Droit moderne
64. — Le Droit moderne a, dans toute TEurope, une tendance marquée à donner à la propriété de nouvelles garanties de sécurité au moyen d'un contrôle officiel. Dans une grande partie de l'Allemagne, la législation est même revenue en «arrière, déclarant inefficace pour l'acquisition de la propriété la forme romaine qui avait fini par y prévaloir, et exigeant , conformément à l'antique principe du Droit germanique, pour toute opération intéressant un immeuble , une conslalalion officielle, au moyen des registres fonciers et hypothécaires (1).
L'inscription sur ces registres peut, dès aujourd'hui, être considérée comme la forme moderne de la translation . de la propriété. Elle a cela de commun avec l'ancienne tra-
(1) Cfr. Code autr., 431 ; C. roy. sax., 276 ; C. zunc, 532 ; C. Grisons, 186; C. schaffh., 474; C argov., 512; C. soîeur., 738; C. bern., 434, sv., mod. L. 24 déc. ISiO.
dition légitime qu'elle implique publicité ; que l'acte doit être porté à la connaissance de tous les intéressés, et que, par conséquent, toute transmission occulte ou connue seulement des parties est impossible. D'autre part, la transmission ne dépend ni du simple consentement des parties, ni même de la mise en possession efiective de l'acquéreur par le vendeur ; elle est subordonnée à la formalité de l'inscription, formalité qui ne s'accomplit qu'après un examen préalable de la validité intrinsèque de l'acte. Au contraire, le nouveau système diffère de l'antique Salung^ en ce que celle-ci consistait en une cérémonie orale, tandis que l'inscription est une formalité écrite qui tire sa valeur non plu^ du souvenir que le juge et les témoins devaient conserver de l'acte, mais de l'organisation même des registres fonciers. Il en résulte qu'au lieu de nécessiter,' comme la SalunÇy l'intervention du juge, en son audience, l'inscription peut être confiée à n'importe quel employé ou fonctionnaire soigneux et intègre.
Le principe du nouveau Droit est que la propriété foncière ne peut être transmise entre-vifs que moyennant une inscription sur le registre foncier. La vente que Caïus passe au profit de Titius vaut comme contrat^ indépendamment de toute inscription, c'est-à-dire que Caïus est personnellement obligé à prendre les mesures nécessaires pour faire passer la propriété sur la tête de Titius, et que Titius, de son côté, est personnellement tenu de s'acquitter du prix et des autres charges du contrat. Mais la propriété même n'est transférée du vendeur à l'acquéreur que par l'inscription.
Le registre foncier s'appuie généralement sur un plan parcellaire très-détaillé et s'applique à tous les biensïbnds d'une circonscription déterminée ; il s'en suit que l'inscription ne peut avoir lieu utilement que sur le registre du lieu où le bien est situé. Le registre et les extraits
cerlifiés qui en sont délivrés ont le caractère authentique. Il est loisible à tout individu qui y a un intérêt juridique, d'aller consulter le registre.
65. — L'organisation même du registre foncier, ainsi que des administrations chargées de le tenir et de veiller à sa conservation, varie suivant les pays, suivant les habitudes et les convenances locales. L'ordre purement chronologique, d'après lequel tous les actes, sur quelque pièce de terre qu'ils portent, sont inscrits à leur date l'un à la suite de l'autre, convient à merveille pour un journal, pour un registre de prénotation purement préparatoire; mais il aurait de graves inconvénients pour le registre foncier lui-même. D'autre part, l'organisation en vertu de laquelle chaque pièce de terre isolée a sa page à part dans le registre, risque de diviser ce qui, au point de vue des transactions immobilières, forme un ensemble, de multiplier outre mesure les écritures et de compliquer les recherches. Si, au contraire, c'est à chaque propriétaire qu'on accorde une page pour l'ensemble de sa fortune immobilière, op donne trop d'importance à la personnalité, et l'on s'expose à mettre de la confusion dans les inscriptions et dans les recherches.
Le système qui répond en général le mieux aux divers besoins à concilier, est celui d'après lequel chaque agglomération de biens (chaque corps de biens dépendant d'une même exploitation rurale), appartenant au moment de la confection du registre à une même personne, est considérée comme un tout et a, dans le registre, sa page spéciale sur laquelle on inscrit par ordre de date tous les actes y relatifs pour lesquels cette formalité est requise. Si une personne possède plusieurs corps de biens, chacun de ces corps a sa page. Un de ces domaines vient-il à être subdivisé en plusieurs exploitations ou entre plusieurs personnes, on clôt sa page, et l'on en ouvre autant
de nouvelles qu'il s'est formé de nouveaux touts. On arrive ainsi à avoir à tout instant, pour l'ensemble de la propriété foncière d'une contrée et pour la position juridique de chaque bien isolé, un aperçu clair et complet.
Mais, nous le répétons, chaque système a ses avantages et ses inconvénients ; et ce qui le prouve, c'est qu'ils sont tous appliqués dans l'un ou l'autre des nombreux États qui ont adopté le principe de l'inscription obligatoire. La nouvelle législation hypothécaire prussienne a même admis cumulativement le système de l'inscription par corps de biens (Realfolien) et le système de l'inscription sous le nom du propriétaire {Personalfolien)y laissant le conservateur du livre foncier juge de celui qu'il convient d'appliquer de préférence dans chaque circonscription (1).
66. — Avant de procéder à l'inscription, l'employé chargé de la faire est tenu de s'assurer : \^ si le vendeur est réellement propriétaire de ce qu'il vend (Cfr. Code autr., art. 4-32) ;2o s'il a la capacité requise pour aliéner, ou si, à défaut, il est légalement représenté par son tuteur ou bien autorisé par justice. Quant aux empêchements provenant de la qualUé du bien, par exemple, de ce qu'il fait partie d'un fidéicommis, l'employé n'a à s'y arrêter qu'autant qu'ils sont constatés par les inscriptions déjà existantes.
Lorsque la personne indiquée sur le registre comme propriétaire est encore en vie, elle doit, en principe, intervenir personnellement à l'inscription; il ne suffit pas qu'on justifie, fût-ce par titres, qu'elle a promis ou qu'elle a été contrainte de transférer ses droits à l'acquéreur.
(1) (xrundbuch'Ordnung du 5 mai 1872, art. 5 et 6 ; le texte dans Hôinghaus. Die neuen Preussischen Grxmdbuch-Gesetze, Berlin, 1872 ; la traduction, avec notes de M. Gide, dans V Annuaire de législation étrangère, Paris, 1873.
Si la personne est morte, ses héritiers ont à intervenir en son lieu et place.
67. — Il est évident que, dans ce système, l'usucapion ne peut produire aucun effet (Cfr. Cod. roy. sai., art. 279). Le propriétaire inscrit et ses héritiers continuent à être considérés comme propriétaires tant et aussi longtemps qu'il n'est pas fait mention, sur le registre, de la transmission de la propriété. Ce n'est que dans le cas où l'inscription aurait été faite par erreur à la requête d'un non-propriétaire (par exemple, un seul de plusieurs cohéritiers) que l'acquéreur inscrit peut couvrir par sa possession le vice de cette inscription; dans cette hypo* thèse spéciale, quelques législations récentes ont même cru pouvoir sans inconvénient abréger le temps requis pour l'usucapion (Cfr. Code autr., art. 1467, 1470). Mais quand nulle inscription n'a été effectuée^ le possesseur de bonne foi ne peut logiquement acquérir par usucapion qu'un titre en vue d'arriver au transfert régulier de la propriété à son profit; il n'acquiert point la propriété elle-même. Selon le Code zurichois, art. 541 : « lorsque l'usucapion est accomplie, le possesseur a le droit de demander au tribunal de djstrict la permission de faire faire une inscription sur le registre, et par là même de régulariser et faire officiellement constater son droit de propriété. >
La propriété ne passe sur la tête de l'acquéreur que par le fait de l'inscription sur le registre foncier luimême ; l'inscription sur le journal ne suffit pas. Toutefois, lorsqu'au moment où l'inscription a été faite sur le journal, l'affaire était déjà en état, et que l'inscription sur le registre foncier s'est trouvée retardée par des circonstances indépendantes du fait ou de la volonté des parties, c'est généralement la date de cette première inscription qu'on donne à l'inscription définitive, et c'est à cette date
que remonte la translation réelle de la propriété. Mais jusqu'à l'inscription déCnitive le vendeur est encore censé propriétaire, lors même qu'il aurait touché le prix de vente et mis l'acquéreur en possession.
Quel est donc, en réalité, le droit qui compète à l'acquéreur avant l'inscription? Il n'est pas propriétaire, il n'est pas in bonis, il n'est pas usufruitier ou propriétaire utile. Quel est donc son droit? Il est possesseur^ il a la posses* sion qui conduit à l'usucapion, dans la mesure où le Droit germanique admet encore l'usucapion.
En conséquence, il jouit non-seulement du pouvoir nécessaire pour repousser les troubles apportés à sa possession, mais encore d'une action réelle pour protéger son droit éventuel et futur de propriété, une action publicienne. Seulement, il n'a cette action que contre des tiers n'ayant pas, eux non plus, un droit réel, dûment inscrit, sur l'immeuble; car un droit réel inscrit, fût-il né postérieurement, primerait le sien. Supposons que  vende son immeuble d'abord à B, puis à C; que B se mette en possession ; mais que l'acte passé au protit de C ail seul été inscrit sur le registre foncier : c'est C qui aura le droit de revendiquer l'immeuble contre B. De même, B serait obligé de reconnaître un droit d'hypothèque concédé par A à l'un de ses créanciers D et dûment inscrit; B ne pourra qu'actionner son vendeur A en dommagesintérêts. Nous devons cependant faire remarquer que B, possesseur avec juste titre et bonne foi, pourrait diriger son action réelle contre le vendeur A ; car à Yexceplio (lominii que lui opposerait ce dernier en vertu de la lettre du registre foncier, B répondrait par la replica doli^ laquelle pourrait d'ailleurs atteindre de même les ayantsdroit de A, s'ils étaient, comme lui, de mauvaise foi (i).
(l) Mitlermaier, toc, cit., p. 454 et 455; Curlius, Sœchs. Civilrecht, II, ILJ.
Dans quelques législations particulières, les effets de l'inscription sont tellement absolus et irrévocables qu'une inscription, même faite par erreur à la requête d'un nonpropriétaire ou d'une personne n'ayant pas qualité pour aliéner, a néanmoins pour effet de transférer la propriété (1). C'est évidemment aller trop loin : l'inscription ne peut raisonnablement produire cet effet qu'autant que les intéressés ont été, au préalable, mis en garde par des publications judiciaires (Edictalladung) et invités à faire valoir leurs droits dans un délai donné, à peine de déchéance.
68. — Le mode primordial d'acquisition des biensfonds par voie d'occupation ne trouve aujourd'hui plus guère d'applications, la population s'étant répandue sur toutes les parties du territoire, et les portions inoccupées ou incuites ayant toutes un maître, la commune ou l'État à défaut de particuliers. La simple mise en culture ne saurait être assimilée à l'occupation; pour conduire à l'appropriation, elle suppose toujours un acte de concession, suivi d'une mention sur le registre foncier.
Lorsqu'un propriétaire foncier abandonne son immeuble (derelictio) y il répugne aux principes juridiques des Allemands déconsidérer cet immeuble comme un bien sans maître, laissé à la disposition du premier occupant. Partant de l'idée d'un condominiiim familicBy ils en attribuent de plein droit la propriété au plus proche héritier. Ce n'est que si les héritiers n'en veulent pas que le bien est réellement réputé sans maître. L'immeuble peut-il alors, comme s'il s'agissait d'un objet mobilier, être occupé par le premier venu? Oui, d'après le Droit romain; non, d'après la plupart de législations modernes, qui attribuent les biens sans maître à l'État, c'est-à-dire à l'association de toutes la plus large. Cette solution s'explique par la façon dont au moyen âge les droits de souveraineté se
(1) Voy. Bluntschli, Privatrecht, % 63, 8.
confondaient avec la propriété même du sol du pays : le chef de TÉlat était réputé tout à la fois souverain et propriétaire du sol, en tant que l'on ne connaissait pas d'autres propriétaires particuliers. De notre temps, on distingue beaucoup plus nettement le droit public du droit privé. Mais il n'en semble pas moins naturel que l'État, en sa qualité de souverain, jouisse, sur une terre n'ayant pas d'autre propriétaire, d'un droit supérieur à celui du premier individu venu à qui il plairait de s'y installer (1).
69. — La terre que l'on gagne, au moyen de travaux d'art, sur le lit des cours d'eau faisant partie du domaine public, appartient à celui qui a entrepris ces travaux, à condition qu'il les ait entrepris régulièrement, c'est-à-dire avec l'assentiment de l'État. Le Code Napoléon n'a pas prévu expressément ce cas; il se borne à attribuer à TÉtat les atterrissements qui se forment dans le lit des cours d'eau, € s'il n'y a titre ou prescription contraire » (560) : c'est, au fond, le même principe.
Les alluvions accroissent à la terre où elles se forment, tout comme les érosions la diminuent (Cfr. C. civil franc., 557). Il est également admis que, si un cours d'eau abandonne son lit ou s'il s'y forme des ilôts, le lit et les ilôts se partagent entre les riverains suivant la ligne médiane (Cod. roy. sax., 281); toutefois, quant aux iles, d'autres jurisconsultes en revendiquent la propriété pour le prince. En France, les iles ou îlots appartiennent, dans ce cas, aux riverains ou à l'État, suivant que le cours d'eau est navigable ou flottable ou qu'il ne l'est pas, c'est-à-dire, suivant qu'il appartient, ou non, au domaine public; c'est le système qui a aussi prévalu dans plusieurs législa-
(1) Cfr. Code zuric, art. 625, et Gode autrichien, art. 382, qui autorisent Tacquisition par occupation (Zueig^iung) des biens sans maître ; et Code prussien^ U, 16, § 8, qui, pour les biens-fonds sans maître, autorise l'État soit à s*en emparer lui-même, soit à en conférer à autrui la propriété ou la jouissance; G. dvil français, 713.
lions allemandes récentes (Code autr., 407, 410; Loi bavar. de 1852, sur le régime des eaux, art. 28). Quant au lit abandonné, on sait que, par une disposition assez peu juridique, le Code Napoléon Taltribue, s'il y a lieu, à titre de dédommagement, aux propriétaires des terrains sur lesquels le cours d'eau s'est frayé un nouveau passage (560-1, 563); le Code autrichien statue dans le même sens (409); mais généralement, en Allemagne, le lit abandonné appartient aux riverains.
70. — Lorsqu'un bien-fonds périt par suite d'un éboulement de montagne, d'un débordement, etc., la propriété s'éteint, du moment qu'il est impossible de réparer le mal.
Il en est de même lorsqu'une propriété privée est affectée à un service public, par exemple, à l'établissement d'une route. Seulement l'expropriation (Enteignung) n'est routière que si elle a été précédée d'une cession, volontaire ou forcée, faite par le propriétaire à l'État ou à la commune et inscrite sur le registre foncier ; dans quelques États, on admet que la simple déclaration d'utilité publique suffit pour déposséder le propriétaire (1) ; mais c'est aller à rencontre du principe même des registres fonciers. En France, lorsque les propriétaires des parcelles à exproprier n'ont pas consenti à une vente à l'amiable, c'est par un jugement du tribunal civil qu'ils sont expropriés. Ce jugement doit être transcrit ; mais les tiers ayant des droits réels sur l'immeuble exproprié ne peuvent mettre obstacle à l'expropriation, ni en empêcher l'effet : leur droit est transporté sur le prix^ et l'immeuble demeure franc et quitte. (L. 3 mai 1841, art. 1», 16-18, etc.). En Autriche, où il n'y a pas encore de loi générale sur la matière, on applique des règles analogues (2).
(1) Sic : Gerber, Privatrecht^ § 90.
(2) G. autr., 365; lois du 21 déc. 1867 et du 29 mars 1872. ^ Gfr. G. bero., «779; loi fédérale suisse du l*' mai 1850 sur les expropriations pour cause d*utilité publique ; G. soleur., 684, sv.; G. Grisons, 223, sv.
Di quelques fermes particulières du dreit de propriété.
Sommaire : 71. Biens nobles, biens des paysans. — 72. ffajorats.
71. — Nous devons dire quelques mots de certaines formes spéciales que le droit de propriété a revêtues ou revêt encore dans plusieurs parties de TAliemagne, bien que ces formes, tenant à la constitution politique et sociale du pays, et spécialement à la distinction des castes, aient déj& complètement disparu dans ceux des pays de langue allemande où l'égalité devant la loi est devenue une réalité et soient destinées à disparaître de partout, dans un avenir plus ou moins éloigné.
Depuis le moyen âge, on y voit s'élever, au-dessus des simples propriétés libres du droit commun, les biens nobles et les biens équestres, c'est-à-dire les domaines du chef de rÉtat, ceux des maisons médiatisées {Slande^herrliche Gûler), les biens des avoués {Vogteiherrliche Gûter)^ les biens des seigneurs terriens {Grundherrliche Gûler) et les biens équestres (RUtergûUr). Ces diverses catégories de biens jouissaient souvent de prérogatives officielles, telles que le droit de haute, basse ou moyenne justice, et toujours de Texemption des înoipôts : ce n'est que sur ces biens-là qu'on pouvait élever des châteaux et des forteres* ses. Les prérogatives oHicielles, les dérogations au droit public et administratif du pays ont été peu à peu suppri«> mées. Toutefois, les exemptions d'impôt^ les droits de ba<> nalité, de chasse et de patronat sont encore généralement maintenus au profit des biens nobles, ainsi que le droit pour leurs propriétaires d'avoir dans les Chambres une représentation spéciale. Les biens nobles le plus privîl^és jusqu'à nos jours sont ceux des Standesfwrm^ c'est-Jt-dire
des anciens princes et comtes du Si-Empire , ci-devant souverains et actuellement médiatisés, et ceux de Tancienne noblesse équestre immédiate {Reichsritterschaft).
 l'inverse des biens nobles» qui jouissaient de prérogatives en* dehors du droit commun, il y avait huit ou dix espèces de biens de paysans (Baitergûter)^ qui, à Texception des VoUfreie Battergûler {Sonderhœft^ Sedelhœfe) investis de droits analogues aux RiltergiUery étaient en général soumis à toute sorte de redevances ou de restrictions au profit d'un seigneur direct quelconque. Cet état de choses s'est notablement transformé dans le cours des siècles : les juridictions seigneuriales ont été supprimées de même que le servage; les charges réelles sont devenues rache tables ; la division de la propriété en directe et utile tend à s'effacer en droit et en fait. Ces divers biens sont donc aujourd'hui presque partout soumis au droit commun.
72. — Certains biens de famille (Stammgùier) étaient grevés, par suite de statuts de famille particuliers, d'une sorte d'inaliénabilité : ils ne pouvaient être aliénés sans le consentement des héritiers les plus proches , ni leur être enlevés par une disposition testamentaire. Généraleipent ils échappaient ausri aux règles ordinaires sur le partage des successions et se transmettaient de mâle en mâle, soit à i'ainé de la famille^ soit par ordre de pri* mogéniture.
Cette institution se retrouve encore dans les fidéicom- Bdis et mftjorats, dont le Droit moderne reconnaît pleinement la légitimité en Allemagne. Le Utalaire du majorai est à considérer comme ua propriétaire, mais dont le droit est inaliénable et limité par les statuts de famille qui ont institué le majorât. Les autres membres de la famille n'ont, d«irant sa vie , qu'un droit d'expectative proportionnel à leur degré de parenté, droit en vertu duquel ils. doivent
être appelés à donner leur coosentement à toute aliénation ou modification grave dans la substance du bien, projetée par le titulaire.
Les biens fidéicommissaires échappent à la loi en vertu de laquelle les biens d'un débiteur forment le gage de ses créanciers : ceux-ci peuvent saisir les fruits, mais non le fonds.
Nous devons nous en tenir à ces quelques notions sommaires.
