A. — FORMATION DU CONTRAT DE LOUAGE

915. Choses qui peuvent être louées. — On peut louer toutes choses meubles ou immeubles qui sont dans lf commerce; toutefois, il est des choses qui ne sont pas aliénables et qui peuvent néanmoins être louées; tels sont les biens du domaine public et les biens dotaux.

On ne peut louer les choses qui se consomment par premier usage, ainsi du vin ou des fruits, car la chose louée doit être rendue dans son individualité. On pourrait cependant louer des fruits pour orner un étalage, mais alors ils ne seraient plus considérés comme choses consomptibles.

(.)1G. Qui peut louer. — Pour avoir le droit de donner en location, il n'est pas nécessaire d'être propriétaire: il suffi I d'avoir la jouissance (sauf restriction pour certains droits

1. Les baux les plus longs sont de 99 ans; encore sont-ils soumis à une réglementation particulière (voyei ci-aprea L'emphytéote).

Une faut pas confondre le Iouul-' avec l'usufruit; les principales différentes sont :

Le louage ne prend pas lin par la mort du locataire.

Le nu propriétaire doit simplement laisser l'usufruitier jouir ; le propriétaire qui loue à bail doit assurer la jouissance.

L'usufruitier a un droit réel, direct, sur la chose; le locataire a simplement un droit contre le propriétaire.

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comme l'usage et l'habitation qui sont attachés à la personne) ou d'avoir l'administration, comme le tuteur ou le mari pour les biens de la femme; mais celui qui n'a que des pouvoirs d'administration ne peut faire que des baux ne dépassant pas 9 ans et ne peut louer la chose que pour la destination qui lui est ordinairement donnée (art. 1429-1430-595-1718, C. Civ.).

917. Sous-location et cession du bail. — Le locataire peut lui-même céder son bail ou sous-louersi une clause du bail ne le lui a pas interdit (art. 1717, C. Civ.).

Il convient de préciser ici ces expressions : cession de bail et sous-location. D'une façon générale, dans le langage courant, on les emploie pour désigner l'acte du locataire qui, moyennant loyer, passe à une autre personne tout ou partie du bien qu'il a pris en location; mais, souvent aussi, on distingue la cession de bail, qui est une vente du droit au bail, une véritable cession-transport (voir ci-dessus) avec ses règles spéciales, et la sous-location, qui est une location faite par le locataire, avec toutes les conséquences résultant du caractère de location. Dans la pratique, ces distinctions ont soulevé bien des incertitudes et des difficultés ; pour y parer, il est prudent de bien spécifier si le locataire aura le droit de céder et de sous-louer. Mais, dans tous les cas, les règles suivantes sont certaines :

Le locataire reste tenu du loyer envers le bailleur, et responsable de l'incendie, même s'il y a faute du sous-locataire.

Le sous-locataire est tenu des loyers envers le bailleur primitif (art. 1753), et même de l'indemnité due par le locataire pour l'incendie.

Le sous-locataire peut opposer au bailleur les paiements qu'il a faits au locataire principal si ces paiements n'ont pas été faits par anticipation.

918. Preuve du louage. — Le contrat de louage se forme par le seul accord des volontés; un écrit n'est pas nécessaire pour sa formation, mais il est d'une extrême utilité pour sa constatation. Ici, en effet, contrairement à la règle du droit commun, la preuve par témoins n'est pas admise, même audessous de 150 francs (art. 1715, G. Civ.), et même lorsqu'il y

580 M Ql ISITION El rRANSMSSION DES BIENS.

b commencement de preuve par écril ' il faut donc avoir recours à l'aveu ou au serment déféré à celui < j 1 1 i ni<" l'existence du bail (art. 1715, C. Civ. . Si la contestation s'élève Beulemenl sur le montant «lu prix de location, ainsi lorsque le i>;ul esi reconnu, <>u qu'il a reçu un commencemenl d'exé cution, la preuve se fera par production d'une quittance, si un terme a déjà été payé, ou, à défaul de quittance, par une déclaration sous serment du bailleur [art 1716, <>. Civ.).

918 bis. Enregistrement. — Tout bail doit être déclaré à l'enregistrement; il n'y a d'exception que pour les locations verbales n'excédant pas 9 ans, lorsque le prix n'esl pas supérieur à 100 francs. Le délai est de 10 jours pour les baux notariés et de 3 mois pour les baux sous seing privé. Le droit est de 0 fr. 25 p. 100 calculé sur le montant du total des annuités stipulées dans le bail. S'il s'agit, par exemple, d'un bail de 3 ans, à raison de 3000 francs par an, le droit perçu sera de 3x2 fr. 50x3, soit 22 fr. 50. On calcule d'abord la taxe sur une année (2 iï. 50 X 3), puis l'on multiplie le produit ainsi obtenu par le chiffre des annuités. Dans les baux de 3, G ou 9 ans, la taxe n'est immédiatement due que pour 3 ans. Les frais accessoires (impôts à la charge du locataire, etc.' sont ajoutés au montant de la location.

Le défaut de déclaration, ou les énonciations inexact sont punis d'un double droit et d'une amende.