IMMOBILIÈRES

§ !■'. — De l'accession relative aux constructions, plantations et autres ouvrages.

2. Le principe en cette matière est que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous : Superficies solo cedii, art. 552, C. civ. Par suite le propriétaire peut faire au-dessus toutes les constructions et plantations qu'il juge à propos. Il peuf également faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il lui plaît de faire, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf, dans l'un et dans l'autre cas, les exceptionrelatives aux servitudes (C. procéd. , art. 671, 674, 678, 679). V./n/rô, ce mot, ou qui peuvent résulter des lois ou des règlements administratifs. — V. Infrà, \° Mines.

3. L'art. 553, C. civ., établit d'ailleurs en faveur du propriétaire du sol une double présomption : 1° les constructions, plantations et autres ouvrages faits sur son terrain ou dans l'intérieur sont réputés avoir été faits par lui ; 2° il est réputé les avoir faits avec ses matériaux.

4. Ces présomptions dispensent le propriétaire du sol de toute preuve, mais elles peuvent être détruites par une preuve contraire : ainsi il peut être établi soit que les matériaux qu'il a employés dans sa construction, que les arbres qu'il a placés dans son terrain appartenaient à autrui, soit que les constructions ont été faites par un autre que le propriétaire du sol. Il faut donc distinguer entre ces deux espèces.

5. Première hypothèse. Un propriétaire a fait sur son terrain des constructions ou plantations avec les matériaux ou les plantes daiitrui. Ce cas est prévu par l'art. 554, G. civ., qui dispose que le propriétaire des matériaux ne pourra ni les revendiquer directement, ni demander que l'accession soit détruite afin de pouvoiiles revendiquer après qu'ils auront été ramenés à leur état primitif, mais seulement réclamer une indemnité représentative de leur valeur et des dommages-intérêts s'il y a lieu.

5 bis. On admet d'ailleurs qu'il pourrait se soustraire à cette

obligation eu oiïranl la restitution. — Demol., t. 0, 6G3 ; Aub. et Rau, t. 2, § 20/t, p. 257.

C». L'art. o5i a fait naître la question de savoir si, alors que l'indemnité étant encore due, le bâtiment est démoli soit par accident soit par le fait du constructeur, l'ancien propriétaire des matériaux peut les revendiquer? L'affirmative est (rès-généralement admise, — Demante, Cours analyt., II, 391 bis; Dupin, Encyclop., v» Accession, 20; Marcadé, sur Fart, ooi; Demol., I. 9, 661 ; Aub. et Rau, loc. cit., p. 258. V. toutefois, en sens contraire, Ducaurroy, Bonnier et Roustain, II, 109; Chavot, Propriété mob., Il, 531.

1. Deuxième lujpotJthe. Un tiers a construit avec ses matériaux, ou fait des plantations avec ses arbres sur le sol d'autrui. Le principe quod solo inœdificalur solo cedit reçoit ici, comme précédemment, son application.

8. Il n'y a d'ailleurs pas à distinguer suivant que les matériaux appartenaient ou non au tiers qui les a employés ; dans les deux hypothèses, l'enlèvement est impossible. — Taulier, t. 2, p. 27-4. Marcadé, sur l'art. 555, n. 7 ; Demante, Cours analytique, t. 2, n. 392 bis X; Demol., t. 9, n. 678; Aub. et Rau, ioc. cit., p. 259;

9. Mais le propriétaire sera-t-il obligé de garder la construction et d'en payer le prix? Et s'il y est obligé, quel sera le quantum de l'indemnité à payer?

10. L'art. 555 répond à ces questions par une distinction. Le constructeur a été de mauvaise foi, il a su que le terrain sur lequel il bâtissait ne lui appartenait pas; le propriétaire peut exiger que les constructions soient détruites et que son terrain lui soit restitué dans son état primitif, le tout aux dépens du constructeur et sans indemnité pour lui.

il. Le propriétaire peut, s'il le préfère, garder pour lui les travaux qui ont été faits sur son terrain, et alors, étant censé les avoir commandés, il doit jiayer tout ce qu'ils ont coûté.

IS. Dans le cas, au contraire, où le constructeur a été de bonne foi; il ne peut point être forcé de démolir; il recevra donc toujours une indemnité.

13. Le propriétaire du sol peut, à son choix, payer ou la dépense, ou la plus-value qu'elle a produite.

14. Pour apprécier. la bonne ou la mauvaise foi du possesseur, il faut se placer, non à l'époque de la prise de possession de l'immeuble, mais à celle de l'exécution des travaux. — Pothier, De la propriété, n. 351; Duranton, t. 4, 376; Zachariœ, § 203, texte et note 2; Aub. et Rau, loc. cit.,\). 259.

15. On s'est demandé si le droit de rétention existait au prolit du possesseur de bonne foi condamné à délaisser l'immeuble sur lequel il avait fait des dépenses de conservation ou d'amélioration. La question est controversée, elle sera examinée infrù, v*' Rétention.

16. Le constructeur de bonne foi n'est pas obligé de compenser avec les fruits qu'il a perçus ce qui lui est dû pour la plus-value qu'il a créée par ses travaux. — Duranton, t. i, n, 377; Chavot,

130 ACCESSION, g 2.

De la propriété mob., II, 511 ; Demolombe, 9. 680 ; Aub. et Rau, loc. cit., p. 260. V. toutefois en sens contraire, Troplong, //'ypoM., III, 839; Marcadé sur l'art, ooo, n. 3.

\lt . L'art, ooo régit-il les plantations, constructions et ouvrages faits par un locataire ou par un fermier? — V. Infrô, yo Bail.

18. Ces dispositions s'appliqaent-elles à ceux faits par l'usufruitier sur le fonds soumis à l'usufruit , lorsqu'ils ne rentrent pas dans la catégorie des simples améliorations? — V. dans le sens de l'affirmative Delvincourt, fr" part. II, p. 360; Duranton, IV, 379; Duvergier sur Touiller, III, 4=27, note a; Mai'cadé sur l'art, ooo, n. 6; Taulier, II, p. 3io : Demol., 9. 69o et 696; Aub. et Rau, loc. cit., p 263; Colmar, 13 janv. 1831 (S.31.280). Contra, Touiller, m, 427; Proud'hon, De l'usufr., III, 1437 et 1441 ; Ducaurroy, Bonnier et Roustain, II, 190, 192; Pont, Privil. et Hypoth., 1.635; Bourges, 24fév. 1837 (S.38.2.108); motifs Gobnar, 18 mars 1853 (S. 54.2.624.) V. d'ailleurs infrà, v» Usufruit.

19. L'art. 555 ne s'applique qu'aux travaux nouveaux et non à ceux qui ne constituent que de simples améliorations ou réparations. Par suite, le propriétaire du sol ne peut, même vis-à-vis d'un possesseur de mauvaise foi, demander la suppression de ces travaux. — Demante, Cours anahjt., II, 392 bis I et IX ; Demol., 9. 685 et 686; ^ub.et Rau, loc. cit.,^. 261 ; Gass., 22 août 1865 (S. 1866. 1.153).

20. Du reste, il résulte de ce texte' qu'il ne peut recevoir son application qu'autant que les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers possesseur pour son compte. Il ne saurait être suivi lorsqu'il s'agit d'ouvrages exécutés par un administrateur, un mandataire ou un gérant d'affaires, pour le compte d' autrui. Demol., 9, 691 ; Aub. et Rau, ut supra.

51. Enfin notre disposition devrait être également écartée dans l'hypothèse de travaux entrepris soit par un propriétaire conditionnel, soit par un cohéritier, un coassocié ou tout autre copropriétaire. Au cas où ils sont évincés, ils peuvent être contraints à enlever les constructions par eux faites. — Gass. , 15 déc, 1830 (S.31.1.24);Bordeaux, 4déc. 1838 (S.39.2.251); Bordeaux, 17 janv. 1843 (S.43.2,232); Demol., 10, 691 bis; Aub. et Rau, ut suprà.

% 2. — De l'accession résultant du voisinage d'un fleuve ou d'une rivière.

52. Un premier cas d'accession de cette nature se présente, lorsque des atterrissements se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d'un cours d'eau naturel. L'atterrissement ainsi formé appartient au propriétaire du terrain auquel il adhère. — G. civ. , art. 556.

53. Cet atterrissement se nomme alluvion. A quelles conditions l'alluvion peut être considérée comme constituant un accessoire? Par quelles personnes le bénéfice de l'alluvion peut-il être invoqué?

Ces questions seront examinées avec les développements qu'elles comportent, Infrà, \° Alluvion.

34. Mais y a-t-il également accession au cas où une partie considérable et reconnaissable d'un champ riverain serait portée vers un champ inférieur ou sur la rive opposée? Nullement.

25. Comme le propriétaire du champ dont une fraction importante a été détachée peut (contrairement à ce qui se passe lorsqu'il s'agit de la formation d'une alluvion) justifier sur elle de son droit de propriété, il est admis à la revendiquer, — Art. 559.

S6. Mais ce n'est là pour lui qu'une simple faculté et non une obligation ; en sorte qu'au cas où il renoncerait à faire valoir son droit de propriété il ne deviendrait pas passible de dommages-intérêts. — Daviel, Cours d'eau, l, 174; Zachariœ, § 203, texte et note 12 ; Demol., t. 10, 103 ; Aub. et Rau, t. 2, § 203, p. 252.

2'7. Mais la revendication doit être formée dans l'année; passé ce délai, le revendiquant est déchu, si le propriétaire riverain est déjà en possession du terrain qui accède à son champ.

28. Dans le cas contraire, la revendication peut être utilement formée, même après Tannée, et tant que le rioerain ne possède pas ; mais dès l'instant qu'il prend possession, cette possession le rend instantanément propriétaire. — Art. 589 et arg. de cet article. , ^a

i 29. Du reste il paraît assez équitable d'admettre quelepropriétaire du fond auquel la partie détachée est venue s'adjoindre a le droit, sans attendre l'expiration de l'année, d'interpeller celui de la partie enlevée pour savoir s'il entend user ou non de la faculté que lui accorderait. 559. — V. notamment Daviel, loc. cit., t. 155 ; G. proc. Proudhon, Du domaine public, i. 4, 1283 ; Demol., 10, 110 Aub. et Rau, § 203, p. 254.

30. La loi a en outre prévu l'hypothèse où des îles, îlotTeTaTterrissements se formeraient dans le lit des fleuves et des rivières. A qui appartiendront-ils?

31. La réponse à cette question se trouve dans les art. 560 et 561, G. civ. Les îles qui se forment dans un fleuve appartiennent toujours à l'Etat, mais comme elles font partie de son domaine privé elles sont aliénables et prescriptibles.

32. Toutefois, comme l'enseignent MM. Aubryet Rau (foc. cit., p. 255), la prescription ne commence à courir, en ce qui concerne ces îles, que du jour où, ayant acquis la hauteur et la solidité nécessaires pour se trouver à l'abri des plus hautes eaux dans leur état normal et sans débordement, elles ont réellement cessé de faire partie du lit du fleuve et ont ainsi passé du domaine public dans celui de l'Etat. — Sic, Grenoble, 25 juil. 1866 (S. 67. 2. 225).

33. Quant aux îles qui se forment dans une rivièi^e ,\a.\oi distingue: la rivière est-elle navigable ou flottable, c'est encore à l'Etat qu'elles appartiennent, et il faut appliquer les règles ci-dessus.

34. La rivière n'est-elle ni navigable ni flottable, une sous-distinction est nécessaire : si l'île s'est formée d'un seul côté, c'està-dire entièrement en deçà de la ligne tracée au milieu de la rivière,

elle appartient exclusivement aux riverains du côté de la rivière où elle s'est formée.

35. Dans le cas contraire, elle profite aux riverains des deux cotes, à partir de la ligne tracée au milieu de la rivière et proporlionnelleraent à la ligne de front que présente chaque héritage sur la rive.

36. L'ile une fois formée, ceux qui en sont propriétaires, d'après les règles qui viennent d'être posées, ont droit à tous les accroissements subséquents qu'elle peut recevoir par alluvion. — Proudhon. Dom. public, t. 4, 1286; Demol., 10, 127; Aub. et Rau, loc. cit., \i. 236 et 257.

3*7. Du reste si une rivière ou un fleuve, en se formant un bras nouveau, coupe et embrasse le champ d'un propriétaire riverain, et en fait une île, ce propriétaire conserve la propriété de son champ encore que lîle se soit formée dans un fleuve ou dans une rivière navigable ou flottable. — C. civ., 362.

38. Le dernier cas qui nous reste à étudier est celui où une rivière abandonne son lit pour s'en creuser un autre.

39. L'art. 563 règle ainsi cette hypothèse : si un fleuve ou une rivière navigable, flottable ou non, se forme un nouveau cours en abandonnant son ancien lit, les propriétaires des fonds nouvellement occupés prennent, à titre d'indeinnité, l'ancien lit abandonné, chacun dans la proportion du terrain qui lui a été enlevé. — C. civ., 563.

40. Du reste il va de soi que si l'ancien lit n'était pas commodément partageable en nature entre les divers ayants droit, chacun d'eux serait autorisé à en provoquer la licitation. — Chardon, Bu droit d'alluvion, u. 184 et 183; Demol., 10, 163; Aub. et Rau, loc. cit., p. 236.

Section IL

DU DROIT d'accession RELATIVEMENT AUX CUOSES MOBILIÈRES.

41. La loi prévoit trois hypothèses distinctes qu'il importe d'étudier successivement: 1° l'adjonction ;2o la spécification ; 3° le mélange et la confusion.

43. lo Adjonction. — L'adjonction est la réunion de deux choses appartenant à différents maîtres, en un seul tout, dont chacune de ces choses forme cependant une partie distincte et reconnaissable ; par exemple: j'avais un cadre, Paul y a placé un tableau .

43. Lorsque deux choses appartenant à différents maîtres auront été ainsi unies de manière à former Un tout, et bien qu'elles soient séparablcs, en sorte que l'une puisse subsister sans l'autre, le tout appartient au maître de la chose qui forme la partie principale à la charge de payer à l'autre la valeur de la chose qui a été unie, — Art. 366, C. civ.

44. Il faut donc déterminer entre les deux choses unies, laquelle esf principale et laquelle est accessoire.

ACCESSION, § 2. i'à'3

45. Le Gode fournit à cet égard trois moyens qui doivent être successivemeut employés l'un à défaut de l'autre.

46. a. Est réputée partie principale celle à laquelle l'autre n'a été unie que pour l'usage, rornementou le complément de la première. — G. civ.. 567.

47. è.;^Sidedoux choses unies pour former un seul tout,runene peut point être regardée comme l'accessoire de l'autre^ celle-là est réputée principale qui est la plus considérable en valeur. — Alt. 569.

48. c. Enfin, si les valeurs sont à peu près égales, celle-là est considérée comme la principale dont le volume est le plus grand.

49. Au cas où les deux choses seraient égales en valeur et en volume, on devrait, par application de Fart. 573, G. civ., déclarer que le tout est commun aux différents maîtres des matières réunies. — Marcadé, t. 2, art. 566, n. 2; Demol,, t, 10, n. 193.

50. 2» Spécification. — La spécification désigne le fait de celui qui a formé une chose d'une espèce nouvelle avec la matière d'autrui ; et par exemple : j'avais un lingot d'or, un orfèvre en a fait un flambeau ; j'avais une pièce de bois, un menuisier en a fait une table ; à qui appartiendra le flambeau ou la table ? Sera-ce aux propriétaires delà matière ou bien, au contraire, à l'orfèvre, au menuisier appelés spécificateurs ?

51. L'art. 570, C. civ., répond à la question en ces termes: si un artisan ou une personne quelconque a employé une matière qui ne lui appartenait pas à former une chose- d'une nouvelle espèce, soit que la matière puisse ou non reprendre sa première forme, celui qui en était propriétaire a le droit de réclamer la chose qui en a été formée en remboursant le prix de hi maind'œuvre.

5S. Cette règle reçoit d'ailleurs une grave restriction par le principe posé dans l'art. 571, portant que si la main-d'œuvre était tellement importante qu'elle surpassât de beaucoup la valeur de la matière employée, l'industrie serait alors réputée la partie principale, et l'ouvrier aurait le droit de retenir la chose travaillée en remboursant le prix de la matière.

53. Ainsi, pour que l'industrie l'emporte il faut, conformément au texte précité, qu'elle surpasse de beaucoup par son importance la valeur de la matière. — Proudhon, Du domaine privé, t. 11, n. 618, 619 ; Hennequin, t. 1, p. 357 ; Demol., lac. cit., n. 200.

54. G'est du reste là une question d'appréciation dont les magistrats sont juges dans chaque espèce. D'où il résulte notamment que leur décision à ce sujet est souveraine et échapperait au contrôle de la Gour de cassation.

55. On admet d'ailleurs communément que l'art. 571, G. civ.. serait applicable lors même que le spécificateur ne serait pas en possession de la chose qu'il a formée avec la matière d'autrui. — Duranton, t. 4, n. 454; Ghavot, De la propr. mobil., t. 2, n. 517; Dupin, Encyclop. du droit, V Accession, n. 42; Demol., n. 200 ter.