DU REVENU DE LA TERRE

!. Dé la rente des (erres.— II. Du fermage. —III. Du (aux de l'intérêt du

cnpital employé à l'achat des terres.

§ I. - De la rente tles terres.

283. En complétant la notion de la terre (chap. X) nous avons dû rechercher la nature de la rente 1 , qui a été définie : la différence entre le prix originaire et le prix courant sur le marché des produits agricoles (178). Si la doctrine que nous avons exposée est vraie, il en résulte que le revenu du possesseur du sol, quand rien ne contrarie la marche naturelle des choses, doit être identique avec celte rente.

11 faut confondre avec la terre les capitaux qui ont été

1 Ce mol a au moins trois sens bien distincts : dans le langage ordinaire, le mol rente est presque synonyme de revenu annuel et général; en finances, il désigne alternativement à la fois le revenu et la nature de l'emprunt qui donne droil à ce revenu ; cuOn, en économie politique, il a surtout le »cns que nous lui donnons ici.

fixés avec elle (121) sous des formes très-variées de nivellements, de défonccraents, de canaux, de fossés, de bâtiments, de plantations, etc. 1 , qui l'ont améliorée et rendue plus productive. On comprend donc que le propriétaire de ces terres doit retrouver, dans le revenu qu'il reçoit, toutes les fois d'ailleurs qu'il a bien raisonné les améliorations, le profit du capital qu'il a engagé au taux courant des profits de ce genre de capitaux, plus l'amortissement de son capital ; enfin , l'on conçoit qu'une fois ce capital amorti, son revenu doit se confondre avec la rente pure et simple (44).

La rente du propriétaire diffère essentiellement des rétributions payées à l'ouvrier pour son travail, ou à l'entrepreneur pour le profit des avances par lui faites, en ce que ces deux derniers genres de rétribution sont l'indemnité, l'un d'une peine qu'on a prise, l'autre d'une privation et d'un risque auquel on s'est soumis ; au lieu que la rente est reçue par le propriétaire plus gratuitement et en vertu seulement d'une convention légale, qui reconnaît et maintient à certains individus le droit de propriété foncière.

284. Plus la société augmente en population et en richesses, plus les produits de la terre sont demandés, et plus les équivalents à offrir en échange sont nombreux ; plus par conséquent la rente du propriétaire augmente en quantité et en valeur. Car de même que tout autre objet utile à l'homme est payé d'autant plus cher qu'il est plus demandé et moins offert, de même l'instrument-terre est d'autant plus demandé que le canton où il se trouve est plus populeux et plus productif. En effet on a alors le plus grand besoin des produits de la terre, en même temps que

1 Nous ne parlons ici que des bâtiments, des plantations, etc., qui servent à la culture, à la production ; les autres ne sont pas des capitaux (t!9).

chaque individu a plus de moyens pour les acheter.

C'est l'étendue et la fertilité des terres qui déterminent, dans le même canton, la quantité des services qu'elles peuvent rendre. Des circonstances particulières rendent certains terrains propres à des productions particulières ; mais ce n'est que par accident que le revenu peut s'accroître subitement et d'une manière naturelle, par la découverte d'une source, d'une mine, par le passage inattendu d'une route, ou par tout autre emploi que le propriétaire ne manque pas de saisir.

La terre étant limitée, il en résulte que l'offre des terres est forcément limitée plus tôt que la demande. C'est incontestable. Toutefois , il semble que cette offre n'est point bornée, tant qu'il existe des coins de terre incultes sur le globe : rien n'est plus vrai en théorie ; mais on sait que l éloignement des fonds ou leur difficile accès augmentant les frais de culture, équivaut à la stérilité, et que ces fonds ne peuvent entrer en concurrence des autres. Par la même raison , la proximité d'une ville, d'une route, d'un débouché enfin, équivaut à un véritable monopole.

Il résulte de cette manière de considérer la plus-value qu'acquièrent certaines localités, et de la théorie de la rente , que les propriétaires n'ont rien à réclamer de la société, quand, dans d'autres circonstances, le monopole disparait ou est atténué, comme cela se passe souvent sous nos yeux par suite du perfectionnement des voies de communication. On peut aussi apprécier à sa juste valeur la singulière prétention des grands propriétaires anglais, qui, sous prétexte que la liberté du commerce des grains devait diminuer le produit des terres, s'opposaient aux progrès de toutes les industries, y compris celle de la culture.

Si donc des terres sont en friche, comme nous avons vu

que la population croissait toujours en même temps que les besoins, c'est que les capitaux manquent pour les faire valoir, ou bien encore qu'elles sont assez ingrates pour que leur produit ne donne aucun profit, et ne paye même pas les avances faites à la culture. En somme aussi, la terre la plus productive n'est pas seulement la plus fertile, mais aussi celle qui est à portée des consommateurs les plus nombreux et les plus riches.

§ II. — Du fermage.

285. Quand le possesseur du sol n'en dirige pas luimême l'exploitation, il en lire, en le louant, un revenu qui porte le nom de fermaye.

Nous avons dit que la terre ne livre tout le produit qu'elle peut donner qu'avec Faction des deux autres instruments, le travail et le capital, qui s'y incorporent de cent manières diverses (172). L'entrepreneur doit donc trouver dans la somme des produits qu'il obtient quand il emploie la terre : 1° la rétribution de tous les travailleurs (son propre salaire compris) et les autres avances qu'il a faites; 2° le profit du capital qui lui a servi à faire les avances nécessaires; 3° le fermage qu'il s'est engagé à payer au propriétaire.

Or ce fermage, nous l'avons déjà dit , ne doit pas être confondu avec la rente. Ces deux variétés de revenus peuvent être identiques et différer. Économiquement, il ne revient au propriétaire que la rente, telle que nous l'avons définie (chap. X); mais quand le fermier, métayer ou locataire à un titre quelconque, souscrit un bail, il court la chance de bénéficier une partie de cette rente ou bien encore de faire bénéficier à son propriétaire une partie de son propre profit comme capitaliste, ou même dé son salaire

comme entrepreneur et travailleur. En fait, quand le propriétaire exige par ce bail plus que la rente, et si le fermier l'accorde, celui-ci ne tarde pas à voir qu'il doit chercher un meilleur emploi de son travail et de son capital. Toutefois, les déplacements d'industries et de capitaux sont plus difficiles dans l'agriculture que dans l'industrie manufacturière, et que dans le commerce surtout.

286. L'augmentation de la population, en excitant la concurrence des entrepreneurs (petits ou grands) et des travailleurs agricoles , tend à faire monter le loyer des terres ou le fermage au-dessus de la rente naturelle. L'analyse économique nous ramène donc toujours à ce principe fondamental que la population , en suivant les développements de l'industrie, ne saurait les dépasser sans amener fatalement les privilèges d'un petit nombre et le malheur de tous.

Ce qui produit encore le même effet, l'excès du fermage sur la rente, c'est l'élévation des tarifs de douane, la direction anomale d'une voie de communication, un impôt mal assis, des encouragements inintelligents ou tout autre mauvais emploi de la direction gouvernementale et administrative.

Les fermages peuvent encore être exceptionnellement influencés par les habitudes plus fortes que les intérêts. On voit des fermiers rester fidèles à des domaines qui ne produisent plus le fermage qu'ils payent, et des propriétaires qui ne veulent pas renchérir les baux qu'ont passés leurs ancêtres.

287. Ici, il faut se rappeler encore ce que nous avons dit, dans la première partie de ces éléments, au sujet des divers systèmes d'exploitation et d'amodiation du sol cultivable. Les avantages et les inconvénients du faire valoir, du fermage et du métayage, sur la richesse particulière des

propriétaires et des travailleurs, sont encore l'objet d'une enquête délicate de la part des économistes et des agronomes; mais les observations que nous faisons ici sur la rente, le fermage et l'intérêt du capital des terres, sont applicables à tous les systèmes. Le mot de fermage s'entend du loyer des terres par bail à ferme proprement dite, et du loyer des terres affermées en métairie. Dans ce dernier cas, la part du propriétaire comprend, outre le loyer de la terre, le profit du capital prêté, et une partie, si ce n'est le tout, des bénéfices de l'entreprise, dirigée concurremment par le propriétaire et le fermier-métayer.

Nous avons vu (177) qu'en abandonnant à son cours naturel la division des terres, on se trouvait à la fois garanti de l'excès d'agglomération et de celui du morcellement, c'est-à-dire que la liberté dans le partage des béritages est en rapport direct avec le développement de la production. Les faits confirment cette règle. Quant à l'influence des lois nouvelles sur la répartition, personne (excepté M. Rubichon, De l'agriculture en France) n'a jamais sérieusement contesté qu'elles ne fussent plus en harmonie que les anciennes avec les principes de l'égalité et de la justice distributive, et qu'elles n'eussent produit sous ce rapport une heureuse influence sur les populations.

§ III. — Du taux de l'intérêt du capital employé à Tachât

des terres.

288. Il n'est pas rare de voir confondre la rente, non seulement avec le fermage, mais encore avec l'intérêt de la somme d'achat consacrée à l'acquisition de la terre. Cette confusion est cause de plusieurs méprises.

Si le fermage s'élève, par exemple, à six mille francs pour une terre achetée cent mille francs, le propriétaire