CHAPITRE YII

Des renies feneières et antres eharfpes réelles.

Notions générales.

Sommaire : 99. Du caractère primitif des charges réelles et de sa transformation. — 100. Notion juridique de ces charges. — 101. Législation actuelle.

99. — Parmi les charges qui pèsent sur les immeubles, et à côté des servitudes qui consistent in paliendo^ non

in faciendo, il existe toute une série de charges réelles {ReaUaéien)y qui imposent au propriétaire du fonds grevé une [prestation, soit en nature, soit en argent. Ces charges réelles, — cens, dîmes ou corvées, — avaient, dans le principe, beaucoup moins le caractère d'une restriction

(1) Voy., daTis le Code des Grisons, les disposit'ons sur les serritndes forest ères (droit à du bois à brûler ou à du bois de charpon^e, aux feuilles mortes, à la mousse) st sur leur rachat (231 «263).

apportée au droit de propriété de la personne qui en était grevée, que celui d'une redevance due au véritable propriétaire du fonds par la personne à qui il en avait concédé la jouissance : pendant des siècles, le propriétaire du sol futy non pas celui qui s'acquittait de la redevance, mais le seigneur ou l'église à qui il la payait. Ce partage des avantages de la propriété entre deux personnes, dont l'une concédait à l'autre le droit de cultiver et d'exploiter son fonds, moyennant une redevance annuelle, était, chez les Germains, d'usage immémorial ; car Tacite relève déjà le fait dans sa Germanie (ch. XXV) : < .... Servis non in nostrum morem, descriptis per familiam minisieriis^ utHuttir. Sxiam quisquesedem, suos pénates régit. Frumenti modum dominuSy autpecoris^ aut vestis, ut colono, injungit, et servus fiactenus paret. > Entre ces esclaves, ou pour mieux dire ces serfs, et les Eigene, les Hœrige du moyen âge, il n'y a, au fait, aucune différence. Ils avaient, les uns comme les autres, leur maison, leurs champs, et ils devaient au seigneur tantôt une redevance en nature (cens, dîmes), tantôt certains services personnels (corvées). Souvent ces redevaices, extrêmement modiques, n'avaient d'autre but que de constater le droit de propriété du seigneur sur la terre (Recognitionszinse).

Par conséquent, à l'origine, l'existence des charges réelles supposait une certaine prééminence, d'une pari, une certaine subordination, de l'autre. Plus tard, ce caractère s'effaça progressivement. Déjà au moyen âge, des charges réelles furent parfois constituées sur un immeuble sans que le bénéficiaire jouit d'aucun droit de propriété ni de suzeraineté; elles constituaient alors un simple démembrement à son profit de la propriété du fonds grevé. A mesure que les prérogatives du propriétaire direct allèrent s'atténuant au profit du propriétaire utile et que le vrai domaine se transporta de la tête de l'on sur

— isola tête de l'aulre, on s'habitua de plus en plus à considé* rer les cens, dîmes ou corvées moins comme les indices d'un droit de propriété sur le fonds grevé que comme une simple charge pesant sur un immeuble au profit d'un autre. Puis le moment arriva où, pour diverses raisons, les unes politiques, les autres de l'ordre économique, on ne voulut plus reconnaître ni les redevances féodales, ni, d'une façon plus générale, les redevances perpétuelles, et où le principe de la suppression ou du rachat des anciennes rentes foncières fut inscrit dans tous les Codes.

100. — Ce qui dislingue la charge réelle de la servitude, c'est, comme nous le disions plus haut, qu'elle irapose au propriétaire du fonds grevé l'obligation, non-seulement de supporter ou de ne pas faire quelque chose, mais encore d'accomplir une prestation au profit du fonds dominant, ou de son propriétaire. Cette obligation positive grève le bien lui-même et le suit en quelques mains qu'il passe : « Ans dem Gute wird durch den Besitzer gezinsel, » tout possesseur quelconque du bien grevé est tenu, en cette seule qualité, d'accomplir la prestation. Et, dans ce sens, on a pu dire plus brièvement encore : Das Gui zinself das Gui dient. Celte obligation est-elle nécessairement constituée au profit d'un bien-fonds, et, par suite, de tous ses possesseurs successifs, ou peut-elle ne l'être qu'au profit d'une personne déterminée ? C'est la seconde opinion qui a généralement prévalu ; on a vu précédemment (n*' 90) qu'en Droit allemand les servitudes elles-mêmes ne sont pas nécessairement constituées au profit d'un fonds dominant.

101. — Les anciennes rentes foncières ont été déclarées rachetables; les services personnels ont été supprimés : on s'est demandé s'il y avait lieu de permettre aujourd'hui la constitution de nouvelles charges réelles, par le simple consentement de celui qui devra en recueillir le

bénëfice, et du propriétaire du fonds à grever. Les jurisconsultes les plus autorisés (1) et les Codes les plus récents se sont prononcés pour l'affirmative, mais sous certaines réserves. Ils exigent notamment 1<> que la charge ainsi constituée ne soit contraire à aucun des principes fondamentaux du Droit moderne : qu'elle ne soit pas perpétuelle ou du moins irrachetable, qu'elle ne consiste pas en certaines prestations personnelles incompatibles avec nos idées de liberté et d'égalité, etc. ; ^^ qu'elle soit publiée en la forme prescrite pour tous autres droits réels, et spécialement qu'elle soit inscrite sur les registres fonciers, partout où ils sont organisés à cet effet.

Voici, au surplus, les dispositions principales du nouveau Code saxon sur cette matière (art. 505 à 514) :

Un immeuble peut, en tant qu'aucune loi spéciale ne le défend, être grevé de telle sorte que son propriétaire actuel ait, envers le propriétaire d'un autre immeuble déterminé ou envers une personne déterminée, l'obligation de donner ou de faire quelque chose. Une charge réelle ne prend naissance que par son inscription sur les registres fonciers. Les titres pour requérir une semblable inscription sont : i^ un contrat, 2<> un acte de dernière volonté, 3<> un jugement. Elle s'éteint par la perte de l'immeuble sur lequel elle portait, par l'expiration du temps pour lequel elle avait été constituée, et par la radiation de rinscriplion en vertu d'un acte ou d'un fait emportant suppression de la charge ; par exemple, ensuite de la perte de l'immeuble ou de la mort de la personne à qui la charge profitait, ensuite d'un contrat, d'un acte de dernière volonté ou d'un jugement. L'accomplissement des

(1) Albrecht, von der Gewere^ p. 166 sv.; Maurenbrecher, I, p. 672 sv.; Bluntschli, Privatrecht, § 91 ; Duncker, die Lehre van dm BecUkuten^ et un article publié par lui dans la ZeiUchHft fur deuUches Recht, XT,

obligations découlant de la charge réelle incombe au propriétaire actuel de Timmeuble grevé. Hormis le cas de vente forcée, le successeur dans la propriété peut, en outre, être recherché pour les arrérages des trois dernières années, échus avant son entrée en possession, mais demeurés impayés, sauf son recours contre son auteur. Le propriétaire du fonds grevé peut morceler son immeuble sans le consentement de la personne à qui les prestations sont dues. Si les prestations sont divisibles, elles se partagent proportionnellement entre les parcelles. L'immeuble primitivement grevé garantit subsidiairement la part de la delte afférente à la parcelle qui en a été détachée. Si la parcelle aliénée doit rester affranchie de toute participation à la charge, il faut le consentement du créancier de la prestation ; mais il pourrait y être suppléé par le juge si, eu égard au peu d'importance de la charge ou à l'exiguité relative de la parcelle à détacher, ce créancier n'a aucun intérêt sérieux à maintenir son droit sur l'immeuble tout entier.

Ces dispositions se retrouvent, à de très-légères différences près, dans le Code de Zurich (art. 755 et suiv.) et celui du canton des Grisons (art. 270 et suiv.) ; d'après ce dernier Code, le débiteur de la prestation peut s'en affranchir en abandonnant au créancier la propriété de l'imiQeuble grevé (271).

Des lettres de rente.

Sommaire : 103. Notions historiques. -- 103. De la lettre de rente d'après le Droit germanique actuel. — 104. Différences entre la lettre de rente germanique et les rentes constituées du Droit français.

102. — A côté des rentes foncières proprement dites, imposées, dans le principe, au serf, autant à titre d'hom-

roage envers son seignenr qu'à titre de compensation du sol dont il recueillait les fruits, et dont nous avons montré la lente transformation en une charge réelle rachetabie, se placèrent de bonne heure les lettres de rente, c'est-à-dire les rentes constituées sur un immeuble en vertu d'un contrat librement consenti entre deux personnes de même condition, qui cherchaient, l'une à se procurer, en grevant un de ses biens-fonds, un capital dont elle avait besoin, l'autre à acquérir une rente solidement assise, fût-ce en se dépouillant irrévocablement de son capital (Renlenkauf). L'intérêt qu'avaient les capitalistes à bien placer leur argent, contribua beaucoup à développer l'institution des lettres de rente à une époque où, sous l'influence du Droit canon, le prêt à intérêt, le prêt hypothécaire, était généralement réputé immoral et prohibé comme tel.

La rente s'achetait tantôt moyennant la cession au débiteur d'un immeuble sur lequel elle demeurait assise, tantôt au prix d'un capital versé par le crédi-rentier (1) entre les mains du débiteur. Dans le principe, le taux en était laissé au libre arbitre des parties, et elle était irrachetable. Plus tard, on en limita le taux à un maximum de 5 p. c. du capital livré, et non-seulement on accorda au débiteur le droit de se libérer quand il le jugerait à propos, mais encore on en vint assez promptement ^ proscrire tout engagement perpétuel. Le prix de rachat devait toujours être égal à la valeur estimative fixée au moment de la constitution de la rente, ou du moins il ne pouvait être fixé à un taux plus élevé. Pour les rentes foncières non constituées, on adopta généralement le denier vingty c'est-à-dire vingt fois le montant de la rente annuelle.

(1) Nous empruntons à MM. Aubry et Rau les deux termes de crédirentier et de débi-rentier, qui désignent d'une façon à la fois claire et brève le créancier et le débiteur d'une rente.

Quant au créancier de la rente, il n'avait pas la faculté de dénoncer son capital , car il était réputé l'avoir déboursé, non à titre de prêt, mais comme prix d'achat de la rente. S'il voulait se récupérer, il n'avait d'autre ressource que d'aliéner son droit à la rente, ce qui, dans l'origine, se faisait, comme la constitution elle-même, en la forme d'unef cession juridique {gerichtliche Auflassung). Le créancier avait le droit de réclamer les arrérages annuels du possesseur, qu3l qu'il fût, de l'immeuble grevé. En effet, en matière de rentes foncières, ce n'est pas la personne qui est obligée, c'est le propriétaire du fonds; ou, si l'on veut, le débiteur, c'est le fonds même {das Gui schuldet), tout comme, en matière de charges réelles, c'est le fonds qui doit la prestation {das Gui dienl; voy. n^lOO). Le fonds ne garantit pas seulement accessoirement une dette personnelle, comme en cas d'hypothèque; on retrouve dans la notion de la rente foncière l'idée, tout à fait particulière au Droit germanique, d'une dette réelle (dette foncière ou immobilière), qui pèse indistinctement sur toute personne acquérant la propriété de l'immeuble ainsi grevé. Une des conséquences de cette idée, c'est qu'en cas de non-payement des arrérages, le créancier pouvait faire saisir les objets mobiliers qui se trouvaient sur l'immeuble et en constituaient en quelque sorte les accessoires, mais qu'il ne pouvait se venger sur les autres biens mobiliers ou immobiliers du débiteur. De même, il était autorisé, à défriut de payement, à faire fermer la maison grevée, et, suivant les usages locaux, soit à en provoquer la vente aux enchères, soit à se l'approprier (1). D'autre part, le débiteur se libérait définitivement en abandonnant l'immeuble, ou en l'aliénant; en cas d'abandon volontaire suivi d'une vente à l'encan, le

(1) Voy. les textes cités par Rraut, Grundriss zu Vorlesungen Ûber das deuUche Privatrecht, § 145, n«« 50 et suiv.

•créancier, si le prix d'adjudication ne le couvrait pas, n'avait aucun recours contre le débiteur ; en cas de vente, il ne pouvait aussi s'en prendre qu'à l'acquéreur.

113. — Aujourd'hui, même en Allemagne, l'institution ^es lettres de rente, des rentes foncières constituées, tend à perdre de son importance. Au lieu d'asseoir son droit de créance sur un bien-fonds, on considère plutôt, en matière de crédit, la valeur et la solvabilité personnelles du débiteur actuel, et l'on se contente de lui demander, s'il y a lieu, certaines garanties subsidiaires, telles qu'une hypothèque ou un gage. D'ailleurs, le prêt hypothécaire avec intérêts, proscrit naguère dans bien des pays, est devenu l'un des contrats les plus usuels.

Toutefois, les lettres de rente présentent^ tant pour le créancier que pour le débiteur, certains avantages spéciaux qui les feront sans doute maintenir à côté des autres institutions de crédit plus modernes. Elles auront toujours le mérite de garantir le débiteur contre des demandes de remboursement inopportunes, et de donner au créancier <les sûretés exceptionnelles. Dans les pays agricoles, et en vue des besoins de l'agriculture, elles procurent aux paysans le moyen de se procurer des capitaux dans descontliiions particulièrement favorables. Nous ne pensons pas, cependant, qu'il y ait des raisons suffisantes pour donner à cette forme d'emprunt hypothécaire la sanction exclusive de la loi et pour interdire le prêt hypothécaire à intérêts, comme on avait cru devoir le faire dans le canton de Vaud ; nous applaudissons à la loi récente qui y a modifié sur ce point le Code civil, dans l'intérêt de la liberté des conventions.

D'après le Droit germanique actuel, il n'est plus question de cession juridique pour la constitution de lettres de rente; mais, pour être efficace, le contrat doit être inscrit sur le registre foncier. Le débiteur a toujours le droit

de racheter la rente moyennant une dénonciation préalable de quelques mois. Le créancier, en cas de nonpayement des arrérages, ne peut plus s'approprier l'immeuble sur lequel repose la rente; il n'a que la faculté d'en provoquer la vente aux enchères ; mais, et c'est là le côté caractéristique de la lettre de rente allemande, la créance est immobilière en ce sens que le créancier actionne toujours le propriétaire de l'immeuble grevé, quel qu'il soit, et que la créance s'éteint par la destruction complète de la chose grevée.

104. — Ce caractère réel immobilier doit être remar* que d'autant plus que le Droit français, tout en conservant le contrat de constitution de rente, lui a donné un caractère tout personnel; c'est le débiteur qui est personnellement obligé, et les immeubles hypothécairement affectés à la sûreté de la créance ne constituent qu'une garantie accessoire. Les rentes foncières elles-mêmes, ou rentes réservées^ qui, dans l'ancien Droit français, étaient des droits réels immobiliers, susceptibles d'hypothèques, ne sont plus aujourd'hui, d'après la loi du 11 brumaire an Yii, confirmée par celle du 22 frimaire de la même année et par l'art. 529 du Code Napoléon, que des créances mobilières. Elles ne sont plus dues par le fonds, elles le sont personnellement par ceux qui détenaient ce fonds au moment de la mobilisation, ou par leurs ayantscause; et ces débiteurs personnels ont perdu la faculté de s'affranchir, au moyen du déguerpissement, de l'obligation de les servir. La convention par laquelle le propriétaire d'un immeuble l'aliène à la charge d'une rente, ne constitue plus, sous le Droit nouveau, un contrat d'une nature spéciale. Cette charge peut être attachée à tout acte d'aliénation, soit à titre onéreux, soit à titre gratuit; ses effets se déterminent d'après les règles relatives au contrat par lequel elle a été établie, et d'après les princi-

pes qoi régissent, en général, les engagements conventionnels. Ainsi, pour ne citer qu'un ou deux exemples, lorsque la rente est stipulée comme prix de la vente d'an immeuble, le vendeur jouit du privilège spécial accordé aux vendeurs par l'art. 2103, n^ 1 ; il peut aussi provoquer la résolution du contrat en cas de non-payement des arrérages; mais il ne pourrait pas exiger le remboursement d'un capital représentatif de la rente. Ainsi encore, l'acquéreur ou le donataire d'un immeuble aliéné moyennant une rente ne peut, non plus que ses ayants-cause, s'affranchir, en déguerpissant, de l'obligation de la servir ; et, d'autre part, le tiers détenteur d'un semblable immeuble n'est point personnellement tenu de servir les arrérages de la rente : le créancier ne peut que le poursuivre hypothécairement.