Bégime hypothécaire cultuel

109. — Le Droit germanique moderne, secouant courageusement les importations romaines, a remis en honneur, sous une forme appropriée aux besoins et aux usages de notre temps, le principe de l'antique cession juridique, c'est-à-dire le principe de la publicité comme condition essentielle de toute constitution de droit réel immobilier.

Nulle hypothèque n'existe que si elle a été inscrite sur les registres officiels à ce destinés. Du même coup ont été supprimés les privilèges sur les immeubles, quels qu'en fussent la valeur et l'objet, les hypothèques légales et les hypothèques consenties par simple convention.

Dans les pays, comme le canton de Zurich, où l'on a cru devoir, avec le système de l'inscription, maintenir exceptionnellement certains privilèges généraux ou spéciaux avec dispense de publicité, par exemple en faveur des mineurs, ou de la femme mariée, ou des domestiques, la loi décide expressément qu'ils sont primés par toute hypothèque spéciale, même postérieure en date, de telle sorte qu'ils ne constituent une cause de préférence qu'à l'égard des créanciers chirographaires (Code zuric, 896- 900).

D'autre part, le principe de la spécialité, qui se concilie seul avec le système des registres fonciers» a fait supprimer les hypothèques générales (1).

(1) Voy. déjà, dans ce sens, Erlœut. sœchs. Pro%,'Ordnung de 1724, tit.44, §1.

D*après ce système, une hypothèque, ainsi que nous venons de le dire, ne peut être constituée autrement que par voie d'inscription sur les registres fonciers (Grundbuch) (1). La convention des parties, qui précède ordinairement l'inscription, confère au créancier un droit personnel contre le débiteur, à l'effet de le contraindre à faire faire cette inscription; mais tant qu'en fait l'inscription n'a pas été eifectuée, la convention ne procure au créancier aucune espèce de droits sur l'immeuble lui-même. De même, la loi donne bien encore parfois à certaines personnes un titre juridique en vertu duquel elles peuvent requérir inscription, mais elle ne crée plus par ellemême un droit d'hypothèque ; en d'autres termes, il n'y a plus d'hypothèques légales, dans le sens propre de ces mots.

Une conséquence nécessaire de ce système, c'est que le rang des hypothèques est fixé par la date de l'inscription, et non par la date du titre en vertu duquel elle a été requise. Sauf stipulation contraire, les hypothèques inscrites le même jour sont sur le même rang.

410. — L'inscription n'est généralement effectuée, en Allemagne, qu'après que le fonctionnaire chargé de la tenue des registres {Grundbuchrichter, Grundbuchbeamter) a vérifié la capacité juridique du débiteur qui constitue l'hypothèque, la réalité et l'efficacité du titre allégué, et la position juridique de l'immeuble, telle qu'elle résulte des mentions du registre foncier lui-même. Ce contrôle suppose chez celui qui l'exerce des connaissances étendues; aussi la nouvelle loi prussienne du 5 mai 1872, sur le cadastre (art. 20), exige-t-elle du fonctionnaire placé à la tête du bureau des hypothèques {GrundbuchanU) les

(1) Landr, pruss., I, 20, 411 ; Code autrichien, art 440 et 451 ; Code roy. sax., 387; Code zuric, 776; loi hypothéc. de Bavière da 1*' jainl822, etc.

preuves d'aplitudes requises pour devenir juge dans un tribunal ordinaire (1).

A ce droit de contrôle se lie une responsabilité assez lourde; en cas d'erreur ou de négligence, les fonctionnaires et employés du Grundbuchamt peuvent être poursuivis en dommages et intérêts, notamment s'ils ont laissé ignorer au créancier certaines charges antérieures pesant sur l'immeuble grevé. La loi prussienne a même admis, dans cette hypotbèse, le principe de la responsabilité subsidiaire de l'Etat, au cas où l'employé coupable ne serait pas en mesure d'indemniser complètement le créancier lésé {Grundbuch'Ordnung y 29).

Toutefois, il est recommandé au bureau de ne pas s'ériger en tuteur du public, et de se contenter d'exiger les justifications prescrites dans l'intérêt du crédit foncier. Si, avant l'inscription, il s'élève des doutes dans l'esprit du Grundbuchrichter ou des contestations entre les parties, il renvoie, en général, débiteur et créancier devant le tribunal compétent, et surseoit à toute modification dans ses registres jusqu'à solution du litige.

111. — Par cela même que l'hypothèque n'existe que par le fait de son inscription sur le registre foncier, et que ce re^^istre a une base essentiellement topographique, le relevé parcellaire du district, on ne peut hypothéquer ni l'ensemble de ses immeubles sans autre désignation plus précise, ni des immeubles dont, d'après les mentions portées sur le registre, on n'est pas encore propriétaire. Les hypothèques générales sont matériellement impossibles avec ce système : il faut que les biens à grever soient spécialement déterminés, et qu'inscription ait été prise sar chacun d'eux.

(1) Yoy. le texte complet de la loi, avec les motiCi, dans Hôinghaus, Die neuen preuss. Grundbueh u. Hypoth.-Gesette, Berlin, IST», et la tradaction, avec notes, de M. Paul Gide, dans VÂnnuaire delégisloHon étrangère^ 2* année, Paris, 1873, p. SOS et suiv.

II est également de règle, — comme en France, au surplus, — que Tinscription relate exactement le montant de la créance à garantir. Si ce montant est encore indéterminé, ou si l'existence même de la créance est incertaine^ on mentionne la plus forte somme pour laquelle l'immeuble pourra se trouver éventuellement engagé. L'hypothèque, prise pour sûreté d'un capital produisant intérêt, couvre de plein droit deux ou trois années d'intérêts arriérés; le nombre d'années varie suivant les Codes.

412. — Lorsque l'inscription est effectuée, le créancier en reçoit un extrait, connu sous le nom de lettre de gage {Pfandbriefy Schuldbrief^ Versicherungsbrief). Tel est le degré de foi accordé par la loi à cette sorte de titres que, hormis le cas de collusion frauduleuse, le débiteur n'est pas admis à prouver, contre un tiers porteur de bonne foi, que la dette est purement fictive, ou qu'il n'a pas intégralement touché la somme formant le montant apparent de l'emprunt. Le créancier originaire lui-même pourrait, lorsqu'il est nanti du Pfandbriefy se prévaloir de la foi pleine et entière qui y est due ; sauf au débiteur à établir, dans ce second cas, que l'opération n'est pas encore parfaite et qu'il ne doit rien.

L'hypothèque résultant de l'inscription et non de l'obligation qui en formait le titre juridique, elle continue à substituer, nonobstant le payement, tant que l'extinction de la dette n'a pas été formellement constatée et sur le registre foncier et sur la lettre de gage. Faute, en particulier, de mentionner le payement au pied de la lettre, le débiteur risque de devoir acquitter une seconde fois le montant de la créance entre les mains d'un tiers acquéreur de bonne foi du Pfandbrief. Tant ^qu'elle n'est pas annulée, la lettre de gage fait légalement présumer l'existence de la dette avec toutes ses conséquences juridiques. Les lettres de gage sont devenues de nos jours un ob-

jet de trafic. Elles peuvent passer par tradition dans le patrimoine d'une autre personne, ou bien lui être remises à titre de gage mobilier. Dans le premier cas, l'acquéreur devient créancier au lieu et place du créancier originaire ; dans le second, la personne nantie de la lettre est garantie par le montant de la créance dont elle détient le titre hypothécaire. Généralement^ on admet que ces opérations n'exigent ni le consentement du débiteur, ni une mention spéciale sur le registre foncier ; peu importe, soit au débiteur, soit aux tiers, que la créance doive être remboursée plutôt à Pierre qu'à Paul. Toutefois, c'est un point qui est encore fixé différemment par les législations positives, suivant qu'on a été plus frappé de l'analogie des Pfandbriefe avec les anciennes lettres de rente, — dont la transmission est entourée de formalités minutieuses, parce qu'elles sont réputées immobilières, — ou avec les nombreuses valeurs au porteur que le développement de l'industrie a engendrées de nos jours.

Il y a, en Allemagne comme en France, des lettres de gage qui sont de véritables titres au porteur; mais elles sont alors émises par des sociétés de propriétaires fonciers ou des établissements de crédit foncier, et non plus par de simples particuliers.

H3. — Le propriétaire qui a consenti une hypothèque sur son immeuble conserve la faculté d'en concéder d'autres, postérieures en rang, ou d'aliéner l'immeuble grevé (1).

\\A, — Lorsqu'il vend l'immeuble en bloc, il ne peut, sans l'agrément du créancier, se dégager vis-à-vis de lui de son obligation personnelle ni se substituer comme* débiteur le nouveau propriétaire. Le créancier, au contraire, est fondé, même s'il réserve ses droits contre le

(1) Loi hypoth. bavaroise de 1822, art. 45 ; loi hypoth. pruss. du 5 mai 1872, art. 48; Code de Soleure, 856.

débiteur primitif, à actionner le tiers acquéreur, en cas de non-payement, et à le contraindre soit d'acquitter la dette, soit de délaisser l'immeuble. Le plus souvent, aujourd'hui, le tiers acquéreur succède de plein droit à son vendeur comme débiteur personnel, sauf au créancier à refuser d'accepter la substitution; s'il l'accepte, l'acquéreur perd naturellement la faculté de se libérer par le simple délaissement de l'immeuble. Voici, à cet égard, les dispositions de la nouvelle loi hypothécaire prussienne : a Art. 41 . Lorsque l'acquéreur d'un immeuble s'est chargé, à compte sur le prix, du payement d'une dette hypothéquée sur le dit immeuble, le créancier obtient contre lui une action personnelle, alors même qu'il ne serait pas intervenu au contrat. Le vendeur est dégagé de son obligation personnelle, si le créancier, dans l'année de la signification que lui a faite l'acquéreur, n'a pas dénoncé la dette au propriétaire de l'immeuble et intenté son action dans les six mois à pcirtir de l'échéance. 1»

La question se complique lorsque le débiteur ne vend qu'une partie de l'immeuble hypothéqué ou qu'il le vend par fractions. Certains codes, par exemple la loi bavaroise de 1822 (40), ont cru devoir lui en interdire la faculté; mais il est plus généralement admis que le créancier ne peut s'opposer au morcellement des biensfonds qui lui servent de gage. Il conserve seulement, nonobstant le partage, le droit de poursuivre le remboursement de sa créance en bloc et sur les d»iverses fractions de l'immeuble grevé; il en serait de même si, dès le principe, plusieurs immeubles isolés avaient été affectés à la sûreté d'une seule et même créance (L. pruss., 42). L)*aprè8 une règle que nous trouvons notamment inscrite dans le Code zurichois (art. 815 et suiv.), les propriétaires des diverses parcelles sont même tenus solidaire-

ment envers le créancier, sauf recours de celui d'entre eux qui a payé le tout, contre les autres, pour leur part et portion. Cependant, dans cette hypothèse comme dans celle d'une vente en bloc, on a été frappé de la complication qui se produit du moment que Ton sépare l'obligation personnelle de la propriété de l'immeuble qui la garantit, «t les auteurs estiment aujourd'hui qu'en principe la dette et l'hypothèque devraient se fractionner comme l'immeublett lui-même, chacune de ces fractions formant désormais autant de dettes, indépendantes les unes des autres, à la charge des divers acquéreurs (1). La législation contemporaine commence à entrer dans cette voie. D'après le Gode de Soleure, par exemple (art. 859 et suiv.), lorsque l'immeuble hypothéqué n'a été vendu que pour partie ou lorsqu'il a été morcelé entre divers acquéreurs, le débiteur a la faculté de donner au créancier uue délégation proportionnelle de la dette sur le ou les acquéreurs; mais il n'est pas tenu de le faire, et le créancier est libre de refuser la délégation qui lui est offerte. S'il l'accepte, chacune des portions de l'immeuble ne garantit plus que le montant de la délégation partielle qui y est respectivement afférente ; le débiteur luimême, s'il a conservé une portion de l'immeuble, n'est plus tenu que pour la partie de la dette qui n*a pas été déléguée aux acquéreurs. Si le débiteur n'a point offert de délégation ou si le créancier a refusé celle qui lui était proposée, les portions de l'immeuble continuent à garantir solidairement le payement de la dette entière pendant les deux années qui suivent l'échéance. Aux termes d'une disposition du même Code, manifestement inspirée par le désir de prévenir des complications éventuelles, il n'est pas permis d'affecter simultanément plu-

(1) Bluntschli, § tOl; Dûrrschmidt, zur Lehre von den Verbandhypotheken der deutschen Rechte, Augsbourg, 1856.

sieurs immeubles à la sûreté d'une même créance. Si le débiteur n'a pas un immeuble unique d'une valeur suffisante, il est tenu de morceler sa dette de façon que chaque fraction soit spécialement et exclusivement garantie par l'un des immeubles offerts (839); toutefois, la loi ajoute que ce morcellement ne détruit pas l'unité de la créance par rapport à lui personnellement, et qu'il ne pourrait pas s'en prévaloir pour se libérer au moyen de remboursements partiels (854).

H5. — L'hypothèque porte sur la chose tout entière avec ses accroissements et ses accessoires : ainsi elle s'étend de plein droit à une maison que le débiteur construirait postérieurement sur le terrain hypothéqué.

D'autre part, le débiteur ne peut jamais, sans le consentement du créancier^ diminuer la valeur du gage et compromettre par là la sûreté de la créance. Il n'aurait pas le droit, par exemple, d'abattre sa maison, de défricher sa foret ou de consentir des servitudes de nature à déprécier l'immeuble. Le créancier s'opposerait à bon droit à tout acte semblable, pour peu qu'il y eût un intérêt sérieux (Loi pruss., art. 50).

H6. — Pour réaliser le gage, il faut recourir à la formalité de l'expropriation forcée et de la vente aux enchères par autorité de justice {gerichtliche Vergantung). L'excédant du prix appartient au débiteur. Si le prix de vente ne suffit pas pour désintéresser le créancier, il conserve un recours personnel contre le débiteur; mais son droit hypothécaire est irrévocablement éteint, et la lettre de gage doit être retirée.

117. — Comme on l'a vu par ce qui précède, l'hypothèque s'éteint tout d'abord par ta radiation de Tinscription et le retrait du Pfandbriefy puis par la réalisation judiciaire du gage. Lorsque, d'après la teneur de l'inscription, l'hypothèque n'a été concédée que pour un temps

déterminé, elle s'éteint d'elle-même par l'arrivée du terme. Quant à la consolidation, qui est l'un des modes d'extinction des créances, elle n'éteint pas ipso facto l'hypothèque : si le créancier, après avoir acquis l'immeuble hypothéqué, vend la lettre de gage à un tiers de bonne foi, la créance primitive et l'hypothèque continuent à subsister au profit du détenteur du titre. La radiation de l'inscription et le retrait de la lettre de gage sont indispensables pour affranchir l'immeuble (Cfr. Gode zur., 851).

118. — Tel est, dans ses traits généraux, le système hypothécaire de l'Allemagne, et celui, nous n'en doutons pas, qui, par sa simplicité et la solidité des garanties qu'il donne, ne tardera pas à être adopté peu à peu dans toute l'Europe. L'introduction n'en présuppose qu'une seule condition : c'est que le relevé parcellaire de tout le territoire soit fait avec soin, et que chaque parcelle, ou du moins chaque corps de biens, chaque unité pouvant faire l'objet d'une transaction, ait dans les registres fonciers sa page particulière. C'est là une condition dont l'accomplissement ne soulève pas, ce semble, des difficultés insurmontables et offrirait, à divers autres points de vue, des avantages si marqués qu'on devra y pourvoir tôt ou tard.

Du droit de gage sur les meubles.

SoBfMAiRE : l^ Ancien Droit : 119. De l'impignoration et de la saisie-gagerie. — 20 Droit moderne : 120. Constitution et effets du gage; Pfandverschretbung. — 121. Saisie-gagerie {Selbstpfœndung].