CHAPITRE VII

861. La Régie a toujours soutenu que les transmissions de servitudes, ou services fonciers, qui sont immeubles d'après l'art. 526, C. civ., sont assujetties au même droit que les ventes immobilières.

263. Elle a décidé, dans ce sens, que l'acte par lequel une commune consent à ce qu'un propriétaire voisin lasse appuyer une charpente sur le mur d'une maison communale, moyennant une somme fixe, une rente, et l'obligation de faire des conductions et d'autres ouvrages dans l'intérêt de la commune, est passible du droit de 5 fr. 50 p. 100 sur le prix stipulé et l'évaluation des charges. — Sol., 4 oct. 1826 (Instr. 1205, § 13 ; Journ. Enreg., 8542).

363. D'après une délibération de la Régie du 22 octobre 1817 (citée dans le Dict. du Not., v° Servitude, n. 270), il en est de même de l'acte par lequel une personne, pour ne plus recevoir sur son héritage les eaux provenant de la maison de son voisin, consent à construire à ses frais, un puisard dans la cour de ce dernier : en pareil cas, le droit de 5 fr. 50 p. 100 est exigible sur le moulant de la dépense à faire.

364. Déjà, précédemment, une pareille solution était intervenue dans une espèce où un propriétaire avait consenti, à titre de servitude et à perpétuité, à recevoir sur son lerrain les eaux ménagères et pluviales provenant des bâtiments voisins, à condition que le prix de cette servitude lui serait payé suivant l'estimation qui en sérail faite par experts. — Décis. min. fin , 18 sept. 1811 (Journ. Enreg., 3997).

365. La doctrine de la Régie a, d'ailleurs, été consacrée par un récent arrêt de la Cour de cassation, qui a jugé que l'acte par lequel un particulier consent, moyennant un prix, à grever son fonds d'une servitude au profit d'un autre fonds, donne ouverture au droit de vente immobilière sur le prix stipulé. — Cass., 4 fév. 1885 (Journ. Enreg., 22418).

366. La vente d'un droit de mitoyenneté est passible du droit de

5 fr. 50 p. 100. Jugé, dans ce sens, que, lors |u'un propriétaire a cédé Je prix à lui dû par un tiers pour l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur, le jugement qui constate l'acquisition de la mitoyenneté par le tiers cédé et le condamne à payer le prix au cessionnaire, donne lieu, de ce chef, à la perception du droit de 5 fr. 50 p. 100. — Trib. civ. de la Seine,

6 fiée. 1849 (Journ. Enreg., 14909); 23 nov. 1853 (Journ. Enreg., 15852-?}).

367. L'acte constitutif d'une servitude doit être soumis à l'enregistrement dans le délai de trois mois, à peine d'un droit en sus. — Instr. Rég.. 1205. §13.

368. Le droit de 5 fr. 50 p. 100 n'est, d'ailleurs, exigible qu'autant que le droit concédé constitue réellement une servitude, d'après les règles que nous avons exposées sous les n. 162 et suiv. Ainsi, il ne saurait y avoir de servitude réelle dans la concession d'un droit que l'on ferait sur un fonds à une personne qui ne serait pas propriétaire d'un autre fonds,

SERVITUDES, Chap. 7. 455

par exemple dans la concession du droit de passage, de puisage que l'on ferait au preneur d'un autre fonds, ou dans la concession au locataire d'une fabrique de tuiles, de poteiie, du droit d'extraire la terre nécessaire à l'exploitation de cette fabrique. Ces sortes de concessions, dit très justement M. Demolombe (t. 12, n. 680), constitueraient, suivant les cas. soit un usufruit ou un droit d'usage irrégulier, opposable aux tiers détenteurs, mais qui s'éteindrait par la mort du concessionnaire. 11 y aurait donc lieu de percevoir, suivant les cas, ajoute le Dict. des Red. (v° Servitudes, n. 89), soit le droit de bail à vie ou à durée illimitée, soit le droit d'usufruit.

269. Il en est de même des concessions dont nous avons parlé suprà, n. 164 et suiv., et qui peuvent seulement, suivant les cas, produire les effets d'un droit d'usage ou d'un bail.

270. La perpétuité est dans la nature d'un grand nombre de servitudes, mais elle n'est de l'essence d'aucune. Ainsi, la durée d'une servitude peut être limitée à la vie du proprétaire actuel du fonds dominant (V. suprà, n. 169). Dès lors, l'acte contenant constitution d'une servitude pour un temps déterminé est passible du droit de 5 fr. 50 p. 100 sur le prix stipulé. Si le prix consistait en une prestation annuelle, le droit devrait être perçu sur le montant accumulé des annuités au maximum de vingt ou de vingt-cinq ; si la duiée était limitée à la vie du propriétaire du fonds dominant, le droit de 5 fr. 50 p. 100 serait encore dû sur le prix, ou sur douze fois et demie le montant de l'annuité. — Dict. Red., v° Servitudes, n. 94.

2*1. Il peut arriver cependant, que la concession d'une servitude n'ait que le caractère d'un louage. Ainsi l'acte par lequel le propriétaire d'une maison concède pour vingt-cinq ans au propriétaire de la maison voisine le droit d'établir des jours et baies de fenêtres dans le mur qui sépare leurs propriétés, moyennant une redevance annuelle de 300 francs et une somme de 800 francs, une fois pavés, n'est passible, comme bai1, que du droit de 0 fr. 20 p. 100 francs. — Trib. civ. de la Seine, 6 déc. 1843 (arrêt cité par le Dict. duNot., v° Servitude, n. 2"3).

272. L'acte par lequel plusieurs propriétaires s'accordent mutuellement le passage sur leurs fonds n'est pas un échange proprement dit; les servitudes sont établies et créées à la fois ; elles sont le résultat d'une concession mutuelle qui ne peut être assimilée ni aux échanges ni aux ventes. Il n'est dû qu'un droit fixe. — Sol. Ki'g., 13 sept. 1830 (Journ. Enreg., 9952) ; 17 oct. 1843 (Dict. Not., v° Servitude, n. 275).

273. Au cas de vente d'une servitude dont le prix est payé comptant, il y a lieu, lorsque le vendeur s'est réservé l'usufruit, d'ajouler la moitié du prix stipulé pour la perception du droit d'enregistrement. La servitude constituant un droit immobilier pour le propriétaire du fonds dominant, les mutations qui s'en opèrent sont soumises à toutes les règles des mutations d'immeubles, et, par conséquent, à celle de l'art. 15,1 6, de la loi du 22 frimaire an vil, quand l'usufruit est réservé par le vendeur. — Journ. Enreg., 17945.

274. De même que la constitution d'une servitude donne lieu à la perception du droit de vente d'immeubles, le rachat d'une servitude légale ou conventionnelle est passible du même droit. C'est ce qui a été décidé dans une espèce où un propriétaire, pour être déchargé de l'ob igation légale de recevoir dans sa cour les eaux de source provenant de la propriété de son voisin, avait consenti à construire à ses frais, dans la cour de ce dernier, un puisard dont la déoeuse avait été évaluée à une somme déterminée. — Délib. Rég., 22 oct. 18)7 (Journ. Enreg., 5895).

275. Une même décision est intervenue dans une espèce où il avait été convenu, lors de la vente d'un terrain, que l'acquéreur ne ferait élever

456 SERVITUDES, Chap. 7.

aucune construction sur un mur devenu mitoyen. L'acquéreur ayant enfreint celtes prohibition, qui constituait une servitude, et l'ait des constructions, le vendeur consentit, moyennant une indemnité déterminée, à les laisser subsister. La perception du droit de 5 fr 50 p. 100 qui avait été faite, a été maintenue par décision du ministre des finances du 27 septembre 1826 (Instr. Rég., 1205, § 13). — V., dans le même sens, Sol. du 22 mars 1822 (citi'e dans le Dict. du Not., v° Servitude, n. 272). — V. aussi Dict. Réd., y'3 Indemnité, n. 14, et Servitudes, n. 14.

276. Lorsque la renonciation à une servitude est faite à titre de libéralité, la perception du droit de donation semble justifiée par les mêmes motifs. — Dict. Réd., v° Servitudes, n. 106.

277. « Quand les servitudes actives ou passives, dit M. Demante (t. 1, n. 287), sont transmises avec le fonds dominant ou servant, elles ne subissent aucun droit particulier. Actives, elles augmentent la valeur vénale du fonds vendu ; passives, elles diminuent c 'tte valeur. Donc, s'il y a lieu à expertise, ces qualités des fonds sont appréciées comme toutes les autres, comme la fertilité d'un champ, l'ampleur ou l'élégance d'un édifice, pour arriver à déterminer la valeur vénale du fonds à l'époque de l'aliénation. »

278. D'après la définition de l'art. 637, C. civ., la servitude est une charge: mais s'ensuit-il que, lorsqu'une servitude est réservée par le vendeur d'une propriété voisine de celle qu'il conserve, l'on doive ajouter cette charge en capital, par application de l'art. 15, n. 6, de la loi du 22 frimaire an vu ? La négative est certaine. « Les charges qui doivent être ajoutées au prix, dit très exactement M. Demante (t. 1, n. 288), sont les obligations imposées à la personne de l'acquéreur, lesquelles, avec le prix, représentent la véritable valeur du fonds. Au contraire, la charge de la servitude diminue la valeur du tonds servant, et, par suite, diminue justement le prix de la vente. — Sol. Rég., 15 mai 1825, 6 sept. 1828, 11 avril 1829 (citées par le Dict. du Not., v° Servitude, n. 276).

279. Il en est de même encore, dit le Dict. Réd. (v° Servitudes, n. MO), si la servitude est créée par le vendeur sur le fonds qu'il conserve au profit du fonds vendu. Ici encore le prix stipulé représente l'immeuble vendu et la servitude.

280. Il résulte de ce qui vient d'être dit que, lorsqu'il s'agit d'acquitter les droits de mutation par décès sur un immeub'e grevé de servitudes, il faut, dans l'évaluation qui est faite de cet immeuble, avoir égard à la diminution du revenu résultant des servitudes. — Sol., 15 mai 1 8-41 (citée par le Dict. du Not., v° Servitude, n. 277).

281. En ce qui concerne le droit exigible en cas d'abandon d'un immeuble grevé de servitude, V. Abandon de propriété, n. II et 12, Mitoyenneté, n. 394.

282. Le Journ. de l'Enreg. émet l'avis (art. OOfil) que l'acte par lequel le propriétaire du fonds grevé d'une servitude de passage abandonne une portion de ce fonds pour faire cesser la servitude, e>t passible du droit proportionnel d'échange. C tte opinion nous paraît exacte. Le Dict. des Réd., après l'avoir critiquée (2° édit., v° Servitudes, n. 13), s'y est rallié dans sa 3e édition (v° eod.. n. 113), en fusant justement observer qu'il y a, dans ce cas, échange d'un immeuble contre un droit réel immobilier, de même qu'il y aurait échange dans l'abandon d'une partie d'immeuble pour obtenir une servitude.

SERVITUDES, Chap. 8. 457