CHAPITRE TROISIÈME

Des litres soumis à rinscriplion et des modes d'y suppléer.

Des titres à inscrire.

Sommaire : 488. Enumération. — 489. Des titres qu*il n'y a pas lieu d'inscrire. '

488. — Sont soumis à Tinscription sur les registres (L., 2) :

lo Les titres translatifs de propriété immobilière ou d'autres droits réels immobiliers. Toutefois, Tinscription est nécessaire pour qu'ils soient opposables aux tiers, mais non pour qu'ils soient efficaces entre les parties elles-mêmes * ; ce qui distingue le système espagnol du système allemand, qui comporte d'ailleurs la même organisation de registres fonciers.

2^ Les titres constitutifs, récognitifs, modi&catifs ou extinctifs des droits d'usufruit, d'usage, d'habitation, d'emphytéose , d'hypothèque , de cens , de servitudes, et autres droits réels analogues.

3° Les actes ou contrats d'adjudication d'immeubles ou de droits réels, encore que l'adjudication soit faite sous condition de les transmettre à un tiers ou d'en convertir la valeur en objets déterminés.

4° Les jugements d'interdiction judiciaire ou légale, les jugements déclarant la présomption de mort d'un absent, et, en général, tous ceux qui modifient la capacité de disposer de ses biens.

* Arrêt du Trib. supr., 16 nov. 1870,

b^ Les baux d'immeubles de plus de six ans; les contrats dans lesquels on a anticipé les revenus de trois

années ou davantage, et ceux pour lesquels, en dehors de ces deux cas, les parties sont convenues de les faire inscrire.

6» Les titres d'acquisition des immeubles corporels ou incorporels possédés ou administrés par l'Etat ou les corporations civiles ou ecclésiastiques , conformément à ce qui est prescrit par les lois ou règlements.

489. — Le simple engagement personnel de transmettre à autrui la propriété d'un immeuble corporel ou incorporel ou de constituer sur un immeuble un droit réel, n'est pas soumis à la formalité de Tinscription. II en est de même de l'engagement de faire Tun des contrats sujets à inscription, tant que ces diverses espèces d'engagements personnels ne sont pas corroborés par une obligation réelle. Un simple engagement préalable ne saurait être assimilé au contrat lui-même ; la Loi hypothécaire s'applique aux jura in re, et non aux simples droits personnels ou ad rem, à part les exceptions formellement prévues au n^ 5° ci-dessus (Règl., 8). Cette dernière disposition, qui assujettit à l'inscription les baux de six ans, constitue dans la législation espagnole une innovation importante et heureuse : si un bail à long terme ne donne pas au fermier un droit réel, il crée pourtant en sa faveur celui des droits personnels qui s'en rapproche le plus.

Des effets de l'inscription ou de l'omission d'inscription.

Sommaire : 490. Mesures prises en vue d'assurer Tinscription des actes qui y sontassujettis. — i91. Actes antérieurs à 1863. — i92. Actes postérieurs.

490. — Nous avons dit plus haut qu'à s'en tenir a texte de la loi l'inscription ne paraît instituée que dao

l'intérêt des tiers, et qu'en eux-mêmes les titres qui y sont soumis ne sont pas entachés de nullité par cela seul qu'on ne l'a pas faite. Il convient toutefois de faire remarquer qu'indirectement la loi est arrivée, de fait, à rendre l'inscription indispensable et à obliger les parties à y procéder, à part même l'intérêt qu'elles ont à rendre leurs actes opposables aux tiers. La Loi, le Règlement et l'Instruction de 1874 contiennent sur la manière de rédiger les actes publics sujets à inscription des prescriptions combinées de façon à ne guère permettre qu'on s'affranchisse de cette formalité, pour peu qu'on apporte à l'administration de ses affaires la sollicitude d^un bon père de famille.

491. — Ainsi, « lors même que la propriété d'un immeuble ou d'un droit réel n'est pas inscrite en faveur de la personne qui le transfère ou le grève, et ne l'est pas non plus en faveur d'une autre, cette circonstance ne met pas obstacle à l'inscription ou à la prénotation, si, du titre présenté ou de tel autre document digne de foi, il appert que ladite personne avait acquis cette propriété antérieurement au 1®' janvier 1868; il n'y a lieu de surseoir à l'inscription qu'autant que le fait de l'acquisition n'est pas prouvé ou se trouve postérieur à cette date » (L. révisée, 20).

492. — D'autre part, depuis la promulgation de la Loi hypothécaire, il n'est plus permis de produire devant les tribunaux, de quelque ordre que ce soit, un acte de la nature de ceux qui sont soumis à l'inscription, s'il n'a pas été inscrit, et qu'on l'invoque pour faire valoir un droit à rencontre de tiers. Uu document semblable ne peut être admis au préjudice d'un tiers que s'il a pour objet de corroborer un titre postérieur dûment inscrit ou d'obtenir l'annulation d'une inscription qui empêche l'inscription dudit document (Loi révisée, 896).

Des titres à produire en vue de rinscription, et de l'inscription

de possession.

Sommaire : i93. Du cas où le propriétaire ne peut produire de titre; inscription de possession. — 494. Documents privés. — 495. Droit des tiers de requérir rinscription. — 496. Précautions imposées au conservateur. — 497. Inscription des hypothèques. — 498. Effets de rinscription de possession.

493. — Au moment où elle organisait les registres et mettait toute personne jouissant d'un droit réel immobilier en demeure de Ty faire constater, la Loi hypothécaire a dû se préoccuper du grand nombre de propriétaires qui, possédant leurs fonds depuis un temps immémorial, sont cependant aujourd'hui hors d'état de produire aucun titre à l'appui de leurs droits; et elle a décidé que la possession pourrait être inscrite, alors que le possesseur n'avait point de titre écrit pour justifier de son droit de propriété ou de tel autre droit réel analogue.

Est considéré comme n'ayant point de titre écrit, au point de vue de l'inscription de la possession, non seulement celui qui réellement n'en détient aucun, mais encore le propriétaire qui, tout en en ayant un, n'est pas en mesure de le présenter immédiatement, pour quelque cause que ce soit; il pourra, d'ailleurs, faire constater cette circonstance dans rinscription même (Règl., 326).

Celui qui n'a point de titre à présenter doit, pour obtenir l'inscription de son droit, justifier préalablement de sa possession devant le tribunal de Tarrondissement où sont situés les biens, ouï le minstère public, s'il s'agit d'inscrire la propriété pleine d'un immeuble, et ouï le propriétaire, s'il s'agit d'inscrire un. autre droit réel. Dans les localités où il n'y a pas de tribunal d'arrondissement, on procède devant le juge municipal. Le minis-

— salière public n'intervient qu'en vue d'assurer une exacte observance des formes légales (L., 397). Le tribunal, après information et à défaut d'opposition, ordonne Tinscription, sans préjudice du droit de toute personne qui s'estimerait lésée de se pourvoir au pétitoire contre le possesseur ainsi inscrit (398). Mention est faite, dans l'inscription de possession, de l'instruction judiciaire à laquelle il a été procédé, des preuves produites, des oppositions formulées ou de l'absence d'opposition. La durée de possession constatée dans l'inscription compte pour la prescription qui n'exige point de juste titre, à moins qu'il n'y ait opposition de la part des intéressés, auquel cas il y a lieu d'en fournir la preuve conformément au droit commun (403).

494. — D'autre part, la Loi hypothécaire révisée indique la manière de donner l'authenticité aux documents privés antérieurs à sa promulgation et relatifs à des actes ou contrats soumis à l'inscription, de telle sorte que cette formalité puisse être accomplie. Les acquisitions d'immeubles ou de droits réels, constatées, déclarées ou reconnues par des contrats privés, par des actes d'abornement ou de partage antérieurs à la Loi, peuvent être inscrites, à charge par les parties contractantes de présenter le document en question, certifié et paraphé par elles, pour être annexé au registre ; le conservateur leur en remet une simple copie, portant la mention que l'acte a été inscrit (405). Les documents privés ne sont opposables aux tiers qu'à dater de leur inscription, mais ils produisent leur effet entre les parties dès le moment de la passation (408).

Les acquisitions constatées par des contrats privés postérieurs au 1®'* janvier 1863, ne peuvent pas faire l'objet d'une inscription ; mais il est loisible aux intéressés de les produire en justice afin d'obtenir un jugement conflrmatif de leur droit qui puisse être inscrit (409).

495. — Toute personne investie d'un droit réel sur rimmeuble d'autruî a intérêt à ce que cet immeuble soit inscrit, afin que les charges qui le grèvent soient toujours dûment constatées à rencontre des tiers. En conséquence, la Loi révisée lui donne la faculté de suppléer à la négligence du propriétaire et de réclamer l'inscription de rimmeuble à son lieu et place, s'il s'y refuse. Le propriétaire ne peut attaquer cette inscription qu'à charge de présenter lui-même son vrai titre pour le faire inscrire (410). ,

496. — Avant de procéder à une inscription, les conservateurs ont le devoir de compulser le registre pour s'assurer s'il n'y existe pas déjà sur le même immeuble quelque inscription antérieure, que la nouvelle aurait pour effet d'annuler en tout ou en partie. S'il y en a une, ils sursoient à l'inscription, — sauf à faire une prénotation, — et soumettent le cas au juge, qui met les intéressés en demeure de s'expliquer sur le conflit et donne ensuite ses instructions aux conservateurs à l'effet d'annuler, pour autant que besoin, soit l'inscription primitive, soit la prénotation. &ïls trouvent une inscription de cens, d'hypothèque ou de quelque autre droit réel non rayée, ils sont tenus d'en faire mention dans la nouvelle inscription (402; cfr. l. 7 juillet 1877, 6).

497. — Tout ce que nous avons exposé relativement à l'inscription de possession est inapplicable au droit hypothécaire ; on ne peut jamais inscrire une hypothèque que moyennant la présentation d'un titre écrit (403, 5°) ; car, à la différence des autres droits qui comportent possession ou quasi-possession, dans l'hypothèque le créancier ne possède pasTimmeuble grevé à son profit: il a seulement le droit d'être payé par préférence sur le prix de vente.

498. — Les instances à l'efifet de faire constater la possession, et les inscriptions de possession qui en sont

la conséquence, u^altërent en aucune façon la nature des , droits respectifs sur l'immeuble : elles précisent certains faits, mais ne confèrent pas, en somme, au possesseur d'autres avantages que ceux qu'il tire du fait même de sa possession et des preuves dont il peut Pétayer. En particulier, elles ne portent aucune atteinte aux droits du véritable propriétaire, même non inscrit, tant que le possesseur n'a pas usucapé le fonds*. Toute personne se croyant investie de droits supérieurs à ceux du possesseur inscrit est donc toujours fondée à les faire valoir, conformément au droit commun (L. révisée, 403, 4^).