CHAPITRE IX

De eertains droits de Jouissance réela sur les biens ruraux

(iiceuerllehe Hutzung^reehte).

Introduction,

122. — Indépendamment des divers droits réels que nous avons passés en revue dans les chapitres précédents, et qui se retrouvent avec quelques modifications à toutes les époques et chez tous les peuples, nous avons à dire un mot d'un droit réel plus particulièrement propre à rAllemagne et qui prend sa source dans la condition historique et juridique des paysans au moyen âge. Les paysans , s'ils subissaient dans leur liberté et leur capacité personnelle plus d'une entrave, avaient, en revanche, sur les domaines qu'ils exploitaient, un droit beaucoup plus permanent que les fermiers cultivant en vertu d'un simple contrat de bail. Leur droit était fort souvent héréditaire ou tout au moins viager, et prenait ainsi le caractère d'un véritable jus in re. Le seigneur terrien, le Grundherr, était et restait propriétaire ; sa propriété n'était pas démembrée et réduite , comme en matière de rentes foncières^ à un

domaine direct plus ou moins illusoire ; le paysan n'avait qu'un droit de possession et de jouissance dérivé; mais ce droit n'était pas un simple droit personnel, c'était on droit réel.

L'institution existe encore de nos jours, par exemple, en Prusse, en Wurtemberg, en Autriche, en Bavière, sous des formes et avec des caractères différents ; on peut la ramener à deux types distincts, suivant que le bail est héréditaire ou qu'il ne l'est pas.

Du bail héréditaire ou colonat.

Sommaire : 123. En quoi le colonat diffère de Temphytéose. — 124. De son mode de constitution. — 125. Des droits et obligations du colon. — 126. De la transmission du bien-fonds à son décès.

123. — Le bail héréditaire du Droit germanique {ErbleihSy Erbpacht) n'est pas sans analogie avec l'institution romaine de Temphytéose. Il en diffère pourtant en plusieurs points ; ainsi : 4<* l'emphytéose pouvait être constituée par contrat, par testament ou par prescription; le bail héréditaire n'a jamais pu l'être que par un acte d'investiture écrit (briefliche Verleihung, Verbriefung), avec ou sans mise en possession effective ; 2^ l'emphytéose fait partie du patrimoine de l'emphytéote , et elle passe, après sa mort, soit à ses héritiers légitimes, soit aux personnes à qui il lui a plu de la léguer; }e bail héréditaire, au contraire, ne peut, en principe, sortir de la famille du colon ; 3^ le laudemium romain était invariablement fixé à 2 o/o de la valeur de l'emphytéose, tandis que le canon prenait les formes et les proportions les plus diverses.