Dm louage des choses

165. — Les jurisconsultes allemands ne traitent jamais sous la même rubrique du louage des choses et du louage des services; ils n'admettent pas que l'homme, en pleine possession de sa liberté personnelle, puisse encore aujourd'hui être assimilé à une chose dont on concède l'usage moyennant loyer. A Rome, il en était autrement: l'esclave n'était qu'une chose; il pouvait être loué comme toute autre chose, et jadis les divers métiers n'étaient guère exercés que par des esclaves. De nos jours,

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maxime : « La vente rompt le bail » (Kauf bricht Miethe). Le locataire qui veut se mettre à l'abri de cette éventualité n'a d'autre ressource, après avoir obtenu du propriétaire la promesse que le maintien du bail ferait éventuellement une condition de la vente, que de faire faire une inscription dans ce sens sur le registre foncier (C. roy. sax., 1222 et suiv. ; G. autrich., 1120). Dans d'aut.res pays, au contraire, prévaut la maxime, peut-être moins rigoureusement juridique, mais, à coup sûr, plus équitable et plus pratique, qui est inscrite, du moins comme règle générale, dans le Code Napoléon (1743), à savoir que la vente de l'immeuble n'autorise pas l'acquéreur à expulser le locataire (1). Le Code de Zurich (1495, i522), le Code des Grisons (416), le Code autrichien (1120) et le Projet de Code des obligations (Entwurf, 551 j, donnent au nouveau propriétaire le droit, non d'expulser immédiatement le locataire, mais de lui dénoncer son logement soit pour le plus prochain terme, soit, selon les cas, pour le suivant^ en se conformant aux délais fixés par les usages locaux. On sait que, d'après le Code Napoléon, le locataire ne jouit de cette garantie qu'autant que le bailleur ne s'est pas réservé le droit de résilier en cas de vente ou que son bail a date certaine : si son bail n'a pas date certaine, il peut être expulsé par l'acquéreur sans indemnité; si le bail contient une clause de résiliation éventuelle, l'acquéreur qui s'en prévaut doit au locataire une indemnité dont la loi flxe habituellement les bases (Cfr. C. Nap., 1743, sv.; C. zur., 1497). Sur les autres points, on suit à peu près sans nulle déviation les règles tracées par le Droit romain : ainsi la mort du bailleur ou du locataire n'entraîne pas la résolution du contrat, à moins de stipulation contraire; le Code de Zurich (1510) et celui des Grisons (416) autorisent

(l) Landrecht pruss., I, 21, §§ 350 et 358.

seulement les héritiers du locataire à dénoncer le bail sans indemnité pour l'un des prochains termes, lorsque la location devait encore courir pendant plusieurs années. Ainsi encore, le Droit germanique admet fréquemment, comme le Droit romain et à la différence du Droit français, que le locateur peut résilier le contrat par des motifs graves, par exemple, parce qu'il est contraint de venir occuper lui-même les lieux loués (1) ou d'y faire des réparations urgentes. Le Code de Berne lui accorde cette faculté en tout état de cause , à la charge d'indemniser complètement le locataire (853). En revanche, le Landrecht prussien permet au locataire de résilier le bail, lorsque sa situation personnelle vient à changer , moyennant payement de six mois de loyer (I, 21, § 387). Le fait de faire de la chose louée un autre usage que celui qui avait été stipulé ou de ne pas payer régulièrement le loyer est, dans toutes les législations, une cause de résiliation.

A défaut de stipulation contraire, le locataire a le plus souvent, en Allemagne comme en France et d'après le Droit romain (2), la faculté de sous-louer, sans autre condition que de ne pas aggraver, en en usant, la charge pour le locateur (3). Certaines législations exigent toutefois expressément le consentement du bailleur (4).

La tacite reconduction est aussi soumise à des règles analogues : le nouveau bail est censé conclu aux conditions qui réglaient en dernier lieu la situation des parties, et peut être résilié, à toute époque, par l'une ou l'autre des parties, en observant les délais fixés par l'usage des lieux ou les lois locales (5).

(1) L. 3, Cod., IV, 65.

(2) L.(), Cod., IV, 65.

(3) C. autr., 1098-9; C roy. sax., 1194 ; G. zur., 1498; C. Grisons, 414.

(4) Landr. pruss., I, 21, § 309 ; G. bern., 836 ; G. soleur., 1119; C. lucern.,633.

(5) Cfr. G. N., 1738 et 1736 ; C. zur., 1508 ; C. roy. sax., 1218-9; C. Grisons, 415.

167. — La doctrine du bail à ferme (Pacht) présente, comme celle du bail à loyer, certaines particularités consacrées soit par la loi, soit par la coutume. En voici quelques exemples :

Tandis que, d'après le Droit français, le fermier n'a, vis-à-vis du bailleur, d'autre obligation que d'user de la chose en bon père de famille, selon la destination qui lui a été donnée dans le bail, et de payer son fermage aux époques convenues (1728), il est soumis, en Allemagne, à certaines obligations plus étroites quant à l'entretien du bien: maison, toitures, chemins, fossés, digues, conduites d'eau, etc.(Laïi(ir. pruss., 1, 21,440;C. zur.,1528); et, s'il y a lieu d'entreprendre des réparations qui, par leur nature, soient à la charge du bailleur, il est tenu d'y aider avec ses gens et d'y contribuer avec les produits naturels de l'immeuble (G. zur., 1529).

Le fermier de l'année précédente doit fournir à son successeur non-seulement « les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année courante » (C. Nap., 1777), mais encore expressément les semences nécessaires (1).

Dans les deux Droits, le fermier « est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts , d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur son fonds *> (C. Nap., 1768 ; C. zur., 1531).

Nous ne rappellerons que pour mémoire les dispositions de certaines lois ou coutumes locales sur la nécessité de faire un inventaire détaillé de tout le mobilier de la ferme (C. zur., 1533 et suiv.), sur Tinlerdiction de souslouer (C. zur., 1524), sur la durée présumée des baux à défaut de convention expresse, sur le droit reconnu au fermier de demander une remise pour les années de disette ou en cas de trouble de jouissance (Cfr.C.N., 1769 et

(1) Entwurf, 587.

suiv.; C. zur., 1537 etsuiv., etc.). Ces points ne touchent pas à Tessence du Droit et ne sont fixés par les usages locaux qu'à défaut de stipulation de la part des intéressés. Dans certains Codes, notamment dans celui de Zurich, on est parti de Tidée juste que la personne du preneur joue un beaucoup plus grand rôle dans le bail à ferme que dans le bail à loyer, et Ton décide que la mort ou la dé- €onfiture du fermier le rompt, alors même qu'il subsiste en cas de mort du locataire (C. zur., 1545).