Ancien droit

59. — La propriété foncière était autrefois non-seulement la partie la plus importante du patrimoine de l'individu, mais encore la base de l'organisation communale et des droits et devoirs publics. La propriété individuelle a pris naissance en Allemagne le jour où Ton s'est décidé à partager une portion du sol attribué à la communauté entre ses divers membres; tout naturellement la transmission ne put en avoir lieu qu'avec le concours et sous le contrôle de la communauté intéressée.

L'ancien Droit ne reconnaît, en conséquence, que deux modes légitimes de transmission de la propriété : i^ entrevifs, la tradilion (Salung); 2^ après la mort du propriétaire, la succession au profit de ses plus proches héritiers. Nous nous occuperons de ce second mode dans la théorie des successions.

60. — Dès les temps les plus reculés, la transmission de la propriété foncière entre-vifs n'était valable parmi les peuples germains qu'à la condition d'avoir été accomplie par un acte solennel et public. Dans l'origine, ce fut probablement par une tradition matérielle, par une investiturey opérée sur la terre même, en présence de la communauté assemblée. Plus tard, on se contenta

d'une tradition symbolique devant le tribunal du lieu de la situation de l'immeuble; mais jamais il ne suffit d'une simple convention ni même d'une simple mise en possession. Les symboles auxquels on recourait pour représenter l'intention du propriétaire d'aliéaer son bien étaient trèsvariés ; nous citerons notamment : la motte et la branche (ou répi), figurant le sol et ses productions, que le vendeur remettait solennellement entre les mains de l'acquéreur; l'investiture eum baculOy par le bâton, ou incurvatis digiiiSy par un signe du doigt ou un geste de la main ; le Merkslaby bâton sur lequel on avait entaillé la marque distinctive de la maison et que le vendeur jetait sur les genoux de Tacquéreur, etc. (1). Mais ces symboles étaient moins essentiels qu'une déclaration faite devant le juge, c'est-à-dire, en présence de la communauté assemblée. Le vendeur renonçait à son droit, et, en même temps, le conférait à l'acquéreur, en lui promettant de lui en garantir le paisible exercice. C'est cela qu'on appelait, dans la vieille langue juridique, Sal^ ou Salung^ en allemand, traditio légitima^ en latin. Quand, à raison de l'absence des parties, il était impossible d'effectuer cette cérémonie de la Salîing devant le tribunal du lieu, mais dans ce cas seulement, on se contentait d'une déclaration par devant des témoins pris autant que possible dans lé canton des parties et représentant fictivement rassemblée populaire. Le juge terminait l'opération par une sorte d'homologa-

(1) «Vendiderunt per porrectionem calami,.... quae secundum con-

suetudinem civitatis eft diœcesis Argentin, pro traditione habetur » (Dîpl. de 1314, Sohœpnin, Altat diplom,, n<>877). — f... Abscisso proprie arboris ramo et coram cunctisinmanus Wagonis tradito* (Dipl. de fi^, Kraut, Privatrecht, § 110, n^ 21). — f Oto propriam hereditatem tradidit... et manus vesUturam inde fecit secnndum morera Saxonicae legis, cum tems cespite et veridi ramo arboris • (X&td., vfi 19). Kraut, en particulier, cite un grand nombre de textes indiquant les symboles usités dans les diverses parties de TAUemagne ; nous devons renvoyer à son livre (§ 110), ainsi qu*auz AUerthûmer de J. Grimm, ch. IV, p. 109 et suiv.

lion : « er wirkte Frieden, » pour nous servir de l'expression technique.

61 . — Il ne faut pas confondre cette vente solennelle avec la mise en possession de Timmeuble vendu (investiture). Le nouveau propriétaire était promené sur le terrain vendu, il entrait dans la maison, y passait d'après Tusage trois jours et trois nuits, hébergeant et servant parfois les témoins et le vendeur, pour faire vis-à-vis d'eux acte de maître de maison. Dans certains pays, la vente, même opérée selon les rites prescrits, ne valait qu'après Taccomplissement de cette dernière cérémonie de l'investiture; néanmoins, c'est toujours la Salung qui était la chose essentielle, et le plus souvent elle suffisait pour transférer la propriété. La Salung s'est maintenue pendant tout le moyen âge, avec des formes différentes suivant les lieux.

62. — Lorsque les jurisconsultes se mirent à tirer les notions du droit principalement ou exclusivement du Corpus juris, la théorie de la transmission de la propriété tomba, comme tant d'autres, dans une véritable confusion. En effet, d'après le Droit de Justinien, les vieilles formes de la mancipation et de la in jure cessio n'étaient plus nécessaires même en Italie, pour la transmission de la propriété foncière; il suffisait d'une mise en possession, d'une tradition avec juste titre. Par conséquent^ les romanistes reconnaissaient déjà comme propriétaire celui qui avait ainsi été mis en possession, sans se préoccuper de l'antique Salung. Toutefois cette forme solennelle ne pouvait pas disparaître de la pratique, uniquement parce que la théorie avait fait une évolution ; car plusieurs intérêts très-sérieux se rattachaient à raccomplissement des cérémonies usuelles, notamment l'assiette de l'impôt foncier et des droits communaux, les droits féodaux, etc. Aussi la théorie romaniste n'a-t-elle pas pris autant d'em-

pire qu'on serait porté à le croire en s'en tenant aux écrits sur le Droit romain usuel. Mais on peut juger de la confusion dont elle a été la source, non-seulement en étudiant des ouvrages même récents sur le Droit germanique, mais encore en voyant quelle singulière juxtaposition le Code prussien fait, en cette matière, de la législation romaine et des règles du Droit germanique (1).

Cette confusion, qui a pris naissance au XVI^ siècle, a duré jusqu'au XVIII®, où elle a atteint le comble. Il était réservé aux jurisconsultes contemporains de créer^ spécialement dans l'intérêt du crédit, un système de transmission de la propriété plus simple, mieux lié dans toutes ses parties ; et c'est principalement sur les anciens principes du Droit germanique, appropriés aux besoins de notre époque, que ce système est construit (2).

63. — L'ancien Droit germanique ne connaît pas Vusacapion^ en vertu de laquelle une possession continuée pendant un temps déterminé se convertit en propriété. Cette institution, qui agit sans qu'on s'en aperçoive, et, en quelque sorte, à la dérobée^ n'aurait pas cadré avec les principes de publicité el de solennité si fort en honneur chez les Allemands en matière de propriété foncière. Toutefois, le Droit germanique présente quelque analogie avec le Droit romain en ce sens que, quand une possession s'est prolongée paisiblement pendant an et jour, il lui accorde une valeur spéciale, celle d'une saisine de droit, en vertu de laquelle le possesseur peut repousser toute action réelle

(1) Ce Code {Preusa. handr.^ 1» 10, § \, sv.) reconnaît deux espèces de propriétés : Tune , qui s'acquiert par la simple traditio ex justâ causa, mais qui, par exemple en matière hypothécaire, n'est pas opposable aux tiers avant qu'il y ait eu transcription de la vente sur les registres hypo- ' thécaires ; Tautre, qui, en matière hypothécaire, subsiste au profit du vendeur, jusqu'à la transcription, bien que Timmeuble ait déjà été livré à l'acquéreur.

' (2) Voy. surtout Mittermaier, Privatrechtj § 161, et les textes qu'il cite aux notes :S^ 4 et 16-19.

qui se trouve contredite par cette saisine; celle garantie, que confère la paisible jouissance pendant an et jour, s'applique à toute espèce de saisine : à celle du fermier, du feuiiataire, etc., comme à celle du propriétaire.

Pour qu'en matière immobilière la saisine devienne une saisine de droit, il faut qu'elle satisfasse à certaines conditions. Toute saisine indistinctement, une simple détention, n'en conférerait pas les avantages. Une suffirait même pas que la possession fût acquise de bonne foi : il faut qu'elle l'ail été moyennant l'accomplissement des formes juridiques prescrites pour l'acquisition des droits réels, c'est-à-dire qu'elle ait été précédée, entre-vifs, des formalités de la tradition légitime, Ou que, en cas de mort, elle découle d'un droit d'hérédité. Dans l'un et l'autre cas, une possession et une jouissance effectives de l'immeuble sont de rigueur.

Sans doute ces exigences restreignent beaucoup le cercle d'application de cette espèce de prescription acquisitive ; mais au moins l'harmonie n'est-elle pas troublée par rapport aux règles ordinaires de la transmission de la propriété.

La seconde condition est que la saisine ait duré sans contradiction pendant an et jour : sans contradiction^ c'està-dire sans provoquer une contestation en justice, qui, en Droit allemand, suffisait, même sans spoliation matérielle, pour interrompre la prescription ; pendant an et jour, c'està-dire durant le délai judiciaire de un an, six semaines et trois jours, pendant lequel les intéressés avaient six fois l'occasion de faire valoir en justice leurs prétentions éventuelles. Ce délai ne courait pas (au profit du possesseur) contre ceux qui n'étaient pas en mesure de l'actionner; la prescription était suspendue pendant tout le temps de leur incapacité (minorité, absence, etc.). Mais, en revanche, il ne pouvait pas être invoqué par les intéressés qui, ayant

été mis en demeure de faire valoir leurs prétentions, auraient alors négligé de les produire ; leur silence était considéré comme un acquiescement sur lequel ils ne pouvaient revenir même pendant le délai ci-dessus indiqué.

Le principal effet de la saisine de droit est de garantir celui qui la possède contre toute action, ou, en d'autres termes, de lui donner une exception péremptoire. Lorsque, dans le délai d'an et jour, l'immeuble était revendiqué par un individu qui s'en prétendait également saisi, il y avait deux saisines en présence; et, si elles étaient fondées toutes deux à titre égal, la plus ancienne l'emportait sur la plus récente. Mais, une fois que le possesseur actuel avait acquis la saisine de droit, il ne pouvait plus en être dépouillé en faveur d'une saisine plus ancienne qui n'avait pas été invoquée à temps ; et, en réalité, il se trouvait inattaquable.