Du domaine direct et du domaine utile
57. — Tant que le vassal n'eut, sur son fief, qu'un droit d'usufruit viager, et le paysan, sur sa ferme, qu'un droit dont la durée dépendait du bon plaisir du propriétaire foncier, il aurait été inexact de qualifier leur droit de propriété. Mais quand, par la suite des temps, le fief et le Erbe, le bail rural héréditaire, acquirent plus de consistance et de durée, on se demanda s'ils constituaient
(1) Cfr. une charte de Tarchevêque de Cologne de 1275, citée par Kraut, PHvatrecht, § 108, n» 1.
(2) Recueil des lois prussiennes de 1821, p. 53-56 ; cfr. Kraut, eod. loc.^ n»» 3 et 4.
encore, au profit des tenanciers, un simple droit réel sur la chose d'autrui. 11 sembla plus naturel de les considérer désormais comme constituant pour eux une propriété — fut-ce une propriété dérivée — sur leur propre chose ; et Ton appela ce droit spécial propriété utile, pour le distinguer de celui qui compétait au maître, mais dont, en réalité, il avait perdu presque tous les bénéfices. Le vassal et le paysan, fermier héréditaire ou perpétuel, avaient, en effet, non pas seulement un démembrement de la propriété, un simple droit réel se détachant de l'ensemble des droits du propriétaire , mais bien réellement un droit complet, une véritable propriété (1). Ce qui démontre combien cette conception des anciens jurisconsultes était exacte dans son essence, c'est l'histoire même de la propriété foncière en Europe : la propriété utile s'est partout converlie en un droit de propriété plein et entier ; ce droit était donc déjà en germe dans le droit réel partiel qui y a donné naissance.
Le partage de la propriété entre deux personnes, dont l'une conserve un droit purement idéal — qu'on le nomme nudum jus Quiritium ou domaine direct ^ — tandis que l'autre absorbe à son prodt tous les avantages palpables de la propriété, - in bonis, domaine utile, — soulève des objections de diverse nature et ne se justifie que pour une époque de transition. Ni Tun ni l'autre de ces deux droits, de ces deux tronçons de droits, ne répond plus à l'idée que l'on doit se faire du plus absolu et du plus exclusif de tous les droits, du droit de propriété. Aussi les nouvelles législations rejettent-elles avec raison ce partage pour l'avenir ; elles tendent à faire disparaître ce dualisme, là où il existe encore, et, nous insistons sur ce point, à
(1) Cette manière de voir est fortement combattue par les jurisconsultes allemands de Fécole romaniste. Voy,, notamment, Gerber, Systetn des deutscheii PrivatrechtSy § "77.
le faire disparaître au profit du domaine utile : c'est le domaine direct, l'ombre de la propriété, qu'elles sacrifient à la réalité des choses. On sait que le Gode civil français , par son art. 530, déclare rachetables toutes les rentes foncières perpétuelles, c'est-à-dire, précisément la redevance due par le propriétaire utile au propriétaire direct, en échange de son droit de jouissance héréditaire; il donne ainsi au propriétaire utile un moyen facile d'acquérir la pleine et entière propriété de sa chose. Le Code de Zurich porte de même, dans son art. 755 : c II n'est plus permis de grever la propriété foncière de charges réelles perpétuelles; les charges perpétuelles existantes ont rachetables. j^ Une loi bavaroise du A juin 1848 s'exprime plus catégoriquement encore, quant à l'interdiction de partager désormais la propriété en directe et utile (art. 17) : c  partir de la promulgation de la présente loi, nulle collation {Verleihung) ne pourra plus avoir lieu sous réserve du domaine direct {Ohereigenihum). » Et la loi prussienne du 2 mars 1850 porte que, € en cas de mutation par décès dans la propriété d'un bien-fonds, la transmission de la pleine propriété est seule permise. » 58. — Quelles sont, dans les endroits où le partage a subsisté, les prérogatives du domaine direct (1)? i^ Le souvenir que c'est de lui que dérive le domaine utile et qu'il a été tout d'abord le domaine tout entier; le domaine direct garde, si nous pouvons nous exprimer ainsi, les insignes de la propriété par excellence : le propriétaire direct règne, mais il ne gouverne pas. 2^ Ue ce qu'il règne, il a droit à des redevances tantôt purement honorifiques, tantôt en argent ou en nature, comme témoignages de sa supériorité. 3° Le propriétaire utile et ses héritiers venant à disparaître, le domaine tout entier fait retour
(1) Voy. Mittermaier, Grundsœtze des deutschen Privatrechts , 1. 1, §156.
au seigneur direct. -4® Le propriétaire direct, sans parler de certaines prérogatives, telles que le droit de chasse ou le droit de pêche , qui lui sont ordinairement sinon nécessairement réservées, a droit au trésor trouvé dans son fonds. Enfin, 5^^ il peut aliéner ou engager son droit , et revendiquer le domaine utile lorsque le fonds passe, au ' point de vue utile , entre les mains d'un tiers qui n'y a pas droit.
En revanche , le propriétaire utile (Nutzeigenthûmer), tout subordonné qu'il est au propriétaire direct, a la pleine et entière jouissance de l'immeuble. Il y demeure, il le cultive, il en recueille les fruits, il y succède à ses auteurs et le transmet à ses héritiers, il peut le revendiquer contre tout tiers venant apporter un trouble à sa jouissance; le tout, sous la seule condition de rendre au seigneur direct l'hommage ou de lui payer la redevance qu'il lui doit.
M. Bluntschli va même jusqu'à lui reconnaître le droit de conquérir, sans autre formalité, le domaine direct par voie d'appropriation ou d'allodification , si ce domaine vient à périr complètement et irrévocablement en la personne de celui qui en était investi (1). Cette conclusion se justifie peut-être par la marche naturelle des choses et par de solides considérations historiques; mais nous avouons avoir quelque peine à l'admettre au point de vue purement juridique. Quand une succession tombe en déshérence, c'est l'État qui la recueille et non ceux qui peuvent avoir eu sur le patrimoine du défunt des droits, même réels, plus ou moins étendus.
(1) Bluntschli, Deutsches Privatrecht, %G0 in fine; cfr. Duncker, Ueber dominium directum et dominium utile (Zeitschr. fûr deutsches Recht, II, p. 177, sv.)
Acquisition et perte de la propriété foncière.
Sommaire : l» Ancien droit : 59. Notions générales. — 60. De la tradition légitime ou ScUung. — 61. De l'investiture. — 62. Influence du Droit romain. — 63. De la saisine d'an et jour. — 2® Droit moderne : 64. De rinscrlption sur les registres fonciers. — 65. De l'organisation des registres. — 66. De la manière dont s'opère l'inscription. — 67. Des effets de l'inscription. — 68. De l'occupation et des biens abandonnés. — 69. De l'accession. — 70. De l'extinction de la propriété foncière par suite de destruction de l'immeuble ou d'expropriation.
