Aux termes de l'art. 1661, lorsque la vente à réméré

d'un héritage possédé par plusieurs par indivis n'a pas été faite conjointement, et de tout l'héritage ensemble, pour un seul et même prix, mais que chacun des copropriétaires, au contraire, a vendu la part qu'il y avait, quoique par le même contrat, et quoique les prix fussent égaux, chacun d'eux ne peut retirer que la part qu'il a vendue et l'acheteur ne peut forcer celui qui exerce le réméré à retirer au delà de ce qu'il a vendu; car, dans ce cas, il y a autant de ventes qu'il y avait de parts vendues de cette manière. Quand y a-t-il vente séparée et distincte des diverses parties indivises? C'est une question de fait, puisque tout dépend de l'intention des parties contractantes. Pour apprécier s'il y a, ou non, une seule vente de tout le fonds, ce n'est pas l'unité d'acte qu'il faut considérer, c'est l'unité du fait juridique. — Duvergier, t. 2, p. 68, n. 38; Duranton, t. 16, n. 417; Laurent, t. 24, n. 414.

115. Et, même, ajoute Duranton (n. 418), dans le cas où la vente a été faite conjointement, pour un seul et même prix, si quelques-uns seulement des vendeurs s'étaient réservé la faculté de réméré, l'acheteur ne pourrait les contraindre à retirer l'immeuble pour le tout, au cas où ils exerceraient le réméré pour leurs parts, pas plus que ceux-ci ne pourraient retirer le tout contre le gré de l'acheteur. Une portion du fonds ayant été ainsi vendue purement et simplement, les conséquences de l'exercice du réméré ne sauraient l'affecter. L'art. 1667 (suprà, n. 107) ne serait point applicable à ce cas.

116. Le rachat se divise aussi du côté des acheteurs. « Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, porte l'art. 1672, l'action en réméré ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais s'il y a eu partage de l'hérédité, et que la chose vendue soit échue au lot de l'un des héritiers, l'action en réméré peut être intentée contre lui pour le tout. »

117. Cet article reçoit son application par analogie dans le cas où plusieurs personnes ont acheté en commun un héritage à réméré : tant qu'ils le possèdent par indivis, l'action de réméré ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, à moins qu'ils n'aient acheté solidairement; mais lorsqu'ils ont licite le fonds, qui a été adjugé à l'un d'eux, celui-là peut être poursuivi pour le tout : pour sa part, comme acheteur, et pour la part des autres, comme détenteur de ces mêmes parts. — Duranton, t. 16, n. 419; Laurent, t. 24, n. 415, et tous les auteurs.

Art. 5. — Effets du rachat.

118. Aux termes du second alinéa de l'art.. 1673 du C. civ. : « Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé ...» C'est l'application du principe écrit dans l'art. 1183; le droit de l'acheteur est

anéanti comme s'il n'avait jamais existé, et, par suite, tous les droits qu'il a consentis sur la chose vendue viennent à tomber.

11$>. Il y a, toutefois, une exception aux effets de la résolution. L'art. 1673 ajoute que le vendeur est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. Le maintien des baux faits est dans l'intérêt de l'agriculture; quant à la fraude, il appartient aux tribunaux d'apprécier si le bail est frauduleux.

ISO. M. Colmet de Santerre (t. 7, n. 119 bis) enseigne que les baux faits sous seing privé par l'acquéreur doivent faire foi de leur date à l'égard du vendeur, par ce motif que l'acheteur est en quelque sorte le mandataire du vendeur. Mais cette théorie ne nous paraît pas acceptable, et si les baux n'ont point date certaine, il faut appliquer, suivant nous, la règle de l'art. 1328, C.cix. Sic, Laurent, t. 24, n. 417.

121. Le rachat a pour effet de fixer d'une façon définitive la question importante, en cas de liquidation, de savoir à quelle masse (mobilière ou immobilière) appartenaient les droits du vendeur ou de l'acheteur (Comp. suprà, n. 36 bis et suiv.). Le prix de l'immeuble figure définitivement dans les valeurs mobilières des communauté et succession de l'acheteur, et le droit réel de propriété définitive remplace l'action de réméré dans le patrimoine du vendeur. — Rennes, 6 avril 1870 (Rev. not., n. 2896). — V. suprà, n. 36 bis et 36 ter.

| 4. — Effets du pacte de rachat quand la condition défaillit.

122. Quand la condition résolutoire défaillit, le contrat devient irrévocable, et les droits consentis pendente conditione par le vendeur s'évanouissent, car il a cessé d'être propriétaire dès l'instant de la perfection du contrat, et il n'a pu, par conséquent, faire aucun acte de disposition.

123. Anciennement il fallait que l'acheteur obtint un jugement qui le déclarât propriétaire incommutable, en prononçant, contre le vendeur, la déchéance du droit d'exercer le réméré. Il n'en est plus ainsi aujourd'hui, une sommation de l'acquéreur serait même superflue. La déchéance a lieu de plein droit. Gela résulte des termes de l'art. 1662 (suprà, n. 18), et ce n'est, d'ailleurs, que l'application du principe qui régit la condition résolutoire expresse; elle opère de plein droit, parce que telle est la volonté des parties contractantes, et elle défaillit aussi de plein droit, toujours en vertu du contrat. — Laurent, t. 24, n. 418.

1 24. Si le contrat porte que le vendeur doit faire dans le délai les remboursements que la loi prescrit, le défaut de remboursement dans ce délai n'entraîne pas la déchéance du vendeur, s'il n'a eu pour cause que le refus de l'acheteur de recevoir les offres, d'ailleurs valables et suffisantes qui lui ont été faites. — Bruxelles, 10 août 1836 (Dali., J. G., v° Vente, n, 1497-3°). — V. aussi Colmar, 1" mai 1811 (Dali., v° cit., n. 1506-1°).

| 5. — Pacte de rétrocession (Renvoi).

125. Le pacte de rachat ou de réméré est, avons-nous dit (suprà, n. 1), une clause par laquelle le vendeur se réserve, lors du contrat de vente, la faculté de reprendre la chose vendue. La faculté inverse, c'est-à-dire la faculté pour Y acquéreur de rendre la chose acquise si elle ne lui convient pas, peut également être stipulée dans le contrat de vente. Nous désignerons ce pacte sous le nom de pacte de rétrocession, et nous en traiterons sous le mot Rétrocession. — V. aussi les mots Résolution et Vente.

| 6. — Enregistrement.

DIVISION

Art. 1er. — Droits dus sur la vente à réméré (n. 126).

Art. 2. — Droits dus sur la renonciation à la faculté de rachat, et sur la

cession de ce droit (n. 130).

Art. 3. — Droits dus sur Vacte qui constate le retrait (n. 139).

1° De l'acte dans lequel la faculté de réméré doit être stipulée (n. 142).

2° Du délai dans lequel la factdtê de réméré doit être exercée (n. 145).

3° De l'acte qui doit constater l'exercice du réméré (n. 160).

4° De l'exercice du retrait par des tiers (n. 167).

5° Base et liquidation du droit (n. 181). Art. 4. — Droits de mutation par décès (n. 197). Art. 5. — Pacte de rétrocession (Renvoi) (n. 205).

Art. 1er. — Droits dus sur la vente à réméré.

^26. Les ventes avec faculté de rachat sont des ventes sous condition résolutoire, et cette condition n'empêchant pas la transmission immédiate de la propriété, l'acte de vente qui la contient est passible du même droit proportionnel que si la faculté de rachat n'avait pas été stipulée. — V. Vente.

127. Mais la stipulation de la faculté de rachat ne forme pas une disposition indépendante et elle n'opère aucun droit particulier.— L. 22 frim. an vu, art. 11.

128. Le droit de vente est dû encore que le réméré soit exercé avant le payement du droit. - Champ, et Rig., t. 3, n. 2083.

129. Quand le prix d'une vente à réméré parait inférieur à la valeur vénale, la Régie a le droit de requérir l'expertise et de faire acquitter un supplément de droit en cas d'insuffisance constatée.

Art. 2. — Droits dus sur la renonciation à la faculté de rachat et sur la cession de ce droit.

130. L'acte par lequel le vendeur renonce gratuitement à la faculté de rachat qu'il s'était réservée n'est passible que du droit fixe de 3 fr. — LL. 22 frim. an vu, art. 3 et 68, § 1, n. 51 ; 18 mai 1850, art. 8; 28 février 1872, art. 4.

131. Lorsque le vendeur d'un immeuble renonce, moyennant un supplément de prix, à la faculté de rechat stipulée dans l'acte de vente, il est dû le droit de 5 fr. 50 p. 100 sur la somme payée par l'acquéreur. — Inst. Rég. 1272, § 19; V. Conf. Demante, Principes de V enreg, t. 1, n. 296-1.

132. L'Administration a décidé par une délibération du 21 oct. 1831 (Journ. Enreg., 10,151), et par une solution du 28 févr. 1866 (Gara., Rêp. gén., n. 13854-2) que la cession à un tiers, moyennant un prix, de la faculté de rachat, donne ouverture au droit proportionnel de o fr. 50 p. 100.

— Contra, Champ, et Rig. (t. 4, n. 371 Oj, qui font remarquer que la faculté de rachat, quoique ayant une valeur, ne consiste ni dans la propriété, ni dans l'usufruit, ni dans la jouissance de l'immeuble, et que la loi n'a tarifé que les mutations de celte nature. — Comp. Cass., 13 janv. 1809 (Rev. Not., n. 2325).

133. Dans tous les cas, le droit de 5 fr. 50 p. 100 ne doit être perçu que sur le prix de la cession du droit d'exercer le réméré. « Soit, dit M. Demante (1,296-IIj, un immeuble vendu à réméré moyennant 2,000 fr.; évaluons les frais et loyaux coûts à 200 fr.; total à rembourser lors de l'exercice du réméré : 2,200 fr. Si le vendeur cède l'action en réméré moyennant 800 fr., le cessionnaire, après avoir exercé le réméré, aura en définitive l'immeuble moyennant 3,000 fr., et c'est sur cette somme qu'il devra payer le droit proportionnel. — Mais à quel moment le droit proportionnel deviendra-t-il exigible sur cette somme totale de 3,000 fr.? Evidemment ce ne peut être au moment de la cession, car le cessionnaire de la faculté de rachat est entièrement libre d'exercer ou non le réméré; le payement des 2,200 fr. est la condition de l'exercice de cette faculté, non une charge devant être ajoutée au prix de la cession. »

134. D'après cette doctrine, si le même acte contient cession par le vendeur de la faculté d'exercer le réméré et remboursement par le cessionnaire, moyennant deux prix distincts, le droit de 5 fr. 50 p. 100 est dû sur l'un et l'autre de ces prix, chacun d'eux correspondant à l'acquisition d'un objet parfaitement distinct. — Sol. Rég.j 4 mai 1854 (Gara., Rêp, gén., n. 13854-2). — Dict. Rêd., v° Réméré, n. 46 et suiv.

135. L'acte de cession du droit d'exercer le retrait et l'acte de retrait sont passibles du droit de 5 fr. 50, et non du droit de 4 p. 100. L'acte de cession est une vente de droits immobiliers, et le retrait exercé par le cessionnaire a lieu, comme la cession, à titre de vente. L'une et l'autre mutation tombent donc sous l'application de l'art. 52 de la loi du 28 avril 1816.

— Délib. Rég., 21 oct. 1831 {Journ. Enreg., 10151). — V. infrà, n. 171.

136. Si la cession est faite à titre gratuit et dans un esprit de libéralité, le droit de donation est exigible sur la valeur estimative à déclarer par les parties. — Journ. Enreg., 3782.

137. L'acte par lequel l'acheteur à réméré cède, avant l'expiration du délai, ses droits sur l'immeuble, est passible du droit de 5 fr. 50 p. 100. Il en est de même de l'acte par lequel l'acheteur à réméré reçoit d'un tiers qu'il subroge à ses droits sur l'immeuble le prix fixé dans l'acte de vente à réméré. — Journ. Enreg., 11151-4.

138. D'après une délibération de l'Administration du 17 nov. 1831 (Dali. J. G., v° Enreg., n. 3179), lorsque, dans une vente à réméré, il est convenu que le vendeur conservera la jouissance des biens, il est dû un droit de vente et un droit de bail. Mais l'Administration a décidé depuis, en sens contraire, que la réserve, au profit du vendeur, de la jouissance de l'immeuble vendu à réméré moyennant un prix payé comptant, à charge par lui de payer à l'acquéreur l'intérêt du prix jusqu'au terme de la jouissance, qui est le même que celui fixé pour le rachat de l'immeuble, ne peut être considérée comme un bail à ferme passible d'un droit particulier d'enregistrement, indépendant du droit de mutation auquel la contention a

donné lieu. — Délit»., 22 mai 1837 (Joum. Enreg., 2761). — V. Dans ce dernier sens, Dali. /. G., v° Enreg., n. 3179.

Art. 3. — Droits dus sur l'acte qui constate le retrait.

139. La loi du 22 frim. an vu (art. 69, § 2, n. 11) tarife au simple droit de quittance « les retraits exercés en vertu de réméré, par actes publics, dans les délais stipulés, ou faits sous signature privée avant l'expiration de ces délais ».

140. Quant aux retraits exercés après l'expiration des délais convenus par les contrats de vente sous faculté de réméré, le même article, § 7, n. 6, les tarife au même droit que les ventes.

141. La condition d'exercice du retrait avant l'expiration du délai convenu n'est d'ailleurs pas la seule à laquelle soit subordonné le bénéfice du tarif de 50 cent. p. 100. Ainsi que le fait remarquer le Dict. des Réd., v° Réméré, n. 56 et suiv., l'application à cette matière des divers principes de la loi fiscale combinés avec ceux de la loi civile, démontre que quatre conditions sont nécessaires pour que le retrait échappe à la perception du droit de mutation. Il faut :

1° Que la faculté de rachat ait été stipulée dans l'acte même de vente;

2° Que la faculté soit exercée avant l'expiration du délai stipulé et ne pouvant excéder cinq ans ;

3° Que le retrait soit constaté par acte public ou du moins par acte sous seing privé présenté à l'enregistrement ou ayant acquis date certaine avant l'expiration du délai ;

4° Que le retrait soit opéré par le vendeur ou par son héritier.

Examinons successivement chacune de ces conditions.

142. 1° De l'acte dans lequel la faculté de réméré doit être stipulée. — La faculté de rachat ou de réméré doit être stipulée par le contrat de vente (C. civ. 1659). Si elle avait été convenue entre les parties par acte séparé, fût- il authentique et du jour même de la vente, l'acte ultérieur qui remettrait le vendeur en possession devrait, comme rétrocession, subir le droit de mutation. — Inst. Rég., 9 therm. an xn, n. 245, § 1er.

143. Si le donateur d'un immeuble s'est réservé de le reprendre moyennant une somme d'argent déterminée, le droit de vente de 5 fr. 50 p. 100 est exigible sur l'acte par lequel il exercera cette faculté. — Trib. Lyon, 13 août 1845 (Joum. Enreg., 13807); Trib. Villeneuve, 29 mars 1848 (Joum. Enreg., 14463).

144. Le droit de 5 fr. 50 p. 100 est dû sur l'acte par lequel l'un des échangistes reprend, en vertu de la faculté qu'il s'en était réservée dans le contrat d'échange et moyennant le payement d'une somme couvenue, l'immeuble cédé par lui (Dict. Réd., v° Réméré, n. 62). MM. Championnière et Rigaud (t. 3, n. 1778), tout en admettant l'exigibilité de ce droit, veulent cependant qu'on impute le droit d'échange perçu, à raison de ce que le contrat d'échange est transformé, par ce retrait, en un contrat de vente. Le retrait, en effet, n'opère pas une mutation nouvelle; il transforme seulement le titre de la mutation primitive quant à l'un des immeubles, et quant à l'autre immeuble, celui qui est l'objet du retrait, il le fait rentrer purement et simplement, par l'exercice d'une condition résolutoire, entre les mains de son propriétaire primitif. — Y. Résolution.

145. 2° Du délai dans lequel la faculté de réméré doit être exercée. — La loi de frimaire an vu se borne à exiger que le retrait soit opéré dans le délai convenu, sans imposer du reste de limite à ce délai. La raison en est que cette loi est antérieure au Code civil, et que dans l'ancien droit la faculté de rachat pouvait être stipulée pour le temps qu'il plaisait aux par-

ties de fixer (V. suprà, n. 47.). Mais depuis que le Code civil a limité à cinq ans le délai pour lequel la faculté de rachat peut être stipulée, et qu'ainsi tout délai excédant cette limite y est réduit de plein droit, le retrait opéré après le délai de cinq ans, quoique dans le délai convenu, donne incontestablement ouverture au droit de mutation immobilière.

146. Quel est le droit à percevoir sur l'acte qui contient prorogation du délai de réméré? Si la prorogation est consentie sans prix, il n'y a point de difficulté : le simple droit fixe de 3 fr. est exigible, à l'exclusion du droit gradué, qui ne concerne pas les prorogations de l'espèce (V. JProrogationde délai, n. 19). Si la prorogation est consentie moyennant une somme payée par l'acheteur à réméré, cette somme forme un supplément de prix et doit supporter le droit de vente. Que si, au contraire, comme il arrive d'ordinaire, le prix est payé par le vendeur à réméré, le droit de 5 fr. 50 p. 100 ne saurait être exigé, et il n'est dû sur l'acte qu'un simple droit fixe. — Dict. Rèd., v° Réméré, n. 65.

147. D'après une solution du 7 mars 1830 (Journ. Enreg., 9636), le droit de vente est exigible sur le retrait opéré après le délai de cinq ans, primitivement stipulé dans l'acte de vente, quoique ce délai ait été prorogé avant son expiration et que la prorogation ne soit pas encore expirée. Cette solution est motivée sur ce que la faculté de rachat ne peut être, d'après le Code civil, stipulée que pour cinq ans, que ce délai est de rigueur et ne peut être prorogé dans aucun cas. — V., dans le même sens, Vitré, 22 janv. 1840 {Journ. Enreg., 12446); Roanne, 18 déc. 1848 (Journ. Enreg., 14647-2).

148. Un avis du comité des finances du Conseil d'État, en date du 15 janvier 1830, approuvé le 22 février suivant (Inst. Rég., 8 juin 1830, n. 1320, § 8), a décidé que le retrait opéré dans un délai de moins de cinq ans, soit que ce délai ait été porté au contrat de vente, soit qu'il ait été prorogé avant l'expiration du premier délai, n'est passible que du droit de 50 cent, par 100 fr.

149. Cet avis est principalement motivé Sur ce que, si le terme fixé dans le contrat ne peut être prolongé par le juge, pareille défense n'est pas faite aux contractants; que ceux-ci jouissent donc de la faculté de prorogation jusqu'à la limite légale de cinq ans; que la prorogation produit le même effet que si le nouveau délai eût été stipulé dans l'acte de vente, et que les deux actes doivent être considérés comme n'en faisant qu'un seul. Il résulte ainsi de cette décision que le seul droit de 50 cent, p. 100 est exigible sur le retrait opéré dans le délai prorogé, et spécialement que le droit de transcription n'est pas dû puisque l'immeuble rentre aux mains du vendeur franc et quitte de toutes hypothèques consenties par l'acquéreur.

150. Sur le premier point, en ce qui concerne l'exigibilité du droit de 50 cent. p. 100, on peut observer, dit le Dict. des Rèd., pour justifier la solution du comité des finances, que la réserve des droits des tiers, que l'on fait ordinairement dans l'hypothèse dont il s'agit, ne concerne que ceux des tiers qui, du chef de l'acheteur à réméré, ont acquis des droits sur l'immeuble antérieurement à la prorogation du délai ; or tel n'est pas le cas de l'Administration. — V° Réméré, n. 67.

151. En ce qui concerne le droit de transcription, le Dict. desRkd. (v° cit., n. 68), fait observer avec raison que l'avis du comité des finances est en contradiction avec la doctrine qui a prévalu en matière civile (V. suprà, n. 20). Les tiers ont pu acquérir des hypothèques et des droits réels du chef de l'acheteur, et ces droits, malgré la prorogation, sont devenus irrévocables par l'expiration du délai stipulé dans l'acte de vente (V. aussi Mourlon, Rêpét. écrit., sur les art. 1660 à 1663, n. 636). D'où la nécessité pour le vendeur qui exerce ce retrait de faire transcrire l'acte de

rachat, à l'effet de purger l'immeuble des hypothèques procédant du chef de l'acheteur. Cet acte de rachat, étant ainsi de nature à être transcrit, devrait donc supporter, d'après nous, indépendamment du droit de bOcent. p. 100, le droit de transcription de 1 fr. 50 p. 100.

152. L'Administration ne devrait pas avoir égard à la prorogation qui serait accordée par le juge, contrairement à la disposition de l'art. 1661, et le droit de vente devrait être perçu sur le retrait opéré après l'expiration du délai stipulé dans le contrat de vente. — Seine, 1er niv. an xn {Joum. Enreg., 1644); Cass., 22 brum. an xiv (Journ. Enreg., 2245), Inst. 245 et 1320, 1 8.

153. De même, l'Administration n'a pas à tenir compte de la prorogation consentie après l'expiration du délai primitivement fixé (Inst. 1320, | 8). Cette règle a été appliquée dans une espèce où la faculté d'exercer le réméré avait été stipulée pendant deux ans, par acte du 3 janvier 1878, et où ce délai avait été prorogé jusqu'au 23 janvier 1872, par acte du 15 janvier 1872. Le retrait ayant été exercé le 22 janvier 1872, la Régie a reconnu que le droit de 5 fr.*50 p. 100 avait été régulièrement perçu. — Sol., 13 août 1872 {Dict. Rèd., ve Réméré, n.70).

154. Enfin, l'avis du comité des finances, mentionné suprà, n. 148, exige, pour que le droit de rétrocession immobilière ne puisse être exigé, que la prorogation du délai convenu dans le contrat de vente ait lieu avant l'expiration de ce premier délai. Il s'ensuit que si cette prorogation était accordée par acte sous seing privé, il faudrait que cet acte acquît date certaine avant que le délai primitif porté dans la vente fût expiré. C'est ce que porte un arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 1S39 : «Attendu, y est-il dit, que l'Administration de l'enregistrement était fondée à ne pas s'arrêter à la prorogation verbale mentionnée audit acte, puisque, aux termes du | 2, n. 11, de l'art. 69 de la loi du 22 frim. an vu, pour n'être soumis qu'au droit de 50 cent. p. 100, les retraits doivent être exercés par actes ayant date certaine avant l'expiration du délai de réméré. » (Journ. Enreg., 12342.)

155. Lorsque aucun délai n'a été fixé pour l'exercice de la faculté de rachat, le délai est, de droit, fixé à cinq ans. Par conséquent, le seul droit de 50 cent. p. 100 est exigible sur le retrait opéré avant l'expiration de ce terme.

1 51». Si le vendeur s'est réservé d'exercer le retrait pendant sa vie entière, le délai se restreint à la vie du vendeur, sans qu'il puisse excéder cinq ans. Le retrait opéré, soit après sa mort, soit après l'expiration du délai de cinq ans, serait donc passible du droit de vente. — (Dict. Rèd., v° Réméré, n. 72 et 73.)

157. Si la vente à pacte de rachat a été subordonnée à une condition suspensive, le délai de réméré ne commence à courir que du jour de l'événement accompli. Si la condition était résolutoire, les délais partiraient du jour même de la vente. Si, nonobstant la condition suspensive, l'acquéreur avait été mis en jouissance, les délais courraient du jour de la tradition, parce que la prise de possession convertit la condition suspensive en condition résolutoire, et, par conséquent, la vente suspendue en vente actuelle; sauf toutefois le cas où la tradition est expressément conditionnelle. — V. sur ces quest. Champ, et Rig., t. 3, n. 2101.

158. Le jour delà vente n'est pas compris dans le délai fixé pour le réméré, et, ainsi, le droit de 5 fr. 50 p. 100 n'est pas exigible sur le retrait exercé le 6 janvier 1821 d'un immeuble vendu le 6 janvier 1820, avec faculté de rachat pendant un an. — Délib. Rég., 16 nov. 1822 (Journ. Enreg., 7305).

159. Si le dernier jour du délai est un jour férié, le délai n'est pas prolongé à cause de cette circonstance (\ . suprà, n. 27).

ICO. 3° De l'acte qui doit constater l'exercice du réméré. — L'art. 69, § 2, n. 11 de la loi du 22 frim. an vu, n'accorde le bénéfice du tarif de 30 cent. p. 100 qu'aux « retraits exercés en vertu de réméré, par actes publics, dans les délais stipulés, ou faits sous signature privée, et présentés à l'enregistrement avant l'expiration de ces délais ».

161, Les mots présentés à l'enregistrement s'appliquent aux seuls actes sous seing privé. L'acte authentique, faisant foi de sa date, le réméré par acte notarié n'a pas besoin d'être présenté à l'enregistrement avant l'expiration du délai pour jouir du bénéfice du tarif de 50 cent. p. 100. Il suffit que, d'après sa date, il ait été fait dans le délai. — Champ, et Rig., t. 3, n. 2112; Déniante, t. 1, n. 171.

163. Quant aux actes sous seing privé, la loi exige formellement qu'ils soient présentés à l'enregistrement avant l'expiration du délai.

1 63. Cette prescription qui s'explique naturellement à l'égard des actes sous seing privé qui n'ont pas de date certaine, s'étend-t-elle aux actes qui ont acquis date certaine avant l'enregistrement par l'une des causes indiquées dans l'art. 1328, C. civ., c'est-à-dire par la mort de l'une des parties ou renonciation dans un acte public? La négative ne parait pas douteuse. Pour que l'acte sous seing privé constatant le retrait jouisse du bénéfice du tarif de 50 cent. p. 100, il suffit qu'il ait acquis date certaine, par l'une ou l'autre des causes exprimées dans la loi, avant l'expiration du délai. Il est à remarquer, en effet, que le même art. 69, f 7, n. 6, ne tarife au droit de 4 p. 100 que les seuls retraits exercés après l'expiration des délais, et qu'il n'y est pas question des retraits enregistrés après cette date. — Champ, et Rig., t. 3, n. 2112; Demante, t. 1, n. 172; Dict. Réd. (3° édit), v° Réméré, n. 77.

16-4. Lorsque, après une vente sans faculté de rachat, l'Administration constate un acte de propriété fait par le vendeurdans les termes de l'art. 12 de la loi du 22 frim. an vu, il faut distinguer entre le cas où cet acte a été fait antérieurement à l'expiration du délai du réméré et celui où il a été fait postérieurement. Dans le premier cas, l'Administration ne peut réclamer aucun droit; dans le second, au contraire, elle est fondée à exiger le droit de mutation, sans que la partie puisse se soustraire à la poursuite en prétextant que le retrait a été exercé dans le délai (Cass. 2 août 1808, Journ. Enreg., 3353). Le droit en sus est, en outre, exigible si plus de trois mois se sont écoulés depuis l'expiration du délai.

165. La date d'un retrait verbal ne pourrait être opposée à l'Administration, lors même que les parties lui en auraient fait la déclaration avant l'expiration du délai. Mais il en serait autrement si le retrait était judiciairement constaté avant l'expiration du délai. Cette constatation judiciaire équivaudrait à un acte authentique. — Dict. Réd., v° Réméré, n.78.

166. Au reste, pour éviter la déchéance, il suffit au vendeur de faire des offres ou même de notifier simplement son intention à l'acquéreur avant l'expiration du délai (V. suprà, n. 49 et suiv.). Ainsi, d'après une sol. Rég., du 4 mai 1830 {Recueil Fessard, 2970), si la notification ou les offres sont constatées par acte authentique, celte circonstance écarte à elle seule la perception du droit de mutation, et le seul droit de quittance est exigible sur l'acte ultérieur par lequel le retrait est réalisé, alors même que cet acte interviendrait après l'expiration du délai. — Dœt. Réd., V cit., n. 79.

16*7. 4° De l'exercice du retrait par le vendeur on par son héritier. — Quid des cessionvaires et créanciers ? Le seul droit de 50 cent. p. 100 est exigible, à l'exclusion de celui de mutation entre-vifs, sur le retrait exercé par l'héritier du vendeur. — Inst. Rég , 245, § 1er.

168. Il en est de même lorsque le retrait est exercé par un donataire universel ou à titre universel du vendeur. — Dict. Ilèd., v° Réméré, n. 86.

169. Mais le droit de vente immobilière est exigible sur le retrait opéré par un cessionnaire, à titre onéreux, du vendeur. — Délib. Rég.,

20 vent, an xi (Journ. Enreg., 1398); Cass., 21 germin. an xn (Journ.

170. Ce droit est de 5 fr. 50 p. 100, et non pas seulement de 4 p. 100 (L. 28 avril 1816. art. 52). — Délib. Rég., 21 octobre 1831, citée suprà, n. 135.

171. Aux termes de la délibération du 20 vent, an xi et de l'arrêt du

21 germin. an xn, cités suprà, n. 169), le droit de mutation doit être perçu sur un prix composé de la somme payée au vendeur pour la cession de la faculté du rachat et de celle remboursée au premier acquéreur. Mais, pour décider ainsi, on suppose que la cession de la faculté de rachat n'a pas été soumise elle-même au droit de mutation. Il est bien évident que si la cession a été reconnue sujette à ce droit, comme l'Administration l'a décidé par sa délibération du 21 oct. 1831 et sa solution du 28 fév. 1866 (citées suprà, n. 132), on ne peut le percevoir une seconde fois sur la même somme lors de l'exercice du retrait. « Le droit de 5 fr. 50 p. 100, dit le Dict. des Réd. (v° Réméré, n. 83), ne doit être perçu que sur les sommes remboursées au premier acquéreur ; la somme qui a été payée au vendeur représente le prix de la cession d'une action immobilière qui est distincte de l'immeuble auquel elle se rapporte; la somme payée d'abord au vendeur et celle payée ensuite à l'acquéreur à réméré représentent ensemble le prix de l'immeuble. »

172. Le droit de vente et celui de quittance ne peuvent pas être cumulés, car si le droit du cessionnaire à exercer le rachat est antérieur au retrait, ce n'est que du jour où il est exercé qu'il devient propriétaire de l'immeuble; et il faut bien qu'il en soit ainsi, puisqu'on suppose que le vendeur a lui-même exercé le retrait et vendu l'immeuble au cessionnaire. Cette fiction place la vente dans le retrait qui conlient la quittance, et dès lors ne donne pas ouverture à ce droit concurremment avec celui qui est perçu pour la vente. — Champ, et Rig., t. 3, n. 2122. — Sic : Dict. Réd., v° Réméré, n. 84.

173. Lorsque, dans la vente à réméré, le retrait est exercé par un autre que le vendeur, il s'opère au profit de celui qui exerce le retrait une nouvelle mutation passible du droit proportionnel. La clause qui imposerait à l'acquéreur de payer une portion du prix de rachat aux créanciers inscrits n'a point pour effet de suspendre la mutation jusqu'à ce payement, et, par suite, le droit est immédiatement exigible. — Cass., 16 avril 1845 (Journ. Enreg., 13741).

174. On a vu (suprà, n. 168) que le seul droit de 50 cent. p. 100 est exigible, à l'exclusion du droit de mutation entre-vifs, sur le retrait exercé par le donataire universel ou à titre universel du vendeur. Quid, lorsque le retrait est exercé par un donataire particulier de la faculté de rachat ? Le Dict. des Réd. (v° Réméré, n. 86) estime que, dans cette seconde hypothèse, il est dû un droit proportionnel de 5 fr. 50 p. 100 sur l'intégralité des sommes remboursées au premier acquéreur. Il ne faut pas, est-il dit dans cet ouvrage, confondre les deux situations. Lorsque le retrait est exercé par un donateur particulier de la faculté de rachat, cette faculté constitue un droit distinct de l'objet auquel elle se rapporte. La donation de ce droit n'implique donc nullement la donation de l'objet vendu; les deux transmissions sont distinctes: elles peuvent s'être effectuées à des titres différents. Or, si la transmission de la faculté de rachat s'est effectuée à titre gratuit, celle de l'objet vendu présente tous les caractères d'une mutation à titre onéreux, puisque le nouveau possesseur en paye la valeur

en remboursant à l'acquéreur primitif le prix de la première vente. Le droit de cette nouvelle mutation ne saurait donc être que celui de vente, et il n'y a, d'après l'ouvrage précité, aucune contradiction à percevoir sur le retrait un droit de cette nature, alors qu'on avait perçu un droit de donation sur la transmission de la faculté de rachat. MM. Championnière et Rigaud (t. 3, n. 2121) enseignent, au contraire, qu'il est dû un droit de donation, mais que ce droit atteint seulement le bénéfice procuré par le retrait, c'est-à-dire la valeur de l'immeuble diminuée de la somme remboursée à l'acquéreur. Nous nous rallions à la première de ces deux opinions.

175. Le créancier du vendeur, qui exerce le retrait en vertu du droit que lui confère l'art. 1166, C. civ., agit au nom de son débiteur, et c'est dans le patrimoine de ce dernier que rentre l'objet racheté. Dès lors, le retrait présente le même caractère que s'il était exercé par le vendeur luimôme; il n'est passible que du droit de 50 cent. p. 100. — Dict. fiéd., v° Réméré, n. 88.

176. Mais l'exercice du droit de réméré par un cessionnaire du vendeur agissant de son chef personnel, et non comme créancier de celui-ci, dans les termes de l'art. 1166, C. civ., constitue une véritable vente, et donne lieu dès lors à la perception du droit de 5 fr. 50 p. 100. — Blois (Trib. civ.), 23 janv. 1878 (Rev. Not., n. 2176).

177. Quant au retrait exercé par un tiers qui déclare se porter fort pour le vendeur, il ne donne ouverture qu'au droit de quittance, car c'est ce dernier qui est censé l'exercer lui-même. — Délib. 15 sept. 1809, Dict. Not., v° Réméré, n. 169.

178. Si le vendeur ou son représentant déclare exercer le retrait, non pour son compte personnel, mais pour celui de sa femme, à qui l'immeuble retiré servira de remploi, il faut distinguer entre le cas où cet immeuble est propre au mari et celui où c'est un immeuble de communauté. Dans le premier cas, le droit de 5 fr. 50 p. 100 est exigible à raison de la mutation qui s'opère au profit de la femme (Gass., 4 août 1835, Journ. Enreg., 11303). Dans le second, l'acte ne serait passible que du droit proportionnel de libération (50 cent. p. 100). Toutefois, d'après l'opinion qui prévaut dans la jurisprudence, et suivant laquelle il est dû un droit de transcription sur le remploi qui a pour effet de faire passer sur la tête de la femme un immeuble de communauté (V. Communauté conjugale, n.1922 etsuiv.), le retrait ainsi opéré devrait supporter, indépendamment du droit de 50 c. p. 100, le droit de 1 fr. 50 p. 100. — V., en ce sens, Dict. Rèd., v° Réméré, n. 90.

179. Si plusieurs propriétaires d'un héritage unique l'ont vendu ensemble ou séparément, sous faculté de rachat, et que le retrait vienne à être exercé par un seul vendeur pour l'héritage entier, le droit de 50 cent, p. 100 est exigible sur la part du rutrayant, et celui de 4 p. 100 sur la somme représentant les parts de ses covendeurs. Il en est de même dans le cas où un vendeur unique a laissé plusieurs héritiers, dont un seul exerce le retrait, tant de sa portion que de celle de ses cohéritiers. — Inst. Rég., 245, § 4«.

180. Toutefois, si le retrayant déclare exercer le retrait tant pour ses covendeurs ou cohéritiers que" pour lui, le simple droit de quittance est exigible sur le total des sommes remboursées. — Dict. Rèd., v° Réméré, n. 91.

181. 5° Rase et liquidation du droit. — Ce n'est point parce qu'il serait translatif que l'acte de retrait subit le droit proportionnel de 50 cent, p. 100 : en droit civil, le retrait n'opère aucune transmission. S'il opère ce droit, c'est que la condition du retrait, c'est le remboursement intégral que doit faire le vendeur, et que l'acte de retrait contient ordinairement la

preuve de la libération du vendeur envers l'acheteur; c'est une quittance, et c'est à ce titre qu'il est tarifé par la loi. — Demante, 1. 1, n. -169.

1 855. C'est donc sur le payement et non sur le rachat lui-même que le droit de 50 cent. p. 100 est établi; en sorte que si, pour une cause quelconque, le réméré pouvait être exercé sans remboursement, l'acte qui le constaterait ne pourrait opérer le droit de 50 cent. p. 100. — Champ, et Rig., t. 3, n. 2114, Dkt. Rèd., v° Réméré, n. 93.

183. Jugé, dans ce sens, que l'exercice du réméré dans le délai porté au contrat, ne donne lieu à la perception du droit de 50 cent. p. 100 que sur les sommes effectivement remboursées par le vendeur à l'acheteur ; et qu'ainsi, lorsque l'acquéreur à pacte de rachat se trouve encore débiteur de son prix au moment où le retrait s'opère, et qu'il n'a droit qu'à la répétition des frais et loyaux coûts du contrat, c'est à raison de ces frais seulement, et non du prix de vente, que le droit doit être perçu. — Cass., 26 août 1823 (Joum. Enreg., 7580).

•I 84. L'Administration s'est rangée à cette doctrine en décidant que le retrait n'est passible que du droit fixe comme acte de complément, si aucun remboursement n'a lieu, parce que l'acquéreur n'avait rien payé. — Sol... ocl. 1834 (Recueil Fessard, 4736).

185. Ainsi, le droit fixe doit être seul perçu sur le retrait dans lequel les parties compensent le prix à payer avec une dette de l'acquéreur, et c'est dans la réalité l'hypothèse sur laquelle a statué l'arrêt précité du 26 août 1823, car l'acquéreur n'avait cessé d'être débiteur du prix de la vente que parce qu'il est devenu créancier de celui de la revente. — Champ, et Rig., t. 3, n. 2115.

186. Cette opinion toutefois ne paraît devoir être suivie, dit le Dkt. des Rèd. (v° Réméré, n. 96), que si les deux dettes étaient éteintes par la compensation légale. — V. Compensation, n. 122 et suiv.

18T. Il résulte de la règle que nous venons d'exposer que, lorsque le réméré s'exerce par voie d'action, le droit de quittance n'est exigible ni sur les offres qui l'opèrent ni sur le jugement qui le prononce, parce que ni l'un ni l'autre de ces actes ne contiennent libération. On ne doit leur appliquer que le droit qui leur est propre, mais la considération du retrait qu'ils effectuent n'en fait point naitre un particulier. — Champ, et Rig., t. 3, n. 2115. — V. Offres réelles, n. 270 et suiv.

188. Le droit de 50 cent. p. 100 étant un simple droit de quittance dont l'exigibilité suppose une libération effective, on ne saurait le percevoir lorsque le vendeur, obtenant un délai de l'acquéreur, exerce le retrait sans effectuer le remboursement et en s'obligeant à l'effectuer ultérieurement. Mais, dans ce cas, le droit d'obligation à 1 p. 100 est-il exigible à raison de l'engagement pris par le vendeur? La négative résulte d'une solution du 6 sept. 1826 (Recueil Fessard, 1566; Inst. 1204, § 8). Cette solution est motivée sur ce que l'obligation de remboursement contractée par le vendeur résulte d'un titre précédemment enregistré et qu'il n'y a pas de novation. Le droit de 1 p. 100 n'est donc pas exigible, mais nous croyons que la Régie serait fondée à percevoir, outre le droit fixe pour la déclaration de retrait, le droit gradué pour la prorogation de délai accordée au vendeur (L. 28 fév. 1872, art. 1er, n. 8, et art. 2). — V. Prorogation de délai, n. 13 et suiv.

189. Lorsque plusieurs immeubles ont été vendus à la fois pour un seul prix, et que le vendeur n'exerce le réméré, du consentement de l'acquéreur, que pour un seul de ces immeubles, d'après une ventilation du prix total, il y a simple réméré ne donnant ouverture qu'au droit de 50 e. p. 100 sur le retrait partiel, et non pas revente passible du droit dc5fr.50 p. 100. — Décis. min. fin., 30 janv. 1818 (Joum. Enreg., 6268).

190. Si l'acquéreur à pacte de réméré d'une partie indivise d'héritage s'est rendu adjudicataire de la totalité, sur une licitation provoquée contre lui, le retrait exercé dans ce cas par le vendeur, tant de la portion vendue à pacte de rachat que de celle licitée, n'est paisible que du droit de 50 c. p. 100. — Inst. Rég., 9 therm. an xn (Inst. 245, § 1er).

191. Mais, dit le Dict. des Rêd. (v° Réméré, n. 99), cette désision doit être restreinte au cas expressément prévu par l'art. 1667, C. civ., c'est-à-dire à celui ou la licitation a été provoquée contre l'acquéreur. Si la licitation avait été provoquée par lui, il n'aurait pas le droit de contraindre ie vendeur à prendre la portion licitée (suprà, n. 107, et s.) et alors le vendeur qui la reprendrait volontairement ferait une véritable acquisition, passible du droit de 5 fr. 50 p. 100. — V. aussi Champ, et Rig,, t. 3, n. 2129.

19S. Le droit de 5 fr. 50 p. 100 doit être perçu sur la totalité dos sommes que le vendeur rembourse à l'acquéreur, c'est-à-dire non seulement sur le prix, mais encore sur les frais et loyaux coûts de la vente, et le montant des réparations au remboursement desquelles l'acquéreur a droit. La même règle doit être suivie pour la perception du droit de vente, lorsque, d'après ce que nous avons dit ci-dessus, le retrait opère le droit de mutation.

193. On a vu (suprà, n. 12) qu'il peut être stipulé que le rachat ne pourra s'exercer que moyennant le remboursement d'une somme supérieure au prix. Le payement de cette somme supplémentaire, dit le Dict. des Réd. (v° Réméré, n. 103), qui nous paraît avoir le caractère d'une indemnité, ne saurait donner ouverture qu'au droit de 50 cent. p. 100.

191. Le contrat constatant le retrait du réméré dans le délai légal n'est pas de sa nature translatif de propriété et n'est point compris parmi les actes dont la transcription est ordonnée. L'art. 4 de la loi du 23 mars 1855 ne lui est applicable qu'autant qu'il est prononcé par jugement, et même, dans ce cas, le retrait doit être seulement mentionné en marge de la transcription de l'acte de vente. — Nantes (Trib. civ.), 20 mai 1875 (Rev. Nol., n. 5159).

195. Et si le conservateur a transcrit par erreur cet acte de retrait, il ne saurait se prévaloir de ce fait pour réclamer le droit de transcription au notaire ou aux parties. — Même décision.

196. Mais le droit de 1 fr. 50 p. 100 est toujours exigible, outre celui de 4 p. 100, sur les retraits opérés après l'expiration du délai, ou plutôt, ces retraits sont passibles, comme reventes, du droit unique et indivisible de 5 fr. 50 p. 100. — Inst. Rég., 1320, § 8, in fine.

Art. 4, — Droits de imitation par décès.

19*7. A. Succession du vendeur. — La vente à réméré étant une vente véritable, transmettant immédiatement la propriété sous une condition résolutoire, il s'ensuit que si l'acquéreur vient à décéder avant l'exercice de la faculté du rachat par le vendeur, les biens vendus se trouvent dans la succession du défunt et doivent, comme tous les autres biens dépendant de cette succession, être déclarés au bureau de l'enregistrement et supporter le droit de mutation par décès.

198. Mais en est-il de même lorsque le retrait a été opéré par le vendeur dans l'intervalle écoulé entre le décès de Tacquéreur et la déclaration de succession? D'après une décision du ministre des finances en date du 13 frim. an xm (Inst. 290, § 34), le droit de mutation doit être exclusivement perçu sur la valeur de l'objet retiré, tout comme si le retrait n'avait pas eu lieu. Cette décision est motivée sur ce que l'impôt est acquis au Trésor au moment où la transmission s'opère, c'est-à-dire au moment du

décès, et que le délai accordé pour le payement ne saurait porter atteinte à l'exigibilité et à la liquidation du droit. — V., dans le même sens, un jugement du Trib. de Bernay du 30 sept. 1844 (Journ. Enreg., 13670-6). 199. Cette manière de procéder a été justement critiquée par plusieurs auteurs. Dans l'espèce, disent ces derniers, la condition résolutoire agit avec son effet rétroactif aussi bien à l'égard du Trésor qu'à l'égard des parties, et, puisque la perception n'est pas faite, on ne voit pas pourquoi le Trésor refuserait de l'opérer selon l'état des faits au moment où elle doit avoir lieu. Ils estiment donc que le droit de mutation doit être perçu exclusivement sur le montant des sommes remboursées par le vendeur. Sic : Dict. Réd., y Réméré, n. 107; Garnier, Rép. gèn., n. 13881-2; Demante, n. 685. — V. Résolution.

500. Quant au retrait exercé postérieurement à la déclaration, il ne saurait motiver la restitution des droits perçus (L. 22 frimaire an vil, art. 60).

501. Si les sommes remboursées ultérieurement excèdent la valeur déclarée des biens ayant fait l'objet du retrait, l'Administration est-elle fondée à réclamer un supplément de droit sur la différence? « 11 semble équitable d'adm 'tire, dit le Dict. des Réd. (V Réméré, n. 108), que la somme payée n'est pas un bien nouveau qui rentre dans l'hérédité; c'est un bien qui est substitué à un autre et qui le représente exactement; dès lors, la liquidation des droits ayant été faite régulièrement, il n'y a lieu d'y revenir, à moins qu'on ne prétende qu'il y a eu insuffisance d'estimation et qu'on ne soit encore dans le délai pour l'établir. >,

SOS. B. Succession du vendeur. — Les héritiers du vendeur sous faculté de rachat ne doivent ni déclaration ni payement de droits à raison de cette faculté, attendu qu'elle est absolument éventuelle. — Délib. Rég., 6 vent, an xi.

S03. De même, d'après une délibération du 15 juillet 1834, approuvée par le ministre des finances le 20 août suivant, les héritiers du vendeur ne doivent jamais ni déclaration ni payement de droit au suj't de l'immeuble vendu, même dans le cas où ils exercent la faculté de rachat (Journ. Enreg., 11165). Cette solution semble être le corollaire de celle qui résulte de l'Instruction 290, § 34 (suprà, n. 198), d'après laquelle les héritiers de l'acquéreur doivent toujours le droit de mutation par décès, même dans le cas où le retrait a été exercé avant la déclaration de succession.

20-4. D'après une décision du ministre des finances du 2 juin 1812, si les héritiers du vendeur ont cédé la faculté de rachat à un tiers moyennant un prix, iis sont obligés de déclarer ce prix dans les six mois de la cession. Celte solution ne nous semble plus d voir être suivi? depuis qu'est intervenue la délibération du 15 juillet 1834 (suprà, n. 203). En effet, du moment que l'exercice du retrait qui fait rentrer l'immeuble dans l'hérédité ne rend pas exigible le droit de mutation par décès, il semble impossible que ce droit soit perçu sur la valeur de la faculté d'exercer le réméré. — Dict. Réd., V Réméré, n. 114. — Comp. Champ, et Rig., t. 4, n. 3710.

Art. 5. — Pacte de rétrocession (Renvoi).

SOa. Nous avons désigné sous le nom de pacte de rétrocession la clause par laquelle l'acquéreur se réserve de rendre la chose acquise si elle ne lui convient pas (suprà, n. 125). Nous renvoyons aux mots Rètroression, Résolution et Vente, pour la solution des questions que ce pacte peut faire naître, en droit fiscal.

| 7. — Formules.