CHAPITRE VIL

De la propriété foncière urbaine, sa part dans rinégallté

des conditions.

Du caractère de la propriété foncière urbaine. — Du rôle du propriétaire urbain et de racc»pareur de terrains. — Du prix des terrains dans les grandes villes. Projet d*achat par l'État ou par les villes de toute la propriété foncière urbaine.

— Vices de ce projet. — Les latifundia urbains. — De l'expropriation, au profit des nranicipalités, des terrains non bâtis. — De l'imposition des terrains urbains.

De l'élévation des loyers. — Les cinq causes de la hausse des loyers. Exemples de développement rapide des grandes villes. — Les quatre causes naturelles ou économiques et les trois causes artificielles de cet accroissement des Tilles.

— Les causes politiques.

La croissance des grandes villes existantes ne pourra être aussi énergique dani ' l'avenir que dans le passé.

Des effets de l'accroissement des villes relativement à la répartition des richesses.

— Exemples de la hausse des terrains à Paris.

De la statistique des logements et des loyers de Paris. — Nombre des loyers de chaque catégorie en 1872 et en 1878» d'après le cadastre révisé. — Conclusion qu'on en peut tirer pour la répartition des richesses. — Très faible proportion des grandes fortunes.

Très faible étendue territoriale de la ville de Paris.

Hausse du loyer moyen par tète à Paris depuis 1817. — Cette hausse correspond-elle à une amélioration du logement? — De l'importance relative de loyer dans les dépenses du ménage.

Les (( garnis » : augmentation de leur nombre à Paris. — Enquête sur la situation des garnis.

Des causes qui menacent la propriété foncière urbaine. — De quelques édita réduisant les loyers au dix-septième siècle. — Des modes par lesquels l'État et les villes contribuent à la hausse des loyers.

Les impôts qui font renchérir les loyers : droits sur les matériaux, sur les voitures publiques et les entreprises de transport urbaines, snr les fourrages — Droit de mutation. — De rimperfection des communications urbaines à Paris.

De la construction de maisons ouvrières. >- Exemple de Mulhouse. — Détails sur les opérations de la Société des maisons ouvrières de cette ville. — Des prêts de l'État ou des municipalités pour ces entreprises. — Utilité de restreindre les obligations à lots aux Sociétés qui se créent pour cet objet. — De la suppressioB des taxes sur les transports urbains et du droit de mutation.

De l'assainissement des maisons insalubres.

Résumé de ce chapitre ; situation probable, à l'avenir, de la propriété foncière urbaine.

La propriété foncière rurale a été seule jusqu'ici l'objet do nos recherches; des questions tout aussi importantes et d'un examen aussi délicat se rattachent à la propriété foncière urbaiDe, à la propriété bâtie et aux terrains des villes. 11 semble à première vue que cette nature de propriété doive être plus à Tabri d'attaque que la propriété rurale ; la part du travail y est, en effet, plus manifeste, plus apparente. Les maisons sont in« coDtestablement l'œuvre de l'homme, et l'on ne peut soutenir, comme pour les terres, que c'est un don gratuit et commun de la nature à l'humanité. Cependant depuis quelques années la propriété foncière urbaine a soulevé d'aussi vives critiques et compte d'aussi redoutables adversaires, si ce n'est d'aussi nombreux, que la propriété foncière rurale.

La cause de ces critiques, c'est que l'on est frappé, dans les grandes villes, de la hausse presque constante des loyers. On a cm remarquer que les propriétaires, une fois leur maison construite ou après l'avoir acquise par héritage ou par une Tente, voient périodiquement, régulièrement, leurs revenus croître sans qu'ils contribuent par aucun travail à cet accroissemeDt. La fortune les comble de faveurs pendant leur sommeil. Quand la maison est édifiée, le propriétaire n'a rien à faire, iffirme-t-on, qu'à recueillir chaque trimestre ou chaque semestre les loyers qui lui échoient et qu'il augmente à chaque renouvellement du bail. Il est bien chargé, sans doute, de l'entretien, mais c'est si peu de chose; pour une maison solide cela représente une si faible part du revenu brut. Puis ces soucis vulgaires, indignes de troubler l'esprit des grands proprié-

' taires urbains, ne sont-ils pas délégués, moyennant une minime redevance, à des intermédiaires, des architectes, des

: régisseurs, des sociétés anonymes pour la gestion des immeu-

^ blés comme il en est tant éclos dans ces dernières années? N'estce pas les mêmes intermédiaires qui prennent maintenant la peine de recueillir le montant des loyers? II n'est pas, d'après Topinion générale, d'oisiveté plus complète que celle du pro-

[. priétaire urbain ; et cependant cette absolue oisiveté est plus hcrative que le plus énergique et le plus ingénieux travail.

184 DE LA RÉPAnTITION DES RICHESSES.

C*est cet être adonné à la fainéantise, ce privilégié, qui impose à Touvrier ce qu on a appelé la « servitude du loyer, » jou( dont le poids s'accroît chaque année. Cela est-il juste? Dans um de ces réunions publiques si bruyantes de la fin du second empire nous entendions, à la salle de la Redoute, un socialiste de quelque éloquence, H. Brionne, s'écrier que le loyer devai disparaître, et que, bien loin que le locataire dût quelque cbos( au propriétaire, c'était ce dernier qui était redevable au pre mier : le locataire, en effet, d'après cet ingénieux raisonne ment, rendait service au propriétaire en entretenant la maisoi de celui-ci, puisqu'une maison habitée se conserve mieux qu'uni inhabitée. II est sans doute superflu de s'attacher à répondre i des pauvretés de ce genre, et de faire remarquer que la plupar des maisons dans les grandes villes n'étant construites que pou: être louées, on n'en bâtirait plus une seule si on ne se croyai assuré d'en retirer profit, si bien que ceux qui ne seraient pa assez riches pour se construire une maison à eux-mêmes de vraient coucher à la belle étoile.

Laissons de côté ces sophismes dont l'exagération est tro{ flagrante. 11 n'en est pas moins vrai que la propriété urbaim est critiquée pour la plus-value presque constante qu'on croil constater dans les revenus qu'elle fournit à son heureux propriétaire. Puis la propriété d'une maison ne se compose pas seulement d'un édifice, qui est l'œuvre de l'homme. Les lois de h gravitation empêchent que cet édifice ne repose dans Tair et s'; soutienne. 11 y a une part de sol incorporée dans la maison ; oi ce sol devrait être, d'après les critiques, une propriété com mune. Il ne devrait avoir aucun prix : il ne devrait entrer pou rien dans le loyer ; car ce n'est pas le propriétaire de la maisoi qui a créé ce sol ; il n'y a même rien fait, en général ; ce n'es pas lui qui a percé les voies de communication ou rues gràc auxquelles seules le sol devient propice à recevoir des maisons Le sol urbain, beaucoup plus encore que le sol rural, devrai donc être propriété commune. 11 n'en est rien; le sol urbain devenu approprié, et morcelé en carrés ou en rectangles qu l'on appelle terrains, prend une valeur énorme dont le travai

des propriétaires n'est nullement Torigine. Le vignoble le plus fertile et produisant les vins les plus fins est bien loin d'atteindre le prix de vente des moindres terrains d'une grande ville. Dans les districts les plus écartés, ceux de la périphérie des capitales, 100 ou 200 francs le mètre, soit un ou deux millions Thectare, mille l'ois la valeur d'une terre arable, sont les prix habituels des terrains. Au centre des villes on arrive à 1,000 francs, 1,500 francs, 1,800 francs, 5 ou 6,000 francs le mètre. Or, qu'a fait le propriétaire du terrain pour s'attribuer la totalité de cette valeur sociale, car c'est bien là une valeur sociale dans toute la force du mot, une valeur due à l'activité collective, à la prospérité collective? Qu'a-t-il fait le propriétaire de terrains, si ce n'est attendre et s'abstenir de bâtir? Mais cette attente et cette abstention^ bien loin d'être un mérite comme pour l'épargne, sont uniquement des entraves au bien-être social. Pendant des dizaines d'années le spéculateur de terrains, bien ou mal guidé par ses calculs ou son instinct, a accaparé de Tastes espaces et les a soustraits à la construction. Il a empêché de pauvres gens d'y élever des huttes ou de modestes maisons. Il a forcé l'ouvrier, le petit bourgeois, à chercher un gite dans des quartiers plus éloignés encore. Il les a privés des douceurs de la possession d'un jardin. Il a apporté des obstacles au peuplement continu de la ville. Voilà ce qu'a fait le propriétaire de terrains, car quel autre travail à signaler de sa part? et c'est pour cette œuvre singulière qu'il obtient une rémunération énorme. Des fortunes colossales se sont faites de cette façon, simplement en dormant, après un acte d'accaparement du sol dans la périphérie d'une grande ville, seulement par la force d'inertie qui a soustrait pendant longtemps ces terrains aux constructions et qui a maintenu des îlots nus au milieu d'une Tille grandissante. A New-York on a vu une famille, la famille Astor, gagner ainsi une fortune que l'on évalue à quelques centaines de millions de francs, uniquement parce que, New-York étant située dans une île, un ingénieux et prévoyant ancêtre des Astor actuels avait pris la précaution d'acheter presque tout le territoire non bâti de l'Ile. A Paris, de considérables fortunes

ont été faites dans les mêmes conditions : l'accaparement suivi de Tabstention prolongée.

Avouons-le, ces critiques ont beaucoup de force. C'est surtout en ce qui concerne les terrains des Tilles que la théorie de Bastiat sur la valeur et sur la rente de la terre est fausse. Il prétend que toute valeur vient du travail. Quel est le travail humain qui justifie un prix de 200, 500, 1,000 francs, de 2,000 francs le mètre pour un terrain situé dans une grande ville? Il faut abandonner Texplication de Bastiat.

On peut dire, sans doute, qu'au point de vue esthétique, cet accaparement des terrains dans les mains des particuliers riches, ces hauts prix qu'ils atteignent, ont parfois d'assez heureuses conséquences. C'est par ce moyen seulement qu'on peut obtenir de beaux quartiers, d'où soient bannis les huttes misérables ou même les logements exigus et plus ou moins délabrés. Le prix des terrains distribue les habitations des villes suivant les catégories, met Tordre à la place du chaos, empêche la confusion et la proximité des palais et des chaumières, crée les beaux quartiers et les quartiers ouvriers. Si le terrain de la ville appartenait à tout homme qui y veut bâtir, nos grandes capitales auraient un aspect sordide qu'elles n'ont pas; c'en serait fait des avenues ou des boulevards peuplés de grandes et de belles constructions. L'esthétique en souffrirait, sans aucun doute.

Ce n'est pas là, toutefois, une justification de ces prix énormes qu'atteignent les terrains dans les villes et de l'attribution de la totalité de ce prix au propriétaire, c'est-à-dire à la personne qui a eu la première l'idée de s'établir sur le sol ou plutôt de l'acheter, de le soustraire pendant longtemps à la culture et à la construction.

La justification de la propriété du terrain des villes se rattache à la justification de la propriété foncière en général. La propriété privée perpétuelle et individuelle a des avantages si grands pour la production qu'on doit en respecter partout le principe : là où il n'a pas d'avantages, où il présente, au contraire, des inconvénients, — et l'on peut soutenir que c'est le

cas pour la propriété des terrains urbains, le principe est néanmoins respectable, en considération de Futilité générale et habituelle de la propriété individuelle. La propriété privée a, d'ailleurs, le mérite de dégager TÉtat de beaucoup de soins, de le délivrer d'attributions très compliquées : les quelques abus qu'elle comporte sont le prix des avantages énormes dont elle est la source pour la société.

Il n'en est pas moins vrai que la propriété foncière urbaine semble entachée d'un antagonisme profond, radical, entre l'intérêt du propriétaire et l'intérêt général ? Dans aucune des relations sociales l'antagonisme n'est aussi marqué qu'ici. L'accroissement des revenus du propriétaire urbain semble tenir uniquement à l'accroissement des charges des locataires, c'est-à-dire de la grande majorité de la population, des gens modestes et des petites gens. Ne sont-ce pas deux faits certains, presque universels, concomitants, ayant entre eux la relation de cause i effet, que l'accroissement constant sans travail de la fortune du propriétaire urbain, et que l'élévation constante du loyer payé par le locataire, c'est-à-dire souvent par l'homme sans capitaux, notamment par l'ouvrier? N'est-il pas vrai aussi qu'il est beaucoup plus malaisé à l'ouvrier des villes de devenir propriétaire de sa maison qu'à l'ouvrier des champs, qu'il y a même une impossibilité presque absolue à ce que ce légitime désir soit satisfait pour tous les ouvriers des villes, puisqu'en donnant seulement un carré de deux cents mètres à chaque ménage parisien et en ménageant les rues, les promenades et les espaces occupés par les bâtiments publics, on aurait une surface très supérieure à celle du département de la Seine?

Toutes ces considérations, qui n'échappent à aucun esprit réfléchi (mais dont quelques-unes, cependant, sont exagérées, comme on le verra plus loin), ont conduit des hommes distingués à des solutions qu'il faut examiner. Un professeur bien connu de l'Université de Berlin, M. Wagner, s'est prononcé pour un projet de rachat par l'Ëtat de la propriété urbaine (1).

0) Noof trooTons cette idée de M.Wagner relatée dans Touvrage de M. Iourte, Épêrgne et capital.

C*cst une idée analogue à celle de M. de Laveleye pour le racha de la propriété rurale. Le plan de H. Wagner serait, à nos yeux moins injustifiable que celui de M. de Laveleye; parce que h part de la rente de la terre dans le loyer des maisons est infini' ment plus forte que la part de la rente de la terre (déductioi faite de Tintérêt des capitaux engagés) dans le produit brut di sol. La propriété urbaine est une cause beaucoup plus intense d*inégalité de richesses que la propriété rurale.

Sans aller aussi loin que M. Wagner, un journal anglais, qu défend en général les doctrines scientifiques les plus orthodoxes YEconomist (de Londres) émettait en 1879 cette idée que TËtai ou les villes devraient construire des maisons pour les louai aux artisans, aux ouvriers, des refuges pour la nuit, et qu*à ce prix seulement on pourrait obtenir la paix sociale. On allègue, à Tappui de cette opinion, un précédent, celui de la subvention accordée par le second Empire à la Société des cités ouvrières de Mulhouse.

Le plan du docteur W^agner ne nous oflTre aucune séductioD. Ce n*est pas qu'en soi-même il soit directement opposé aux principes de la science. L'Ëtat a le droit d'expropriation dans rintérét public; or, s'il était prouvé que sans aucune espèce de travail de leur part, les revenus des propriétaires urbains augmentent sans cesse, TËtat pourrait se substituer à eux en leur accordant une juste indemnité préalable, calculée sur le revenu actuel et sur les chances d'augmentation prochaine, et il bénéficierait lui-même, c'est-à-dire que par des remises d'impôts il ferait bénéficier la société, de toutes les plus-values ultérieures. Mais d'abord on peut alléguer que la plus-value des immeubles urbains est moins constante et moins régulière qu'on ne l'annonce; on peut même affirmer que cette plus-value ininterrompue et rapide tient à certaines circonstances exceptionnelles qu'il serait aisé de modifier ou de supprimer. Enfin on doit ajouter qu'il n'est pas désirable de voir l'Ëtat et les municipalités se transformer en de gigantesques sociétés immobilières. Bien des déceptions les attendraient, sans doute, dans ce rôle nouveau.

S'il est un fait démontré par l'expérience, c'est que les sociétés immobi Hères sont exposées à de grands risques et que la plupart au bout de quelques années font naufrage. C'est ce qui est arrivé à la célèbre Société immobilière fondée en France SOQS le second Empire. En Allemagne et en Autriche la plupart de celles que Ton créa dans la période des Fondations {Grandertkum], qui suivit la guerre de 1870-1871, eurent le même sort. Il faut une singulière prudence, une vigilance de tous les InstaDts pour qu'une société immobilière échappe aux mauvaises cbances, pour qu'elle arrive à la prospérité et surtout pour qu'elle s'y maintienne. Rien, en effet, n'est aléatoire, décevant comme les placements en terrains ; l'imagination, l'entraînemeDt qui dans les périodes de bas prix des capitaux ou d'essor des affaires portent à édifier des quartiers entiers, conduisent d'ordinaire à de prompts et de cruels déboires. On ne peut supposer à l'État ni aux villes plus de sagacité, plus de tact, plus de circonspection en même temps, qu'à toutes les sociétés anonymes qui se sont créées pour la construction et l'exploitation d'immeubles et dont la plupart ont si misérablement échoué. Puis l'extension indéfinie des attributions de l'État ou des municipalités n'est désirable ni pour l'équilibre des finances et la clarté des budgets, ni pour Tindépendance des citoyens, ni pour Timpartialité de l'administration. Le courant actuel qui porte à investir l'État de tant de nouvelles fonctions, celles des transports, de l'assurance, de l'éclairage, etc., menace singulièrement les libertés publiques et la dignité des mœurs politiques. L'État devient une trop riche proie : la lutte des partis tourne en lutte pour l'existence ; l'instabilité déjà si grande des fonctions publiques, sous tout régime démocratique et parlemen* taire, en devient un véritable fléau.

Si les sociétés immobilières à proprement parler offrent des

chances si modiques de réussite, les sociétés pour la gestion des

inuoeubles en présentent, dit-on, de plus sérieuses; on sait que

plusieurs sociétés anonymes se sont constituées pour cet objet

^. en France dans l'année 1879. Se substituer au propriétaire, ad-

: ministrer à la fois mille immeubles au lieu d'un ou deux, épar-

190 DE LA HÉPÀRTItlON DES RICHESSES,

gner sur les frais généraux, cela paraît bien aisé. Nous croyons* cependant, que le propriétaire urbain individuel, tel qu*on en rencontrait autrefois de si nombreux types dans nos capitales, tel qu'il s*en trouve encore un bon nombre aujourd'hui, remplit un rôle sérieux, utile, économique auquel une société a moins d'aptitudes. Qui n*a connu l'ancien propriétaire parisien, cet homme qui ne comptait pour rien son temps, qui lui-même recevait ses loyers, lui-môme louait ses appartements, qui les inspectait, faisait faire les réparations sous sa propre direction, dont Tesprit était à l'affût de toutes les améliorations utiles en même temps que de toutes les économies possibles? II se trouve encore à Paris des légions de propriétaires de ce genre, et Ton peut dire que des sociétés anonymes, à plus forte raison TÉtat, les villes, n'auraient pas la même expérience, les mêmes soins constants et minutieux. Quant à la prétendue économie des frais généraux, c'est un avantage d'autant plus mince que le propriétaire individuel sérieux n'a aucun frais de ce genre ; il surveille lui-même et ce lui est un plaisir, de même qu'il fait construire lui-même, sous sa surveillance assidue.

11 y a sans doute, à côté de la propriété urbaine individuelle, la propriété urbaine collective. On rencontre, il se constitue même des latifundia urbains ; c'est naturel et nécessaire pour certaines grandes constructions, comme les gigantesques hôtels à voyageurs que l'on édiiic dans les grandes villes. Les compagnies d'assurances» celles sur la vie surtout, qui reçoivent d'énormes capitaux et qui sont embarrassées pour en retirer un intérêt rémunérateur, bâtissent ou achètent des quartiers entiers. Dans d'autres pays, en Angleterre, la propriété du sol des districts nouveaux des grandes villes appartient souvent à quelque lord, et les constructions doivent lui faire retour en même temps que le sol dans un certain nombre d'années. On a tu dans le mois de janvier 1880 le singulier spectacle, chez nos voisins, d'une ville eniière de plus de 10,000 âmes, aux environs de Rochdale, vendue à l'encan et adjugée à un particulier.

Ces exemples, si nombreux qu'ils soient et qu'ils deviennent, nu nous amènent pas à la conclusion qu*il serait bon que l'État

DE LA t»ROt>iaÉTÉ FONCIÈRE URBAINE. 191

OU les municipalités achetassent ou gérassent toute la propriété bâtie des villes. La gestion en serait sans doute fort défec* tueuse. On en peut donner un exemple. On sait que la ville de Paris fait faire de grands travaux depuis une trentaine d*années : pour les exécuter et régler les salaires, Tadministration dresse périodiquement ce que Ton appelle « la série des prix de la ville de Paris; i> on a remarqué que cette série des prix avait une tendance à s'élever plus rapidement que les prix payés par les particuliers. Quand un corps d*état se met ey grève pour réclamer une augmentation de salaire ou une diminution de travail, il s'adresse d'abord à la ville de Paris pour que celle-ci admette ses prétentions dans sa nouvelle série de prix ; il est rare que l'administration résiste avec quelque ténacité. Comme elle s'inspire, d'ordinaire, d'idées démocratiques, il lui semble plus conforme à son mandat de se soumettre aux exigences de la partie la plus remuante de ses électeurs : en tout cas elle apporte beaucoup de mollesse dans la défense, et un manque d'opiniâtreté. C'est ce que Ton a vu dans les grèves récentes de riodustrie du bâtiment à Paris en 1879. La Ville a été une des premières à capituler dans la grève des fumistes, et, donnant ainsi une sorte de consécration officielle aux prétentions des ouvriers, elle les met dans une position très avantageuse et rend difiScile aux particuliers de repousser les demandes des grévistes (1). Aux États-Unis pour la réduction des heures de travail, c'est l'État qui le premier a admis dans ses chantiers la journée de huit heures : on ne peut se dissimuler que cette faiblesse de résistance que nous signalons chez l'État ou les municipalités est une des grandes objections que Ton peut faire à l'eitension de leur rôle et de leur activité industrielle. L'État n'est pas un énergique défenseur des intérêts du contribuable on de ceux du consommateur.

Parfois l'État donne prise à des critiques opposées qui ne dé«

(t) Ao moment où nous écrivons (printemps de 1880) la révision des Séries de yfûdi Id villt de Paris donne lieu aux plus grandes difflcuitès. Il n'est pas bon fi'an Êtlt on qu'une municipalité soit le grand régulateur des salaires. (Note do la KcAière édition.) En 1881, on s'est déterminé à abandonner complètement la i>ubli« CUHm omdelle de cette série de prix (Note de la 2* édition).

truisent pas la portée des critiques précédentes. Les contraires, en effet, très souvent se rencontrent et coexistent. Si TÊtat ou les municipalités rachetaient, comme quelques personnes le leur proposent, toute la propriété bâtie des villes, il est incontestable qu'au bout de peu de temps, après une génération si vous voulez, le loyer perdrait, aux yeux de la majeure partie de la population, le caractère de rémunération d'un service rendu et qu'il prendrait l'apparence d*un impôt. L'ouvrier qui subit souvent avec une médiocre résignation ce qu'il appelle la servitude du loyer n'y verrait plus qu'un prélèvement abusif et exagéré de l'État. La diminution des loyers, surtout des petits loyers, de« viendrait le mot d'ordre des élections populaires; on en arriverait, comme pour notre impôt mobilier, à exempter presque de tout loyer les très petits logements et à augmenter considérablement le loyer des grands. L'arbitraire administratif ou l'arbitraire législatif, qui ne vaut guère mieux, se substituerait ainsi à la proportionnalité des valeurs entre elles; les loyers des petites gens seraient, en définitive payés par les contribuables, c'est-à-dire par tout le monde , ou plutôt par les gros contribuables : ce serait une forme du socialisme.

Aussi doit-on repousser les projets de rachat par TÉtat ou par les municipalités de toute la propriété bâtie dans les villes. On pourrait mieux admettre le rachat par les municipalités ou par l'État, sous la forme et par les procédés de l'expropriation publique, des terrains non bâtis. Quand une ville naît ou qu'elle s'étend, il n'y aurait que de minces inconvénients à ce que, en ouvrant de larges voies, elle acquît tous les terrains vagues qui les avoisincnt, et à ce qu'elle les revendît ensuite par parcelles aux enchères, avec l'obligation de bâtir dans un délai déterminé. Si les jurys d'expropriation étaient é(iuitables, s'ils n'étaient pas portés à faire parfois des avantages exagérés aux propriétaires, de semblables opérations pourraient être fructueuses. Les municipalités profileraient ainsi delà plus-value des terrains éloignés : mais ce n'est guère qu'au moment où l'on va établir des voies nouvelles qu'il serait profitable de procéder de la sorte.

Une autre mesure encore qui pourrait être prise par les municipalités ou par TEtat, ce serait de taxer les terrains des villes (i*après leur valeur réelle ou du moins d*après une estimation approchant de leur valeur réelle. On empêcherait ainsi Taccaparement dans les mains des spéculateurs et la soustraction des terrains à la construction. Un terrain valant 1,000 francs le mèlre devrait payer Timpôt sur un revenu de 30 ou 40 francs.

Ce que Ton peut surtout demander aux municipalités et à TEtat, c'est de ne pas contribuer par leurs agissements à la hausse des loyers; or, il est facile de prouver que cette hausse est en grande partie leur fait.

L'élévation des loyers est sensible dans la plupart des villes. Elle a des causes naturelles, d'autres qui peuvent être artifi* cielles; des causes physiques et des causes morales. Les circonstances qui en général la déterminent sont les suivantes : d*abord, le privilège de situation des terrains et des maisons du centre semble aller sans cesse en croissant plus une ville s*étend; nous montrerons tout à l'heure que cette tendance peut être compensée par des tendances opposées; quoi qu*il en soit, pour les maisons du centre il n'y a aucun rapport entre le loyer et le coût de construction de la maison, ces immeubles ayant un véritable monopole de situation qu'on ne peut réduire que par les procédés que nous indiquerons plus loin. Une seconde circonstance qui peut contribuer à la hausse constante des loyers, c'est que la main-d'œuvre pour la construction de maisons nouvelles peut-être plus considérable, mieux rétribuée que ne l'avait été la main-d'œuvre pour la construction des Biaisons anciennes; or, la hausse des salaires renchérit non seulement les immeubles nouveaux, mais encore tous les imineubles anciens qui ont été édifiés, cependant, avec des tarifs plus bas. C'est ainsi que les dernières grèves des corps d'état du bâtiment ont fait élever, affirme- t-on, de 25 p. 100 le prix du mètre de construction à Paris qui, par d'autres causes, avait déjà renchéri. Tous les immeubles, non seulement les nouveaux, mais les anciens, se trouvent avoir une valeur de

40 p. 100 supérieure à celle slqu'i auraient eue si depuis trente

104 DE LA HÉl^AHTmON DES RICHESSES.

ans les salaires effectifs et les matériaux n'avaient pas augmenté de prix. Une troisième circonstance encore peut contribuer à la hausse des loyers : c'est que, en général, Tofire des maisons, la construction de maisons nouvelles, va plus lentement dans les villes prospères que la demande même des maisons. Le capital employé à une construction est, en efTet, un capital incorporé, immobilisé, qui ne peut plus se retirer ni se dégager; ce n*est donc pas un capital susceptible d*UDe appropriation exacte et rapide de l'offre à la demande. D'ordinaire l'augmentation de la population précède toujours un peu dans les villes grandissantes l'augmentation des constructions. II est rare que Tune et l'autre aillent exactement du même pas. Quelquefois, cependant, une spéculation audacieuse multiplie les constructions en devançant les besoins, c'est ce qui est arrivé à Marseille et à Florence; mais c'est là un cas exceptionnel.

Si l'on voulait analyser d'une manière complète les causes de la hausse des loyers, on pourrait faire la classilication suivante : l^'le problème des loyers et de la propriété foncière urbaine est intimement lié à l'accroissement des villes, les loyers ayant une tendance à s'accroître au fur et à mesure que la population de la cité grandit, mais ce n'est là qu'une tendance ({ue bien des faits peuvent annuler.

S^" La situation des loyers et de la propriété foncière urbaine est singulièrement influencée par les mœurs et le degré de sociabilité du peuple. Plus un peuple est sociable, aime les spectacles, les promenades fréquentées, plus les loyers hausseront La population voudra, en efl*et, s'agglomérer au centre des villes, près des lieux habituels de réunion ou de distraction ; le privilège de situation des immeubles ou des terrains du centre et des quartiers à la mode ira en augmentant. Si un peuple est, au contraire, médiocrement sociable, qu'il se soucie peu des amusements en commun, que l'esprit de famille y soit très développé et diminue le goût des réunions entre étrangers, les loyers devront être moins élevés, parce que le privilège de situation des immeubles du centre ou do certains quartiers sera moindre.

3" Le taux des loyers a un certain rapport avec les facilités dont jouit la population pour les transports des personnes dans l'intérieur et dans la banlieue des villes. Quand ces facilités sont faibles, les loyers doivent être très élevés ; quand elles deviennent plus grandes, ils doivent diminuer ou du moins rester stationnaires.

4* Le taux des loyers est encore en rapport avec les charges spéciales qui grèvent les constructions, les matériaux. La ville de Paris recueille annuellement 8 à 10 millions de francs des droits d'octroi sur les matériaux. Si Ton construit en moyenne à Paris 1,200 ou 1,500 maisons par année, cette taxe représente 7 à 8,000 francs par maison, soit 5 à 6 p. 100 du prix moyen d'une maison parisienne (1) ; ce ne sont pas seulement les maisons nouvelles, mais, par voie de conséquence, les maisons anciennes qui se trouvent renchéries d'autant. Si Ton supprimait cette taxe, on faciliterait l'édification de maisons nou- Telles, ce qui contribuerait à faire baisser tous les loyers ou à les empêcher de hausser.

3** Le taux des loyers subit l'influence de tous les impôts généraux qui portent sur la population ouvrière et qui renchérissent la main-d'œuvre. Les droits d'octroi qui font hausser les Mlaires ont pour conséquence directe de rendre tous les travaux plus chers, d'élever le coût des constructions nouvelles et, pw voie d'analogie, des constructions anciennes.

H est intéressant d'examiner de près quelques-unes de ces cinq causes qui dans le passé ont tant contribué à la hausse des loyers et aux plus-values constantes de la propriété fougère urbaine. La croissance des villes est un phénomène universel et qui ne souffre que peu d'exceptions. Il y a des causes naturelles et des causes artificielles de l'augmentation des agglomérations humaines; et celles-ci ont à la fois des effets bien-

Ci) On peut évaluer à 1 20 ou 130,000 Trancs la valeur moyenne des maisons de hn. Eo effet, il y a à Paris 74,710 maisons rapportant brut 540 millions de ;flaBCi, ce qui représente une valeur d'environ 9 milliards, soit de 121,000 francs BNibon en moyenne. On peut dire, il est vrai, que la plupart des maison:; ineot GODStniites ont une valeur supérieure à la moyenne.

faisants et des effets malfaisants. Il y a un siècle ou deux chez les nations les plus florissantes deTEurope les villes avaient une importance très faible : on ne trouvait guère de grandes cités; Macaulay, dans sa magnifique introduction à l'histoire d*Angleterre, nous apprend que lors de la Révolution de 1688 la seconde ville d'Angleterre, Bristol, ne comptait pas plus de 25,000 habitants; nulle autre dans le pays n'approchait de ce chiff're que l'on considère aujourd'hui comme très modeste et qui n'équivaut qu'à un de nos chefs-lieux do préfecture de troisième classe.

C'est surtout depuis un demi-siècle que le développement des villes a été rapide. En France la population urbaine — et l'on entend par là celle des communes ayant plus de 3,000 âmes de population agglomérée — formait, en 1851, seulement 24 1/2 p. 100 de la population totale du pays; en 1866, elle atteignait 30 1/2 p. 100; en 1876, elle montait à 32 1/2. De 1872 à 1876, les statistiques comptaient 417,000 individus ayant émigré des campagnes dans les villes. L'accroissement des villes au-dessus de 10,000 âmes, les seules qui méritent vraiment ce nom, est encore beaucoup plus accentué ; le recensement de 1876 relève en France 204 villes de cette catégorie : leur population totale était de 7,397,236 âmes en 1872, elle s'est élevée à 7,898,914 en 1876, soit un accroissement moyen de 6,78 p. 100, plus de l 1/2 p. 100 par an, et il est presque assuré que le recensement de 1881 donnera une proportion d'accroissement tout aussi forte (1).

Ce n'est pas là un fait particulier à la France : au contraire, notre pays est l'un de ceux où l'on trouve le moins de grandes villes relativement à la population totale. La petite propriété retient dans les campagnes beaucoup plus d'habitants que la grande, et la petite industrie qui laisse vivre, pour beaucoup de branches de production, Tatelicr domestique prospère en France plus qu'ailleurs. Le développement des villes est plus rapide dans la plupart des autres contrées. Un statisticien dis-

(I) Slatislûiuc d'i la France, HémUals (jénéraux du dénombrement de 187C, iiitruiliictiun, |<uge x\.

DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URRAÏNE. lOT

tiogué, M. Kôrosi, a publié de très intéressants renseignements sur la situation des principales villes de l'Europe; nous loi empruntons ceux qui suivent. Berlin, qui n'avait que 702,000 âmes en 1867, en comptait plus de 1 million en 1877, soit une augmentation de près de 50 p. 100 en dix ans. Breslau était passé du chiffre de 166,000 habitants, en 1867, à celui de 234,000 en 1875, soit 40 p. 100 d'accroissement en huit ans. Moins favorisée de la fortune, Vienne avait cependant grandi dans des proportions assez remarquables : elle avait, en 1874, 670,000 habitants, tandis qu'elle n'en possédait en 1865 que 5o0,000.

Les villes qui descendent ou déclinent sont une rare exception; on en trouve pourtant : Florence, par exemple, qui comptait 191,000 âmes en 1866 et qui n'en avait retenu dans ses murs que 177,000 en 1875. C'est un cas semblable, et pour les mêmes raisons, à celui de Versailles qui perdit après la Révolution une partie de ses habitants.

Il y a à l'accroissement des villes des causes économiques, naturelles, dont Faction se fait presque universellement sentir; à côté de celles-là se rencontrent des causes politiques qui sont d'ordre contingent et variable; puis enfin des causes artificielles on factices.

On peut distinguer quatre causes économiques de la croissance des villes. En premier lieu, plus un pays s'enrichit, plus les voies de communication se perfectionnent pour la rapidité et le bon marché, plus les grandes villes deviennent les centres de dépôt et les appareils de distribution des produits dans tout le pays. Le grand commerce s'y établit, les entrepôts s'y créent, ks Tastes magasins de détail y naissent et s'y développent, déversant leurs marchandises à des centaines de lieues de distance. En second lieu, les grandes villes sont les centres de direction des administrations générales; c'est là que réside la bureaucrate, or, comme on le verra plus loin, la société moderne a une tendance à prendre de plus en plus une organisation t)ureaucratique. Nous ne parlons pas seulement de la bureaucratie de l*Êlat, mais de celle de toutes les grandes socit' tés, des chemins

de fer, des banques, des assurances, de tous les principaux éta^ blissements industriels. Ce sont là des légions dont le nombre augmente chaque jour. Troisièmement, malgré les charges qui pèsent sur la population ouvrière et qui renchérissent les salaires, malgré le prix des terrains et des constructions, lesgrandes villes conviennent mieux que les campagnes à beaucoup d'industries. C'est ainsi que Paris et sa banlieue constituent peutêtre le centre manufacturier le plus important du monde, non seulement pour la petite industrie et les métiers de luxe, mais pour la grande. Il y a à Paris des ateliers de construction de premier ordre. L'habileté et le goût de l'ouvrier, le talent des directeurs et des ingénieurs, les facilités et les avantages qu'offre la juxtaposition de tous les métiers, ont permis d'établir et de conserver à Paris plusieurs des usines de construction mécanique les plus importantes de l'Europe. Enfin une quatrième cause naturelle d'accroissement des grandes villes, c'est l'attraction qu'elles exercent sur la classe des oisifs, des personnes ayant acquis une fortune ou terminé leur carrière. De toutes parts ces personnes affluent dans les grandes villes, d'autant plus qu'elles ont perdu dans la campagne l'influence et l'autorité primitivement attachées à la richesse.

A côté de ces quatre causes naturelles et économiques d'accroissement des grandes villes, il y a de temps à autre des causes politiques qui favorisent certaines cités et diminuent certaines autres. Les conquêtes qui augmentent la population d'un pays doivent accroître en peu de temps le nombre d'habitants de sa capitale; tel a été le cas de Berlin. Le transfert de la capitale d'une ville à une autre doit nuire au développement de la cité abandonnée par les pouvoirs publics; tel a été successivement le cas de Versailles, de Turin, de Florence.

S'il n'y avait à raccroissement des villes que les causes qui viennent d'ùtro indiquées, la population urbaine aurait présenté une moindre proportion d'accroissement que celle qu'on a constatée. Il faifl tenir compte aussi des causes artificielles dont l'action ne laisse pas que d'être importante. On peut citer trois (•:iuses artificielles principales qui contribuent à l'agglomération

des habitants dans les grandes Tilles. La première, c'est le régime fiscal qui s*oppose à la complète liberté des transactions. Les contributions indirectes et les douanes ont produit une organisation du travail et des ateliers qui n*est pas l'organisation natarelle. Les facultés d'entrepôt, soit réel, soit fictif, les abonnements que la régie accorde pour le paiement des droits aux grandes exploitations et qu'elle refuse aux petites, donnent à l'industrie et au commerce un degré de concentration qu'ils n'auraient pas s'il n'y avait ni contributions indirectes ni douanes. Il existe encore dans notre temps des privilèges locaux, quoi qu'on dise, car la faculté d'entrepôt et d'abonnement a incontestablement ce caractère, et les grandes villes seules en profitent. Bien des marchandises viennent s'entasser à Paris, au Havre, à Marseille, sans être destinées à la consommation de ces villes ou de leur banlieue; mais elles y séjournent en franchise de droits jusqu'à ce qu'elles aient trouvé le moment favorablepour acquitter les taxes et se répandre au dehors. Un économiste anglais, M. CHife Leslie, a parfaitement décrit l'influence des contributions indirectes et des douanes sur la concentration de l'industrie et du commerce. C'est là une des causes importantes de l'accroissement des villes. Le régime fiscal rend impossible la création ou le maintien de certaines industries dans les campagnes ou dans les petits ateliers.

Due seconde cause artificielle qui produit des effets analogues, c'est l'exagération des grands travaux publics de luxe. Paris, par exemple, n'a pas cessé depuis trente ans d'être un vaste diantier où des ouvriers par dizaines de mille étaient occupés à renverser de vieux quartiers et à en édifier de nouveaux sur les débris des premiers. On peut presque dire qu'il suiiit de deux ou trois ouvriers pour amener un petit commerçant, qui les suit comme leur ombre, pour les nourrir, les abreuver surtout, les distraire et les loger. Une fois habituée à la vie de la grande ^lle, une notable partie de cette population flottante s'y fixe et T prend racine.

La troisième cause artificielle d'accroissement des villes, c*est Ifiservice militaire, ce sont les garnisons. Chaque année plus de

cent mille jeunes gens, dont les deux tiers sortent des campagnes, sont enrégimentés ; où les rassemble-t-on et les fait-on vivre? Dans les grandes villes ou dans les villes moyennes. Il n*y a pas de garnisons dans les campagnes, et il n*y en a qu*ex- .ceptionnellement dans les très petites villes. Ces cent mille -jeunes gens, dont les deux tiers sont des ruraux, se trouvent transformés en citadins, traînent à leur suite aussi des quantités de petits commerçants, d*employés de toutes sortes. Il leur faut, en effet, non seulement la nourriture, les distractions, mais Tarmement, Téquipement; il leur faut de vastes locaux, de grands bâtiments, dont la construction et l'entretien occupent beaucoup de monde. Plus le contingent militaire augmente, plus la population des villes a tendance à s'accroître. Beaucoup de ces ruraux qui viennent passer comme soldats trois, quatre ou cinq années, dans les garnisons des villes, se font à la vie urbaine, en prenant le goût et ne retournent plus à leurs champs.

Ces diverses causes soit économiques, soit politiques, soit naturelles, soit artificielles, n'exercent pas toutes leur action sur la croissance de toutes les cités. Le prodigieux développement des villes des pays neufs n'a que des causes économiques. New- York, Chicago. Saint-Louis, Melbourne, ces cités dont les trois dernières sont nées d'hier et qui ont une population égale à celle de grandes villes européennes vieilles de vingt siècles, doivent leur importance à ce qu'elles sont des appareils de distribution des produits. Dans ces pays où la production est si abondante relativement à la population et où la circulation est si rapide, les appareils de distribution doivent être nombreux et considérables. Près de la moitié de la population de la colonie de Victoria est contenue dans trois villes, dont pas une seule n'a un demisiècle d'existence.

Sur le continent européen, dans nos pays militaires et de fiscalité à outrance, en France notamment, la croissance des villes subit toutes les influences réunies des diverses causes économiques, politiques, naturelles et artificielles, qui viennent d'être décrites. Paris et les autres grandes villes de notre pays donnent l'exemple de Tintensité de ces causes. Jetons les yeux sur Paris

et considérons le mouvement de sa population depuis dix siècles et demi. Notre capitale comptait :

En 1-220 sous Philippe Auguste 120.000 hnbitanls.

1545 sous François I" 175,000 —

1605 sous Henri IV 200,000 —

1715 à la mort de Louis MV.. 500,000 —

mo 1.054,000 -

Depuis 1860, il est vrai, on a réuni à Paris une partie de sa banlieue; mais les communes annexées, qui étaient de pures campagnes ou de gros villages au commencement de ce siècle, font bien partie de Paris puisqu*il n'y a pas d'interruption dans les constructions. Paris déborde de nouveau au delà de son enceinte devenue trop étroite; il s'est reconstitué une banlieue (1); et Ton peut attribuer à l'agglomération parisienne, en y réunissant tout ce qui en dehors des fortifications se rattache à Paris par des constructions continues, environ 2 millions' et demi d*habitants.

Le tableau que nous venons de donner montre combien il s'en faut que les causes naturelles et artificielles de la croissance des villes aient agi avec la même intensité dans tout le cours de notre histoire. Pendant trois siècles, de Philippe Auguste à François 1", l'accroissement de la population de notre capitale est trts lent ; il Test encore de François I" à Henri IV ; puis il devient énorme pendant Tère de paix intérieure que consacre le figne de Louis XIV. De nouveau, il reste presque stationnaire pendant un siècle; il augmente plus rapidement de 1810 à 1831, l'accroissement du nombre des habitants est de 30 p. 100 en vingt ans ; de 1831 à 1846 le progrès est plus accentué encore; mais jamais il ne Ta été comme dans la période de 184G à ^^; c'est alors que toutes les causes naturelles et artificielles

0) Paris se prolonge, au delà du mur d'enceinte, par des quartiers continus 4*i formeot des communes distinctes et dont plusieurs, comme Levallois-Perret, ^îHy, Boulogne, ont de 20 h 30,000 habitanU. Cette banlieue nouvelle est cer- ^oencnt ploi peuplée que ne Tétait Tancienne avant Tannexion du 18()0.

que nous avons énumérées opèrent avec une énergie sans ps reille. L'annexion de la banlieue n'explique rien, puisque 1 banlieue n'a commencé à se peupler que vers 1830, et qu'il s'ei formé autour de la banlieue ancienne, aujourd'hui partie int^ grante de la ville, une banlieue nouvelle dont la populatio dépasse celle qu*avait la première.

Les autres principales villes de France ont bénéficié d*un pn grès analogue à celui de Paris, quoique moindre. En dehors d sa capitale la France compte aujourd'hui neuf villes ayant plt de cent mille habitants : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Ton louse, Saint-Ëtienne, Nantes, Rouen et le Havre. Les huit pr< mières n'avaient ensemble que :)0o,000 âmes en 1789, elles e comptaient 1 ,444,000 en 1872, et près de 1 ,600,000 en 1876. Elle avaient donc triplé en quatre-vingt-sept ans. Lyon était passé d 13î),000ânies eu 1789 à 342,000en 1876; Marseille, qui n'avait qu 76,000 habitants à la première de ces dates, en comptait 318,00 à la seconde ; Bordeaux offrait à ces deux époques les chiifn respectifs de 83,000 et de 215,000. Pour les ports de mer il y des causes exceptionnelles d'accroissement : le développemei du commerce extérieur ^t l'avantage qu'ont certaines industrie à s'établir sur les côtes. Le plus merveilleux exemple d'augmei tation de population en France est fourni par Saint-Étienn que l'exploitation des mines de houille et la métallurgie oi transformée de petite ville en grande cité manufacturière : è 9,000 âmes en 1789, elle s'est élevée à 126,000 en 1876. Lil s'est presque aussi rapidement accrue; elle comptait, lors d recensement de 1876, le dernier dont nous avons en ce me ment les chiffres définitifs, 162,700 habitants au lieu de 13,0C en 1789 (1); si l'on y joignait les grandes villes voisines c Roubaix et de Tourcoing qui ne sont guère que des faubourg de Lille, on arriverait à un accroissement encore plus prod gieux. A côté de ces exemples de progrès, il y en a quelques

(1) Nous empriinton<% ce chiffre à un tableau publié par VÉconomiste français d 3 mars 1877. Lille était déjà à la fin du dernier siècle une ville d'une eertaii importance; seulement une grande partie de la population résidait dtnt 11 baj lieue qui était administrativement distincte de In ville. En 1824, probablement àl suite d'annexioni, la ville de Lille comptait 01,000 habitants.

unsd^état stationnaire, d'autres même, mais en très petit nombre, de décadence. Nantes et Rouen peuvent presque être considérées comme des villes relativement stationnaires. Chacune d'elles aTait le même chiffre d'habitants à peu près en 1789 (soit 65,000); Nantes en comptait, en 1876, 122!,000, et Rouen 105,000; en quatre-vingt-sept ans la population de la première n'avait guère que doublé, et celle de la seconde ne s'était accrue que de 60 p. 100.

Dans l'intervalle des deux recensements de 1872 à 1876 l'accroissement de la population n'avait été pour la France entière que de 2,22 p. 100. Or, l'ensemble des villes de plus de 10,000 âmes s'était accru [>endant la même période dans une proportion troisfois plus élevée. En 1866, quand la France possédait encore l'Alsace et la Lorraine, il n'y avait dans notre pays que 186 villes ayant plus de 10,000 âmes, avec une population totale de 7,214,854. En 1872, dans notre patrie diminuée, le nombre des villes de plus de 10,000 âmes s'élevait à 190; en 1876, il était de 204, comptant ensemble 7,898,914 habitants. Telle est la rapide croissance des villes, même dans un pays comme la France où Iftpopulation est presque stationnaire (1).

Le mouvement est à plus forte raison plus intense dans les contrées où les habitants sont prolifiques. De 1833 à 1873 la population réunie des neuf principales villes d'Europe, Londres, Pwis, Berlin, Constantinople, Saint-Pétersbourg, Naples, Vienne, Dublin et Moscou, avait presque doublé: de 5,582,000 âmes elle était passée à 10,595,000.

Quoique l'on puisse affirmer que la tendance à l'accroissement ic la population des villes n'est pas près de disparaître, il D'est pas possible de supposer qu'elle se manifeste à l'avenir ^vec une énergie aussi intense que pendant le dernier demiùècle. Le nombre des habitants de Paris avant doublé dans la ^lÉmière période de trente-cinq ans, s'il devait toujours en être •insi, notre capitale aurait 4 millions d'âmes vers 1910, 8 mil-

(1) Les premiers résultats du recensement de 1881 sont aujourd'hui connus; **^ ^ ehiffret publiés ne sont pas encore assez dénnitlTs ni assez détaillés pour V** ams puissions en faire la base d'une étude scientiflque. (Note de la 2* édition.)

lions versl94[>, 16 millions vers 1980, 32 millions vers l'an 2015, c est-à-dire dans quelques générations. Or, d'après la faible vitesse de l'accroissement général de la population française, c'est à peine si en Tan 2015 notre pays compterait 70 millions d'habitants. Il est chimérique de supposer que près de la moitié de la population de la France serait rassemblée dans la capitale. L'avenir ne verra donc pas une augmentation proportionnellement aussi considérable du nombre des habitants des villes. On doit admettre — et c'est une pensée qui reviendra bien souvent dans cet ouvrage — que les trente ou quarante dernières années écoulées, de 1840 ou 1850 à 1880, ont eu au point de vue économique un caractère tout particulier : la découverte de moyens de communication rapides et peu chers, la création de la grande industrie, ont transformé en un demi-siècle la face du monde civilisé plus qu'elle ne l'avait été dans les deux siècles précédents. 11 s'est produit alors une sorte de crise de croissance et de renouvellement ou de rajeunissement qui, pour n'être pas encore terminée, ne pourra durer toujours avec autant d'énergie.

Les villes dont la population est absolument stationnaire ou décroit n'ont été dans le récent passé que de très rares excep tions. Pour les unes, la décadence absolue ou relative est due à des causes politiques, c'est le cas de Florence et de Ver sailles; pour d'autres, à des causes sociologiques, c'est le casd< Rouen et de Caen où la vieille « prudence normande » s'appliqw à diminuer le nombre des enfants et arrive au bout de quelque générations à Textinction d'un grand nombre de familles; pou quelques-unes enfin à des causes économiques, à un changemen de culture ou à une modification d'industrie. En France, Mont pellier et Avignon, victimes du phylloxéra, de la maladie de vers à soie et de l'invention de certaines couleurs artificielles en fournissent des exemples.

Dans les villes où la population décroit, il y a naturellemen une forte baisse des loyers, surtout de ceux de quelque impoi tance. Les grandes et belles maisons n'ont que peu de valeu dans les petites villes stationnaires ou dans les villages : un mo deste bourgeois peut alors se loger dans le vaste hôtel d'un

ancienne famille seigneuriale. Il en est de même aussi dans les grandes villes pour les quartiers qu*abandonne la mode et que le commerce ne recherche pas : les galetas s*y installent dans les palais, formant un attristant contraste d'intérieurs sordides dans des murs d'une architecture imposante ou élégante. Quoi qu'il en soit, la baisse des loyers dans les rares villes qui déchoient ne profite qu'à bien peu de gens ; il en est autrement de la hausse, qui nuit presque à tout le monde.

Relativement à la répartition des richesse, qui est Tobjet de ce livre, Taccroissement rapide des villes a ce double effet, ou du moins il Ta eu dans le passé : il augmente considérablement la fortune et les revenus des propriétaires urbains, il accroît les charges des rentiers ou des ouvriers pour leur logement. Ainsi de ces deux manières il rend plus grand l'écart entre les conditions des hommes.

La hausse des terrains est particulièrement énorme. Un rapport fait en 1826 par Daubenton, inspecteur général de la voirie de Paris, sur les entreprises de construction dans la capitale de 1821 à 1826, fixe comme il suit le prix moyen du mètre carré à celte époque dans différents quartiers : dans le deuxième arrondissement, le plus recherché, le prix du mètre variait de 160 à WO fr. ; dans le neuvième, de 18 à 410 fr.; dans le huitième arrondissement le maximum était de 53 fr. Il y a quelques années on estimait à 900 fr. le prix du mètre dans le deuxième arrondissement, à 720 fr. dans le premier, à 391 fr. dans le sixième. Lesmaxima sont aujourd'hui bien plus élevés. Les terrains de Tavenue de TOpéra se sont vendus couramment, il y a cinq ans, ^•800 fr. le mètre; on a pu vendre à 2,000, 3,000, même à ï^ïOOOfr. le mètre des terrains autour du nouvel Hôtel des postes ^sur la place de la Bourse. Dans les avenues encore en partie inhabitées qui rayonnent autour de TArc de triomphe, le prix va de 3 à 700 fr.; et de loO à 300 fr. dans les petites rues adjacentes. ^ long des fortifications, à Passy et à Auteuil, il s'élève encore, «n général, à 80 ou 100 fr. Ce sont les quartiers excentriques qui <Mïtlc plus gagné (1). Ici toutes les explications de Bastiat sur

(1) Le journal Le Temps, du '20 mars 1880 publiuil la note tuifantc:

20G bE LA REPÀKTITION DES RICHESSES.

rorigiuc unique de la valeur — qui serait le travail de rhomme •— se trouvent fausses. C'est d*un ensemble de circonstances extérieures que la valeur découle dans ce cas : de Taffluence des habitants, de la sociabilité qui les porte à s'entasser les uns près des autres, de l'insuflisance des moyens de transport qui ne leur permet pas d'aller se loger plus loin. Cette valeur, qui n'est pas le fait des propriétaires, n*en est pas moins respectable, comme on Ta démontré plus haut, parce qu'il y aurait beaucoup plus d'inconvénients à vouloir la supprimer ou à la conûsquer qu'à laisser le premier occupant ou ses ayant droit en bénéficier.

L'augmentation considérable de la charge du loyer pour les rentiers non propriétaires, pour les pensionnés ou les retraités, les employés et les ouvriers, est un fait que chacun sent et quïl est presque superflu que les statistiques viennent démontrer. Il se trouve à Paris, comme dans toutes les grandes villes, deux catégories d'habitants : celle qui occupe des logements réguliers dont elle possède les meubles, et celle qui vit dans ce que Ton appelle des garnis. La première ost la population sédentaire ; la seconde est en général la population nomade. Occupons-nous d'abord de celle-là.

Les statistiques des loyers, à Paris, sans présenter une complète exactitude, sont cependant, sous la réserve de quelques corrections, instructives et dignes de foi. Il y a, pour les dresser, trois sources de renseignements : d'abord l'impôt mobilier,

(( l)*û|lrc^i une stnlistifiiie sur la valeur du sol h Paris, pendant les trois années (( qui su sont écoulées dr 18GC n IbOO, la moyenne des prix de vente durant cette (( période, relevés pour chaque arrondissement, a donné pour chacun d'eux comme « prix moyen du mètre superFiciel du terrain :

(( l'^f arrondissement, 1\[) fr.; 2* arrondissomcnt, 1)00 fr.; S'" arrondissement, (( ,)50 fr.; 4ear^ondis^cmenl, 300 l'r; ô»? arrondissemenient, 117 fr.; (>« arrondisse* « ment, 301 fr.; 7'' arrondissement, 3i0 Tr.; 8* arrondissement, 278 fr.; y« arron- (( dissement, 415 fr.; 10*" arrondissement, 2(38 fr.; 1 1<: arrondissement, 122 fr.; « 12« arronili'iscmt.'nt, 05 fr.; 13'' arrondissement, 03 fr.; 14* arrondissement, (( 04 fr.; I y arrondissement, 40 fr.; 10" arrondissement, 88 fr.; 17* arrondisse- <( ineni, IIO fr.; 18^ arrondisscinonl, 82 fr,; 10* arrondissement, 57 fr.; 20* arronu di'isemcnl. 00 fr. ))

Tous ces |trix ont été de beaucoup dépassés dans la fièvre de constructton qai s'ist emparée de Paris et des principales villes de France depuis deux ou trois iiiis. Ainsi dans les grandes voies du 10<^ arrondissement (celui de P.issy) le prix du mèirc montait, en 1880, à 3 ou H)0 francs; on était même arrivé parfois à 500 fr. Dans le centre, le prix de 2,000 francs nV^t pas rare.

qui est proportionnel à la valeur locative de Thabitalion ; en second lieu pour les très petits logements, les rapports ou les mémoires de Tassistance publique; en troisième lieu enfin, les recensements quinquennaux. L*on sait, en outre, que depuis laguerrcde 1870 tous les baux doivent être enregistrés. L*assistance publique est une vaste administration qui, dans les années ordinaires, étend ses secours, nous ne voulons pas dire ses largesses, sur environ 40,000 ménages.

On a constaté qu'avant 1856 un dixième des ménages d'indigents, c'est-à-dire des personnes secourues par la charité officielle, occupaient des logements de 50 francs ou de moins encore; que la moitié se trouvait dans des logements de moins de 100 francs de loyer. Aujourd'hui, il n'y a plus que 15 p. 100 des indigents qui habitent des logements de moins de iOO francs; et 52 p. 100, des logements de moins de 200 francs; ainsi près de la moitié des indigents à Paris se trouve subir un loyer de plus de 200 francs. Depuis vingt ans les petits logements ont certainement doublé de prix dans notre capitale.

11 existe plusieurs statistiques fort intéressantes des logements de Paris; l'une a été dressée en 1872 d'après les rôles de la contribution mobilière. On comptait alors dans cette ▼ille 70,000 maisons environ ayant 682,000 logements; il y A^'ait un peu plus de 26 personnes par maison et moins de Ws personnes par logement. Près des deux tiers de ces 682,000 logements, soit 436,000, étaient classés comme d'un loyer moindre de 250 francs ; les trois quarts de l'ensemble des logements, en y comprenant ces deux premiers tiers, soit 560,000, estaient au-dessous de 400 francs de loyer. La classe que l'on peot considérer comme simplement aisée, celle qui, s'élevant <Q-dpssus des ouvriers ordinaires, occupe des appartements ^iOO francs à 1,000 francs, était représentée par 86,000 ménapSf formant le huitième de la population. La classe riche (ce ^t est encore bien ambitieux), celle qui occupait des appartements au-dessus de 1,000 francs, ne comptait que 36,000 ménages, soit le quinzième de la population. Sur ces 36,000 il ^y eo avait que 15,000 ù occuper des logements de plus de

'^yS DE LA RÉPARTITION DES RICHESSES.

2,000 francs, el seulement â,âOO installés dans des appartements de plus de 6,000. Voilà les résultats de la statistique de 1872; ils montreraient combien les très grandes fortunes sont moindres (|u*on ne le pense. Cette statistique, cependant, induirait en erreur, si on la suivait littéralement; il faut y faire cTcu^l corrections pour revenir à la vraisemblance et à la vérité : l'une, c'est (|ue ces constatations furent faites en '187i, au lendemain de la guerre, alors que les loyers, surtout les grands, avaient beaucoup décru, passagèrement décru; l'autre, c'est qu'elle a eu pour base les valeurs locatives admises pour l'impôt mobilier qui sont d'au moins 25 p. 100 et quelquefois de plus au-dessous du revenu réel.

Une très instructive étude, publiée par M. Toussaint Loua, chef du bureau de statistique, sur les rues et les maisons de Paris, d'après les résultats du cadastre révisé, complète et redresse en partie les renseignements qui précèdent (1). En 1878, on comptait à Paris 74,700 maisons, comprenant 1,022,539 locaux distincts, dont 337,587 (environ le tiers) sont livrés a l'industrie ou au commerce, et 68'<,952 servent à rhabitatîon humaine. Chaque maison contenait en moyenne 27 habitants et chaque local consacré à l'habitation environ 3 individus 2.9).

Sur ces 68^952 logements il s'en trouvait 468,041 (plus des deux tiers) d'une valeur locative inférieures 300 francs; 74,360 autres étaient d'un prix de 300 à 500 francs. Voilà les deuscatégories qui correspondent aux très petits logements; elle^ représentent près des quatre cinquièmes de l'ensemble de^ locaux destinés à l'habitation des Parisiens. Les logements 4^ 500 à 750 francs étaient au nombre de 61,023; on en comptait 21,147 de 750 à 1,000 francs: ce sont là les petits logements i occupés par la fraction inférieure de la classe moyenne; touto^ les catégories qui précèdent forment plus des neuf dixièmes des appartements de Paris. On recensait, à la même époqa c, 17,?02 appartements de 1,000 à 1,250 francs ; 6,lî>8 de 1,230 à

(1) Journal de la Socivlc de statisliiiue de Paris (numéro de février 18c0).

.1,500; 21,453 de 1,500 à 3,000; tous ces logements de 1,000 à . 3,000 francs sont occupés par Tensemble de la classe moyenne. Au-dessus de 3,000 francs commencent les appartements des personnes Traiment riches ; on ne compte, dans tout Paris, que 14,858 logements de ce genre, dont plus de la moitié, soit 9,985, est représentée par des appartements de 3,000 à 6,000 francs. Il n'y a pas dans notre luxueuse capitale 5,000 appartements d*une valeur locative supérieure à 6,000 francs ; 3,049 logements comportent un loyer de 6,000 à 10,000 francs ; 1,443 correspondent à une valeur locative de 10,000 à 20,000 francs ; enfln 421 ont une valeur locative de plus de 20,000 francs. Sans doute, ces chiffres doivent être relevés dans une certaine proportion, quoique ce soit ceux du cadastre révisé; Timpôt mobilier admet, en effet, une déduction d*un quart. Dans la pratique on peut augmenter d*un tiers le chiffre administratif des grandes locations, peut-être même parfois de moitié. Il y aurait alors à Paris 4H personnes ayant un loyer de plus de 27,000 francs; 1,443, occupant un appartement de 13,000 à 27,000 francs : 3,049 personnes ayant des logements de 8,000 à 13,000 francs; enfin 9,900 contribuables seraient établis dans des appartements de 4,000 à 8,000 francs. C'est encore une preuve entre beaucoup d'autres du très petit nombre des grandes fortunes : on n'a qu'à multiplier par huit ou dix le chiffre des loyers, pour avoir celui des TCTenus correspondants.

Un fait remarquable, c'est la très petite étendue de la ville de Wris, quin'a que 31,500 mètres de circonférence; de Notre- Dame aux extrémités de la capitale, c'est-à-dire à l'enceinte fortifiée, la distance varie de 3,780 à 4,420 mètres au sud et à l'est, et à 5,000 ou 6,300 mètres au nord et à l'ouest. La ville A*adonc que 10 kilomètres ou deux lieues et demie de largeur ^de longueur. C'est assez dire qu'un bon système de voies de ^mmunications urbaines et suburbaines permettrait aux ouvriers d'habiter dans les campagnes environnantes; il n'y aurait, ^ effet, rien d*abusifou de fatigant pour les ouvriers à faire ^ktque matin une lieue ou une lieue et demie pour se rendre à ^ouvrage et autant le soir pour en revenir. Or, comme la plupart

des ateliers sont situés dans la périphérie et non pas dans U centre de la ville, cela permettrait aux travailleurs manuel d'avoir une maison et un petit jardin à un, deux ou trois kilomètres des fortifications, dans des endroits où le terrain n( coûte souvent que deux ou trois francs le mètre.

On peut se demander s'il y a eu depuis cinquante ans un( amélioration dans le logement de la grande masse de la popu lation parisienne. Le nombre des constructions n'a pas suiv exactement la même proportion que celle de la population Aiusi en 1817 on comptait dans l'ancien Paris 27,000 maison! et 224,000 logements pour environ 700,000 habitants; en 1851 toujours dans Tancien Paris, le nombre des maisons était d( 30,000, celui des logements de 384,000 pour une populatioi d'environ 1,100,000 âmes. En 1872, il y avait 70,000 mai sons et 682,000 logements ; on comptait en 1870 un peu moins d( 75,000 maisons et 685,000 appartements environ. Ce chiffre d( 75,000 s'applique non seulement aux maisons d'habitatioir mais aux constructions de tout genre, ateliers, etc. On ne peut estimer à moins d'une dizaine de mille les constructions qui ne sont pas destinées à l'habitation. Il ressortirait ainsi de ces chiffres que la moyenne des logements par maison destinée à être habitée a assez notablement augmenté : de 8 environ en 1817 ou de 8 et demie, elle s'est élevée à 10 (1). On est donc bien loin de l'idéal social qui voudrait que chaque famille eût une demeure à soi, un home, dont elle tût propriétaire. Cet idéal, on n'y arrivera jamais ; il répugnerait même aux habitudes et aux goûts de beaucoup de gens; mais jusqu'ici on s'en est de plus en plus éloigné dans les grandes villes; les classes riches y reviennent, abandonnant les vastes maisons-casernes des (juartiers du centre pour se construire de riantes petites hcibitalions dans la périphérie. La partie inférieure de la classe

(1) M. Loua, dans son élude sur Les rues et Ins maisons de Paris (Vaprèslt' résultats du cadastre révise (Bulletin de la Socirtè de statistique de féTrier 18S0)f lixe à 9,1 en moyenne les ioeaux d'habitatioH par maison parisienne, à 4,5 le oobM moyen de locaux industriels également par maison, et à 2,9 le nombre nio^tf d'habitants par local d'habitation.

DE Lk PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URBAINE. 211

moyenne et la classe laborieuse elle-mênae pourront-elles un jûurarriver aussi à ce que ceux de leurs membres qui le voudront possèdent dans les grandes villes une demeure individuelhc?

Les 6à700,0001ogementsqui existent dans la ville de Paris sont Tobjet d'une constante recherche de la part des anciens et des nouveaux habitants. L'offre des appartements semble être restée dans le passé d'une manière chronique au dessous de la demande. En 1856, par exemple, il y avait seulement 5,600 locaux vacants, soit 1 1/4 ou 1 1/2 p. 100 dû nombre des appartements à cette époque.

Le loyer moyen par tète n'a pas cessé de s'élever; il était de 90 francs en 1817, de 110 francs en 1829, de 150 en 1872, et nous avons vu plus haut que, d'après le Bulletin de statistique municipale , il s'élèverait à 166 ou 167 francs en 1876; mais, comme ces évaluations officielles sont en général de quelque chose au-dessous de la réalité, on peut admettre pour l'année 1880 le chiffre de 180 à 190 francs comme représentant le loyer moyen par tête à Paris. C'est juste le double de ce qQ*il était, il y a soixante-trois ans. Les salaires se sont accrus depuis lorsy mais nous ne pensons pas qu'ils aient doublé.

De tous les articles indispensables qui composent le budget

du petit bourgeois, de l'employé et de l'ouvrier, le loyer est

celui qui a le plus augmenté; la progression en a été plus

rapide que celle de la dépense en nourriture et que celle sur-

Itout de la dépense en vêtements. Cette élévation de la charge

qœ le loyer impose aux classes moyennes ou pauvres corres-

•P<H)d-elle à une amélioration un peu sensible du logement?

l'employé et l'ouvrier paient-ils plus cher pour être mieux ;

prient-ils, au contraire, plus cher pour être de même ou moins

bien qu'auparavant? Toute cette augmentation du loyer est*

•Me simplement un bénéiice net pour le propriétaire, ou re-

ï^ésente-t-elle le prix d'une habitation plus confortable, plus

I^IMeusCy mieux aménagée et plus saine? 11 est difiicile de

ter cette question par une réponse catégorique et abso-

i'^* n est presque certain que, dans la plupart des cas, cette

^^sse du taux du loyer correspond en partie, mais pour h^

moindre partie, à une amélioration du logement, et poui plus grande partie simplement à une augmentation des bi fices des propriétaires, augmentation qui résulte de la supé fiié croissante de la demande sur Toffre des logements (1).

Ce qui est incontestable, c'est que la proportion de ladépc du loyer au revenu s*est accrue depuis plusieurs siècles et tamment depuis cinquante ans. Madame de Maintenon, dressant le budget de son frère, le comte d*Aubigné, qui sait une dépense de 12,000 livres de rente, inscrivait i,OOC vres pour le loyer d'un hôtel près du Louvre : c'était le d zième du revenu ou du moins de la dépense. C'était un axi( de la sagesse de nos pères que le loyer ne doit pas dépasse dixième du revenu. D'après un tarif établi par le législateur d Révolution pour l'évaluation du revenu d'après le loyer, un lo de 100 francs indiquait un revenu double; de 501 à l,000frai un revenu quadruple; au-dessus de 12,000 francs de loyer, revenu était censé douze fois plus considérable. La p portion moyenne du loyer au revenu pouvait être du ncuvièi

Aujourd'hui toutes les classes de la population — à l'exc tion des personnes que leurs goûts ou que leur avarice port à se distinguer — mettent à leur appartement une propoit notablement plus forte. D'après le docteur Engel, le savant dir teur du bureau de statistique de Berlin, les frais de logement raient du huitième au dix-huitième du revenu à Londres, quart au cinquième à Berlin, du tiers à Vienne, de plus < quart à Paris. Nous acceptons pour Vienne et Berlin les ren« gnements du statisticien allemand; pour Paris la proportion qn donne est certainement trop élevée. En tenant compte de tout les classes de la population, le loyer nous parait prélever < moyenneà Paris le sixième ouïe septième du revenu, ou du moii de la dépense, ce qui n'est pas la même chose que le reveni

Les écarts qu'offre la proportion du loyer avec le revenu dai

(1) Cette augmentation de la demande des logements a pour elTet, dani lei^ tien qui ne sont pas com|»lètement construits, de faire considéiabiemeot huM les terrains; elle contribue aussi à la hausse des matériaux et des salairci^ ouTricrs en bâtiment.

les principales villes tiennent aux degrés inégaux de sociabilité des peuples, de rapidité de croissance des villes, de facilité des communications urbaines et suburbaines, à l'inégalité des impôts qui renchérissent directement ou indirectement les constnictions.

L'importance relative du loyer dans le budget d'une famille D*est, d'ailleurs, pas toujours un mal. Plus un peuple est civilisé, instruit, délicat, plus le loyer tient de place dans les dépenses des individus qui forment ce peuple. Les rapports des consuls anglais sur la situation des classes ouvrières à l'étranger donnent d'instructifs renseignements sur la proportion de la dépense du loyer aux salaires. Elle n'est nulle part plus forte qu'aux États-Unis d'Amérique, et c'est un bien. Les villes américaines ont pour la plupart une énorme étendue qui forme on contraste avec l'étroitesse des grandes cités françaises et particulièrement de Paris. De même que Londres, suivant l'heureuse expression de M. Guizot, est une province couverte de maisons, ainsi Buffalo, la Nouvelle-Orléans, Philadelphie et bien d'autres s'étendent sur une superficie considérable; le lorrain, tout eo y étant aussi cher, parfois plus qu'à Paris, dans ks quartiers du centre consacrés aux affaires, y est à bien Meilleur marché dès que Ton s'éloigne un peu de ces districts privilégiés. La plupart des ouvriers habiles y possèdent de petites maisons, comprenant deux ou trois chambres, une salle, UM cuisine et entourées d'un jardin ; cela leur coûte 7 ou Mo francs, parfois un millier de francs par an, le quart ou le cinquième de leur rémunération annuelle. Mais ils sont ainsi diaeax, logés comme de petits bourgeois, avec des tapis, des faiteuils, des gravures, un piano parfois. La décence du loyer idève l'esprit et le cœur; c'est une des meilleures conditions de moralité. Ce qui rend cette organisation possible dans les villes méricaines, c'est la facilité et le bon marché des transports l>!baiii8 et suburbains, deux conditions dont on n'avait aucune [tte en f rance il y a quelques années et que Ton commence ^teolenkenVi apprécier depuis peu.

En dehors de la population urbaine sédentaire, il y n'I.i po-

lMi de l\ répartition des richesses.

piilation nomade, qui est nombreuse elle devient chaque jour davantage : c'est elle qui loge dans le a garni * ou l'appartement meublé. Quelle est sa situation, s'améliore-t-elle? Ce qui est d'abord certain, c'est que cette population nomade augmente sans cesse; c*est là un des inconvénients peut-être de notre civilisation ; la facilité même des transports, les chômages de beaucoup d'industries, l'activité soudaine succédant pour certaines branches de travail avec une sorte de régularité à la stagnation, amènent des recrues nombreuses à la population flottante des grandes villes, taudis que les mêmes circonstances créent dans les campagnes des légions errantes d'ouvriers qui exécutent les travaux de chemins de fer, ou bien encore qui viennent faire la récolte et la vendange dans les plaines. A côté de la population purement nomade, il y a une population sédentaire, qui ne quitte pas la même ville, mais qui, n'ayant aucun goût du foyer, aucune recherche du confortable, aucun amour de la décence de la personne ou du logement, habite dans des garnis dont elle change suivant ses fantaisies. La clientèle du garni est donc toujours allée en augmentant.

En 1832, l'enquête faite par M. Villermé avec tant de soin et d'exactitude recensait à Paris 3,106 logeurs qui recevaient 32,414 individus. Environ un demi-siècle plus tard, en 1876» le nombre des logeurs avait triplé : il était de 9,050; celui des personnes habitant les garnis avait presque quintuplé; il s'éle— yait à 142,000, dont 115,000 pour les garnis des deux dernières classes, ceux qui correspondent à la catégorie des travail-leurs manuels. Ne considérons que ce chiffre de 115,000* les 27,000 autres personnes peuvent représenter les voyageurs, étrangers ou provinciaux, qui viennent passer quelques semaines ou quelques mois dans notre attrayante capitale.

II se rencontre ainsi à Paris, en dehors de la classe indigente, 115,000 individus, soit plus d'un vingtième de la population, qui n'ont pas de foyer domestique ; et dans ce nombre ne sont pas compris ceux qui n'ont absolument ni feu ni lieu, qui couchent à la belle étoile, sous les arches des ponts, dans les carrières ou dans des barra^iues élevées sur des terrains vagues.

DE LA rnopnii'.TÉ foncièi.e urbaine. nn

Ce développement de la population nomade est le point le plus important peut-être de ce que Ton appelle la question sociale. A défaut de propriété terrienne, il est bon de posséder au moins sa maison ; à défaut encore de cette propriété plus répandue, il y a une propriété rudiraentaire, essentielle, dont tout individu devrait jouir, qu'il devrait avoir le désir et les moyens de se procurer et de conserver : c'est la propriété de ses meubles, de son lit, de sa table et de tout ce qui forme le mobi< lier le plus simple; 2 ou 300 francs y suffisent, 5 à 600 francs au plus; avec un millier de francs on a le superflu et un commencement de luxe. Tous les salaires d'ouvriers permettent l'acquisition en une année ou deux de cette propriété essenlielle. Hais l'imprévu de notre production, le désordre et Tirrégularité des travaux publics entrepris par l'État ou par les grandes villes, créent on augmentent la population nomade.

Fléau pour ceux qui les occupent d'une manière permanente, ces garnis des dernières classes en sont un aussi pour la cité tout entière. Villermé remarquait en 1832 qu'ils étaient les gites favoris du choléra ; en temps ordinaire, on a constaté que la mortalité y est quadruple; en temps d'épidémie, souvent décuple de ce qu'on la voit dans les autres appartements. Le célèbre docteur Trousseau faisait, à l'Assemblée de 1848, le navrant tableau de ces chambrées où couchaient 20, 25, 30 et oiême 40 locataires dans un espace qui eût dû n'en contenir queS ou 4 (1). Depuis quarante, surtout depuis vingt ans, cette utuation s'est notablement améliorée; elle reste encore cependant bien triste, et parfois lugubre. La question du logement 4e l'ouvrier et de l'employé est toujours l'une deè plus graves <IQi puissent préoccuper le philanthrope et même le politique.

(1) An point de me, non pag des garnis, mais des logements en général, on a, ^1878, réparti les arrondissements de Paris en quatre groupes, suivant qu'ils Méeit U plus forte proportion de petits logements relativement au nombre ^Ides loetox d'habitation. Le premier de ces (groupes se compose des 13", '20^ l^}t5«et 14< arrondissements; le second, des 12^, 18«, ll«, 5«, 17e; |e troisième im^, dts 4*, 7*, 10«, 3* et IGe arrondissements ; le quatrième groupe, des ^•^il*', 9^ et 8* arrondissements; or, la mortalité pour chacun de ces quatre l^pes était reapectivement de 2,94; 2,62, 2,37 et 1,74 pour 100 habitants.

Les maux que nous venons de rapidement constater ne sont pas propres à Paris ; ils y sont moindres même que dans les autres capitales, qu*à Londres et à Berlin notamment.

Si la propriété urbaine a toujours augmenté de valeur, si les petits loyers ont toujours haussé, si la population nomade des garnis s*est toujours accrue, n*y a-t-il pas de remède à appliquer? et dans le cas où la loi, l'État, les villes devraient s'abstenir de toute intervention, quelles sont les perspectives de l'avenir, quelle sera Tinfluence en cette matière du libre jeu des lois économiques ?

L'Ëtatet les municipalités ne doivent pas céder aux suggestions de H. Wagner, professeur à l'Université de Berlin, qui voudrait leur faire racheter la propriété urbaine. On a démontré plus haut tous les inconvénients de ce remède, qui sérail pire que le mal. Si la liberté moderne et le gouvernement par lementaire n'aboutissaient qu'à mettre de plus en plus, et poui les détails les plus intimes de sa vie, l'individu dans la dépendance de l'Ëtat, à le soumettre à une réglementation di plus en plus minutieuse et à réduire peu à peu le champ d( rinitiative privée, ce serait une triste issue d'une grande entreprise. La liberté se dévorerait elle-même en créant le monopok de l'État ou des municipalités dans tous les domaines importants de la vie sociale et industrielle.

Est-il bien certain, d'ailleurs, que la propriété urbaine doivi toujours continuer à croître en valeur, au moins dans les pro portions constatées jusqu'à ce jour? Est-il certain que les loyer: doivent hausser à l'avenir dans une mesure plus forte qu< l'amélioration même des logements ou que la hausse des salai rcs? Nous pourrions dire que nous ne le savons pas; mais nou ne croyons pas être téméraire en disant que nous ne le croyon pas. Il ne faut pas juger de l'avenir d'après l'extraordinaiff période de 1840 à 1870, Tune des époques les plus fécondes e applications de découvertes industrielles. Il est probable qii dans le dernier quartier du siècle et surtout dans le siècle pro chain cette hausse de toutes les valeurs immobilières sera beaucoup plus lente qu'elle ne l'a été jusqu'ici; quelques mesures

administratives, simples, légitimes, pourraient aider au cours naturel des choses et prévenir ce qu a d'excessif l'élévation constante des loyers (1).

La propriété foncière urbaine est menacée aujourd'hui de deux côtés à la fois : d'une part, le développement des grands maga« sins, dont nous parlerons plus loin, et la disparition des petites boutiques enlèveront en partie aux quartiers du centre une de leurs destinations les plus rémunératrices. Les bureaux, il est vrai, dont le nombre va croissant pourront dans bien des cas prendre la place des magasins. Ce qui est plus grave, c'est que le développement des voies de communication urbaine permettra de plosen plus aux personnes de toutes classes d'aller demeurer au loin dans les quartiers non bâtis, où le sol est moins cher et où les maisons sont mieux aérées ou plus ensoleillées. Il arrivera à à l'intérieur des villes ce qui est arrivé pour les campagnes : la facilité et le bon marché des communications amoindriront le privilège des quartiers les plus anciennement habités et placés le plus près des lieux de réunion ; si ce privilège n'est jamais déirait, du moins ne grandira-t-il plus aussi rapidement que jadis.

Dans ces conditions, si TËtat et les villes suivaient les conseils <iQ professeur Wagner, il serait à craindre que leur intervention ne lut trop tardive, qu'ils vinssent à acheter une propriété, ajant toujours jusque-là augmenté de valeur, au moment même ou cette valeur aurait une tendance à devenir stationnaire, au noment, du moins, où le revenu de cette valeur ne s'accroîtrait {dus.

Quant aux mesures impératives pour empêcher les loyers de croître, il est à peine besoin d'en parler. Plusieurs fois on y a '^uru dans l'histoire, toujours avec le même insuccès. On a vu plus haut l'énorme accroissement de la ville de Paris dans la

0) U faol distinguer la hiuise de la valeur en capital des immeubles et li ■>iMe des loyers. Nous croyons au premier de ces phénomènes parce que nous ''•IMS I la baiiae du taux de Tintèrét; mais nous pensons que la hausse des %în t'arrétCTAiti ai L|oq readait plus faciles les commuuica lions urbaines et ^kirbaÎMi par dea exemptions d*impOis.

•21 R DE L\ RÉPARTITION DES RICnESSES.

pi riode de 1605 à 1705; la population y passa de 200,000 Ames 500,000 pour rester depuis lors presque stationnaire jusqu'à 1 Révolution. Cet afflux d'habitants devait faire hausser le loyers ; le pouvoir se crut le droit et le devoir d'intervenir. E 1022, une ordonnance avait la prétention de réduire les loyei d'un quart; en 1633, on rendit une autre ordonnance pour I même objet, puis cinq autres en 1649; cette répétition même es la preuve que ces actes d*intervention administrative eurent 1 succès qu'ils ont toujours.

Ce que l'on peut reccommandcr à TËtat et aux municipalité! ce que les électeurs devraient exiger de l'un et des autres, c*e2 simplement qu'il s'abstinssent par leurs agissements irréfléchi de contribuer à la croissance anormale et subite des grande villes et à la hausse des loyers. Or, depuis trente ans, toute 1 politique municipale, en France du moins, semble s'être propos ce but et, en tout cas, Ta atteint.

La municipalité parisienne est arrivée de deux façons, à cer^ siiltat regrettable : par des travaux publics soit exagérés, so entrepris avec trop de hâte, par des impôts excessifs ou mt assis. On se fait en général une très fausse idée du rôle de TÉts et des villes en matières de travaux publics; aussi l'action d ces grands corps est-elle devenue un des éléments perturbateui de l'industrie moderne. L'État et les villes ont singulièremer contribué à accroître l'inégalité des richesses, de même qu' augmenter l'instabilité de l'industrie. Les travaux publics do vent être exécutés sans hâte, avec régularité et continuité, d façon que l'État ou les villes ne jettent aucun trouble dans I marché du travail ; on ne doit entreprendre que ce que Ton pei continuer, non seulement pendant deux ou trois ans, ni mèni pendant buit ou dix ans, mais pendant vingt ou trente. Rie n'est plus aisé, à coup sûr, pour un État ou pour une ville qu d'emprunter 2 ou 300 raillions, 5 à 600 millions, 1 milliard o 2, et de s'en servir pour faire de la ville ou même du pays toi entier un vaste chantier. Mais ces travaux énormes exécutés e peu de temps ont autant d'inconvénients pour la répartition de richesses que pour la stabilité industrielle. L'État et les grande

Ailles sODt de trop gros clients pour qu'ils puissent se jeter à corps perdu dans de vastes entreprises, sans que toute Véconomie sociale s'en ressente.

A Paris, on s'est départi, de 1860 à 1870 et même quelquefois depuis lors, de cette sage prudence. Des travaux trop soudains ont amené tout à coup une beaucoup trop nombreuse population flottante se composant non seulement des ouvriers, mais des parasites des ouvriers, c'est-à-dire des débitants et petits commerçants. Des emprunts trop répétés par le procédé des souscriptions publiques ont multiplié les bénéfices des banquiers, des coulissiers, etc., tandis que le lent écoulement à la Bourse de titres d'obligations, suivant le procédé adopté par les grandes compagnies de chemins de fer, n'aurait pas eu ces mauvais effets. Les profits des entrepreneurs aussi ont été des démesurément grossis par cette hâte à détruire et à reconstruire. Les ouvriers que l'on convoquait enfin en grandes masses et qui trouvaient plus de maisons rasées que de nouvelles [maisons construites ont formé cette clientèle des garnis dont nous décrivions, il y a un instant, la pénible situation.

Voilà le premier mode par lequel l'Etat et les villes ont contribué à l'inégalité des richesses et à l'instabilité du travail. L'é- Dormité des impôts et l'assiette défectueuse de plusieurs taxes ont eu des effets du même genre.

La dette de la ville de Paris atteint aujourd'hui 2 milliards de inncs, et le budget municipal oscille entre 220 et 230 millions. Chaque année produit des excédents qui sont même assez considérables, car ils montent à 12 ou 15 millions de francs; mais on o'eu fait pas remise aux contribuables, on s'en sert pour aug- DWoter les dépenses. Qu'en résulte-t-il ? c'est qu'on paye à Paris 100 francs, en moyenne, d'impôt municipaux par tête; or, ^omme tout Français paie déjà près de 80 francs d'impôt en Btoyenne à l'État, et qu'il faut encore y joindre les impôts départoentaux, on arrive à une taxation moyenne de 200 francs par ^que Parisien, de 800 francs par famille de quatre personnes. Cest écrasant et inouï.

Ces impôts pèsent sur le loyer de l'ouvrier; ils contribuent à

i'2() DE LA RÉPARTITION DES RICHESSES.

\g faire renchérir. Les taxes d*octroi fournissent, en effet, près des trois cinquièmes du revenu de la ville et contribuent à élever les salaires qui à leur tour par leur élévation font renchérir le prix des constructions.

11 y a plus encore : parmi ces taxes d'octroi les plus funestes ne sont peut-être pas, comme on le croit généralement, celles qui grèvent le vin, si excessives qu'elles soient. Nous serions tentés de considérer comme plus préjudiciables encore les taxes sur les matériaux de construction, sur les fourrages, ainsi que les droits établis par la ville sur les entreprises de transports urbains. L'impôt sur les matériaux à l'octroi rapporte une dixaine de millions et fait considérablement renchérir le prix de revient des maisons. L'impôt sur les fourrages produit 4 millions; chaque voiture de place paie, croyons-nous, un franc par jour et chaque voiture d'omnibus ac^iuitte 1,500 francs par an de droit de stationnement, sans compter des droits accessoires. La ville de Paris tire 4,500,000 francs des taxes sur les voitures publiques.

Qu'eu résulte-t-il? C'est que les communications urbaines sont à Paris très défectueuses ; c'est à peine si elles ont commencé à s'améliorer par les tramways. Supposez que les transports ne fussent grevés d'aucune taxe (1), le nombre de voitures mises en service serait peut-être doublé; le prix des places descendrait à 20 ou 25 centimes pour l'intérieur et à 10 centimes pour le dehors ; des abonnements pourraient être consentis à l'année. Les ouvriers pourraient faire une lieue et demie ou doux lieues pour se rendre à leur travail et pour en revenir, ce ({ui leur permettrait d'habiter à une lieue, parfois même à plus des fortifications.

Ajoutez qu'à Paris les chemins de fer ne pénètrent pas dans la capitale, et c'est un grand mal. S'il y arrivaient, on aurait des trains qui transporteraient en une demi-heure les ouvriers de deux, trois ou quatre lieues à l'entour. Les transports par chemins de fer sont grevés aussi de taxes absurdes qui s'élèvent jusqu'à

(l) Si l'on ne veut pas abolir tous les impôts sur les transports, ou devrait du moins supprimer absolument ceux sur les fourrages et réduire des trois quarts toutes le-* autres redevances imposées aux voitures publiqui^.

23 p. 100 du prix des places. Combien la question du loyer serait simpIiGée si la facilité et le bon marché des communications urbaines et suburbaines permettaient à l'ouvrier, travaillant à Paris, d^babiter dans cette banlieue éloignée où Ton peut acheterdu terrain à 50 centimes ou à 1 franc le mètre ! Il n'eût dépendu, il ne dépend encore que de TÉtat et de la ville d'obtenir un résultat si désirable. Que Ton supprime tous les droits sur les transports de voyageurs, que Ton fasse pénétrer les chemins de fer plus avant dans la capitale, on pourra alors stipuler des réductions de tarifs, et l'ouvrier s'il le veut, habitera dans les champs; il y pourra posséder une maison et un jardin. Paris, on l'a vu, est une des grandes villes du globe qui sont le plus ramassées sur elles-mêmes : elle n'a guère que 9 kilomètres de diamètre dans un sens et 10 kilomètres et demi dans l'autre. Elle pourrait sans inconvénient s'étendre sur un espace double, même triple et occuper 25 ou 30 kilomètres de diamètre ; toute lu périphérie serait alors une campagne parsemée de maisons oa de cottages. La réduction du temps de travail à 9 ou dix heures par jour rendrait très facile à l'ouvrier, comme à l'employé, de partir de chez lui le matin à sept heures ou sept heures 6t demie et d'être de retour pour son dîner, ayant toute sa soifée à consacrer dans sa propre demeure aux occupations, aux distractions, aux nobles soins de la vie de famille.

L'œuvre des maisons ouvrières est l'une des plus philanthropiques que l'on puisse encourager. On en a construit mainte- Mnt en un grand nombre de villes industrielles ; l'Alsace a donné la première l'exemple à Mulhouse, à Colmar, à Guebwilfer; on connaît le type de la maison ouvrière mulhousienne : c'est une construction isolée, divisée par tranches du haut au bas en quatre logements, dont chacun a un petit jardin, un grenier, une cave; quelquefois cette habitation n'a qu'un rez-de-chaussée; d'autres fois, ce qui vaut mieux, on y joint un étage. La grande difficulté pour cette entreprise est double : c'est d'abord d'établir ^nprix de revient modéré, qui soit accessible aux simples ourters; c'est ensuite de satisfaire les exigences du lise qui, avec ses droits de mutation, de timbre et autres, i)rélùve 10 p. 100 envi-

222 t)E LA RÉPARTITION DES RICHESSES.

ron du montant du prix. C'est une chose triste à dire» que tout mesure destinée à améliorer le sort de la population ouvrière ren contre un adversaire obstiné, le fisc. La solution de ce qu'o appelle la question sociale consisterait à supprimer ceux de impôts qui empêchent l'ouvrier de devenir propriétaire ou capiU liste de transmettre à sa famille par héritage son patrimoine, san que le fisc en prélève une trop grosse part. La réduction à u demi pour cent des droits de vente d'immeubles est un des d^ grèvements les plus utiles; il rendrait de bien plus grands sei vices que la diminution des impôts de consommation.

A Mulhouse le prix de revient d'une maison ouvrière estd 3 ou 4,000 francs. Aux environs de Paris et à cause du renchéris sèment de la main-d'œuvre ou pourrait évaluer la dépense 6,000 francs au maximum, eu comprenant un jardin de 150 200 mètres par habitation. Le prix du terrain ne dépassant pa dans les localités encore désertes des environs de Paris i ou 2 fi le mètre, ce ne serait pas là un grand surcroit de frais. En com[ tant 500 francs pour le terrain, soit de 3 à 4 francs le mètre, ilres terait encore 3,300 francs pour l'habitation. En attendant qu'elle fussent achetées, ces maisons pourraient être louées moyennai: un intérêt de 4 1/2 p. 100, qui est largement rémunérateur dan les conditions actuelles du marché des capitaux; ce serait u loyer de 270 francs, très inférieur à ce que payent beaucoup d familles d'ouvriers. Pour acquitter immédiatement le prix, l'on vrier devrait trouver des établissements de crédit foncier qui li feraient l'avance de la moitié ou des deux tiers de la valeur d petit immeuble moyennant un intérêt de 4 1/4 ou 4 1/2 p. lOC amortissement compris en quarante ou cinquante ans. Ainsi tout ouvrier qui aurait économisé 2,000 francs pourrait deveni acciuéreur d'une maison en valant G,000, et pour laquelle i n'aurait pliisàpayer qu'une annuité de 180 francs au maximum comme intérêt et amortissement du restant du prix de vente. L première condition pour une semblable amélioration dans le lo gement de l'ouvrier, c'est que les moyens de transport de tout nature soient absolument alVranchis do toute taxe; la seconde c'est que TËtat réduise à 1 /2 p. 100 au plus les droits de muta

DE LA PROPRIÉTÉ FONClÈUE URBAINE. 223

tioD OU d^achat. A l'heure actuelle l'ouvrier qui veut acheter une maisonnette de 6,000 franes doit commencer par en payer 6 ou lOOaufisc; ensuite tous les moyens de transport étant singulièrement renchéris et raréfiés par les taxes de toute nature, il subit, pour se rendre à son ouvrage et pour en revenir, une surcharge qui est peut-être de 100 ou de 200 francs par an; il s'expose aussi à ne pas trouver de place dans les omnibus et à perdre du temps. Dans les conditions présentes Taméliorationdu.logement des ouvriers est un problème presque insoluble.

Des statistiques récentes ont établi qu*à Mulhouse une famille ouvrière consacre environ 15 p. 100 de ses recettes à son logement, 16 p. 100 au vêtement, 61 p. 100 à la nourriture, 8 p. 100 aux frais divers. Le logement prélève parfois jusqu'à 2dO francs sur les salaires de l'ouvrier et de sa famille, mais il est rare qu'il ne s'élève pas à 150 francs. A Paris une famille d'oa\Tiers emploie, à se loger, une somme qui varie entre 200 et 500 francs; dans presque tous les cas, pourvu qu'elle ait une petite avance de 1,000 à 2,000 francs, l'annuité qu'elle aurait ^ payer pour devenir propriétaire d'une maisonnette ne serait pis plus élevée que son loyer actuel ; il est même probable que cette annuité serait inférieure.

De 1854 à 1877, la Société des maisons ouvrières de Mulhouse ftvendu945 maisons, coûtant ensemble 2,780,000 francs; les his accessoires de contrat, de contributions et autres se sont éle- ^ à 1,300,000 francs, presque la moitié du prix principal, soit en tout un peu plus de 4 millions de francs, ou 4,317 francs par n^soD. D'après ces chiffres on voit que, si le gouvernement • 'Uaisait à 1/2 p. 100 les droits de vente, une maison ouvrière pourrait ne coûter que 6,000 francs dans la banlieue de Paris, ^t en étant fort confortable. Les 945 maisons créées par la *délé de Mulhouse ont été achetées par des ouvriers, et on ^^le que le quart environ de la population ouvrière de cette tille s'y trouve logé. En vingt-trois ans les ouvriers de Mulhouse *t employé 3 millions 319,000 francs en achats d'immeubli'8, '30)000 firancs par an;

Cet exemple a été imité à Gueb^iller et à Colmar avec un peu

224 DE LA RÉPARTITION DES RlCflESSES.

moins de succès. A la fabrique de produits ohimiques de Thauo le propriétaire, M. Scheurer-Kestner, fait aux ouvriers des prêts pour achats de maisons, si bien que parmi les 333 travailleurs de l'usine 103 sont devenus propriétaires de leur habitation.

Avec le taux actuel des salaires qui atteint dans certains corps d'état 7 ou 8 francs par jour, il ne serait pas impossible que les ouvriers d^élite arrivassent à posséder des maisons d'une importance même bien supérieure à celle que nous venons de décrire, des habitations, par exemple, valant 7, 8 ou 10,000 francs, et ayant des jardins de 4 ou 500 mètres. L'ouvrier français serait alors logé comme l'ouvrier américain (1).

L'État et les villes, en dehors des mesures que nous avom indiquées et qui sont de leur devoir absolu, ne peuvent-ils pas faire davantage encore ? Peut-être. L'état et les grandes villes ont un crédit particulièrement élevé, ils empruntent à 3,6( p. 100, à 4 p. 100 amortissement compris dans un délai de cinquante ou soixante ans. Ils pourraient mettre ce crédit à ladisposition des sociétés qui veulent construire des maisons ou vrières. Ce serait diminuer d'autantle coût du loyer, sans que le contribuables en souffrissent le moins du monde; ce ne se raient pas là des subventions, ce qui prêterait à la critique, o seraient des avances remboursables sans perte pour le Trésor L'État et les villes ont bien fait des prêts de ce genre pour aide certaines industries à traverser des crises, pour le drainage pour les irrigations, etc. En dehors des prêts directs, faits ai taux habituel de leur crédit, TÉtat et les villes pourraien atteindre par un autre moyen le même but : ce serait de n'ac corder le privilège des lots (|u'aux emprunts émis par les se ciétés philanthropir]uos et absolument désintéressées qui cou struiraient des maisons destinées à Thabitation des ouvriers. 0 sait qu'un emprunt à lots, y compris l'intérêt, les lots etl'amo] tissement, peut ne revenir qu'à 3 i/:2 p. 0/0 d'annuité. Leslo'

(1) On pnii constilter sur Les habitntions ècofiomiques I*oufrage de MM. ND^V el Caciieux.

DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URRAIRE. 22b

tont une &Teur que TEtat a octroyée sans discernement ou par complaisance à des ^ciétés de spéculation. Il serait moral de réserver ce privilège aux sociétés qui s'interdisent absolument toute distribution de dividende au delà d'un très mince intérêt, et qui se consacrent à une œuvre d'utilité sociale.

L'Stat et les villes n*ont pas le devoir de faire des sacrifices pour rendre plus égales les conditions humaines; ils n'en ont mèoiepas le droit. Mais rien ne leur interdit, par des prêts ou par d'autres mesures qui ne coûtent rien au contribuable, de ^mteù aide à l'amélioration du sort des classes laborieuses.

L'£tat a encore un autre rôle. Il n'est pas seulement le gardien de la sécurité et de la liberté des transactions ; il l'est aussi de la moralité et de l'hygiène. A ce point de vue il ne saurait être trop attentif à la situation des « garnis » où s'entasse la popalati<m nomade. Une ordonnance de 1832 a placé ces logements sous la surveillance de la police; mais on ne se préoccupait alors que de procurer une plus grande sécurité à la capitale, les hAtes des garnis étant naturellement suspects. En 1850 an ae dégagea de ce matérialisme, et on résolut de s'occuper des petits logements non seulement pour assurer le repos de l'enlamble de la métropole, mais pour soustraire à des conditions penideases d'existence les habitants de tous ces appartements de la dernière classe. On rendit la loi relative à TassailiaBemeBt des logements insalubres. Ce fut là une extension de hdion de FËtat sans qu*il sortit de ses attributions naturelles. La Commission pour l'assainissement des logements insalubres iNietioime régulièrement et avec zèle ; lùalheureusement les miqfens dont elle disposait étaient, à Torigine, très restreints. BalSM à 1876 elle a visité à Paris 50,000 maisons ; or il s'en kiave 75,000 dans notre capitale ; il est vrai qu'un grand nom- Ito, étant destinées à la classe riche, n'ont guère besoin d'être [JMpaclées; beaucoup d'autres, au contraire, devraient être Ubjet de Tisites fréquentes, se renouvelant à chaque intervalle quelques années. De 1871 à 1876 on n'a point prescrit de 15,000 mesures d'assainissement; on a déterminé [littii le volume d'air minimum que doit contenir chaque

chambre relativement au nombre des personnes qui y couchent; on Ta fixé à 14 mètres cubes par tète. Ce n*est qu'à la longue» par rexemple, par une habitude invétérée, par la disparition des maisons les plus anciennes, par le complément des égouts, que toutes ces prescriptions peuvent devenir eflScaces. Un jour, quand les concessions d'eaux et de gaz à des compagnies particulières seront expirées, ce qui arrivera dans un quart de siècle ou un demi-siècle, on pourra encore, en perfectionnant la canalisation et en abaissant le prix de ces deux articles dans des proportions considérables, contribuer davantage à Tamélioration de la demeure de l'ouvrier (1). Tous les progrès de Tindustrie et de la science, on peut dire aussi tous les progrès de la finance, c'est-à-dire de Tart de manier les capitaux, tendent à diminuer récart entre les conditions humaines ; bien loin que le paupérisme en soit le fruit, il se trouve peu à peu éliminé par ces influences diverses.

Parmi les œuvres qui peuvent encore rendre des services on doit citer les asiles de nuit, qui sont destinés à fournir un abri passager aux personnes momentanément sans gîte. La charité privée commence à édifier de pareils refuges ; peut-être est-il sage de lui abandonner ce soin. Si l'Ëtat ou les villes s*ea mêlaient, il serait à craindre que, multipliant outre mesure ces institutions, ils n'aboutissent qu*à augmenter la population nomade et le vagabondage. La charité légale, quand elle devient systématique et qu'elle reconnaît à l'assisté un droit, crée autour d'elle dans la classe laborieuse l'imprévoyance et la nûsère, l'indifi'érence dans la classe riche.

Pour résumer les observations que nous suggère l'examen de la propriété immobilière urbaine nous dirons que le développement presque ininterrompu de la valeur de cette propriété et la hausse des loyers qui en est l'origine tiennent beaucoup

(I) Ces remarques n*im;}liquent pas que nous engagions les villes à exploiter cilcs-mêmes rindr.<tric du gaz et des eaux, ce qui se fait, il e$t trai, dans beancoup de cités anglaises, belges ou allemandes. Noua préférons le systènne de la régie cointéressée. Déjà, en 1880, la ville de Paris et la Compagoie des Eaox ont révisé les tarifs d'une manière très favorable aux petits ménages.

plus à certaines circonstances économiques, sociales, fiscales, d'un caractère passager qu'à des causes permanentes. L'accroissement des grandes Tilles ne peut continuer avec la rapidité et riDtCDsité qu'on a constatées dans la dernière période de 40 ou ôOans. Le développement des voies de communication urbaines et suburbaines, la suppression de tous les impôts sur les transports, sur les fourrages, sur les matériaux, la prolongation des chemins de fer dans la capitale, permettraient à la population ouvrière d'habiter des maisons confortables dans un rayon de deux ou trois lieues du centre de Paris; le terrain n'y valant guère plus d'un ou deux francs le mètre, ou bien encore au maximum 4 ou 5 francs le mètre, l'établissement de maisons ou- Trières, sur le type de celles de Mulhouse ou des habitations d'artisans dans les principales villes d'Amérique, serait aisé (1). abaisse de l'intérêt du capital, la suppression ou la réduction Un taux insignifiant des droit de mutation, les prêts d'institutions de Crédit foncier populaires auxquelles serait réservé Taîantige de pouvoir émettre des emprunts à lots, faciliteraient à Poinrrier l'acquisition et le payement de ces demeures confortatables, salubres et gaies. D'autre part, la diminution des goûfs de sociabilité exagérée, le développement, qui est très sensible depuis quelques années, de la vie de famille, induiront de plus en plus toutes les classes de la population urbaine à se répandre dans la périphérie des grandes villes et même dans les campagnes avoisinantes. Le privilège de situation des immeubles du centre en sera vraisemblablement atteint* La constitution des frands magasins qui remplace très avantageusement les milliers de petites boutiques à faible clientèle et à haut prix pourra en- . eore diminuer les revenus de ces mêmes immeubles jusqu'ici ^frivilégiés; du moins elle en arrêtera l'accroissement.

Pour la propriété urbaine, comme pour la propriété rurale, ib perfectionnement incomplet des voies de communication dans piriode jusqu'ici écoulée a augmenté les privilèges de situa-

(I) INPf il t'est fondé à Paris une Sociéié des hahitalions économiqurs , ci. cété (Telle, lae tutre soetétc plus locale, la Société de Passy ÀuicuU pour la rmclfon de maiiom àuvriéres.

lion; mais le développement ultérieur et le complément de ces mêmes voies, l'abaissement des prix de transport, réduiront i Tavenir Timportance de ces mêmes privilèges; la banlieue des villes et même toutes les campagnes environnantes feront concurrence aux districts les plus anciennement habités.

Lia facilité et le bon marché des moyens de transport, quand ils atteignent un certain degré, sont un grand obstacle a tous les privilèges, à tous les monopoles naturels et artificiels; cesooL aussi de puissants agents de rapprochement des conditions hu-maines.