VI. — Avantages résultant d'un bail. — Antichrèse

188. Les bénéfices à venir pouvant résulter au profit des héritiers du défunt du contrat de louage consenti à celui-ci ne doivent pas, en

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principe, être compris dans la déclaration de sa succession. « Dans l'actif, enseigne M. Demante (II, 683), ne comprenez pas le profit incertain qui peut résulter dans l'avenir de l'exécution d'un contrat, par exemple du contrat de louage. Au décès du preneur à bail, aucun impôt n'est encouru par ses héritiers, à raison de la transmission du droit au bail. Outre que le profit du contrat est incertain, la continuation du baU requiert l'industrie propre de l'héritier. »

189. La môme doctrine est enseignée en ces termes par le Dict. Rêd., v° Succession, n. 1288 : «< L'héritier qui succède à son auteur dans un bail courant est-il tenu de déclarer les bénéfices que ce bail peut lui procurer pendant le reste de sa durée? Non. Ces bénéfices ne seront considérés quecomme le fruit de ses propres travaux, lors même que le bail présenterait un avantage réel par la modicité du fermage pavable au propriétaire. » — Conf. Cass., 5 octobre 4808 et 28 janv. 1833, Journ. Enreg., 1192G; 24 nov. 1837, Journ. Enreg., ibid., Championnière et Rigaud, 3558.

190. 11 n'en serait pas de même, continue le Dict. Rèd., loc. cit., n. 1289, si le prix du bail avait été payé d'avance, parce que, dans ce cas, les héritiers du preneur trouvent dans la succession une valeur représentative de ce prix payé d'avance, qu'ils doivent comprendre dans leur déclaration.

191. Nous voulons bien admettre cette opinion si une ou plusieurs années, ou même seulement plusieurs termes du bail ont été payés d'avance. Mais le droit de mutation par décès ne nous paraît pas exigible si, au lieu de plusieurs années, de plusieurs termes, le locataire ou fermier n'a payé d'avance que le terme courant, d'après un usage local.

En effet, ce n'est pas en réalité payer d'avance que de s'acquitter du terme courant. Les actes du propriétaire ou du fermier qui se rapportent au terme courant, c'est-à-dire qui ont pour mobile l'espoir de la récolte la plus prochaine, sont aussi des actes courants, des actes inhérents à la gestion présente, à l'usage rationnel de la chose louée. Le propriétaire ou le fermier les accomplit pour lui-même. Ils constituent à son égard une œuvre ou une obligation personnelle et n'impliquent, à aucun degré, un avantage pour autrui, quels que soient les événements ultérieurs, notamment s'il décède avant la production des fruits naturels.

L'exigibilité du droit est encore plus contestable lorsqu'au lieu de s'appliquer au bail d'une ferme, le terme payé d'avance s'applique au bail d'une maison urbaine, c'est-à-dire alors qu'en général les héritiers ne pourront, en raison du peu de jouissance à courir, ni sous-louer, ni habiter eux-mêmes l'immeuble. — V. sur ces différents points une dissertation insérée sous le n. 7892 de la Rev. Not.

19SÎ. Nous allons plus loin. N'est-il pas permis de se demander si les héritiers du preneur ont jamais à comprendre les loyers ou fermages payés d'avance dans la déclaration de la succession de leur auteur. La transmission qui s'est opérée à leur profit consiste dans le droit de jouir de la chose faisant l'objet du bail; elle consiste uniquement dans ce droit. Or, la jurisprudence décide que l'impôt n'est pas dû en raison de la mutation de jouissance qui se produit par le décès du preneur à bail sur la tète de ses héritiers (V. Rev. Not. ,n. 1892, et suprà, n. 188). Quant aux fermages ou loyers payés d'avance, qu'ils s'appliquent au terme courant ou à des termes plus éloignés, il est clair qu'ils ne font l'objet d'aucune mutation. Par conséquent, toute cause manque pour les assujettir à l'impôt. Sans doute, si le bailleur ne remplit pas son obligation qui est de faire jouir les héritiers du preneur décédé ceux-ci pourront répéter les loyers payés d'avance; mais ce droit est pour eux purement éventuel, conditionnel, et ne peut pas faire l'objet d'une perception actuelle.

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-193. Nous avons examiné v° Bail à cheptel, les différentes natures de cheptels. En principe, le bailleur demeure propriétaire des animaux, le preneur n'a droit qu'à une partie du croît et de l'augmentation du cheptel. Ce croît et cette augmentation réalisés devront-ils être déclarés par les héritiers du preneur? Ils constituent sans doute le bénéfice du preneur, mais c'est un bénéfice acquis qu'il transmet à ses successeurs et qui doit, ce semble, être compris dans la déclaration de sa succession. — Dict. Réd., v° Succession, n. 1293.

194. Le bail à complant est encore en usage dans quelques départements, notamment dans la Loire-Inférieure où il est désigné sous le nom de bail à devoir de tiers ou de quart. Nous en avons défini le caractère et analysé les effels v° Bail à complant. Nous avons vu que ce contrat renfermé quelquefois une aliénation de propriété, que, d'autres t'ois, il se résume en une simple transmission de jouissance. Dans ce dernier cas, c'est un bail ordinaire, et, par suite, il n'y a pas lieu de déclarer, lors du décès du fermier, les avantages qui en résultent au profit des héritiers de celui-ci (suprà, n. 188). Si, au contraire, le fermier a acquis un droit de propriété, ce droit doit être déclaré par ses héritiers appelés à le recueillir. — Conf. Dict. Rèd., v° Succession, n. 1294.

195. Le bail à convenant ou à domaine congéable, avons-nous dit, v° hoc, n. 4, est un contrat composé de trois éléments :

1° Le propriétaire ou foncier conserve la propriété du sol et en concède la jouissance moyennant une redevance;

2° Le fermier ou colon devient propriétaire des édifices et superficie, ou acquiert le droit de construire, planter, etc., dans les limites fixées par le bail;

3° Le foncier se réserve la faculté de réunir les droits superficiaires à la foncialité par le concernent.

Il suit de là que les héritiers du preneur qui tient un domaine congéable doivent déclarer comme immeubles les édifices et superficie qui sont sa propriété; comme meubles, les bestiaux attachés à la culture, les instruments aratoires et les semences, si le colon les a apportés (Délib. Rég., 4 sept. 1806, Journ. Enreg., 2387). Quant au bail proprement dit, c'està-dire quant à la concession de la jouissance du sol, aucun droit ne serait dû, par application du principe posé suprà, n. 188. — Conf. Dict. Réd., v° Succession, n. 1295.

196. Ainsi que nous l'avons vu, v° Bail à durée illimitée, n. 5, le bail fait pour plus de 99 ans ou sur plus de trois têtes emporte aliénation de propriété. lien résulte qu'au décès du preneur, le bien doit être compris dans la déclaration de sa succession.

Lorsque le bail n'est pas fait pour plus de 99 ans ou sur plus de trois tètes, quelle que soit sa durée, déterminée ou indéterminée, avons-nous dit, loc. cit., il n'est qu'une simple transmission de jouissance. Dans ce cas, par conséquent, la règle indiquée suprà est applicable. — V. n. 188.

19 T. En ce qui concerne la mutation par décès des droits de l'emphyïéote, V. v° Bail emphytéotique, n. 212 et suiv.

198. Le bail emphytéotique, dont la durée excède les limites établies par la loi des 18-29 déc. 1790 est réputé perpétuel et transfère la propriété au preneur qui n'est plus astreint, à l'égard de l'ancien propriétaire, qu'au service d'une rente toujours rachetable (Cass., 6 janv. 1852, Journ Enreg., 15523). Dans celte hypothèse le bien doit naturellement être déclaré au décès du preneur.

199. En ce qui concerne les droits du preneur en matière de bail héréditaire, V. ce mot, n. 6, 8 et s.

300. Le bail à métairie perpétuelle ou à colonage perpétuel conserve au bailleur la propriété des héritages qui en sont l'objet, et le preneur

n'acqniert que le simple droit d'un colon partiaire ordinaire; la redevance pavée an bailleur n'est pas soumise au rachat (V. v° Bail à coloriage perpétuel, n. 3). La transmission du bail de cette nature au profit des héritiers du preneur n'est pas sujette à l'impôt de mutation par décès. — Dict.Rèd., v° Succession, n. 1303.

SOI. Le bail à locatairie perpétuelle étant translatif de propriété, les bien^ qui en font l'objet doivent être compris dans la déclaration de la succession du preneur, sans qu'il y ait lieu d'en déduire le montant de la redevance annuelle payable au bailleur et qui constitue un passif ordinaire. « Le bail à locatairie perpétuelle, porte un arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 1808 (Dalloz, C. ann., n. 1099), formant incontestablement un droit perpétuel sur le fonds ainsi loué, transmissible par décos et autrement, les héritiers T... auraient dû le comprendre dans leur déclaration; d'après les art. 1 et 2 de la loi de décembre 1790, ce fonds baillé à rente perpétuelle n'a pu être considéré, dans les mains du preneur, que comme simplement grevé d'une rente rachetable. » — V. v° Bail à locatairie perpétuelle.

202. On peut en dire autant du bail à rente. — V. v° Bail à rente.

S03. En ce qui concerne le bail à vie, V. suprà, n. 496.

204. Lorsqu'un preneur a sous-loué pour un prix supérieur à celui qu'il doit payer lui-même au propriétaire, le bénéfice de cette sous-location doit-il être déclaré par ses héritiers pour la durée restant à courir à l'époque de son décès? L'affirmative a été jugée par le tribunal de la Seine le 23 fév. 1867, Journ. Enreg., 18004, et le 26 août 1871, Rép.pèr., 3443. Cette solution parait exacte. Le locataire principal transmet alors, en effet, à ses héritiers un bénéfice qui n'a rien d'aléatoire et que ceux-ci ne doivent ni à leur travail ni à leur industrie.

505. D'après MM. Championnière et Rigaud, n. 3571, les héritiers de rantichrésiste n'ont à déclarer que la créance de leur auteur et ne sont nullement obligés d'acquitter l'impôt en raison des avantages résultant à leur profit du contrat d'antichrèse. Ces avantages, en effet, ne font, en réalité, que garantir le payement de la créance et ne constituent pas entre leurs mains une valeur distincte de cette créance. La transmission de l'autichrèse à leur profit n'est pas plus susceptible de déclaration que ne le serait la transmission d'une hypothèque ou d'un cautionnement.

| 2. — Biens aliénés par le défunt à titre gratuit ou a titre onéreux.