Le bail héréditaire est constitué par un contrat

écrit entre le propriétaire et le colon ; il ne confère à ce dernier un droit réel qu'après avoir été inscrit sur le registre foncier.

125. — Le colon a la jouissance du bien dans le sens le plus large du mot; il exerce tous les droits communaux liés à la possession du fonds ; il fait siens tous les fruits dès qu'ils sont détachés. Le propriétaire ne conserve guère 9 d'habitude, que le droit de chasse, le droit au trésor, et, si le bien comprend des forêts, le droit à du bois d'affouage ou de charpente. Le colon peut organiser et modifier la culture comme il Tentend , à condition d'entretenir le bien en bon état; en revanche, il a à pourvoir à l'entretien des fossés, chemins ou rigoles, à la fumure des terres^ et même,- en cas d'incendie des bâtiments de la ferme, à leur reconstruction. Il est tenu, en un mot, tout en tirant du bien tout ce qu'il peut raisonnablement produire, d'en conserver la substance. Généralement il peut sous-louer tout ou partie des terres s'il y trouve quelque avantage ; mais il n'a la faculté d'aliéner ou d'hypothéquer son droit lui-même qu'avec l'assentiment du propriétaire ou du moins avec l'autorisation de la justice, si le propriétaire refusait son consentement sans motifs reconnus valables ; le propriétaire se réserve fréquemment un droit de préemption, mais il n'en jouit pas ipso jure. Si le colon fait des dettes, il ne peut être recherché que sur son propre avoir, sur sa fortune allôdiale; quelques auteurs admettent que, si cette fortune ne sufBt pas pour désintéresser les créanciers , son droit au bail peut être mis aux enchères et valablement transmis à l'adjudicataire; nous ne pensons pas qu'une semblable expropriation soit compatible avec le droit qui appartient au propriétaire de s'opposer à toute aliénation de nature à compromettre ses intérêts (1).

(1) Voy. pour la négative, Gerber, Privatrecht, § 140, page 369; pour l'affirmative, Bluntschli, Privatrecht, S 105, n» 8.

L'obligalion principale du colon, à part le devoir d'entretenir le bien en bon état de culture, consiste en le payement régulier du canon. L'importance relative de celte redevance annuelle a Tait distinguer deux sortes de colonat : 1^ le Erbzinsverlrag , dans lequel le canon, fort minime, a surtout pour but de constater le droit de propriété idéal du Gutsherr, et qui, par là même, confère au colon le domaine utile, plutôt encore qu'un simple droit de bail héréditaire (C. autrich., 1 123; Landr. pruss., 1, 18, § 696) ; 2° le Erbpachtvertrag , le bail héréditaire proprement dit, dont nous nous occupons dans ce moment, et où le canon est la représentation réelle de la jouissance concédée au colon ; ce canon est tantôt en argent, tantôt en nature (denrées ou services, C. autr., 1122). En cas de sinistre ou de perte sur la récolte par suite de grêle, d'inondation ou d'autre force majeure , le ErbpcBchter peut demander une remise proportionnelle du fermage. Le Erbzinsmann n'a jamais ce droit; il est tenu, quoi qu'il arrive, de payer à l'échéance la redevance tout entière (G. autr., 1133-4.; Gode Nap. pour Bade, 710).

126. — En cas de décès du colon, le bien passe de droit à ses héritiers légitimes ; il ne dépend pas de lui d'en disposer à leur préjudlca par acte de dernière volonté. S'il meurt sans héritiersf> le bien fait retour au propriétaire. G'est là, du moins ,^Nla règle posée par la théorie pure ; mais, en fait et par aH^logie avec la règle romaine en matière d'emphytéose , il e^t souvent admis que le colon est libre de disposer de son\roit comme de toute autre partie de son patrimoine.

Des baaz non héréditaires.

Sommaire : 127. Caractères distinctifs. — 128. Diverses espé*®5 de baux.