M. Labbé fait remarquer que tous les intérêts sont ainsi

sauvegardés : l'intérêt des créanciers dont l'hypothèque subsiste dans la condition où elle a été constituée; l'intérêt du cessionnaire qui a la certitude ou de conserver la propriété ou d'obtenir le remboursement de la somme par lui déboursée. « Les créanciers auxquels le vendeur a consenti hypothèque auront, dit le même auteur, à délibérer sur un point : l'immeuble vaut-il plus que le prix de la vente à réméré? Cela est probable, parce qu'un bien se vend au-dessous de sa valeur, quand la vente a lieu sous la réserve onéreuse du réméré. Cela est encore probable, si la cession du droit de rachat a été faite moyennant un prix; car ce prix représente la valeur du droit retenu par le vendeur et par lui ensuite hypothéqué. — Si les créanciers se rangent à l'affirmative, ils entameront une poursuite hypothécaire. Le cessionnaire qui a exercé le rachat ne gardera la propriété qu'en se portant adjudicataire. La différence entre le prix de l'adjudication et le prix de la vente à réméré profitera aux créanciers hypothécaires. »

46. « Le cessionnaire peut, au surplus, dit encore M. Labbé, obtenir de suite toute sécurité. Après avoir exercé le rachat, il peut purger l'immeuble, en offrant un prix composé du prix de la vente à réméré et du prix de la cession du droit de réméré, sauf à retenir, en vertu du privilège auquel il est subrogé, la première partie de la somme offerte. » (S. 71.2.193, note sous Paris, 12 août 1871). — V., dans le même sens, l'article précité de M. Labbé, dans la Rev. crit. (1871-1872, p. 497 et suiv.) — Comp., Pont, Priv, et Hyp., t. 1, n. 516; Massé et Vergé sur Zacbariœ, t. 5, % 794, p. loo, note I.

47. Une conséquence du droit éventuel du vendeur à redevenir propriétaire de l'immeuble aliéné par lui, sous restriction du droit de rachat, est la réserve, pour lui, du droit de visiter cet immeuble pendant le cours du délai. Il est juste, en effet, qu'il soit à même de s'assurer que l'acquéreur remplit une des principales conditions que la nature de son droit de propriété lui impose, à savoir qu'il administre et entretient l'immeuble avec les soins d'un bon père de famille.

48. Enfin, le vendeur et ses ayants cause conservent, comme dans toute autre vente, le droit d'exercer l'action en rescision, pour cause de lésion (C. civ., 167G). Il y a, dans ce cas, deux causes pour lesquelles la vente peut être anéantie, une condition résolutoire et une action en rescision ou en nullité. M. Laurent (t. 24, n. 425) fait, à ce sujet, des remarques que nous croyons utile de reproduire. « Chacune de ces actions, dit-il, a ses avantages; le vendeur choisira celle qui lui est le plus profitable. La durée de l'action résolutoire peut être plus longue que celle de l'action en rescision ; celle-ci n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente ; tandis que le rachat peut être stipulé pour cinq ans. Il se peut donc que l'action en rescision soit prescrite, mais que le vendeur soit encore dans le délai pour exercer le rachat. La rescision est soumise à des conditions rigoureuses quant à la preuve de la lésion,

tandis que le vendeur peut user du réméré par sa seule volonté. Lorsqu'il agit en rescision, il n'est pas sûr de rentrer dans la propriété de la chose vendue, car l'acheteur a le choix de garder le fonds, en payant un supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total (art. 1681) ; le rachat, au contraire, résout la vente, et le vendeur reprend sa chose sans perte au cune. — Il y a d'autres différences entre les deux actions quant aux obligations imposées au vendeur. Le vendeur à rachat doit rembourser les frais et loyaux coûts, qui peuvent être considérables; tandis que le demandeur en rescision ne supporte pas les frais. Sous ce rapport, l'action en rescision est plus avantageuse ».

| 3. — Effets du pacte de rachat quand la condition se réalise.

Art. 1er. — Exercice du droit de réméré.

49. La faculté de réméré est une condition résolutoire, mais protestative ; la condition est expresse, puisqu'elle est écrite au contrat. Or, la condition résolutoire expresse opère de plein droit : le contrat est résolu par la seule volonté des contractants. Le caractère potestatif de la condition exerce une influence sur la manière dont la condition opère ; elle exige une manifestation de la volonté, puisque la condition consiste dans un acte de volonté. Ainsi la faculté de réméré donne un droit au vendeur, il peut en user ou n'en pas user; il faut donc, pour que la condition se réalise, qu'il déclare sa volonté d'exercer son droit. Dès qu'il a fait cette déclaration, la condition est accomplie, et, partant la vente est résolue, avec une restriction toutefois, c'est que le vendeur est soumis à certaines obligations. — Laurent, t. 24, n. 396.

50. Aussi, malgré l'opinion contraire qui pourrait s'induire des termes « exercé son action de réméré », dont se sert l'art. 1662, tout le monde s'accorde-t-il à reconnaître que l'action en réméré n'est pas une action judiciaire par son essence, et qu'il n'y a point de formalité spécialement exigible pour son exercice. Et bien que l'offre réelle soit d'un usage commode et admis par la coutume, il n'en a pas moins été jugé, et avec raison suivant nous, que le vendeur qui veut exercer l'action en réméré qu'il s'est réservée par le contrat n'est pas rigoureusement tenu à faire des offres réelles; et qu'il suffit qu'avant l'expiration du délai, le vendeur ait régulièrement notifié sa volonté d'user de sa faculté de rachat, avec offre de se soumettre aux obligations du réméré. — Besançon, 20 mars 1809 (S. chr.); Trib. civ. de Lyon, 13 mars 1884 (Reo. Not., n. 6957).

5f . D'autre part, si le vendeur a fait des offres, et s'il résulte de ces offres qu'il n'était pas dans l'intention de payer toutes les sommes en payement desquelles est subordonnée la validité du rachat, sa précaution se retourne contre lui, car ses offres, le seul témoignage de son intention qu'il puisse invoquer, peuvent être

déclarées nulles, et s'il n'est plus à temps pour les recommencer, il pourra être déchu de son action. C'est ainsi qu'a été jugée nulle l'offre de réméré faite sous condition de payer uniquement le prix principal, mais non les sommes stipulées remboursables à l'acquéreur primitif en cas de rachat. — Cass. req., 15 janv. 1872 (D.P. 72.1.415).

52. Jugé, d'après le même principe, que si un créancier du vendeur a fait, en exerçant les droits de ce dernier, des offres réelles tendant à l'exercice d'une action de réméré, si ces offres ne comprennent que le prix principal de la vente, sans tenir compte d'une autre somme dont le remboursement préalable avait été stipulé comme une condition essentielle de l'exercice du réméré, elles sont insuffisantes. — Cass., 15 août 1872 (S. 73.1. 252).

53. La déchéance du droit d'exercer la faculté de rachat, parce que les offres que l'on aurait faites seraient déclarées nulles, ne doit pas cependant être appliquée avec trop de rigueur. En effet, nous le répétons, la loi considère l'action de réméré comme exercée à temps, si, dans le délai de grâce, le vendeur a fait connaître son intention de payer tout ce dont l'exercice du rachat entraîne la prestation de sa part, et, par conséquent, on pourrait très bien retenir la preuve de cette intention dans un acte d'offres réelles déclarées nulles en tant qu'offres, faute d'avoir énoncé toutes les prestations dues. Jugé en ce sens que le vendeur conserve le droit d'exercer le rachat, même si les offres par lui faites sont insuffisantes, si dans le procès-verbal et à l'audience il a déclaré qu'il est prêt à les parfaire (C. civ., 1258 et 1661). — Bastia, 10 janv. 1838 (S. 38.2 266).

54. Lorsque le vendeur est obligé de suivre sur des offres et d'en demander la validité en justice, cette instance est spéciale à la validité des offres, et n'est pas l'exercice de l'action de réméré elle-même.

55. En effet, pour qu'il y ait lieu d'appliquer l'exception de chose jugée, il faut, entre autres conditions, que la chose demandée soit la même, qu'elle soit fondée sur la même cause. Or ce n'est pas ce qui se présente en ce cas, puisque le vendeur ne conclut qu'à la validité de ses offres.

56. Aussi, bien que la procédure de validité de ces offres ait été close par un jugement passé en force de chose jugée et condamnant le vendeur, celui-ci n'est pas, pour cela, déchu du droit d'intenter, dans le délai fixé par le contrat, une nouvelle action en réméré, avec offre de faire compte à l'acheteur de ce qui pourra lui être dû. Cette demande ne sera pas la reproduction de la première. Ses conclusions seront, en effet, toutes différentes, puisque dans l'instance postérieure il demandera, non plus la validité d'offres dont il n'est plus question, mais l'envoi en possession de l'immeuble grevé du rachat, moyennant des offres toutes différentes. — Cass., 16 août 1837 (S. 37.1.753).

57. Ce n'est pas, d'ailleurs, de la régularité des offres, ni de

la consignation qui doit les suivre, que dépendrait la validité d'une action de réméré exercée par ce procédé. Si, d'une part, on annule des offres même régulièrement faites, d'où il résulterait que le vendeur n'est véritablement dans l'intention de payer pour prix du rachat qu'une partie des prestations qu'il doit en réalité fournir, d'autre part, si les offres manifestent, au contraire, d'une façon évidente l'intention du vendeur de remplir toutes les obligations auxquelles il est tenu pour racheter, et sa déclaration qu'il est prêt à le faire immédiatement, ces offres, même irrégulières, et non suivies de consignation suffisent pour préserver le vendeur de la déchéance, si elles sont faites dans le délai du réméré. — Trib. de Saint-Dié, 30 nov. 1866 (D.P. 67.2. 95).

58. L'effet d'offres faites dans ces conditions se produirait dans le même sens, même si le contrat de vente avait subordonné l'exercice du rachat au remboursement effectif opéré dans le délai stipulé. — Même décision.

59. Ce jugement est parfaitement conforme aux principes établis par la loi. Celle-ci n'exige pas, en effet, que le vendeur consomme, dans le délai de grâce, l'exercice de la faculté de rachat. L'art. 1673 en est la preuve évidente. En effet, pour que le retrayant fît des offres réelles, il faudrait que la somme entière fût liquide. Or, elle se compose en partie d'indemnités pour réparations ou plus-values. Il y a nécessairement compte à faire, et des offres réelles seraient impossibles pour la partie non liquide de la somme. Et si, pour cette partie, de simples offres, non déterminées, sauf à parfaire, et non suivies de consignation, satisfont au vœu de la loi, pourquoi n'en serait-il pas de même du prix principal et des loyaux coûts ? Les art. 1659 et 1673 mettent ces remboursements sur la même ligne. D'ailleurs l'art. 1673 admet l'hypothèse où le vendeur, faute d'avoir satisfait son obligation de payer le prix principal et les autres accessoires, se voit opposer un droit de rétention. C'est bien dire à contrario que son propre droit est intact au fond, quoiqu'il n'ait pas payé le prix principal. Ces conséquences, admises aujourd'hui de concert par la doctrine et par la jurisprudence, remontent jusqu'au droit romain. — L. 2 au Code, De pactis inter emptorem

60. Il faut, en outre, faire remarquer qu'une solution contraire serait en opposition formelle avec un des principes fondamentaux du Code civil, c'est que la volonté suffît pour former un contrat. L'art. 1583 applique ce principe à la vente. Est-il possible qu'il ne s'applique pas lorsqu'il s'agit de la dissoudre? Le payement et la remise de la chose viendront après l'expiration du délai de grâce, exactement comme dans la vente même ils sont souvent postérieurs en date à l'acte qui constate l'accord et le consentement des parties, et qui est le point de départ de la translation de propriété. — Troplong, Vente, t. 2, n. 723.

61. L'inconvénient de ces conséquences est de permettre au vendeur de se servir des offres comme moyen dilatoire, lorsqu'il n'a pas encore pu se procurer la somme nécessaire au rachat

RÉJIÉRÉ, | 3. 43

lors de l'expiration du délai. Il abusera de ce principe qu'être prêt à payer n'est pas avoir l'argent à la main. C'est à l'acheteur à hâter le règlement des comptes, et à provoquer le payement par une prompte mise en demeure. Si alors le vendeur ne s'exécute pas, il sera déchu. Cette conséquence pratique des principes a malheureusement pour résultat un retour de fait à la déchéance judiciaire usitée dans l'ancien droit.

63. S'il est admis que l'irrégularité ou l'insuffisance des offres n'emporte pas la déchéance du réméré lorsqu'il y a compte à faire, le vendeur n'en conserve pas moins l'obligation, pour prouver sa bonne foi et la sincérité de la déclaration qu'il était prêt à payer, de poursuivre le règlement de ce compte et de s'offrir à payer le surplus. Il pourra alors, par de nouvelles offres, réparer l'insuffisance ou l'irrégularité de; premières. — Besancon, 20 mars 1800 (S. chr.) ; Cass., rej. 25 avril 1812 (S. 13. 1.230)' Sic, Duranton, t. 16, n. 403.

63. Mais si une telle exception, uniquement fondée sur la bonne foi, est admise au principe que des offres peuvent être validées quoique insuffisantes ou irrégulières, il n'en est point agréé contre la règle de l'inutilité de la consignation au point de vue de la validité de l'exercice de l'action par le moyen des offres. Et la jurisprudence est si formelle en ce sens qu'il a même été soutenu qu'on ne devrait pas considérer comme une renonciation tacite à l'exercice du réméré, le fait d'avoir retiré de la consignation les deniers représentant le montant des offres faites. — Duvergier (Vente, t. 2, n. 67). Notons cependant que Troplong (t. 2, n. 726) cite, au contraire, ce retrait de la consignation comme une renonciation tacite a l'exercice du réméré. Mais il n'apporte aucun argument à l'appui de -sa décision.

64. Les offres sont encore valables quand elles ont été faites par des tiers, lorsqu'ils y ont intérêt, et spécialement lorsqu'un traité avec le vendeur à réméré les a rendus éventuellement propriétaires de l'immeuble. 11 a même été jugé que cet effet se produirait, malgré l'existence, dans l'acte de vente à réméré, d'une clause restreignant au vendeur et à ses héritiers le droit d'exercer l'action, si le vendeur avait fait à l'acheteur, antérieurement à ces offres réelles émanant d'un tiers, des offres en son nom personnel, même irrégulières, et déclaré avant l'expiration du délai de grâce s'approprier celles faites par ses nouveaux acquéreurs. — Trib. de Saint-Dié, 30 nov. 1866 (décision citée su/jrà, n. 57).

65. Enfin, et malgré quelques dissidences dans la doctrine (Duvergier, Vente, t. 2, n. 27; Zachariœ, t. 2, n. 357), Troplong, poussant à l'extrême la facilité accordée au vendeur relativement aux formalités de ses offres, soutient qu'on doit accorder l'effet de sauver le vendeur de la déchéance à des offres simplement verbales, et donne pour raison de sa décision que des offres réelles non suivies de consignation ne sont plus des offres, et que puisque la loi (art. 1673) les affranchit implicitement de la consignation, elle n'y retient plus que la simple manifestation de la

volonté du vendeur (Vente, t. 2, n. 723). Sans contester cette décision en principe, nous devons observer qu'en pratique de telles offres ne pourraient, le plus souvent, être établies que par la preuve testimoniale, et que cette preuve devra, dans presque tous les cas, être repoussée.

66. Observons, en dernier lieu, sur la question de validité des offres, que l'anticipation de ces offres n'a pas pour effet de les rendre nulles. Si par exemple dans un acte de vente à réméré passé un 30 mars, il a été stipulé pour l'exercice du réméré un délai de cinq ans, avec cette condition que le terme n'en pourrait être anticipé, des offres faites le 29 mars de la cinquième année seraient néanmoins valables. — Cass., 5 déc. 1826 (S. chr.).

67. Les offres réelles peuvent être faites pour le compte d'un mineur par son tuteur, sans que celui-ci soit obligé de se faire autoriser par le conseil de famille du mineur. L'exercice du réméré est, en effet, un acte purement conservatoire qui doit être considéré comme une simple mesure d'administration rentrant dans les attributions de ce tuteur. — Même arrêt.

68. On ne pourrait pas restreindre ce pouvoir du tuteur au droit de faire simplement la déclaration que, pour le compte du mineur, il est dans l'intention d'exercer le rachat, quitte à consulter ensuite le conseil de famille sur l'exécution des offres qu'il aurait ainsi faites pour conserver le droit de retrait.

69. Car si la déclaration, et même les simples offres sans formalités, ont pour effet de conserver le droit de retrait, ce ne peut être évidemment qu'à condition qu'elles soient sincères et faites sans aucune réserve. En effet, elles deviendraient rétroactivement nulles si elles n'étaient pas suivies d'une exécution complète et de bonne foi, et il est de principe qu'à défaut de payement, c'est à-dire d'exécution des offres et malgré celles-ci, le vendeur pourrait ensuite être déclaré déchu de la faculté de rachat que sa déclaration lui avait provisoirement conservée. L'offre est, en effet, imparfaite tant qu'une exécution n'en a pas prouvé la réalité, et sa perfection seule peut consacrer les effets qu'elle produit. — Cass., 14janv. 1873 (S. 73.1.134). —V. Aubry et Rau, t. 4, § 357.

*ÎO. Lors donc que sur les offres est intervenue une procédure, et qu'un jugement liquidant les comptes a prescrit au vendeur à réméré de rembourser la somme dans un délai donné à peine de déchéance, ce jugement est parfaitement conforme aux principes, Ne pas rembourser la somme dans ce délai de grâce serait, de la part du vendeur à réméré, montrer que ses offres n'étaient pas sincères, mais qu'elles étaient dilatoires et que lorsqu'il les a faites il n'était pas en mesure d'y faire honneur.

71. Mais si, d'autre part et par fraude, l'acheteur se dérobait et, se refusant à recevoir le prix, cherchait par là à faire tomber le vendeur, malgré lui, sous le coup de la déchéance, ce dernier aurait une ressource. Il n'aurait qu'à faire sommation à l'acheteur de se trouver à une date fixe, dans l'étude d'un notaire, pour y recevoir la somme à lui due, à prendre défaut contre lui

en cas d'absence, et à déposer ensuite la somme à la Caisse des dépôts et consignations. Une simple signification du procèsverbal de défaut du notaire et du récépissé de la Caisse le libéreraient alors de la déchéance, et il a été jugé qu'il ne serait pas tenu de faire, en place de ce procédé, des offres réelles régulières et suivies de consignation. — Alger, 15 sept. 1865 (D. P. 70.1.332). 73. La décision que nous venons de rapporter est fondée sur ce que, aux termes des art. 1257 et suiv., C. civ., la procédure d'offres est facultative de la part du débiteur et n'a d'autre intérêt, lorsqu'elle est régulièrement suivie, que de faire prononcer sa libération définitive vis-à-vis du créancier. Nous observons toutefois, que si la procédure d'offres n'est pas obligatoire ici pour le vendeur, elle est cependant d'un usage si généralement admis par la pratique qu'il sera plus prudent de s'y conformer.

73. Il a été jugé, d'ailleurs, qu'à défaut d'offres et de consignations régulières, si le vendeur pouvait bien avoir été par d'autres procédés relevé de la déchéance, il n'avait pas été néanmoins, au point de vue purement pécuniaire, valablement libéré vis-à-vis de l'acheteur, et qu'il restait comptable des intérêts du prix jusqu'au jour du payement. — Gass., 17 août 1870 (D.P. 70.1.332).

74. On peut exercer l'action de réméré tant que le délai n'est pas expiré ou tant qu'on n'y a pas renoncé. Cette renonciation est en effet possible. En outre, la Cour suprême a jugé que les tribunaux ont un pouvoir discrétionnaire pour apprécier si la faculté de rachat peut être exercée. L'arrêt contre lequel le pourvoi était dirigé s'appliquait d'ailleurs spécialement au cas où le doute porte sur la question de savoir si la vente est à réméré et, par conséquent, si l'action existe. — Cass., 12 juillet 1876 (S. 76.1.464).

75. Nous venons de dire qu'on peut renoncer à l'action de réméré. Cette renonciation peut être expresse, et elle peut, en ce cas, être payée par l'acquéreur. Elle est tacite lorsque le vendeur laisse expirer le délai sans exercer son action. Ou peut observer toutefois qu'en ce cas la renonciation n'est qu'apparente, et que le plus souvent le vendeur subit l'effet de la réalisation d'une condition qu'il n'a pu prévenir. C'est une déchéance.

76. En cas de renonciation moyennant un prix, la somme payée au vendeur par l'acquéreur pour l'extinction du droit de réméré que le vendeur s'était réservé, doit-elle être attribuée aux créancier hypothécaires du vendeur? Cette question dépend de la solution de cette autre : la purge faite par l'acquéreur a-t-elle complètement éteint les hypothèques du chef du vendeur? Il a été jugé, dans le sens de l'affirmative, que la purge produisant l'extinction complète des privilèges et hypothèques qui grevaient l'immeuble vendu à réméré, il s'ensuit que si, après qu'elle a été opérée par l'acquéreur, le vendeur vient à renoncer à l'exercice de son droit de réméré, le prix de cette renonciation doit être distribué entre les créanciers du vendeur, précédemment inscrits

sur l'immeuble, indépendamment de toute idée du rang hypothécaire ou de privilège, et conséquemment au marc le franc de leurs créances respectives. — Caen, 29 juin 1870 (Rev. Not.A n. 3010); et, sur pourvoi, Req. rej., 23 août 1871 (Rev. Aot., n. 4039).

76 bis. Nous devons signaler cependant, sans insister davantage sur cette question, la thèse contraire brillamment défendue par M. Labbé, qui soutient que la purge faite alors que l'acquéreur est sous le coup de la condition de réméré, est imparfaite, et n'a pu avoir pour effet de purger l'accroissement, la prolongation, la perpétuité du droit qu'il acquiert après la défaillance de cette condition. — Rev. crit., 1856, t. 8, p. 220 et suiv. — Comp. Pont, Priv. et h y p., t. 2, n. 12S6.

Art. 2. — Obligations du vendeur.

77. Aux termes du premier alinéa de l'art. 1673 du Code civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations ».

78. Il est sans difficulté et tous les auteurs admettent que l'on peut valablement stipuler que le remboursement sera d'une somme inférieure au prix de la vente.

79. Nous avons émis l'opinion (suprà, n. 12) que les parties peuvent valablement stipuler que le vendeur payera à l'acquéreur une somme plus forte que celle qui constitue le prix de la vente, sauf aux tribunaux à écarter cette stipulation, si les circonstances démontraient qu'elle cache un pacte usuraire.

80. Les parties peuvent d'ailleurs convenir, comme condition essentielle du réméré, que le vendeur devra rembourser en même temps que le prix une autre somme qu'il doit à l'acquéreur. Il a été décidé, dans ce seus, que les offres du vendeur, ou de l'un de ses créanciers, qui prétend exercer le réméré, sont insuffisantes et nulles, si elles ne comprennent que le prix principal de la vente, alors que les conventions des parties ont fait du remboursement préalable d'une autre somme une condition essentielle du réméré. — Cass., 15 avril 1872 (S. 73.1.252; D.P. 72.1.415).

81. Aux termes de l'art. 1673, le vendeur doit encore rembourser à l'aclieteur les frais et loyaux coûts du contrat. Ces frais et loyaux coûts comprennent tous les frais de passation de l'acte, ceux d'enlèvement ou de transport de la chose vendue, en un mot tous ceux faits à l'occasion de la vente.

82. Dans les frais et loyaux coûts de la vente il y a lieu de comprendre les droits simples et en sus de mutation, ainsi que les frais payés postérieurement à la vente en suite d'une procédure en expertise provoquée par l'Administration de l'enregistrement. Ces droits et frais doivent être remboursés à l'acheteur,

RÉMÉRÉ, g 3. 47

alors surtout que celui-ci, lors de l'expertise, a mis en cause le vendeur. — Cass., 24 mars 1835 (S. 35.1.443). — blet. Réd., v° Réméré, n. 21.

83. Le vendeur doit encore « rembourser les dépenses nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation ». — Même art. 1673.

84. Les dépenses nécessaires sont celles qui conservent la chose, et sans lesquelles elle eût péri. Sans ces dépenses le vendeur n'aurait pas pu exercer son droit de rachat, il est donc juste qu'il rembourse à l'acheteur ce que celui-ci a dépensé de ce chef.

85. Quant aux travaux simplement utiles, le vendeur ne les rembourse que jusqu'à concurrence de la valeur qu'ils ont procurée à la chose. — Même art.

8<J. D'après une opinion, le vendeur pourrait même, si le montant de la plus-value excédait ses ressources, obtenir du tribunal des restrictions à la nécessité du remboursement. — Delvincourt, t. 3, p. 161; Duvergier, t, 2, p. 73, n. 48; Aubrv et Rau, t. 4, § 357, p. 409, note 12.

87. Cette opinion, toutefois, est critiquée et avec raison, nous semble-t-il, par M. Laurent, qui fait remarquer qu'elle méconnaît l'art. 1673, et qui rétablit la vérité juridique en ces termes : « L'équité seule ne permet pas au juge de déroger à la loi; il faut un motif de droit, et nous n'en voyons d'autre queledol; si l'acheteur fait des travaux pour empêcher le vendeur d'user de son droit, il fait fraude au contrat et à la loi; or, il ne peut pas par son dol, priver le vendeur d'un droit que la convention lui accorde et que la loi consacre. Dans ce cas les tribunaux autoriseront le rachat, sans que le vendeur soit tenu de rembourser la plus-value, sauf ù l'acheteur à enlever" les constructions et les plantations, en rétablissant les lieux dans leur état primitif. » — T. 24, n. 404.

88. Le vendeur n'est pas tenu de rembourser les dépenses de simple entretien. Ce sont, il est vrai, des dépenses née - puisqu'elles conservent la chose ; mais, comme le fait remarquer Pothier (De la vente, n. 423), les dépenses d'entretien sont une charge delà jouissance, qui les occasionne; or, l'acheteur a la jouissance puisqu'il gagne les fruits.

89. Le vendeur n'est point tenu davantage des impenses voluptuaires. Il ne s'enrichit point de ces dépenses; et si l'acheteur les perd, celui-ci devait s'y attendre puisqu'il a une propriété résoluble. L'acquéreur peut seulement, à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état, enlever les objets qu'il aurait fait placer.

90. Le vendeur ne doit pas les intérêts des sommes dont il vient d'être parlé. Ces intérêts se compensent avec les fruits que conserve l'acquéreur. — Aubry et llau, t. 4, § 357, texte et note 13; Laurent, t. 24, n. 402.

91 . Si, contrairement à ce qui a lieu habituellement, l'acheteur avait laissé le vendeur en possession de l'immeuble pendant le

cours du délai, et ce, sans location, ni indemnité quelconque pour l'acheteur de cette privation de jouissance, la compensation entre les intérêts du prix et les fruits de l'immeuble ne se produirait plus. Aussi a-t-il été jugé que le vendeur exerçant le rachat devrait rembourser en ce cas, non plus seulement le capital du prix qu'il a reçu mais encore les intérêts de ce prix. — Poitiers, 26 juin 1823 (S. chr.).

92. Enfin, comme il est de principe que la vente se forme par le seul consentement des parties, il pourrait arriver également que de même qu'il n'y aurait pas eu tradition de l'immeuble il n'y aurait pas eu davantage livraison du prix. Nous estimons dans cette espèce qui n'a encore été ni jugée ni même proposée, que le vendeur n'aurait ni à réclamer des intérêts qu'il devrait rendre s'il les touchait, ni à restituer des intérêts qu'il n'aurait pas touchés. Le compte liquidatif n'existerait d'ailleurs pas dans cette espèce en admettant que le vendeur eût déjà payé les frais et loyaux coûts du contrat, et sa seule manifestation de volonté de racheter l'immeuble aurait donc consommé, en même temps que l'exercice de l'action de réméré, la réalisation du rachat luimême.

93. Après avoir énuméré les obligations du vendeur, le premier alinéa de l'art. 1673 ajoute : « Le vendeur ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfaite toutes ces obligations ». L'acquéreur a donc un véritable droit de rétention pour contraindre le vendeur à effectuer les remboursements dont il est débiteur. — Y. Rétention (Droit de).

94. Mentionnons une espèce particulière de rachat, dont les conséquences ont été appréciées différemment par deux décisions contraires. Il s'agit du cas où le vendeur à réméré, au lieu d'exercer le rachat purement et simplement, rentre dans le bien vendu en constituant sur ce bien une rente viagère au profit de l'acquéreur.

95. Une première décision avait admis que, dans une telle convention, le contrat de réméré étant déclaré nul et non avenu, il y a novation en ce sens que l'acquéreur à réméré n'aura plus droit qu'au service de la rente. Et à défaut de payement des arrérages il ne pourra invoquer de nouveau le contrat de réméré, et demander à rentrer dans les droits qui lui avaient été constitués par ce contrat. —Douai, 22 juill. 1820 (S. 21.2.247).

96. Cette décision ne nous semble pas conforme aux principes. La convention qui autorise le vendeur à réméré à rentrer dans la possession de l'immeuble en s'engageant à servir à l'acquéreur une rente viagère, n'est pas une convention s'appliquant seulement au mode d'exercice du réméré. Cette convention suppose en effet le consentement de l'acquéreur à des conditions nouvelles, qui n'avaient pas été stipulées lors de la passation de vente à réméré. Ce n'est donc pas l'exercice du rachat conformément au contrat de vente qui supposait, et la loi le confirme, la restitution immédiate et totale du prix principal et de tous les accessoires. Par conséquent, il faut voir dans ce contrat nouveau,

non pas l'exercice de la faculté de réméré, mais une véritable rétrocession. Aussi la clause résolutoire doit-elle y être, sous notre législation actuelle, nécessairement sous-entendue. — Ainsi jugé, Montpellier, 29 mai 1827 (S. 28.2.263).

96 bis. En ce qui concerne les obligations du vendeur visà-vis de l'acquéreur sous pacte de réméré auquel le contrat donne un droit de préférence, pour le cas de revente par le vendeur. — V. Pacte de préférence, n. 8 et 9.

Art. 3. — Obligations de l'acquéreur.

97. Les obligations de l'acbeteur découlent des droits que la loi accorde au vendeur. Celui-ci reprend la chose vendue, donc l'acheteur doit la lui restituer, sauf son droit de rétention. Il doit restituer la chose avec les accessoires qu'elle peut avoir reçus pendant qu'il la possédait. — Laurent, t. 24, n. 407.

98. Malgré l'opinion contraire de Pothier (De la vente, n. 402), il est hors de doute aujourd'hui que l'alluvion survenue depuis la vente profite au vendeur. — Delvincourt, t. 3, p. 388; Proudhon, Dom. publ., t. 4, n. 1297; Garnier, Rég. des eaux, t. 1, n. 242; Duranton, t. 16, n. 425; Troplong, De la vente, t. 2, n. 766; Duvergier, t. 2, n 65; Marcadé, art. 1673, n. 2; Massé et Vergé, t. 4, § 688, note 19, p. 316; Laurent, loco cit.

99. 11 en est de même de la moitié du trésor trouvé dans le fonds par l'acheteur. — Proudhon, Dom. priv., t. 1, n. 401; Duranton, t. 16, n. 425; Troplong, n. 767; Duvergier,n. 55; Aubry et Rau, t. 4, §357, note 16; Larombière, art. 1184, n. 53; Demolombe, t. 13, n. 46, — Contra : Pothier, De la vente, n. 405. — V. aussi Latour, Rev. de législat., 1853, t. 1, p. 292.

100. Quant aux fruits, d'après l'opinion du plus grand nombre des auteurs, l'acquéreur a droit de conserver les récoltes complètes qu'il a recueillies pendant chaque année de sa jouissance; s'il a joui pendant une fraction d'année, les fruits se partagent entre lui et le vendeur proportionnellement à la durée de sa jouissance pendant l'année incomplète. — Delvincourt, t. 3, p. 161; Duvergier, t. 2, n. 56 et 57; Marcadé, art. 1673, n. 3; Aubry et Rau, t. 4, § 357, p. 410; Colmet de Santerre, t. 7, n. 118 bis, VIII et IX; Laurent, t. 24, n. 408. — Comp. Duranton t. 16, n. 424; Troplong, De la vente, n. 769 et suiv.; Dali. J. G., v° Vente, n. 1546 et 1547.

f QO bis. Dans tous les cas, la solution, quant aux fruits, peut être modifiée par la convention des parties.

1 Of . Les détériorations survenues sans la faute de l'acquéreur sont supportées par le vendeur, qui n'en doit pas moins rembourser l'intégralité du prix; mais si les détériorations avaient été causées par la négligence ou par le fait de l'acquéreur, celui-ci devrait en tenir compte au vendeur. — Laurent, t. 24, n. 409 : Aubry et Rau, loco cit.

xvn, 4

Art. 4. — De l'action de rachat.

102 II peut arriver qu'au moment où le vendeur veut exercer le réméré, la chose ait cessé d'appartenir à l'acquéreur. Dans ce cas, le vendeur a le droit d'exiger le rachat de ce tiers comme il pourrait l'exiger de l'acquéreur lui-même. En effet, l'art. 166i du Code civil dispose que « le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée dans le second contrat ». — Il a été jugé que celui qui a vendu un immeuble à réméré peut exercer le rachat, bien que, par suite d'une surenchère formée par l'un des créanciers, cet immeuble ait été adjugé à un tiers, et qu'un ordre ait été ouvert sur le prix. — Caen, 11 avril 1837 (Dali. J. G., v° Vente, n. 1524). — V. suprà, n. 14.

103. L'action en réméré peut être formée directement contre les tiers détenteurs, sans mettre en cause l'acheteur. Personnelle vis-à-vis de celui-ci, cette action est réelle vis-à-vis de tout tiers détenteur de l'immeuble au moment où le vendeur veut exercer le réméré. C'est une action en revendication, or le moyen le plus énergique de déclarer qu'il veut user de la faculté de reprendre sa chose, c'est de la revendiquer. — Laurent, t. 24, n. 410.

104. D'où la conséquence aussi que si, dans l'intervalle de la vente, au jour où le vendeur veut exercer le réméré, l'immeuble a passé entre plusieurs mains, c'est uniquement contre le détenteur actuel que l'action réelle doit être exercée; la signification faite à l'un des acquéreurs intermédiaires, en vue d'exercer le réméré, est inopérante, par le motif que cet acquéreur n'est tenu, ni personnellement, puisqu'il n'a pas contracté avec le vendeur, ni réellement, puisqu'il n'est plus détenteur de l'immeuble, — Cass., 17 fév. 1885 (Rev. Not.,n. 7435, S. 85.1.311 et note de l'arrêtiste).

105. Lorsqu'il s'agit d'une vente de meubles, la faculté de retrait ne peut être exercée contre le tiers acquéreur de bonne foi. — Delvincourt, t. 3, p. 388; Duvergier, t. 2, n. 15; Troplong, De la vente, t. 2, n. 730; Aubry et Rau, t. 4, § 357, p. 411; Massé et Vergé, t. -4, f 688, note 3; Marcadé, art. 1664, n. 1; Laurent, t. 24, n. 411.

100... Ni au préjudice d'un créancier investi d'un privilège fondé sur un nantissement exprès ou tacite. — Aubry et Rau, loco cit.; Contra : Laurent, loco cit.

107. Aux termes de l'art. 1667 du Gode civil : « Si l'acquéreur à pacte de réméré d'une partie indivise d'un héritage s'est rendu adjudicataire de la totalité, sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte. »

108. Il faut donc distinguer entre le cas où la licitation a été provoquée contre l'acquéreur à réméré d'une portion indivise de l'immeuble, et le cas où l'acquéreur à réméré a provoqué le par-

tage et la licitation. Dans le premier cas, l'acquéreur peut obliger le vendeur à retirer le tout; dans le second, le vendeur reprend la portion indivise qu'il avait vendue. — Colmet de Santerre, t. 7, p. 143, n. 113 bis, I et II ; Mourlon, t. 3, p. 261, n.646; Laurent, t. 24, n. 412.

109. L'art. 1667 dit que l'acheteur peut obliger le vendeur à retirer le tout. C'est donc une faculté que la loi lui accorde, et c'est à lui à voir s'il veut user de cette faculté. S'il a intérêt à garder la portion dont il s'est rendu adjudicataire, le vendeur ne pourra pas le forcer à la lui céder, celui-ci n'ayant droit qu'à la part indivise qu'il a vendue à réméré. — Laurent, loco cit. — V., en sens contraire, Colmet de Santerre, t. 7, p. 143, n. ii3 bis,

110. L'art. 1667 du C. civ. dispose que « si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l'aclion en réméré que pour la part qu'il y avait ».

111. « Il en est de même, dit l'art. 1668, si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers. Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la pari qu'il prend dans la succession. »

113. Toutefois, l'art. 1670 contient une exception au principe de la divisibilité du droit de rachat. Il est ainsi conçu : « Mais, dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier; et, s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande ». La loi suppose ici que telle a été l'intention des parties contractantes. Celui qui achète un héritage avec pacte de rachat entend que cet héritage lui restera pour le tout ou qu'il le rendra pour le tout; si le retrait pouvait, malgré lui, être exercé partiellement, il ne conserverait qu'une partie de la chose; or il se peut qu'il n'aurait pas consenti à acheter cette partie, il faut donc qu'il puisse exiger que le retrait soit exercé pour le tout. C'est une faculté que lui donne fart. 1670; il peut donc ne pas en user et consentir à ce que le demandeur exerce le retrait partiel. — Duvergier, t. 2, p. 65, n. 35: Laurent, t. 24. n. 413.

113. Quid, si les covendeurs ou cohéritiers, ou l'un d'entre eux, déclarent ne pas vouloir exercer le rachat, et s'ils n« cèdent pas leur droit à celui qui a formé la demande de retrait? Malgré l'opinion contraire de M. Laurent (t. 24, n. 413), qui invoque le texte de l'art. 1670, nous pensons que l'acheteur qui a demandé la mise en cause de tous les vendeurs ne peut pas s'opposer au rachat, si l'un des covendeurs ou cohéritiers consent à exercer le retrait pour le tout. Il reste cependant à l'acheteur la ressource de garder, si cela lui convient, la part de celui ou de ceux qui ont déclaré ne vouloir pas exercer le réméré. — Sic : Duranton, t. 16, p. 431, n. 16; Duvergier, t. 2, p. 66, n. 35.