ffais, lorsqu'ils en sont sortis, on pouvait se demander ii le créancier a le droit de s'en prendre tout de suite lu tiers détenteur ou s'il doit commeùcer par discuter es biens du débiteur et n'attaquer le tiers qu'autant que e débiteur serait insolvable en tout ou en partie. La loi î pris un moyen terme : le créancier doit mettre le débiteur en demeure de payer ; mais, s'il ne s'exécute pas, le créancier peut diriger son action hypothécaire contre le tiers détenteur, sans avoir à discuter au préalable les biens du débiteur. Si, à l'échéance, le débiteur mis en demeure de payer par une sommation judiciaire ou notariée ne s'acquitte point , le créancier a le droit de réclamer du tiers possesseur des biens hypothéqués le paiement de la part de la dette garantie par lesdits biens (L., 127). Le tiers a le choix de payer, ou d'abandonner les immeubles grevés (128) ; s'il ne paie ni ne délaisse, il est personnellement responsable des intérêts échus depuis la sommation et des frais occasionnés par le retard qu'il met à s'exécuter ; s'il délaisse, les biens sont réputés, au point de vue dès poursuites à intenter par le créancier, n'être pas sortis des mains du débiteur (129).

Le créancier et le tiers détenteur ont aussi respectivement les droits que nous venons d'indiquer dans le cas où Tobligation comporte des paiements partiels, en capital ou intérêts, et où l'un ou l'autre de ces paiements n'est pas eflfectué à l'échéance (130). Si, dans ce cas spécial, il faut en venir à l'aliénation de l'immeuble hypothéqué et qu'il y ait encore un certain nombre de termes non échus, la vente se fait et le bien est livré à l'acheteur avec l'hypothèque correspondante à la part de l'obligation qui n'est pas encore accomplie, et l'on déduit cette part, avec les intérêts, du prix à payer. S'il ne convient pas à l'acheteur de prendre l'immeuble avec^ cette charge, on prélève sur le prix la somme correspondante et on la dépose dans une caisse publique afin de la délivrer au créancier à l'échéance (131).

L'expression de tiers détenteur ftercer poseedor) s'applique en toute cette matière non seulement à celui quL acquiert la pleine propriété de l'immeuble hypothéqué^ mais encore à celui qui en acquiert seulement soit 1 domaine utile, soit le domaine direct, le débiteur con servant la contre-partie de ce droit (182).

463. — Au point de vue de l'exercice de l'action hy pothécaire, la loi porte qu'à l'échéance le créancier peu demander une ordonnance d'exécution (mandami^nl de ejecucion) contre tous les biens hypothéqués, qu'il soient ou non entre les mains de tiers détenteurs. Tou tefois ceux-ci ne peuvent être mis en demeure de paye que si le débiteur, requis de le faire, ne s'exécute pa dans le délai qui lui est fixé à cet effet ; chacun d'eu s'il fait opposition, est considéré comme partie au pr ces relativement aux biens hypothéqués qu'il possèd toutes les diligences en vue dériver à la vente de c biens doivent être faites simultanément contre lui contre le débiteur, et il doit intervenir à l'acte de venfc-€, sauf à ce qu'on le passe d'office sur son refus. Le ju ^e

compétent est toujours celui qui l'eût été par rapport au débiteur ; le législateur n'a pas voulu que l'aliénation des immeubles consentie par celui-ci pût empirer la situation du créancier, t Les voies d'exécution poursuivies à la requête du créancier ne sont jamais suspendues, ni par les réclamations d'un tiers, si elles ne s'appuient pas sur un titre antérieurement inscrit, ni par la mort du débiteur ou du tiers possesseur, ni par la déclaration de faillite, ni par le concours des créanciers de l'un ou de l'autre » (133).

464. — Le fait que le tiers détenteur de lïmmeuble hypothéqué paie la dette n'a pas pour conséquence de libérer le débiteur primitif, hormis le cas où la somme payée par le tiers avait été imputée à cet effet sur son prix d'achat. En principe, le tiers détenteur qui acquitte l'^obligation au lieu et place du débiteur est subrogé dans tous les droits du créancier qu'il a désintéressé et peut poursuivre, à son tour, le débiteur en remboursement de ses avances (Régi., 105).

465. — Tandis que la loi 63 de Toro fixait à trente ans la durée de l'action hypothécaire , la nouvelle Loi porte qu'elle se prescrit par vingt ans à compter du jour où elle pouvait être intentée en vertu du titre inscrit CL. 134; 1. 5, t. 8, liv. XI, N. R.).

466. — Lorsqu'il y a plusieurs créanciers inscrits sur le même îmjofieuble et qu'on en arrive à la réalisation du gage, ils sont colloques dans l'ordre de leurs inscriptions. Comme on l'a vu plus haut (n® 428), ils priment même les créanciers privilégiés.

^GTIOiN SIXIEME

Des registres fonciers.

INTRODUCTION

Sommaire : 467. Principe général. — 468. Actes nationaux ou étrangers susc» ^p-

• tibles d'enregistrement.

467. — On a reconnu en Espagne, comme on Tav^e^ï fait en Allemagne de vieille date et comme on l'a fait ^^n France , du moins partiellement, qu'il est utile dMnscriï*^ sur des registres publics tous les titres translatifs de propriété immobilière ou constitutifs de droits réels im^ mobiliers, et la Loi hypothécaire a pourvu à rorganisation de ces registres de la propriété, ou registres fonciers, sur toute l'étendue du territoire ; elle ordonne Touverture d'un semblable registre dans chaque cheflieu d'arrondissement fpar/irfo) judiciaire, sous la garde d'un conservateur ou registrador,

468. — En principe, pour qu'un acte puisse être inscrit sur le registre, il faut qu'il présente tous les caractères d'une authenticité absolue ; la loi exigf € un acte public, un jugement exécutoire ou tel autr document authentique, émanant de l'autorité judiciaii ou du gouvernement et de ses agents, en la forr prescrite par les règlements (L. hjrp., 3). » Au ree

les titres et documents faits en pays étranger peuvent servir de base à une inscription comme ceux qui l'auraient été en Espagne, à la condition que l'efficacité en ait été reconnue dans le pays, conformément aux lois du royaume ou aux conventions internationales, et qu'ils aient été traduits par l'un des fonctionnaires qualifiés à cet effet ; pour les jugements rendus à l'étranger, il faut, notamment, que le Tribunal suprême en ait autorisé l'exécution en la forme prescrite par le Code de procédure (L., 5 ; Règl., 9).