II. — Propriété apparente des immeubles

305. Celui qui, ostensiblement, acquiert un immeuble en son propre nom, alors qu'il n'agit en réalité que comme prête-nom, n'en devient pas moins, pour les tiers, propriétaire de l'immeuble acquis et, à leur égard, il conserve cette qualité jusqu'à ce qu'il ait opéré, au profit de celui dont il a été le prête-nom, la rétrocession du bien formant l'objet de l'acquisition. Cette rétrocession ne produit, d'ailleurs, aucun effet rétroactif envers les tiers. Il en est ainsi encore bien que les tiers aient eu connaissance de la qualité de prête-nom de l'acquéreur apparent. — Cass., 25 jany. 1864 (S. 64.1.103).

Par conséquent, si le prête-nom décède avant d'avoir rétrocédé le bien qu'il a acquis à celui pour qui il a fait l'acquisition, ses héritiers doivent comprendre ce bien dans la déclaration de sa succession, sans pouvoir objecter la qualité de leur auteur.— Cass., 5 déc. 1871 (Rev. Not.,n. 5127); 11 avril 1877 (Journ. Enreg., 20366); 26juill. \8S0(Rev. Not.,n. 6239).— Comp. 28 janv. 1811 (Journ. Enreg., 3860); 6 oct. 1813 (Journ. Enreg., 4729); 7 fév. 1838 (Journ. Enreg., 11977); 8 juill. 1839 (Journ. Enreg., 12336); 26nov. 1855 (Journ. Enreg., 16169); 9 avril 1866 (Rev. Not., n. 1735); 22 fév. 1869 (Rev. Not., n. 2408); 13 nov. 1872 (JFûttrn. Enreg.. 19J82) ; 21 août 1876 (Journ. Enreg., 20150).— Rappr. Cass., 12 déc. 1865 (Rev. Not., n. 1382).

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306. « Attendu, porte l'arrêt du H avril 1877, qu'aux termes du jugement d'adjudication du 18 avril 1866 et de la déclaration de command du 21 du même mois, le sieur Martelet a été investi de la propriété de la maison sise à Paris, qu'au décès de l'adjudicataire, ladite maison, restée en sa possession, devait, dès lors, être comprise par le demandeur, son légataire universel, parmi les valeurs dépendant de la succession, pour la liquidation et la perception du droit de mutation par décès; que le demandeur oppose vainement qu'en fait la maison avait été acquise pour la société formée par acte sous seing privé du 12 fév. 1844, entre lui et son frère décédé, et dont l'existence reconnue par l'Administration, ne pourrait plus en droit être niée par elle; qu'en effet, les actes d'adjudication de 1866 constatent que l'adjudication est pour le compte de M. Martelet (M. G.), ce qui est accepté par F. T. Martelet, propriétaire, au nom et comme ayant charge et pouvoir du susnommé, ainsi qu'il le déclare; qu'en présence 'd'une telle déclaration, il n'y a pas lieu à rechercher si l'existence de la société des frères Martelet a été ou n'a pas été connue de l'Administration; qu'en principe, l'impôt est perçu d'après la propriété apparente et que c'est par une exacte application de cette règle fondamentale du droit Fiscal que, s'attachant aux constatations précises des actes d'adjudication, l'Administration a tenu comme dépendant de la succession de M. G. Martelet la maison qui, aux termes desdits actes, a été acquise pour le compte et au nom de ce dernier. »

307. Il est bien entendu que l'on ne saurait considérer comme un prête-nom celui qui passe une déclaration régulière de command. Devant le command, l'adjudicataire s'efface et disparaît entièrement erga ovines. C'est le command qui est seul acquéreur et qui seul est censé l'avoir été ab initio.

308. Il arrive fréquemment qu'il existe entre plusieurs personnes une société de fait. Si l'un des associés acquiert en son nom, mais en réalité, quoique secrètement, pour le compte de la société, un immeuble, comme la société de fait n'a pas d'existence à l'égard des tiers, la Régie est fondée à considérer l'acquéreur ostensible comme seul et exclusif propriétaire de la chose acquise. Il en résulte que cette chose doit être comprise dans la déclaration de la succession de ce dernier s'il vient à décéder avant que la situation ne soit régularisée. — Comp. arrêt du 11 avril 1877, précité; Dict. Réd., v° Succession, n. 1468 et suiv.

309. Mais si, au lieu d'acheter en son nom, l'associé avait acheté pour le compte de la société de fait, du consentement de ses coassociés, il n'en résulterait pas sans doute que la société fût devenue propriétaire de la chose acquise, car une société irrégulièrement constituée n'a pas de personnalité propre à rencontre des tiers. Cependant, il faut reconnaître qu'une telle acquisition créerait tout au moins un état d'indivision entre les associés, de sorte que si l'un d'eux venait à mourir, il n'y aurait à déclarer que sa quote-part dans le bien indivis.

310. Nous avons dit suprà, n. 305, que la déclaration du prêle-nom qu'il a acquis pour le compte de telle personne, jointe à l'acceptation de celte personne, ne transfère pas rétroactivement à cette dernière la propriété de la chose formant l'objet de l'acquisition. Ce n'est qu'à compter du jour de l'acceptation de sa déclaration et sans aucun effet rétroactif que le prête-nom cesse d'être propriétaire.

311. La Cour suprême a consacré ce principe par son arrêt du 26 juill. 1880, cité suprà, n. 305. Cet arrêt est ainsi conçu :

K Attendu que les sieurs X... se sont rendus acquéreurs conjointement et solidairement en 1860, par acte notarié, à titre de pacte tontinier pour les ou le survivant d'eux, d'une maison sise à Paris, rue Singer, et qu'à la date du 15 janv. 1870, ils ont déclaré que ledit immeuble avait été acheté pour le compte de l'institut des frères des écoles chrétiennes, dont

SUCCESSION (DROIT FISCAL), Ciiap. 1. 657

ils étaient les représentants; que, par décret, en date du 10 nov. 1875, le supérieur général des frères dos écoles chrétiennes a été autorisé, conformément à la loi du 2 janv. 1817, à accepter le bénéfice de cette déclaration et que ladite acceptation a été, en effet, réalisée par acte notarié, le 13 mars 1876; — Attendu, d'autre part, qu'il est constant, en fait, que quatre des acquéreurs à titre de pacte tontinier, les sieurs, B., L. et P., sont décédés clans l'intervalle de temps compris entre la déclaration du 15 janv. 1870 et l'acte d'acceptation du 13 mars 1876; — Attendu, en droit, que si les acquéreurs de 1860 ont, en 1870, déclaré qu'ils n'avaient agi que comme prête-nom de l'institut des frères des écoles chrétiennes et si ledit institut a, lui-même, à la date du 13 mars 1875, sollicité l'autorisation d'accepter cette déclaration, ce n'est que le 13 mars 1S76, que, dûment autorisé, il a pu accepter, comme de fait il a accepté valablement le bénéfice; que c'est alors seulement qu'est intervenu le consentement réciproque des parties contractantes, consentement nécessaire pour qu'un contrat synallagmatique se soit formé entre elles et pour que la transmission de la propriété se soit régulièrement opérée.— D'où il suit que, jusqu'au 13 mars 1876, l'acte d'acquisition à titre de pacte tontinier des 12 et 13 janv. 1860 a continué de produire des effets à l'égard du fisc; que, par le décès de P., survenu le 17 avril 1875, il y a eu réversion de sa part de propriété sur la tête des acquéreurs apparents survivants, et qu'en ordonnant que V. serait tenu de faire la déclaration prescrite par l'art. 4 de la loi du 27 ventôse an ix, le jugement attaqué a fait une saine application des articles visés au pourvoi. »

313. La décision dont il s'agit a été rendue, comme on le voit, dans une espèce où, d'après les règles exposées v° Réversibilité-Réversion, le droit exigible était celui de mutation à titre onéreux. Nous avons tenu néanmoins à la rapporter in extenso, parce qu'elle fait saisir très nettement les principes de la matière et que ces principes gouvernent aussi bien l'application du droit de succession que celle du droit de vente.

En résumé, il est essentiel de retenir que l'acceptation de la personne pour laquelle l'acquisition a été faite par un prête-nom agit, ni plus ni moins, comme le ferait l'acceptation, par cette personne, d'une promesse unilatérale de vente à elle consentie par le prête-nom considéré comme acquéreur réel. Cette règle permettra de résoudre facilement les difficultés que pourrait soulever, en pareille circonstance, la perception de l'impôt de mutation par décès.

313. Que décider si un prête-nom, après avoir déclaré que l'acquisition par lui faite en son nom a été réalisée pour le compte d'un tiers, institue ce tiers légataire universel de toute sa fortune, et si, l'acceptation étant intervenue avant le payement des droits de mutation par décès, le droit de transmission à titre onéreux a été perçu sur l'acte constatant l'acceptation de la rétrocession? Cette circonstance mettra-t-elle obstacle à la perception du droit de succession ? Nous ne le pensons pas, disent les auteurs du Dict. Rèd., v° Succession, n. 1476. Le légataire universel a été saisi de la propriété des biens qu'il recueille lors du décès du testateur, et non par l'effet de l'acceptation de la rétrocession qui est intervenue postérieurement. Il ne peut, dès lors, être considéré, comme ayant acquis, à titre onéreux, un immeuble dont il était propriétaire et qu'il n'a pu, par suite, se vendre à lui-même. C'est donc l'impôt de mutation par décès qui est régulièrement exigible et qui doit être acquitté, sauf imputation du droit de mutation à titre onéreux déjà perçu, la même transmission ne pouvant donner ouverture à deux droits.

314. Celte solution est favorable. Prétendre que le tiers, institué légataire, prend l'objet de l'acquisition non pas en qualité de légataire, mais en qualité d'acheteur, ce serait par là même reconnaître l'exigibilité de deux droits. En effet, l'acceptation de la rétrocession étant postérieure au décès et ne rétroagissant pas, le bien se serait trouvé dans la succession du de

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cujus et aurait passé aux héritiers du sang. De ce chef, le droit de succession serait dû. Du patrimoine des héritiers, ce même bien aurait passé dans celui du tiers, d'où une nouvelle mutation passible du droit de vente.

315. Ainsi, supposons que, dans l'hypothèse précédente, le légataire institué soit un établissement public, non autorisé à accepter le legs mais acceptant dûment la rétrocession. Il est clair que, dans ce cas, les héritiers du sang devront le droit de succession, et l'établissement le droit de mutation à titre onéreux.

316. Pour s'exonérer du droit de mutation par décès, les héritiers sont naturellement recevables à démontrer que le tiers dont leur auteur a été le prête-nom avait accepté l'acquisition du vivant de ce dernier, et que, par conséquent, la chose acquise n'a jamais fait partie de la succession de celui-ci.

Mais cette preuve ne saurait résulter de simples allégations. Pour l'administrer, il est nécessaire de produire des actes ayant date certaine, de nature à établir que la rétrocession effectuée par le prête-nom remonte à une époque antérieure à l'ouverture de sa succession, ou d'invoquer des faits : inscription au rôle, payement des impôts, etc., antérieurs à la même époque, qui, d'après la loi fiscale, soient susceptibles de constituer par eux-mêmes la preuve de la mutation. — Comp. Saint-Girons, 21 déc. 1849 (Journ. Enreg., 14847-3); Pontarlier, 1er mars 1856 (Journ. Enreg., 16392); Sarlat, 31 déc. 1856 (Journ. Enreg. ,16449); Hazebrouck, 30 août 1878 (Rev. Not., n.5728); Le Puy, 12 août 1880 (Rèp. pcr.,5688) ; Condom, 24 fév. 1881 (Journ. Enreg., 21695).

31*7. Les principes exposés ci-dessus, en ce qui concerne la situation du prête-nom et de ses héritiers, resteraient applicables alors même qu'après le décès du prête-nom et avant la déclaration de sa succession, il serait judiciairement constaté que le nom de l'acquéreur réel a été dissimulé, lors de l'acquisition, et remplacé par celui du prête-nom par fraude ou par dol commis par le prête-nom ou concerté entre lui et l'acquéreur réel. — Seine, 26 janv. 1842 (Journ. Enreg., 12920). — Conf. Dict. Rèd., v° Succession, n. 1487 et suiv. — Contra, Garnier, Rèp. gèn., 16359-7.