CHAPITRE III

De la propriété Immobilière*

De la propriété foncière en général.

Sommaire : 47. Notion primitive de la propriété (Eigenthum), — 48. Inaliénabilité et indivisibilité des biens-fonds.

47. — Dans le vieux Droit germanique, l'idée de la propriétéy c'est-à-dire de la libre et absolue disposition d'une chose, se manifeste tout d'abord sous la forme de la propriété foncière. Le bien-fonds dont on est le maître s'appelle par excellence le propre^ dos Eigen (1); les biens mobiliers s'appellent simplement V avoir {die Habe), Dans cette double désignation apparaît déjà clairement l'antique distinction suivant laquelle les droits de libre disposition sur le sol étaient considérés comme intimement liés à la personnalité, comme des droits par excellence, tandis que ceux sur les meubles demeuraient plutôt subordonnés à l'idée d'une possession actuelle et matérielle de la chose.

La propriété du sol, en tant que constituant le plus important des droits privés, était à la base de toute l'ancienne organisation politique et sociale. L'histoire de la propriété foncière se déroule parallèlement à celle du droit public au moyen âge. Tout changement dans l'assiette de la propriété foncière a pour cause ou pour effet un changement dans la constitution de l'Etat. Le propre^ ou l'alleu, était réservé exclusivement à l'homme libre. L'homme-lige n'avait qu'une sorte de propriété dérivée»

(I) De méme^ Eigenthum^ la propriété, essentiellement la propriété immobilière.

un domaine utile, (Lehen ou Erbe, suivant les cas). Nous n'avons pas besoin de dire qu'aujourd'hui et dans le Droit moderne il n'y a plus aucune connexion entre l'assiette de la propriété foncière et le droit public. La propriété foncière est essentiellement et exclusivement du domaine du droit privé.

48. — Nous ne parlerons, dans ce moment, que de la propriété pleine et entière portant sur des immeubles, ou, en d'autres termes, du droit exclusif et absolu qu'un individu possède de disposer d'un fonds de terre selon son bon plaisir. Ce droit, tel que le concevaient les Germains, avait la plus grande affinité avec le dominium romain. Toutefois, il y a diverses particularités à relever.

Tout d'abord, les Romains attachaient plus d'importance à la cohésion existant, par racines ou par fondations, entre le sol et les plantes ou bâtiments qui se trouvent à sa surface; d'après le droit germanique, — et quelques applications de ce principe subsistent encore de nos jours, — il n'est pas impossible qu'un arbre ou un bâtiment appartienne à un autre propriétaire que le sol sur lequel il s'élève. 11 peut même arriver que les divers étages d'une maison aient des propriétaires différents ; ce mode de partage de la propriété est en usage dans certaines parties de la France, dans le Dauphiné, par exemple, tout comme à Munich, où il est fréquent. On a compris quC) si cette indivision contrarie les théories de l'école et provoque parfois, en pratique, des difficultés ou des conflits, ce n'est pas une raison pour la proscrire d'autorité, là où elle existe. Notre Code civil reconnaît explicitement (553) que si, à moins de preuve contraire, les plantations et constructions sont présumées faites par le propriétaire et lui appartenir, un tiers peut parfaitement acquérir la propriété soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie de ce bâtiment lui-même.

Une autre différence importante entre le Droit romain et le Droit germanique consiste en ce que, d'après le Droit romain, le propriétaire a la faculté d'aliéner et de morceler son terrain selon son bon plaisir, tandis que le Droit germanique du moyen âge ne considérait pas cette double faculté comme découlant nécessairement du droit de propriété. Au contraire, en règle générale, il interdisait d'une façon plus ou moins absolue au propriétaire de vendre son bien, son ErhgxU ou Stammgut, et ce, dans l'intérêt de sa famille, afin de ne pas frustrer ses héritiers; tout au moins l'obligeai t-il à se pourvoir du consentement préalable de ses héritiers et ne lui permettait-il de passer outre que dans des circonstances exceptionnelles ou si leur opposition était mal fondée. D'autre part, il mettait des bornes à la faculté de partage et, dans certains cas, posait en principe le maintien de l'indivision, la communauté des biens (1).

Le Droit germanique moderne s'est, à cet égard, sensiblement rapproché des idées romaines. Il a été admis tout d'abord que les aliénations en faveur de TÉglise étaient valables sans le consentement des héritiers (Cfr. Lex alem.y tit. I); puis la tolérance a été étendue à d'autres cas. Aujourd'hui, la faculté d'aliéner et de morceler constitue la règle générale, et les Codes n'y dérogent que pour certaines catégories de biens, telles que les fidéicommis, ou encore en vue des nécessités de Tagriculture, dans les rares districts où un morcellement indéfini serait préjudiciable à une bonne exploitation agronomique. En Prusse, où, jusqu'à une époque récente et en vertu de lois successives, dont la dernière est de 1853, le morcellement de la propriété foncière avait été systéraa-

(1) Sachsenspiegel, 1, 21, 52; Bluntschli, PrÀvatrecht, § 57; Mittermaier, Privatrecht, § 157, ainsi que les textes cités à la note 4, et § 493, spécialement les notes 1 et 2.

tiqnement entravé, une loi du 5 mai 1872 a rendu aux possesseurs d'immeubles leur pleine liberté à cet égard; les contrats tendant à une subdivision d'immeubles, au lieu d'être subordonnés à une homologation judiciaire, peuvent actuellement être faits en la même forme que les contrats d'aliénation ordinaires (1). A vrai dire, les terres comprises dans des raajorats et fidéicommis sont maintenant les seules dans le régime desquelles on retrouve des vestiges de l'ancien Droit germanique sur l'inaliénabililé et l'indivisibité des biens-fonds.

Des diverses espèces de propriété immobilière.

Sommaire : 1® De la propriété individuelle et de la propriété collective: 49. Caractères distinctifs de la propriété collective. — 50. Ses avantages.

— 51. Ses règles. — 52. De la propriété collective des communaux.

— 53. Des droits sur les bois. — 54. Des droits de pâture. — 55. Transformation progressive de ces droits collectifs. — 56. Du partage des communaux. — 20 Du domaine direct et du domaine utile : 57. Notions historiques. — 58. Droits du propriétaire direct et du propriétaire utile.

1. De la propriété individuelle et de la propriété collective.

49. — Dans le principe, quand un territoire était attribué à une peuplade ou occupé par elle, une faible portion

de ce territoire se partageait seule entre les divers membres de la commune, de façon à constituer à leur profit des propriétés particulières. Le reste, la plus grande partie, demeurait indivis : on le cultivait, on l'utilisait en commun. Les propriétés particulières consistaient habituellement en une maison d'habitation {Wordy Were.Sohlstœttey Hof) et en champs ou prés. La partie indivise se

(1) Voir le texte de la loi dans V Annuaire de la Ugisl. étrangère, 1873, p. 264.

composait de forêts et de pâturages, sur lesquels tous les membres de la commune conservaient un droit égal ; c*est ce qu'on appelait les communaux {Almende).

Relativement à ces communaux, toutes les questions d'intérêt collectif étaient réglées par l'ensemble des usufruitiers, A la majorité des suffrages. D'un autre côté, chaque propriétaire isolé, chaque membre de la communauté considéré en son particulier, avait le droit d'user des biens communs selon leur affectation, et ce droit formait une sorte d'annexé de sa propriété privée.

Telle était, dans l'ancien droit, la notion de la propriété collective. Lorsque l'on compare cette espèce spéciale de propriété au droit exclusif et absolu que les jurisconsultes romains désignaient sous ce nom, on ne saurait s'étonner que les théoriciens stricts, fortement imbus des idées romaines, aient eu quelque peine à l'admettre. Effectivement le principe fondamental en matière de propriété est, en général, que « Duo eamdem rmi msoUdumpossiderenou possunti, d'où il suit que, si deux ou plusieurs personnes ont un droit égal sur une même chose , de deux choses l'une : ou bien ce droit est un condominium^ une copropriété, en vertu de laquelle chaque copropriétaire a le domaine exclusif d'une part idéale; ou bien ces diverses personnes, représentées par leur majorité, formant un ensemble, une personne juridique unique, une universitas^ qui est alors le vrai propriétaire. Mais, en y regardant de près, il est impossible de faire rentrer la propriété collective, telle que le Droit germanique nous la montre organisée, soit dans la première, soit dans la seconde de ces deux formules. La propriété collective ne constituait pas une copropriété, un cowdomtmMm; car 1° chacun des participants n'était pas propriétaire d'une partie aliquole des A Imende dont il eût le droit de disposer à son gré; au début, le nombre des participants n'était pas limité, et chaque

particulier n'avait, en vertu du lien qui le rattachait à la commune, d'autre faculté que d'exercer son droit concurremment avec ses voisins. 2° Il ne pouvait pas, comme un copropriétaire ordinaire, provoquer le partage de VAlmende; elle devait rester perpétuellement indivise pour Futilité commune des intéressés. S^ L'individu avait si peu un droit absolu et exclusif, qu'il était obligé de se soumettre aux décisions de la majorité ; car les Almende dépendaient de l'ensemble de la commune et, par conséquent, de la majorité.

Il est également impossible de considérer la commune comme une universilaSy ayant sur les Almende un droit de propriété exclusif. En effet : 1® la commune tout entière règle bien, à la majorité des suffrages, la manière d'en tirer parti et de les exploiter ; mais, excepté le cas tout spécial de travaux d'utilité publique à exécuter sur le terrain commun, par exemple, de la construction de routes, la commune ne possède et ne jouit pas pour elle-même. Les vrais usufruitiers de V Almende^ ce sont les divers membres de la commune pris individuellement; ce sont eux qui envoient leur bétail au pâturage communal, ce sont eux qui vont couper dans la forêt commune du boii^ de construction ou de chauffage. 2<> Le droit de jouissance collective qui compèteà chaque membre de la commune ne saurait être qualifié de droit réel sur la chose d'autrui ; car l'ensemble de ces droits individuels absorbe, en réalité, tout le produit des communaux, et l'on ne comprendrait pas ce qui, défalcation ftûte de ces droits, resterait pour constituer le droit de propriété abstrait que l'on voudrait attribuer à la commune en tant qu'à une universalité juridique. Le droit de la commune et le droit des individus qui la composent, ne sont pas, en regard l'un de l'autre , comme la propriété par rapport à des servitudes venant restreindre la propriété. Ils forment, en réalité, une

seule et même chose; le droit de la commune, de l'ensemble, se traduit, se manifeste en le droit exercé par chacun de ses membres pris isolément.

Telle qu'elle nous apparaît ici, la propriété collective ne peut donc se placer sous les rubriques admises par les jurisconsultes classiques de l'antiquité.

Le pouvoir absolu que l'homme est en mesure d'exercer sur une chose, sur le sol, comporte deux formes principales : 1° la propriété individuelle compétant à une personne isolée sur un fonds limité ; c'est là la propriété privée, dans le sens propre de cette expression ; 2® la propriété collective ou en commun, où l'idée prédominante n'est plus celle d'une prérogative exclusive, mais bien d'une jouissance appartenant simultanément à plusieurs personnes.

Cette propriété collective est tout autre chose que la copropriété du Droit romain. A vrai dire, la copropriété, le condominiumy n'est qu'une variété, une forme spéciale de la propriété individuelle ; car chaque copropriétaire est propriétaire unique et exclusif de 9a part dans l'ensemble, absolument comme si cette part était matériellement limitée et circonscrite. Il en est, nous l'avons déjà dit, tout différemment quand on est investi d'un droit de propriété collective.

La propriété collective est, en quelque sorte, la somme ou la résultante des droits de propriété appartenant individuellement sur un même objet aux diverses personnes à qui elle compète.

Dans le Droit romain, du moins dans la période classique, on ne trouve que la première forme de la propriété : la propriété individuelle, proprement dite, et le condominiumy qui n'en est qu'une modification. Chez les Germains, au contraire, la seconde forme, la propriété collective, était tellement habituelle que l'on ne se trom-

perait guère en disant que chez eux la propriété individuelle dérive de la propriété collective et n'a pris naissance que par suite du partage ou de Toccupation individuelle de terres primitivement possédées en commun : c'est ce que l'on observe en général chez les peuples aryens, dans le Droit indien, celte, slave, etc.

50. — Quand on étudie l'histoire du droit de propriété en Europe,' on ne peut s'empêcher de remarquer que la propriété individuelle s'y développe incessamment aux dépens de la propriété collective, laquelle tend, au contraire, à s'amoindrir et à disparaître.

Il est permis de se demander si ce phénomène, coïncidant avec un développement excessif de l'individualisme et de la recherche du moe, n'est pas l'une des causes du malaise qui se manifeste de nos jours tout autour de nous sur le terrain économique et social, et s'il ne provoque pas indirectement, à titre de réaction, les protestations insensées qui s'élèvent contre le principe même de la propriété individuelle, et les tentatives qui se font aux dépens de la liberté individuelle pour restaurer la propriété collective sous la forme du communisme. La question est trop grave et trop complexe pour que nous l'abordions ici incidemment; mais il vaudrait la peine de l'étudier. Au temps de la propriété collective, le pauvre, qui ne possédait rien en propre, avait au moins sa part de jouissance des biens communs, son bois de chauffage, un pâturage pour sa vache ou sa chèvre, au besoin un coin de champ à cultiver. Aujourd'hui il est abandonné à ses propres forces, ou, pour mieux dire, à sa propre indigence; et les institutions de charité ou de prévoyance, qu'un zèle généreux a multipliées , remplacent mal le droit de cojouissance dont il a été peu à peu dépouillé.

51 . — Le principe de la propriété collective se retrouve encore dans un grand nombre d'institutions du droit mo-

derne, par exemple, en matière de jouissance de biens communaux, dans la communauté de biens entre époux, en matière de sociétés par actions et de règlement d'eaux, etc., etc.

Les principales règles de ce genre de propriété sont les suivantes : 1^ les droits qui en découlent peuvent être exercés aussi bien par l'ensemble des intéressés que par chacun d'eux en particulier, dans la mesure fixée par les statuts de la communauté ; 2^ chaque coîntéressé exerce, dans cette mesure, ses droits en toute liberté, sans pouvoir être troublé par l'opposition des autres, mais à charge de se soumettre aux règlements faits par la communauté dans les limites de sa compétence ; 3^ le communiste ne peut jamais réclamer le partage de la chose possédée en commun.

Il est souvent interdit aux coïntéressés d'aliéner leur droit sans une autorisation préalable et d'introduire ainsi un nouveau participant dans la communauté (Cfr. C. zuric, 567-570).

52. — La propriété qui compète aux communes, dans le sens moderne de ce mot, sur le sol non partagé de leur territoire, découle si directement de l'antique propriété collective sur les Almende et se manifeste encore si fréquemment sous la forme d'une jouissance collective, que, bien que le principe de la propriété collective ait dû, de nos jours, céder le pas à celui de la propriété individuelle, on retrouve encore dans la propriété communale maintes traces de l'ancien état des choses. Ce que nous dirons de l'une s'applique donc par analogie à l'autre (1).

On comprend habituellement dans les Almende ou com-

(1) M. de Laveleye, a publié dans la Revue des Deux Mondes du l*"^ juin 1873, un remarquable article sur la propriété primitive et les Allmende en SWsse (t. CV, p. 598).

munaux : 1^ la forêt commune; 2<> le pâturage commun; 3^ s'il y a lieu, les tourbières ou les carrières qui n'ont pas un propriétaire particulier ; ¥ les eaux courantes ; 5<) les chemins communaux.

En principe, toute culture, toute récolte est interdite sur le communal. Cependant la communauté peut apporter à cette règle des exceptions temporaires ; par exemple, autoriser la culture momentanée de parcelles récemment défrichées, ou concéder à de pauvres gens pour une ou plusieurs années la faculté d'ensemencer à leur profit un coin des terrains communs. Il est évident que, si cette concession prenait un caractère de perpétuité, la parcelle qu'elle concerne sortirait en réalité du communal et constituerait une propriété distincte et individuelle.

La commune ou l'association des ayants-droit règle par l'organe de ses représentants le mode et l'étendue du droit d'usage appartenant à chacun de ses membres, en tenant compte des droits qui peuvent être considérés comme irrévocablement acquis à raison de leur antiquité. Les droits d'usage ont été souvent qualifiés par les jurisconsultes de simples servitudes, grevant par exemple la propriété forestière. C'est, là du moins où il existe encore des traces de propriété collective^ une notion erronée, qui a engendré maint procès regrettable et fait du mal aux paysans. Ces droits se déterminent avec beaucoup plus de justesse si l'on part de l'idée que le communal ne fait pas partie du patrimoine d'un individu, — homme ou universalité juridique, — mais qu'il constitue la propriété commune et indivise d'une agglomération d'individus, et qu'à condition d'observer certaines règles nécessaires au bon ordre, tous les individus composant cette agglomération ont le droit d'en user selon leurs besoins.