DE LA PETITE ET PE LA. GRANDE PROPRIÉTÉ

et qui doivent bien en composer la moitié. Il n'y aurait donc pas en France, suivant toutes les vraisemblances, 50,000 per-

\ sonnes (600 par département] à posséder un revenu net foncier

\ rural de 5 ou 6,000 francs ou de plus.

I Ce nombre ne parait pas avoir une tendance à augmenter; il

l diminuerait plutôt. Ainsi dans l'intervalle de 1842 à 1858 le nombre des cotes foncières de 50 à 500 francs avait légèrement baissé; celui des cotes de 500 à 1,000 francs et de celles au-dessus de 1,000 francs était resté stationnaire ; mais, si Ton tient compte de la quantité des constructions urbaines nouvelles, qui presque toutes sont importantes, on s'aperçoit que la grande propriété rurale a dû s'amoindrir.

On estimait en 1851 le nombre des propriétaires en France à 7,800,000. Peut-être est-il actuellement de 9 millions; mais cette dénomination de propriétaire doit être prise dans le sens le plus restreint, indiquant non pas ceux qui vivent ou peuvent vivre de leur propriété, mais ceux qui sont possesseurs légitimes d'une parcelle quelconque du sol : sur les 7,800,000 propriétaires existant en 1851, il y en avait 3 millions, en effet, qui ne payaient pas de cote foncière vu leur indigence, et Ton peut dire que la moitié des autres était fort peu aisée (1). En Italie, dans

\ (1) M. de Foville, dans son ouvrage sur la Tranx/brmaftoîi d» mo^vM de ' transport et tes coruéquencet économiquet et tociaiex donne le tableau suivant copronté â.des statistiques officielles de 1862 :

Uendae dei

1 eiploilatioQs.

Nombre.

Proportion.

De Oli

5 hectares

De 5 à

De 10 à 20

ll,?8

De 20 à

De 30 à

De 40 et

au-

-dessus

n résolterait de ce tableau qu'il y aurait en France environ 3 millions de pro- Priétiires ruraux (il faut faire une déduction de quelques cenlainrs de mille pour '«f doublée emplois). En rattachant à ces propriétaires les membres de leurs fa- "JïïHes et en comptant quatre personnes et demi par ménage, on aprait environ i3 à 14 millions d'individus, plus du tiers de la population totale. Il faudrait y joindre les propriétaires de maisons qui vraisemblablement ne sont pas compris dani le ubleau qui précède. On arriverait ainsi à constater qu'environ la moitié de

174 DE LA RÉPÀRTmON DES RICHESSES.

lits

ces derniers temps, on a proposé une loi pour exempter de tout 1 impôt les très petites propriétés; de telles mesures qui viseot à réquité la violent. Qu*on use d'une certaine tolérance administrative et qu'on ne poursuive pas le recouvrement de l'impôt foncier quand les frais de poursuite dépasseraient la valeur même de la taxe, on le comprend; mais que l'on érige en principe que les petits propriétaires ne doivent pas de taxe directe, c'est aller beaucoup trop loin et détruire les bases mêmes de la fiscalité.

La Belgique offre, pour la propriété foncière, des statistiques plus exactes, plus complètes ou plus récentes que la France; aussi est-il utile de s'y arrêter. D'après ces données, soigneusement recueillies par M. Emile de Laveleye, en 1850 le tiers des revenus de la propriété foncière en Belgique appartenait à 668,914 petits propriétaires ayant un revenu cadastral qui ne dépassait pas 400 francs ou 800 francs de revenu net réel. Nous rappelons que le petit propriétaire travaillant sur sa terre et ne payant pas de salaire d'ouvriers peut tirer la plus grande partie ou la totalité de sa subsistance d'une terre qui produit 3 ou 400 francs seulement de revenu net réel, soit environ un mil' lier de francs de revenu brut. Le second tiers du revenu du so^ en Belgique appartenait, à la même époque, à 58,657 personD< ayant un revenu cadastral de 400 à 2,000 francs, soit un reven réel net de 800 à 4,000 francs : c'est là la classe moyenne rural^^' Enfin le tiers seulement du revenu du sol se répartissait entr^^ 10,941 grands propriétaires dont le revenu cadastral était au dessus de 2,000 francs, correspondant à 4,000 francs de reyent^^ net réel. Le revenu de la propriété foncière urbaine est compri: dans ces catégories : or, l'on sait que la propriété urbaine esl infiniment plus concentrée que la propriété rurale; il en résult^^

la population a en France quelque intérêt dans la propriété du sol. Mais, sur les 1)815,000 propriétés au-dessous de 5 hectares, presque toutes ne rournissent qu'un appoint pour l'existence. Nous ne nous chargeons pas, d'ailleurs, de eoneilier ces 3,225,000 exploitations avec les 13 millions de cotes foncières dont plus de 3 millions sont irrécouvrables II y a dans toutes les statistiques relatives à la propriété foncière en France de singulières contradiclions et une assca grande obscurité.

Î)Ë La petite kT i)É tk GRANbË î>ROPRIÉTÉ. \%

que, en ce qui concerne cette dernière, les proportions sont beaucoup plus favorables encore à la petite et à la moyenne propriété. On ne comptait en Belgique que 3,500 propriétaires ayant plus de 5,000 francs de revenu net cadastral ou de 10,000 francs de revenu net réel (1).

Si Ton voulait résumer la situation de la propriété foncière rurale en Belgique on pourrait dire que le dixième peut être du revenu du sol appartient à la très grande propriété, celle qui donne plus de 10,000 francs de revenu net réel; un autre dixième à la propriété simplement grande, celle qui produit un revenu net réel inférieur à 10,000 francs mais supérieur à 4,000 ; que quatre dixièmes du revenu du sol reviennent à la propriété moyenne, celle qui produit de 800 à 4,000 francs de revenu net; et que les quatre autres dixièmes se distribuent entre les très petits propriétaires qui retirent moins de 800 francs de revenu net de leur bien. C'est dire que la moyenne et que la petite pro* priété réunies possèdent les huit dixièmes du revenu net rural de la Belgique; or, cette propriété moyenne qui monte au mai^imum à 4,000 francs de revenu net réel ne peut, certes, être considérée comme créant une regrettable inégalité des fortunes; car avec 4,000 francs on ne peut que mener, avec beaucoup d*ordre et d*économie, une vie décente et confortable, surtout si on fait, comme on le doit, une part à Tépargne. D'autres revenus, dira-t-on, provenant soit des capitaux, soit de Texercice d'une industrie ou d'une profession, viennent s'ajouter su produit net que les moyens propriétaires retirent de leurs domaines; sans doute, mais il est bien rare que la combinaison de tous ces revenus divers forme une véritable opulence et mette leurs possesseurs au-dessus de la simple aisance.

En France nous ne pouvons faire que des inductions sur les proportions actuelles de la grande, de la moyenne et de la petite propriété rurale. Nous ne croyons pas être fort éloigné de la vérité en admettant que la moitié environ des revenus nets du sol

(1) L'Agriculture belge j 1878. Rapport de M. Emile de Laveieye, p. LXXIV.

revient à la petite propriété, celle dont le revenu net réel ne dépasse pas 1,000 francs; qu'un quart échoit à la propriété moyenne, celle qui jouit d'un revenu net réel de 1,000 à 3,000 francs, et que c*est tout au plus le dernier quart qui appartient à ce que Ton appelle pompeusement la grande propriété, c'està-dire celle qui fournit plus de 3,000 francs de revenu net. Encore cette grande propriété, surtout dans ses sommets, va-t-elle en s*échancrant chaque jour.

En Belgique comme en France le nombre des cotes foncières augmente sans cesse; mais il ne faut pas en tirer de conclusion trop absolue ; plusieurs cotes répondent à un seul propriétaire. C*est ainsi que le nombre des cotes en Belgique était en 1876 de 1,131,000, soit supérieur au nombre des ménages qui n'était que de 1.038,898(1).

A la petite propriété certaines personnes opposent la propriété-sociétaire qui leur paraît offrir tous les avantages de la première et en éviter tous les inconvénients. Cette propriété sociétaire peut être de deux sortes : soit la propriété de famille qui par indivis appartient au père, aux enfants, quelquefois aux frères et neveux : c'est un restant de moyen âge; c'est presque, cela deviendrait à la longue la propriété du clan ou de la gens. C*est ce type que vante M. Le Play dans plusieurs de ses ouvrages; un livre de ce publiciste est consacré à la description d'une famille des environs de Cauterets qui avait ainsi conservé depuis plusieurs générations une propriété commune. Dans les pays primitifs, dans les Balkans, par exemple, et dans plusieurs autres pays de montagnes on retrouve ces communautés de familles. Il ne nous parait pas qu'il y ait de grands avantages à revenir à cet ancien modèle; on ne le pourrait faire sans lutter contre les tendances générales de notre civilisation, tendances qui consistent à sauvegarder de plus en plus et à développer chaque jour davantage la liberté des personnes et la facile circulation des biens. Il n'est pas prouvé, d'ailleurs,

(1) Qaant au nombre des parcelles cadastrales, il était en 1876, en Belgiqne, de 6,447,237 ; il avait augmenté considérablement depuis 1845 où il n*était que de 5,720,976 (UAgricuUure belge en 1878, page LXVII).

?U6 ces communautés de famille, reste respectable d'un autre ^emps et d*autres mœurs, soient particulièrement favorables ^^x progrès de la production (1):

Le second type de la propriété sociétaire, c*est celui quire* fM>se sur la société agricole coopérative. Toutes les faveurs de ^tuart Mill lui étaient acquises. Il a obtenu aussi l'adhésion et l«s éloges de M. le comte de Paris. Nous ne connaissons qu'un ^€ul exemple de ce mode de propriété sociétaire, c'est la sociélé c^oopérative d'Assington dans le Norfolk. Encore nous trompons-nous en parlant ici de propriété sociétaire, car l'associa- LioD coopérative d*Assington est fermière, et non pas propriùlaire; mais, comme les difficultés de l'organisation de la propriété sociétaire concernent presque uniquement rexploilation du sol, on peut considérer l'association coopérative d'Assington comme un modèle de ce que Ton peut attendre, dans les circonstances les plus favorables, de la propriété so - «tétaire. En 1830, un propriétaire des environs du village d'Assington s'avisa d'affermer 60 acres (27 hectares environ) de terres médiocres à une association de quinze laboureurs qui prirent le nom de Sociélé coopérative agricole d'Assington. c Chacun apc porta au fonds commun la modeste somme de 3 livres sterling « (75 francs) et une avance de 400 livres sterling (10,000 francs c faite par M. Guirdon compléta le capital social. Les habitants c de la paroisse peuvent seuls être actionnaires et, s'ils la quitc tent, ils sont obligés de vendre leur part. La ferme, n'offrant t de travail régulier qu'à cinq hommes et deux ou trois jeunes t garçons, ne peut occuper tous ses actionnaires^ mais il est de « règle que ceux-ci doivent seuls y être employés : on n'aurait « recours à des étrangers que s'il fallait un plus grand nombre

(1) Quant i la propriété indivise du clan ou du village, que célèbre aussi M Le Play, elle est loin d'assurer la sécurité et la propriété des habitants. Le Journal Officiel du 22 mai 1880 contient, d'après le journal russe le Nouveau Tempt^ lu récit de quelques désastres qui ont frappé pendant l'hiver précédent les inbus pastorales du Don, du Volga, de TOnral ; là où il y avait des centaines de mille tètes de bétail il n'y en plus que des dizaines de mille ; toutes ces tribus précédemment nomades se mettent maintenant à coloniser et à se faire agriculteurs; c'est ce qui arrive surtout parmi les Kirghises.

178 1>E LA RÉPÀRimON DES RICHESSES.

de bras. L'exploitation de la ferme est confiée à Tun des ouvriers, qui, à titre d'agent, reçoit, en sus de son salaire ordinaire, le mince traitement d*un shilling (i fr. 25) par semaine. L'administration financière est surveillée par un comité de quatre membres, renouvelé annuellement par moitié. Quoique le capital social n'atteignit pas le chiffre que les fermiers anglais jugent nécessaire pour faire valoir la terre, l'association prospéra. Elle augmenta sa ferme de 130 acres (60 hectares environ), et, pour faire face à ses nouvelles dépenses (le prix de son fermage est de 200 livres sterling ou 5,000 francs), elle s'adjoignit sijc actionnaires. L'emprunt fait à M. Gurdon fut remboursé. Elle devint propriétaire de tout le matériel de la ferme, comprenant six chevaux, quatre vaches, cent dix moutons et une trentaine de porcs. Elle assura ses bâtiments pour 500 livres (12,500 francs), et elle vit enfin ses actions, émises au capital de 3 livres sterling (75 « francs), atteindre le cours extraordinaire de 51 livres (1,250 c francs) ou plus de seize fois leur valeur première (1). »

Ainsi s'exprimait M. le comte de Paris en 1869: il ajoutait qu'une société analogue s'était fondée dans le voisinage en 18S4, sur une échelle un peu plus considérable. Peut-être pourrionsnous faire remarquer que quelques-unes des circonstances où est née et où a fonctionné la société d'Assington sont exceptionnelles : par exemple, le prêt de presque tout le capital fait par un homme généreux, on ne nous dit pas si ce prêt portait intérêt. La modique, l'insignifiante rétribution du chef de l'exploitation peut passer aussi pour une condition favorable qui ne se représentera pas toujours. Nous aimons mieux admettre que les sociétés coopératives peuvent s'appliquer à l'exploitation et à la propriété du sol, comme à toute autre branche d'aclivité humaine, et y réussir. L'écueil de ces sociétés, alors môme qu'elles ont du succès, c'est qu'en s'agrandissant, elles finissent par devenir de simples sociétés anonymes, ce qui est le cas de la plupart des anciennes associations coopératives

(l) Les Àtiocialioiu ouvrUrca C.i AnylcUrre^ y, 301 cl suir.

devenues prospères. Elles arriveraient 'peut-être avec le temps à reconstituer les propriétés géantes, les latifundia^ qui sont la terreur des économistes et des démocrates. Cette issue, cependant, n*est pas bien à craindre ; pour ne pas être impossible, la société coopérative agricole demeurera, selon toutes les vraisemblances, un mode eicceptionnel d^exploitation ou de propriété du sol. Il n*est pas probable qu'elle occupe jamais la plus grande partie d'un pays. La petite propriété couvrira toujours un champ beaucoup plus vaste.

Ce qui ressort de ce chapitre, c'est que la prédominance des laUfundia en France n'est pas à craindre.

Il n'est pas impossible, cependant, qu'il se constitue à la longue dans notre pays un certain nombre de propriétés agricoles géantes appartenant à des sociétés anonymes. La baisse de Vintérèt des capitaux pourra porter vers l'agriculture les financiers; la baisse de la rente de la terre contribuerait aussi à ce résultat. La supériorité qu'ont pour la culture du blé dans les plaines les machines perfectionnées donnerait évidemment des avantages à des sociétés de ce genre. Pour certains travaux comme les irrigations elles seraient aussi en de bonnes condi- ^^ous. Nous avons été souvent surpris que des associations de ^pitalistes ne se soient pas constituées pour acheter dans les départements du Midi, comme le Gard et l'Hérault, les terres Phylloxérées et les remettre en état. Plusieurs sociétés financières se livrent à la culture de la vigne en Algérie. Il est donc ^^sez probable qu'à mesure que les autres placements rémunérateurs leur échapperont, les associations commerciales se sen- ^^ï'ODt un peu plus attirées vers la terre. Il pourra se créer ainsi *^s propriétés de quelques milliers d'hectares; néanmoins nous ^''oyons que ce régime restera toujours exceptionnel, dans un pays de culture intensive et variée comme le nôtre. Quand sur ^os 52 millions d'hectares, 4 ou B millions se réuniraient ainsi ^us le régime des latifundia, le mal ne serait pas bien grand, ^s vastes domaines prendraient vraisemblablement la place '^On pas des très petits, ni des moyens, mais de ce qui survit ^^icore de la grande propriété d'autrefois, de ces biens de SOO

OU 1^000 hectares» valant 1 ou 2 millions qui ont tant de p à se vendre. Gomme les propriétaires de ces terres énor rendent fort peu de services, il ne sera pas mauvais qu'ils so remplacés par des sociétés anonymes plus instruites et faii un meilleur usage de leurs capitaux.

La moyenne et la petite propriété resteront prédominante le deviendront même encore davantage. Ce ne sera pas [ notre agriculture une cause irrémédiable d'infériorité; au c traire, c'en sera une de supériorité pour tous les produits dont rimportance grandit toujours. L'égalité des condit tendra de plus en plus à s'établir dans les campagnes. La n de la terre ne croîtra plus spontanément, régulièrement, con on Fa vu pendant longtemps; sur bien des points elle di nuera, au contraire; ce sera un bien, non un mal. Cha défrichement nouveau dans Vouest des Ëtats-Unis ou du nada, dans les profondeurs de la Plata ou du Brésil, de Y A tralie ou de la Nouvelle-Guinée, chaque progrès de la naviga chaque baisse du prix du fret, chaque réduction des tarifs chemins de fer, chaque ouverture de vieilles contrées comm Soudan ou les bords du Gongo à la civilisation, chaque déc verte d'un nouveau passage comme celui de Nordenjolsk ver Sibérie, chacune de ces circonstances heureuses, qui attesl le génie et l'activité de l'homme, supprime le privilège de sil tion des anciennes terres cultivées, des propriétés du vi* monde; or, comme ces propriétés n'ont aucun privilège fertilité naturelle, la rente de la terre disparaît ou du moini réduit. Elle tend de plus en plus à ne représenter que TinU des dépenses faites pour mettre le sol en culture, pour crée domaine. G'est justice. Les gros propriétaires souffriront, il vrai, de cet état de choses; non pas les petits qui consomm leur récolte en nature. Les salaires ne seront pas atteints ou le seront que peu par la baisse du blé, de la viande, du beui des légumes, si cette baisse vient à se produire comme ou Y père.

La diminution de la rente de la terre, c'est un bien gra acheminement vers une moindre inégalité des conditions.

DE LA PROPRlÉtÉ SOCIÉTAIRE. 181

^^^Vite et rbomme travaillent de concert et inconsciemment à len^Jpg les conditions de vie moins inégales pour les membres ^^ genre humain. Deux grandes causes surtout d'inégalité exis- ^^î^nt, la différence de situation des terres, la différence d*édu- ^tion et d'instruction des hommes. Ces deux différences ne disparaîtront jamais complètement; mais elles s'atténuent.

En même temps que la rente de la terre est atteinte soit dans son chiffre actuel, soit surtout dans son développement régulier, il devient nécessaire de modifier les modes de tenure. La réunion de l'exploitation et de la propriété dans les mêmes mains sera chaque jour davantage le fait prédominant. Les propriétaires ruraux riches devront se faire agriculteurs, mais agriculteurs sérieux, 'pratiques, professionnels, résidant sans absence, prenant les mœurs de la vie rurale et se pliant à ses nécessités ; ou bien encore ils se feront les associés, les commanditaires des paysans, et le métayage renaîtra sous des formes plus élastiques et plus variées. Quant à la classe des fermiers, elle ne disparaîtra pas à coup sûr; mais il est bien probable qu'elle perdra du terrain, à moins que les clauses des baux ne se modifient à l'avantage des tenanciers.

Sous le coup de la baisse de la rente de la terre, la face des campagnes se renouvellera; il y aura moins d'inégalité de fortunes, moins de dissemblance d'habitudes, moins d'écart entre l'oisiveté des uns et l'opiniâtre travail des autres; il y aura aussi plus de capitaux dans les champs, plus d'instruction dans la population rurale, plus de goût du progrès et plus de progrès.

ISA DE LA RÉrAUTITION DES RICHESSES.

C'est cet être adonna à la fainéantise, ce privilégié, qui impose à Touvrier ce qu'on a appelé la « servitude du loyer, > joug dont le poids s'accroft chaque année. Cela est-il juste? Dans une de ces réunions publiques si bruyantes de la fin du second empire nous entendions, à la salle de la Redoute, un socialiste de quelque éloquence, M. Brionne, s'écrier que le loyer devait disparaître, et que, bien loin que le locataire dût quelque chose au propriétaire, c'était ce dernier qui était redevable au premier : le locataire, en effet, d*après cet ingénieux raisonnement, rendait service au propriétaire en entretenant la maison de celui-ci, puisqu'une maison habitée se conserve mieux qu'une inhabitée. Il est sans doute superflu de s'attacher à répondre à des pauvretés de ce genre» et de faire remarquer que la plupart des maisons dans les grandes villes n'étant construites que pour être louées, on n'en bâtirait plus une seule si on ne se croyait assuré d'en retirer profit, si bien que ceux qui ne seraient pas assez riches pour se construire une maison à eux-mêmes devraient coucher à la belle étoile.

Laissons de côté ces sophismes dont l'exagération est trop flagrante. II n'en est pas moins vrai que la propriété urbaine est critiquée pour la plus-value presque constante qu'on croit constater dans les revenus qu'elle fournit à son heureux propriétaire. Puis la propriété d*une maison ne se compose pas seulement d'un édifice, qui est l'œuvre de l'homme. Les lois de la gravitation empêchent que cet édifice ne repose dans l'air et s*y soutienne. Il y a une part de sol incorporée dans la maison ; or ce sol devrait être, d'après les critiques, une propriété commune. II ne devrait avoir aucun prix : il ne devrait entrer pour rien dans le loyer ; car ce n'est pas le propriétaire de la maison qui a créé ce sol ; il n'y a même rien fait, en général ; ce n'est pas lui qui a percé les voies de communication ou rues grftce auxquelles seules le sol devient propice à recevoir des maisons. Le sol urbain, beaucoup plus encore que le sol rural, devrait donc être propriété commune. Il n*en est rien; le sol urbain, devenu approprié, et morcelé en carrés ou en rectangles que Ton appelle terrains, prend une valeur énorme dont le travail

des propriétaires n'est nullement l'origine. Le vignoble le plus tertile et produisant les vins les plus fins est bien loin d'atteindre le prix de vente des moindres terrains d'une grande ville. Dans les districts les plus écartés, ceux de la périphérie des capitales, iOO ou 200 francs le mètre, soit un ou deux millions Thectare, mille fois la valeur d'une terre arable, sont les prix habituels des terrains. Au centre des villes on arrive à 1,000 francs, 1,500 francs, 1,800 francs, 5 ou 6,000 francs le mètre. Or, qu'a fait le propriétaire du terrain pour s'attribuer la totalité dexette valeur sociale, car c'est bien là une valeur sociale dans toute la force du mot, une valeur due à l'activité collective, à la prospérité collective? Qu'a- t-il fait le propriétaire de terrains, si ce n'est attendre et s'abstenir de bâtir? Mais cette attente et cette abstention, bien loin d'être un mérite comme pour l'épargne, sont uniquement des entraves au bienrêtre social. Pendant des dizaines d'années le spéculateur de terrains, bien ou mal guidé par ses calculs ou son instinct, a accaparé de vastes espaces et les a soustraits' à 1^ construction. Il a em« péché de pauvres gens d'y élever des huttes ou de modestes maisons. Il a forcé l'ouvrier, le petit bourgeois, à chercher un gîte dans des quartiers plus éloignés encore. Il les a privés des douceurs de la possession d'un jardin. Il a apporté des obstacles au peuplement continu de la ville. Voilà ce qu'a fait le propriétaire de terrains, car quel autre travail à signaler de sa part ? et c'est pour cette œuvre singulière qu'il obtient une rémunération ^oorme. Des fortunes colossales se sont faites de cette façon, simplement en dormant, après un acte d'accaparement du sol dans la périphérie d'une grande ville, seulement par la force ^'inertie qui a soustrait pendant longtemps ces terrains aux ^constructions et qui a maintenu des Ilots nus au milieu d'une ^ille grandissante. Â New-York on a vu une famille, la famille ^stor, gagner ainsi une fortune que l'on évalue à quelques confines de millions de francs, uniquement parce que, New-York ^^ant située dans une fie, un ingénieux et prévoyant ancêtre ^^s Astor actuels avait pris la précaution d'acheter presque tout '^ territoire non bâti de l'ile. Â Paris, de considérables fortunes

ont été faites dans les mêmes condiliuus : l'accaparement sui^ de Tabstention prolongée.

Avouons-le, ces critiques ont beaucoup de force. C'est sui tout en ce qui concerne les terrains des villes que la théorie Bastiat sur la valeur et sur la rente de la terre est fausse, prétend que toute valeur vient du travail. Quel est le travs humain qui justifie un prix de 200, 500, 1,000 francs, de 2,( francs le mètre pour un terrain situé dans une grande ville? Il faut abandonner Texplication de Bastiat.

On peut dire, sans doute, qu'au point de vue esthétique, cet accaparement des terrains dans les mains des particuliers riches, ces hauts prix qu'ils atteignent, ont parfois d'assez heureuses conséquences. C'est par ce moyen seulement qu'on peut obtenir de beaux quartiers, d'où soient bannis les huttes misérables ou même les logements exigus et plus ou moins délabrés. Le prix des terrains distribue les habitations des villes suivant les catégories, met l'ordre à la place du chaos, empêche la confusion et la proximité des palais et des chaumières, crée les beaux quartiers et les quartiers ouvriers. Si le terrain de la ville appartenait à tout homme qui y veut bâtir, nos grandes capitales auraient un aspect sordide qu'elles n'ont pas; c'en serait fait des avenues ou des boulevards peuplés de grandes et de belles constructions. L'esthétique en souffrirait, sans aucun doute.

Ce n'est pas là, toutefois, une justification de ces prix énormes qu'atteignent les terrains dans les villes et de l'attribution de la totalité de ce prix au propriétaire, c'est-à-dire à la personne qui a eu la première l'idée de s'établir sur le sol ou plutôt de l'acheter, de le soustraire pendant longtemps à la culture et à la construction.

La justification de la propriété du terrain des villes se ratta^ che à la justification de la propriété foncière en général. La propriété privée perpétuelle et individuelle a des avantages si grands pour la production qu'on doit en respecter partout le principe : là où il n'a pas d'avantages, où il présente, au contraire, des inconvénients, — et l'on peut soutenir que c'est le

j|s pour la propriété des terrains urbains, le principe est néan- Ijioins respectable, en considération de Futilité générale et habikftelle de la propriété individuelle. La propriété privée a^ d*ail* ipurs, le mérite de dégager TÉtat de beaucoup de soins, de le iélivrer d'attributions très compliquées : les quelques abus lu'elle comporte sont le prix des avantages énormes dont elle sst la source pour la société. ,

Il n*en est pas moins vrai que la propriété foncière urbaine lemble entachée d*un antagonisme profond, radical, entre Tinkérèt du propriétaire et Tintérèt général ? Dans aucune des relations sociales Fantagonisme n'est aussi marqué qu'ici. L'accroissement des revenus du propriétaire urbain semble tenir uniquement à Taccroissement des charges des locataires, c'est-à-dire de la grande majorité de la population, des gens modestes et des petites gens. Ne sont-ce pas deux faits certains, presque universels, concomitants, ayant entre eux la relation de cause i effet, que Taccroissement constant sans travail de la fortune du propriétaire urbain, et que Télévation constante du loyer payé par le locataire, c'est-à-dire souvent par l'homme sans capitaux, notamment par l'ouvrier? N'est-il pas vrai aussi qu'il est beaucoup plus malaisé à Touvrier des villes de devenir propriétaire de sa maison qu'à l'ouvrier des champs, qu'il y a môme une impossibilité presque absolue à ée que ce légitime désir soit satisfait pour tous les ouvriers des villes, puisqu'en donnant seulement un carré de deux cents mètres à chaque ménage pa- Tisien et en ménageant les rues, les promenades et les espaces occupés par les bâtiments publics, on aurait une surface très supérieure à celle du département de la Seine?

Toutes ces considérations, qui n'échappent à aucun esprit f^Oéchi (mais dont quelques-unes, cependant, sont exagérées, ; ^nime on le verra plus loin), ont conduit des hommes distin- ^és à des solutions qu^il faut examiner. Un professeur bien <^nnu de l'Université de Berlin, M. Wagner, s'est prononcé P^ur un projet de rachat par l'État de la propriété urbaine (i).

0) Noos troavong cette idée de M. Wapner relatée dans l'ouvrage de M. Jour- ^^^argne et capital.

C*cst une idée analogue à celle de M. de Laveleye pour le rach de la propriété rurale. Le plan de M. Wagner serait, à nos yeus moins injustifiable que celui de M. de Laveleye; parce que 1 part de la rente de la terre dans le loyer des maisons est infini ment plus forte que la part de la rente de la terre (déductioi faite de l'intérêt des capitaux engagés) dans le produit brut da sol. La propriété urbaine est une cause beaucoup plus intense d'inégalité de richesses que la propriété rurale.

Sans aller aussi loin que M. Wagner, un journal anglais, qii défend en général les doctrines scientifiques les plusorthodoxe? VEconomist (de Londres) émettait en 1879 cette idée que TËta' ou les villes devraieiit construire des maisons pour les louei aux artisans, aux ouvriers, des refuges pour la nuit, et qu*à o* prix seulement on pourrait obtenir la paix sociale. On allègue à Tappui de cette opinion, un précédent, celui de la subventioi accordée par le second Empire à la Société des cités ouvrière^ de Mulhouse.

Le plan du docteur Wagner ne nous offre aucune séduction Ce n'est pas qu'en soi-même il soit directement opposé aa principes de la science. L'État a le droit d'expropriation dai» l'intérêt public; or, s'il était prouvé que sans aucune espèce* travail de leur part, les revenus des propriétaires urbains aug nientent sans cesse, l'Ëtat pourrait se substituer à eux en lem^ accordant une juste indemnité préalable, calculée sur le reven* actuel et sur les chances d'augmentation prochaine, et il bénéficierait lui-même, c'est-à-dire que par des requises d'impôts i^ ferait bénéficier la société, de toutes les plus-values ultérieures. Mais d'abord on peut alléguer que la plus-value des immeubles urbains est moins constante et moins régulière qu'on ne l'annonce; on peut mêmeafiirmer que cette plus-value ininterrompue et rapide tient à certaines circonstances exceptionnelles qu'il serait aisé de modifier ou de supprimer. Enfin on doit ajouter qu'il n'est pas désirable de voir l'État et les municipa* lités se transformer en de gigantesques sociétés immobilières Bien des déceptions les attendraient, sans doute, dans ce rôl( nouveau.

S'il est un fait démontré par Texpérience, c'est que les sociétés immobilières sont exposées à de grands risques et que la plupart au bout de quelques années font naufrag0. C'est ce qui est arrivé à la célèbre Société immobilière fondée en France > sous le second Empire. En Allemagne et en Autriche la plupart de celles que Ton créa dans la période des Fondations (Grunderthum)y qui suivit la guerre de 1870-1871, eurent le même sort. Il faut une singulière prudence, une vigilance de- tous les instants pour qu'une société immobilière échappe aux mauvaises chances, pour qu'elle arrive à la prospérité et surtout pour qu'elle s'y maintienne. Rien, en effet, n'est aléatoire, décevant comme les placements en terrains; Timagination, Tentrainement qui dans les périodes de bas prix des capitaux ou d'essor des affaires portent à édifier des quartiers entiers, conduisent d'ordinaire à de prompts et de cruels déboires. On ne peut supposer à l'Ëtat ni aux villes plus de sagacité, plus de tact, plus de circonspection en même temps, qu'à toutes les sociétés anoiiymesqui se sont créées pour la construction et l'exploitation d'immeubles et dont la plupart ont si misérablement échoué. I^uis l'extension indéfinie des attributions de l'État ou des mu- "icjpalités n'est désirable ni pour l'équilibre des finances et la clarté des budgets, ni pour l'indépendance des citoyens, ni pour 1 impartialité de l'administratron. Le courant actuel qui porte à investir l'Ëtat de tant de nouvelles fonctions, celles des transports, de l'assurance, de l'éclairage, etc., menace singulière- 'iient les libertés publiques et la dignité des mœurs politiques. I^'Ëtat devient une trop riche proie : la lutte des partis tourne 6n lutte pour l'existence ; l'instabilité déjà si grande des fonctions publiques, sous tout régime démocratique et parlementaire, en devient un véritable fléau.

Si les sociétés immobilières à proprement parler offrent des chances si modiques de réussite, les sociétés pour la gestion des immeubles en présentent, dit-on, de plus sérieuses; on sait que plusieurs sociétés anonymes se sont constituées pour cet objet en France dans l'année 1879. Se substituer au propriétaire, administrer à la fois mille immeubles au lieu d'un ou deux, épar-

gner sur les frais généraux, cela parait bien aisé. Nous croyons, cependant, que le propriétaire urbaip individuel, tel qu'on eo rencontrait autrefois de si nombreux types dans nos capitales, tel qu*il s*en trouve encore un bon nombre aujourd'hui, remplit un rôle sérieux, utile, économique auquel une société a moins d'aptitudes. Qui n*a connu l'ancien propriétaire parisien, cet homme qui ne comptait pour rien son temps, qui lui-même recevait ses loyers, lui-môme louait ses appartements, qui les inspectait, faisait faire les réparations sous sa propre direction, dont Fesprit était à l'affût de toutes les améliorations utiles en même temps que de toutes les économies possibles? Il se trouve encore à Paris des légions de propriétaires de ce genre, et l'on peut dire que des sociétés anonymes, à plus forte raison rËtat, les villes, n'auraient pas la même expérience, les mêmes soins constants et minutieux. Quant à la prétendue économie des frais généraux, c'est un avantage d'autant plus mince que le propriétaire individuel sérieux n'a aucun frais de ce genre ; il surveille lui-même et ce lui est un plaisir, de même qu'il fait construire lui-même, sous sa surveillance assidue.

Il y a sans doute, à côté de la propriété urbaine individuelle, la propriété urbaine collective. On rencontre, il se constitue même des latifundia urbains ; c'est naturel et nécessaire pour certaines grandes constructions, comme les gigantesques hôtels à voyageurs que l'on édifie dans les grandes villes. Les compagnies d'assurances, celles sur la vie surtout, qui reçoivent d'énormes capitaux et qui sont embarrassées pour en retirer un intérêt rémunérateur, bâtissent ou achètent des quartiers entiers. Dans d'autres pays, en Angleterre, la propriété du sol des districts nouveaux des grandes villes appartient souvent à quelque lord, et les constructions doivent lui faire retour en même temps que le sol dans un certain nombre d'années. On a Vu dans le mois de janvier 1880 le singulier spectacle, chez nos voisins, d'une ville entière de plus de 10,000 âmes, aux environs de Rochdale, vendue à l'encan et adjugée à un particulier.

Ces exemples, si nombreux qu'ils soient et qu'ils deviennent, ne nous amènent pas à la conclusion qu'il serait bon que l'État

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les municipalités achetassent ou gérassent toute la propriété lie des villes. La gestion en serait sans doute fort défecmse. On en peut donner un exemple. On sait que la ville de ris fait faire de grands travaux depuis. une trentaine d*anes : pour les exébuter et régler les salaires, Tadministration esse périodiquement ce que Ton appelle t la série des prix de ville de Paris ; » on a remarqué que cette série des prix avait 3e tendance à s'élever plus rapidement que les prix payés par s particuliers. Quand un corps d'état se met en grève pour clamer une augmentation de salaire ou une diminution de avail, il s'adresse d'abord à la ville de Paris pour que celle-ci Imette ses prétentions dans sa nouvelle série de prix ; il est ire que l'administration résiste avec quelque ténacité. Comme le s'inspire, d'ordinaire, d'idées démocratiques, il lui semble as conforme à son mandat de se soumettre aux exigences de partie la plus remuante de ses électeurs : en tout cas elle porte beaucoup de mollesse dans la défense, et un manque )piniàtreté. C'est ce que l'on a vu dans les grèves récentes de odustrie du bâtiment à Paris en 1879. La Ville a été une s premières à capituler dans. la grève des fumistes, et, don- Dt ainsi une sorte de consécration officielle aux prétentions s ouvriers, elle les met dans une position très avantageuse et id difficile aux particuliers de repousser les demandes des mstes (1). Aux États-Unis pour la réduction des heures de vail, c'est l'État qui le premier a admis dans ses chantiers la irnée de huit heures : on ne peut se dissimuler que cette falsse de résistance que nous signalons chez l'État ou les munialités est une des grandes objections que Ton peut faire à Ltension de leur rôle et de leur activité industrielle. L'État st pas un énergique défenseur des intérêts du contribuable de ceux du Consommateur, ^arfois l'État donne prise à des critiques opposées qui ne dé-

) Au moment où doos écrivons (printemps de 1880) la révision des Séries dt d$ la ville de Paris donne lien aux plus grandes difflcultés. Il n'est pas bon IV Etat ou qu'une municipalité soit le grand régulateur des salaires. (Noie de hi nière édition.) En 1881, on s*est déterminé à abandonner complètement la publi- >n ofne\^lle de ceUe série de prix (Note de la 2« édition).

truisent pas la portée des critiques précédentes. Les contraires, en effet, très souvent se rencontrent et coexistent. Si TÊtat ou les municipalités rachetaient, comme quelques personnes le leur proposent, toute la propriété bâtie des villes, il est incontestable qu'au bout de peu de temps, après une génération si vous voulez, le loyer perdrait, aux yeux de la majeure partie de la population, le caractère de rémunération d'un service rendu et qu'il prendrait l'apparence d'un impôt. L'ouvrier qui subit souvent avec une médiocre résignation ce qu'il appelle la servitude du loyer n'y verrait plus qu'un prélèvement abusif et exagéré de rËtat. La diminution des loyers, surtout des petits loyers, deviendrait le mot d'ordre des élections populaires ; on en arriverait, comme pour notre impôt mobilier, à exempter presque de tout loyer les très petits logements et à augmenter considérablement le loyer des grands. L'arbitraire administratif ou l'arbitraire législatif, qui ne vaut guère mieux, se substituerait ainsi à la proportionnalité des valeurs entre elles; les loyers des f petites gens seraient, en définitive payés par les contribuables, c'est-à-dire par tout le monde , ou plutôt par les gros contribuables : ce serait une forme du socialisme.

* Aussi doit-on repousser les projets de rachat par l'État ou par les municipalités de toute la propriété bâtie dans les villes. On pourrait mieux admettre le rachat par les municipalités ou par rÉtat, sous la forme et par les procédés de Texpropriation publique, des terrains non bâtis. Quand une ville naît ou qu'elle s'étend, il n'y aurait que de minces inconvénients à ce que, en ouvrant de larges voies, elle acquit tous les terrains vagues qui les avoisinent, et à ce qu'elle les revendit éhsuite par parcelles aux enchères, avec Tobligation de bâtir dans un délai déterminé. Si les jurys d'expropriation étaient équitables, s*ils n'étaient pas portés à faire parfois des avantages exagérés aux propriétaires, de semblables opérations pourraient être fructueuses. Les municipalités profiteraient ainsi de la plus-value des terrains éloignés : mais ce n'est guère qu'au moment où l'on va établi'' des voies nouvelles qu'il serait profitable de procéder de 1^ sorte.

DE Ik PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URBAINE. 193

Uûe autre mesure encore qui pourrait être prise par les mu^ nicîpalités ou par TEtat, ce serait de taxer les terrains des villes d'après leur valeur réelle ou du moins d*après une estimation approchant de leur vajeur réelle. On empêcherais ainsi Taccaparement dans les mains des spéculateurs et la soustraction des terrains à la construction. Un terrain valant l^OOO francs le mètre devrait payer l'impôt sur un revenu de 30 ou 40 francs.

Ce que Ton peut surtout demander aux municipalités et à TEtat, c*est de ne pas contribuer par leurs agissements à la hausse des loyers ; or, il est facile de prouver que cette hausse est en grande partie leur fait.

L'élévation des loyers est sensible dans la plupart des villes. Elle a des causes naturelles, d'autres qui peuvent être artificielles: des causes physiques et des causes morales. Les circonstances qui en général la déterminent sont les suivantes : d'abord, le privilège de situation des terrains et des maisons du centre semble aller sans cesse en croissant plus une ville s'étend; nous montrerons tout à l'heure que cette tendance peut être compensée par des tendances opposées ; quoi qu'il en soit, pour les maisons du centre il n'y a aucun rapport entre le loyer et le coût de construction de la maison, ces immeubles ayant un véritable monopole de situation qu'on ne peut réduire que par les procédés que nous indiquerons plus loin. Une seconde circonstance qui peut contribuer à la hausse constante des loyers, c'est que la main-d'œuvre pour la construction de maisons nouvelles peut-être plus considérable, mieux rétribuée que ne l'avait été la main-d'œuvre pour la constructidn des maisons anciennes; or, la hausse des salaires renchérit non seulement les immeubles nouveaux, mais encore tous les immeubles anciens qui ont été édifiés, cependant, avec des tarifs plus bas. C'est ainsi que les dernières grèves des corps d'état du bâtiment ont fait élever, affirme-t-on, de 25 p. iOO le prix du mètre de construction à Paris qui, par d'autres causes, avait déjà renchéri. Tous les immeubles, non seulement les nouveaux, mais les anciens, se trouvent avoir une valeur de

40 p. 100 supérieure à celle slqu'i auraient eue si depuis trente

faisants et des effets malfaisants. 11 y a un siècle ou deux chex les nations les plus florissantes deFEurope les villes avaient une importance très faible : on ne trouvait guère de grandes cités; Macaulay, dans sa magnifique introduction à l'histoire d*Âih gleterre, nous apprend que lors de la Révolution de 1688 la seconde ville d'Angleterre, Bristol, ne comptait pas ploi de tSyOOO habitants; nulle autre dans le pays n'approchait de ce chiffre que Ton considère aujourd'hui comme très modeste et qui n'équivaut qu'à un de nos chefs-lieux de préfecture de troisième classe.

C'est surtout depuis un demi-siècle que le développement des villes a été rapide. En France la population urbaine — et l'on entend par là celle des communes ayant plus de 2,000 âmes de population agglomérée — formait, en 1851, seulement 24 i/î p. 100 de la population totale du pays; en 1866, elle atteignait 30 1/2 p. 100; en 1876, elle montait à 32 1/2. De 1872 à 1876, les statistiques comptaient 417,000 individus ayant émigré des campagnes dans les villes. L'accroissement des villes au^lessos de 10,000 âmes, les seules qui méritent vraiment ce nom, est encore beaucoup plus accentué ; le recensement de 1876 relève en France 204 villes de cette catégorie : leur population totale éUit de 7,397,236 âmes en 1872, elle s'est élevée à 7,898,914 en 1876, soit un accroissement moyen de 6,78 p. 100, plus de 11/2 p. 100 par an, et il est presque assuré que le recensement de 1 88 1 donnera une proportion d'accroissement tout aussi forte (!)•

Ce n'est pas là un fait particulier à la France : au contraire» notre pays est l'un de ceux où l'on trouve le moins de grandes villes relativement à la population totale. La petite propriété retient dans les campagnes beaucoup plus d'habitants que la grande, et la petite industrie qui laisse vivre, pour beaucoup de branches de production, l'atelier domestique prospère eo France plus qu'ailleurs. Le développement des villes est plus rapide dans la plupart des autres contrées. Un statisticien diS"

(i) statistique de la France. nésuUats généraux du dénombrement de 1876, iniroductioii, page xx.

tÎDguéf M. Kôrosi, a publié de très intéressants renseignements sur la situation des principales villes de l'Europe ; nous lai empruntons ceux qui suivent. Berlin, qui n'avait que 702,000 âmes en 1867, en comptait plus de 1 million en 1877, soit une augmentation de près de 50 p. 100 en dix^ns. Breslau était passé du chiffre de 166,000 habitants, en 1867, à celui de 234,000 en 1875, soit 40 p. 100 d'accroissement en huit ans. Moins favorisée de la fortune. Vienne avait cependant grandi dans des proportions assez remarquables : elle avait, en 1874, 670,000 habitants, tandis qu'elle n'en possédait en 1865 que 550,000.

Les villes qui descendent ou déclinent sont une rare exception ; on en trouve pourtant : Florence, par exemple, qui comptait 191,000 âmes en 1866 et qui n'en avait retenu dans ses murs que 177,000 en 1875. C'est un cas semblable, et pour les mêmes raisons, à celui de Versailles qui perdit après la Révolution une partie de ses habitants.

11 y a à l'accroissement des villes des causes économiques, D&turelles, dont Faction se fait presque universellement sentir; à côté de celles-là se rencontrent des causes politiques qui sont d'ordre contingent et variable; puis enfin des causes artificielles ou factices.

On peut distinguer quatre causes économiques de la croissance des villes. En premier lieu, plus un pays s'enrichit, plus les voies de comiQunication se perfectionnent pour la rapidité et le bon marché, plus les grandes villes deviennent les centrés de dépôt et les appareils de distribution des produits dans tout le pa;s. Le grand commerce s'y établit, les entrepôts s'y créent, les vastes magasins de détail y naissent et s'y développent, déversant leurs marchandises à des centaines de lieues de distance. £q second lieu, les grandes villes sont les centres de direction des administrations générales; c'est là que réside la bureaucrate, or, comme on le verra plus loin, la société moderne a une tendance à prendre de plus en plus une organisation bureaucratique. Nous ne parlons pas seulement de la bureaucratie de l*Ëtat, mais de celle de toutes les grandes sociétés, des chemins

de fer, d^s banques, des assurances, de tous les principaux établissements industriels. Ce sont là des légions dont le nombre augmente chaque jour. Troisièmement, malgré les charges qui pèsent sur la population ouvrière et qui renchérissent les salaires, malgré le prix des terrains et des constructions, les grandes villes conviennent mieux que les campagnes à beaucoup d*industries. C*est ainsi que Paris et sa banlieue constituent peutêtre le centre manufacturier le plus important du monde, non seulement pour la petite industrie et les métiers de luxe, mais pour la grande'. II y a à Paris des- ateliers de construction de premier ordre. L*habileté et le goût de Touvrier, le talent des directeurs et des ingénieurs, les facilités et les avantages qu'offre la juxtaposition de tous les métiers, ont permis d'établir et de conserver à Paris plusieurs des usines de construction mécanique les plus importantes de TEurope. Enfin une quatrième cause naturelle d'accroissement des grandes villes, c'est rattraction qu'elles exercent sur la classe des oisifs, des personnes ayant acquis une fortune ou terminé leur carrière, De toutes partsces personnes affluent dans les grandes villes, d'autant plus qu'elles ont perdu dans la campagne l'influence et l'autorité primitivement attachées à la richesse.

A côté de ces quatre causes naturelles et économiques d'accroissement des grandes villes, il y a de temps à autre des causes politiques qui favorisent certaines cités et diminuent certaines autres. Les conquêtes qui augmentent la population d'un pays doivent accroître en peu de temps le nombre d'habitants de sa capitale ; tel a été le cas de Berlin. Le transfert de la capitale d'une ville à une autre doit nuire au développement de la cité abandonnée par Içs pouvoirs publics; tel a été successivement le cas de Versailles, de Turin, de Florence.

S'il n'y avait à l'accroissement des villes que les causes qui viennent d'être indiquées, la population urbaine aurait présenté une moindre proportion d'accroissement que celle qu'on a constatée. Il faut tenir compte aussi des causes artificielles dont l'action ne laisse pas que d'être importante. On peut citer trois causes artificielles principales qui contribuent à raggloroération

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des habitants dans les grandes Tilles. La première, c*est le ré* gime fiscal qui s*oppose à la complète liberté des transactions. Les contributions indirectes et les douanes ont produit une organisation du travail et des ateliers qui n'est pas Torganisation naturelle. Les facultés d'entrepôt, soit réel, soit fictif, les abonnements que la régie accorde pour le paiement des droits aux grandes exploitations et qu'elle refuse aux petites, donnent à l'industrie et au commerce un degré de concentration qu'ils n'auraient pas s'il n'y avait ni contributions indirectes. ni douanes. Il existe encore dans notre temps des privilèges locaux, quoi qu'on dise, car la faculté d'entrepôt et d'abonnement a incontestablement ce caractère, et les grandes villes seules en profitent. Bien des marchandises viennent s'entasser à Paris, au Havre, à Marseille, sans être destinées à la consopimation de ces villes ou de leur banlieue; mais elles y séjournent en franchise de droits jusqu'à ce qu'elles aient trouvé le moment favo- /rabie pour acquitter les taxes et se répandre au dehors. Un économiste anglais, M. Cliife Leslie, a parfaitement décrit l'influence des contributions indirectes et des douanes sur la concentration de l'industrie et du commerce. C'est là une des causes importantes de l'accroissement des villes. Le régime fiscal rend impossible la création ou le maintien de certaines industries dans les campagnes ou dans les petits ateliers.

Une seconde cause artificielle qui produit des effets analogues, c'est l'exagération des grands travaux publics de luxe. Paris, par exemple, n'a pas cessé depuis trente ans d'être un vaste chantier où des ouvriers par dizaines de mille étaient occupés à renverser de vieux quartiers et à en édifier de nouveaux 3ur les débris des premiers. On peut presque dire qu'il suffit de deux ou trois ouvriers pour amener un petit commerçant, qui les suit comme leur ombre, pour les nourrir, les abreuver surtout, les distraire et les loger. Une fois habituée à la vie de la grande ville, une notable partie de cette population flottante s'y fixe et y prend racine.

La troisième cause artificielle d'accroissement des villes, c*est le service militaire, ce sont les garnisons. Chaque année plus de

soo

cent mille jeûnes gens, dont les deui tiers sortent des campagnes, sont enrégimentés; où les rassemble-t-on et les fait-on vivre? Dans les grandes villes ou dans les villes moyennes. Il n*y a pas de garnisons dans les campagnes, et il n'y en a qu*exceptionnellement dans les très petites villes. Ces cent mille jeunes gens, dont les deux tiers sont des ruraux, se trouvent transformés en citadins, traînent à leur suite aussi des quantités de petits commerçants, d'employés de toutes sortes. Il leur faut, en effet, non seulement la nourriture, les distractions, mais Tarmement, l'équipement; il leur faut de vastes locaux, de grands b&timents, dont la construction et l'entretien occupent beaucoup de monde. Plus le contingent militaire augmente, plus la population des villes, a tendance à s'accroître. Beaucoup de ces ruraux qui viennent passer comme soldats trois, quatre ou cinq années, dans les garnisons des villes, se font à la vie urbaine, en prenant le goût et ne retournent plus à leurs champs.

Ces diverses causes soit économiques, soit politiques, soit naturelles, soit artificielles, n'exercent pas toutes leur action sur la croissance de toutes les cités. Le prodigieux développement des villes des pays neufs n'a que des causes économiques. Ne\v- York, Chicago. Saint-Louis, Melbourne, ces cités dont les trois dernières sont nées d*hier et qui ont une population égale à celle de grandes villes européennes vieilles de vingt siècles, doivent leur importance à ce qu'elles sont des appareils de distribution des produits. Dans ces pays où la production est si abondante relativement à la population et où la circulation est si rapide, les appareils de distribution doivent être nombreux et considérables. Près de la moitié de la population de la colonie de Victoria est contenue dans trois villes, dont pas une seule n'a un demi<> siècle d'existence.

Sur le continent européen, dans nos pays militaires et de fiscalité à outrance, en France notamment, la croissance des villes subit toutes les influences réunies des diverses causes économi-ques, politiques, naturelles et artificielles, qui viennent d'être décrites. Paris et les autres grandes villes de notre pays donnent^ l'exemple de l'intensité de ces causes. Jetons les yeux sur Pari^

DE lA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URBAINE. 201

léron$ le mouvement de sa population depuis dix siècles Notre capitale comptait :

En 1^20 BOUS Philippe Auguste 120,000 habiUnU.

1545 S0D8 François !" 175,000 —

1605 Boufl Henri IV 200,000 —

1715 à la mort de Louis XIV.. 500,000 —

s 1860, il est vrai, on a réuni à Paris une partie de sa !; mais les communes annexées, qui étaient de pures les ou de gros villages au commencement de ce siècle, ) partie de Paris puisqull n'y a pas d'interruption dans .ructions. Paris déborde de nouveau au delà de son en- !venue trop étroite; il s*est reconstitué une banlieue (1); et t attribuer à l'agglomération parisienne, en y réunissant ui en dehors des fortifications se rattache à Paris par des étions continues, environ 2 millions et demi d'habitants. »leau que nous venons de donner montre combien il que les causes naturelles et artificielles de la croissance s aient agi avec la même intensité dans tout le cours de itoire. Pendant trois siècles, de Philippe Auguste à Frap- Taccroissement de la population de notre capitale est L; il Test encore de François I" à Henri IV; puis il énorme pendant Tère de paix intérieure que consacre le I Louis XIV. De nouveau, il reste presque stationnaire un siècle; il augmente plus rapidement de 1810 à 1831, sèment du nombre des habitants est de 30 p. 100 . ans ; de 1831 à 1846 le progrès est plus accentué enais jamais il ne Ta été comme dans la période de 1846 à est alors que toutes les causes naturelles et artificielles

I se prolonge» au delà du mur d*encein(e, par des quartiers continua it dea communes distinctes et dont plusieurs, comme Levallois- Perret, ralogne, ont de 20 à 30,000 habitants. Cette banlieue nouvelle est cerplus peuplée que ne Tétait l'ancienne avant Tannexion de 1860.

que nous avons énumérées opèrent avec une énergie sans pareille. L'annexion de la banlieue n^explique rien, puisque la banlieue n'a commencé à se peupler que vers 1830, etqu*il s'est formé autour de la banlieue ancienne, aujourd'hui partie intégrante de la ville, une banlieue nouvelle dont la population dépasse celle qu'avait la première.

Les autres principales villes de France ont bénéficié d'un progrès analogue à celui de Paris, quoique moindre. En dehors de sa capitale la France compte aujourd'hui neuf villes ayant plus de cent mille habitants : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Saint-Étienne, Nantes, Rouen et le Havre. Les huit premières n'avaient ensemble que 505,000 âmes en 1789, elles en comptaient 1 ,444,000 en 1872, et près de 1,600,000 en 1876. Elles avaient donc triplé en quatre-vingt-sept ans. Lyon était passé de 139,000 âmes en 1789 à 342,000 en 1876; Marseille, qui n'avaitque 76,000 habitants à la première de ces dates, en comptait 318,000 à la seconde ; Bordeaux offrait à ces deux époqyes les chiffres respectifs de 83,000 et de 215,000. Pour les ports de mer il y a des causes exceptionnelles d'accroissement : le développemeoi du commerce extérieur et l'avantage qu'ont certaines industries à s'établir sur les côtes. Le plus merveilleux exemple d'augmentation de population en France est fourni par Saint-ÉtienH^ que l'exploitation des mines de houille et la métallurgie ot^^ transformée de petite ville en grande cité manufacturière : ^^ 9,000 âmes en 1789, elle s'est élevée à 126,000 en 1876. LiO^ s'est presque aussi rapidement accrue; elle comptait, ^lors S^ recensement de 1876, le dernier dont nous ayons en ce mCF^ ment les chiffres définitifs, 162,700 habitants au lieu de 13,09^ en 1789 (1); si l'on y joignait les grandes villes voisines d^ Roubaix et de Tourcoing qui ne sont guère que des faubourgr^ de Lille, on arriverait à un accroissement encore plus prodi^^ gieux. À côté de ces exemples de progrès, il y en a quelques^ —

(1) Nous empruntons ee chiffre i un tableau publié par VÉeonomiste français di^ 3 mars 1877. Lille était déjà à la fln du dernier siècle une ville d*nne certaine importance ; seulement une grande partie de la population résidait dans la ban^ lieue qui était adminislrativement distincte de la ville. En 1824, probablement à I» suite d'annexions, la ville de Lille comptait 64,000 habitants.

uns d*état stationnaire* d'autres même, mais en très petit nombre, de décadence. Nantes et Rouen peuvent presque être considérées comme des villes relativement stationnaires. Chacune d'elles avait le même chiffre d'habitants à peu près en 1789 (soit 65,000); Nantes en comptait, en 1876, 122,000, et Rouen 105,000; en quatre-vingt-sept ans la population de la première n'avait guère que doublé, et celle de la seconde ne s'était accrue que de' 60 p. 100.

Dans l'intervalle des deux recensements de 1872 à 1876 l'accroissement de la population n'avait été pour la France entière que de 2,22 p. 100. Or, l'ensemble des villes de plus de*10,000 âmes s'était accru pendant la même période d^ns une proportion trois fois plus élevée. En 1866, quand la France possédait encore l'Alsace et la Lorraine, il n'y avait dans notre pays que 186 villes ayant plus de 10,000 &mes, avec une population totale de 7,214,854. En 1872, dans notre patrie diminuée, le nombre des villes de plus de 10,000 âmes s'élevait à 190; en 1876, il était de 204, comptant ensemble 7,898,914 habitants. Telle est la rapide croissance des villes, même dans un pays comme la France où la population est presque station naire (1).

Le mouvement est à plus forte raison plus intense dans les contrées où les habitants sont prolifiques. De 1833 à 1873 la population réunie des neuf principales villes d'Europe, Londres, Paris, Berlin, Constantinople, Saint-Pétersbourg, Naples, Tienne, Dublin et Moscou, avait presque doublé : de 5,582,000 âmes elle était passée à 10,595,.000.

Quoique Ton puisse affirmer que la tendance à l'accroissement de la population des villes n'est pas près de disparaître, il n'est pas possible de supposer qu'elle se manifeste à l'avenir avec une énergie aussi intense que pendant le dernier demisiècle. Le nombre des habitants de Paris ayant doublé dans la dernière période de trente-cinq ans, s'il devait toujours en être ainsi, notre capitale aurait 4 millions d'âmes vers 1910, 8 mil-

(1) Les premiers résoltats du recensement de 1881 sont aujourd'hui connus; mais les chiffres publiés ne sont pas encore assez définitifs ni assez détaillés pour que nous puissions en faire la base d'une étude scientifique. (Note de la 2* édition.)

lions vers 1945, 16 millions vers i 980, 32 millions vers Tan 2015, c*est-à-dire dans quelques générations. Or, d'après la faible vitesse de'Vaccroissement général de la population française, c'est à peine si en Tan 2015 notre pays compterait 70 millions d'habitants. Il est chimérique de supposer que près de la moitié de la population de la France serait rassemblée dans la capitale. L*avénir ne verra donc pas une augmentation proportionnellement aussi considérable du nombre des habitants des villes. On doit admettre — et c'est une pensée qui reviendra bien souvent dans cet ouvrage — que les trente ou quarante dernières années écoulées, de 1840 ou 1850 à 1880, ont eu au point de vue économique un caractère tout particulier : la découverte de moyens de communication rapides et peu chers, la création de la grande industrie, ont transformé en un demi-siècle la face du monde | ^ ^ civilisé plus qu'elle ne l'avait été dans les deux siècles précédents. Il s'est produit alors une sorte de crise de croissance et de renouvellement ou de rajeunissement qui, pour n'être pas encore terminée, ne pourra durer toujours avec autant d'énergie-

Les villes dont la population est absolument stationnaire o dédroit n'ont été dans le récent passé que de très rares excep^ — tions. Pour les unes, la décadence absolue ou relative est du^^ à des causes politiques, c'est le cas de Florence et de Ver- — sailles ; pour d'autres, à des causes sociologiques, c'est le casd Rouen et de Gaen où la vieille « prudence normande » s'appliqu à diminuer le nombre des enfants et arrive au bout de quelque générations à Fextinction d'un grand nombre de familles; pou quelques-unes enfin à des causes économiques, à un changemen de culture ou à une modification d'industrie. En France, Mont pellier et Avignon, victimes du phylloxéra, de la maladie de vers à soie et de l'invention de certaines couleurs artificielles, en fournissent des exemples.

Dans les villes oii la population décroit, il y a naturellement une forte baisse des loyers, surtout de ceux de quelque importance. Les grandes et belles maisons n'ont que peu de valeur dans les petites villes stationnaires ou dans les villages : un modeste bourgeois peut alors se loger dans le vaste hôtel d'une

ancienne famille seigneuriale. Il en est de mèine aussi dans les grandes villes pour les quartiers qu'abandonne la mode et que le commerce ne recherche pas : les galetas s* y installent dans les palais, formant un attristant contraste d'intérieurs sordides dans des murs d'une architecture imposante ou élégante. Quoi qu'il en soit, la baisse des loyers dans les rares villes qui déchoient ne profite qu*à bien peu de gens ; il en est autrement de la hausse, qui nuit presque à tout le monde.

Relativement à la répartition des richesse, qui est Tobjet de ce livre, Taccroissement rapide des villes a ce double effet, ou du moins il l'a eu dans le passé : il augmente considérablement la fortune et les revenus des propriétaires urbains, il accroît les charges des rentiers ou des ouvriers pour leur logement. Ainsi de ces deux manières il rend plus grand l'écart entre les conditions des hommes.

La hausse des terrains est particulièrement énorme. Un rapport fait en 1826 par Daubenton, inspecteur général de la voirie de Paris, sur les entreprises de construction dans la capitale de dSSl à 1826, fixe comme il suit le prix moyen du mètre carré à cette époque dans différents quartiers : dans le deuxième arrondissement, le plus recherché, le prix du mètre variait de 160 à 450 fr. ; dans le neuvième, de 18 à 210 fr.; dans le huitième arrondissement le maximum était de 53 fr. Il y a quelques années on estimait à 9QD fr. le prix du mètre dans le deuxième arrondissement, à 720 fr. dans le premier, à 391- fr. dans le sixième. Les maxima sont aujourd'hui bien plus élevés. Les terrains de l'avenue de l'Opéra se sont vendus couramment, il y a cinq ans, 1,800 fr. le mètre; on a pu vendre à 2,000, 3,000, même à 5,000 fr. le mètre des terrains autour du nouvel Hôtel des postes ou sur la place de la Bourse. Dans les avenues encore en partie inhabitées qui rayonnent autour de l'Arc de triomphe, le prix va de 3 à 700 fr. ; et de 150 à 300 fr. dans les petites rues adjacentes. Le long des fortifications, à Passy et à Auteuil, il s'élève encore, en généra], à 80 ou 100 fr. Ce sont les quartiers excentriques qui ont le plus gagné (1). Ici toutes les explications de Bastiat sur

(t) Le joaroal U Temps, du 29 mars 1880 publiait la note luitante:

206 DE LÀ RÉPARTITION DES RlCUËSSKS.

Torigine unique de la valeur — qui serait le travail de Thomme — se trouvent fausses. C'est d*un ensemble de circonstances exté' rieures que la valeur découle dans ce cas : de Taffluence des habitants^ de la sociabilité qui les porte à s'entasser les uns prës« des autres, de l'insuffisance des moyens de transport qui ne leur permet pas d'aller se loger plus loin. Cette valeur, qui n'est pas le fait des propriétaires, n'en est pas moins respectable, comme on l'a démontré plus haut, parce qu'il y aurait beaucoup plus d'inconvénients à vouloir la supprimer ou à la confisquer qu'à laisser le premier occupant ou ses ayant droit en bénéficier.

L'augmentation considérable de la charge du loyer pour les rentiers non propriétaires, pour les pensionnés ou les retraités, les employés et les ouvriers, est un fait que chacun sent et qu'il est presque superflu que les statistiques viennent démontrer. Il se trouve à Paris, comme dans toutes les grandes villes, deux catégories d'habitants : celle qui occupe des logements réguliers dont elle possède les meubles, et celle qui vit dans ce que l'on appelle des garnis. La première est la population sédentaire ; la seconde est en général la population nomade. Occupons-nous d'abord de celle-là.

Les statistiques des loyers, à Paris, sans présenter une complète exactitude, sont cependant, sous la réserve de quelques corrections, instructives et dignes de foi. Il y a, pour les dresser, trois sources de renseignements : d'abord l'impôt mobilier,

tt D'après une statistique sur la valeur du sol à Paris^ pendant les trois annèei (( qui se sont écoulées de 1866 à 18G9, la moyenne des prit de vente durant eette i{ période, relevés pour chaque arrondissement^ a donné pour chacun d'eux comme « prix moyen du mètre superficiel du terrain :

(( 1'^ arrondissement^ 719 fr.; 2* arrondissement^ 900 fr.; 3^ arrondissement, (( 7)50 fr.; 4* arrondissement, 300 fr; 5^ arrondissemement, 147 fr.; 6« arrondisse- (( ment, 391 fr.; 7« arrondissement, 340 fr.; 8* arrondissement, 278 fr.; O^arront( dissement, 415 fr.; 10* arrondissement, 268 fr.; 11^ arrondissement, 122 fr.; (( 12* arrondissement, 95 fr.; 13* arrondissement, 63 fr.; 14* arrondissement, U 54 fr.; 15* arrondissement, 46 fr.; 16* arrondissement, 88 fr.; 17* arrondissea ment, 110 fr.; 18' arrondissement, 82 fr.; 19* arrondissement, 57 fr.; 20* arron- (( dissemeut, 50 fr. n

Tous ces prix ont été de beaucoup dépassés dans la fièvre de construction qui h'est emparée de Paris et des principales villes de France depuis deux ou trois nus. Ainsi dans les grandes voies du 16' arrondissement (celui de Passy) le prix do mètre montait, en 1880, à 3 ou 400 francs ; on était même arrivé parfois à 500 fr. Dans le centre, le prix de 2,000 francs n*esl pas rare.

t proportionnel à la valeur locative de Thabitation ; en se^ lieu pour les très petits logements, les rapports ou les més de Tassistance publique; en troisième lieu enfin, les >ements quinquennaux. L*on sait, en outre, que depuis rre de 1B70 tous les baux doivent être enregistrés. L'asce publique est une vaste administration qui, dans les s ordinaires, étend ses secours, nous ne voulons pas dire rgesses, sur environ 40,000 ménages, a constaté qu*avant i8S6 un dixième des ménages d'in* ts, c'est-à-dire des personnes secourues par la charité lie, occupaient des logements de SO francs ou de moins e; que la moitié se trouvait dans des logements de moins ) francs de loyer. Aujourd'hui, il n'y a plus que 15 p. 100 indigents qui habitent des logements de moins de ancs; et 52 p. 100, des logements de moins de 200 francs; près de la moitié des indigents à Paris se trouve subir un de plus de 200 francs» Depuis vingt ans les petits loge-^ . ont certainement doublé de prix dans notre capitale, ixiste plusieurs statistiques fort intéressantes des loge- . de Paris; Tune a été dressée en 1872 diaprés les rôles contribution mobilière^ On comptait alors dans cette 70,000 maisons environ ayant 682,000 logements; il y un peu plus de 26 personnes par maison et moins de )ersonnes par logement. Près des deux tiers de ces 682,000 ents, soit 436,000, étaient classés comme d'un loyer Ire de 250 francs; les trois quarts de l'ensemble des loits, en y comprenant ces deux premiers tiers, soit 560^000, mt au-dessous de 400 francs de loyer; La classe que Ton considérer comme simplement aisée^ celle qui, s'élevant ssus des ouvriers ordinaires, occupe des appartements I francs à 1^000 francs, était représentée par 86,000 mëna- )rmant le huitième de la population. La classe riche (ce st encore bien ambitieux), celle qui occupait des apparts au-dessus de 1,000 francs, ne comptait que 36,000 ;es, soit le quinzième de la population. Sur ces 36,000 il ï avait que 13,000 à occuper des logements de plus de

208 ' DE tX RÉPARTITION DES RICHESSES.

2,000 fraDcs» et seulement S,200 installés dans des appaite-lij ments de plus de 6,000. Voilà les résultats de la statistique del t i87â; ils montreraient combien les très grandes fortunes soDtljH moindres qu*on ne le pense. Cette statistique, cependant, |iBs induirait en erreur, si on la suivait littéralement; il faut ; faire deux corrections pour revenir à la vraisemblance et à la vérité : l'une, c'est que ces constatations furent faites en i87i, au lendemain de la guerre, alors que les loyers, surtout les grands, avaient beaucoup décru, passagèrement décru; Tautre, c*est qu'elle a eu pour base les valeurs locatives admises pour rimpôt mobilier qui sont d'au moins 25 p. 100 et quelquefois de plus au-dessous du revenu réel.

Une très instructive étude, publiée par M. Toussaint Loua, chef du bureau de statistique, sur les rues et les maisons de Paris, d'après les résultats du cadastre révisé, complète et redresse en partie les renseignements qui précèdent (1). En 1878, on comptait à Paris 74,700 maisons, comprenant 1,022,539 locaux distincts, dont 337,587 (environ le tiers) sont livrés à l'industrie ou au commerce, et 68 'f, 952 servent à rhabitation humaine. Chaque maison contenait en moyenne 27 habitants et chaque local consacré à l'habitation environ 3 individus 2.9).

Sur ces 684,952 logements il s'en trouvait 468,641 (plus des deux tiers) d'une valeur locative inférieure à 300 francs; 74,360 autres étaient d'un prix de 300 à 500 francs. Voilà les deux catégories qui correspondent aux très petits logements; elles représentent près des quatre cinquièmes de l'ensemble des locaux destinés à Thabitation des Parisiens. Les logements de 500 à 750 francs étaient au nombre de 61,023; on en comptait 21,147 de 750 à 1,000 francs: ce sont là les petits logements, occupés par la fraction inférieure de la classe moyenne ; toutt^ les catégories qui précèdent forment plus des neuf dixièmes des appartements de Paris. On recensait, à la même époque» 17,202 appartements de 1,000 à 1,250 francs ; 6,198 de 1,250 à

(l) Journal de la Société de ttatittique de Paris (nuinéro de février 1860).

DE LA PROPniÉTË FONCIÈRE URBAINE. 20d

K); 21,453 de 1,500 à 3,000 ; tous ces logements de 1,000 à

00 francs so^it occupés par Tensemble de la classe moyenne, dessus de 3,000 francs commencent les appartements des sonnes vraiment riches; on ne compte, dans tout Paris, que B58 logements de ce genre, dont plus de la moitié, soit 9,985, représentée par des appartements de 3,000 à 6,000 francs. Il a pas dans notre luxueuse capitale 5,000 appartements d*une

eur locative supérieure à 6,000 francs; 3,049 logements aportent un loyer de 6,000 à 10,000 francs ; 1,443 correspon- Il à une valeur locative de 10,000 à 20,000 francs ; enfin 4SI ; une valeur locative de plus de 20,000 francs. Sans doute, ces ffres doivent être relevés dans une certaine proportion, [>ique ce soit ceux du cadastre révisé; Timpôt mobilier admet, effet, une déduction d*un quart. Dans la pratique on peut jmenter d'un 4iers le chiffre administratif des grandes loca- DS, peut-être même parfois de moitié. Il y aurait alors à Paris

1 personnes ayant un loyer de plus de 27,000 francs; 1,443, 3upant un appartement de 13,000 à 27,000 francs: 3,049 pérmes ayant des logements de 8,000 à 13,000 francs; enfin 9,900 itribuables seraient établis dans des appartements de 4,000 à KM) fraocs. C'est encore une preuve entre beaucoup d'autres très petit nombre des grandes fortunes : on n'a qu'à multier par huit ou dix le chiffre des loyers, pour avoir celui des renus correspondants.

[In fait remarquable, c*est la très petite étendue de la ville de ris, qui n'a que 31,500 mètres de circonférence; de Notreime aux extrémités de la capitale, c'est-à-dire à l'enceinte rtifiée, la distance varie de 3,780 à 4,420 mètres au sud et à st, et à 5,000 ou 6,300 mètres au nord et à Touesf . La ville i donc que 10 kilomètres ou deux lieues et demie de largeur de longueur. C'est assez dire qu'un bon système de voies de mmunications urbaines et suburbaines permettrait aux ouicrs d'habiter dans les campagnes environnantes; il n'y aurait, 1 effet, rien d'abusif ou de fatigant pour les ouvriers à faire laque matin une lieue ou une lieue et demie pour se rendre à mvrage et autant le soir pour enjrevenir. Or, comme la plupart

des ateliers sont' situés dans la périphérie et non pas dans le centre de la ville, cela permettrait aux travailleurs manuels d'avoir une maison et un petit jardin à un, deux ou trois kilomètres des fortifications, dans des endroits où le terrain ne coûte souvent que deux ou trois francs le mètre.

On peut se demander s'il y a eu depuis cinquante ans une amélioration dans le logement de la grande masse de la population parisienne. Le nombre des constructions n'a pas suivi exactement la même proportion que celle de la population. Ainsi en 1817 on compUit dans Tancien Paris 27,000 maisons et 224,000 logements pour environ. 700,000 habitants; en 1851, toujours dans l'ancien Paris, le nombre des maisons étaitde 30,000, celui des logements de 384,000 pour une population d'environ 1,100,000 âmes. En 1872, il y avait 70,000 maisons et 682,000 logements ; on comptait en 1876 un peu moins de 75,000 maisons et 685,000 appartements environ. Ce chiffre de 75,000 s'applique non seulement aux maisons d'habitation, mais aux constructions de tout genre, ateliers, etc. On ne peut estimer à moins d'une dizaine de mille les constructions qui ne sont pas destinées à l'habitation. Il ressortirait ainsi de ces chiffres que la moyenne des logements par maison destinée à être habitée a assez notablement augmenté : de 8 environ .en 1817 ou de 8 et demie, elle s'est élevée à 10 (1). On est donc bien loin de l'idéal social qui voudrait que chaque famille eût une demeure à soi, un home^ dont elle fût propriétaire. Cet idéal^ on n'y arrivera jamais ; il répugnerait même aux habi* tudes et aux goûts de beaucoup de gens; mais jusqu'ici on s'en est de plus en plus éloigné dans les grandes villes; les classes riches y reviennent, abandonnant les vastes maisons-casernes des quartiers du centre pour se construire de riantes petites habitations dans la périphérie. La partie inférieure de la classe

(1) M. Loua, dans son étude sur Les rues et les maisons de Paris d*après U^ résultats du cadastre révisé (Bulletin de la Société de statistique de février 1880)» fîxe à 9,1 en moyenne les locaux d'habitation par maison parisienne, à 4,5 le nombre moyen de locaux industriels également par maison, et à 2,9 le nombre moyeQ d'habitants par local d'habtlalion.

noyenne et la classe laborieuse elle-même pourront-elles un our arriver aussi à ce que ceux de leurs membres qui le voudront K)ssèdent dans les grandes villes une demeure individuelle?

Les 6à700,000Iogementsqui existent dans la ville de Paris sont objet d'une constante recherche de la part des anciens et des louveaux habitants. L'offre des appartements semble être restée ' lans le passé d'une manière chronique au-dessous de la deoande. En 1856, par exemple, il y avait seulement 5,600 locaux acants, soit 1 1/4 ou 1 1/2 p. 100 du nombre des appartements cette époque.

Le loyer moyen par tête n'a pas cessé de s'élever; il était e 90 francs en 1817, de 110 francs en 1829, de 150 en 1872, • nous avons vu plus haut que, d'après le Bulletin de statisque municipale, il s'élèverait à 166 ou 167 francs en 1876; ais, comme ces évaluations officielles sont en général de lelque chose au-dessous de la réalité, on peut admettre pour nnée 1880 le chiffre de 180 à 190 francs comme représen- ^i le loyer moyen par tête à Paris. C'est juste le double de ce l'il était, il y a soixante- trois ans. Les salaires se sont accrus puis lors, mais nous ne pensons pas qu'ils aient doublé. De tous les articles indispensables qui composent le budget

petit bourgeois, de l'employé et de l'ouvrier, le loyer est lui qui a le plus augmenté; la progression en a été plus pide que celle de la dépense en nourriture et que celle sur-^ ut de la dépense en vêtements. Cette élévation de la charge le le loyer impose aux classes moyennes ou pauvres corres- •nd-elle à une amélioration un peu sensible du logement? employé et l'ouvrier paient-ils plus cher pour être mieux ; îent-ils, au contraire, plus cher pour être de même ou moins en qu'auparavant? Toute cette augmentation du loyer este simplement un bénéfice net pour le propriétaire, ou reésente-t-elle le prix d'une habitation plus confortable, plus acieuse, mieux aménagée et plus saine ? Il est difficile de tncher cette question par une réponse catégorique et absO-

Il est presque certain que, dans la plupart des cas, cette usse du taux du loyer correspond en partie, mais pour la

moindre partie, à une amélioration du logement, et pour la plus grande partie simplement à une augmentation des bénéfices des propriétaires, augmentation qui résulte de la supériorité croissante de la demande sur l'offre des logements (1).

Ce qui est incontestable, c*est que la proportion de la dépense du loyer au revenu s*est accrue depuis plusieurs siècles et notamment depuis cinquante ans. Madame de Haintenon, en dressant le budget de son frère, le comte d'Aubigné, qui faisait une dépense de 12,000 livres de rente, inscrivait 1,000 livres pour le loyer d*un hôtel près du Louvre : c'était le douzième du revenu ou du moins de la dépense. C'était un aiiome de la sagesse de nos pères que le loyer ne doit pas dépasser le dixième du revenu. D'après un tarif établi par le législateur delà Révolution pour l'évaluation du revenu d'après le loyer, un loyer de 100 francs indiquait un revenu double; de 501 à l,OOOfraDCSf un revenu quadruple; au-dessus de 1S,000 francs de loyer, le Tevenu était censé douze fois plus considérable. La proportion moyenne du loyer au revenu pouvait être du neuvième.

Aujourd'hui toutes les classes de la population — à l'exception des personnes que leurs goûts ou que leur avarice portent à se distinguer — mettent à leur appartement une proportion notablement plus forte. D'après le docteur Engel, le savant directeur du bureau de statistique de Berlin, les frais de logement se^ raient du huitième au dix-huitième du revenu à Londres, du quart au cinquième à Berlin, du tiers à Vienne, de plus du quart à Paris. Nous acceptons pour Vienne et Berlin les rensei^ gnements du statisticien allemand; pour Paris la proportion qu'il donne est certainement trop élevée. En tenant compte de toutes les classes de la population, le loyer nous paraît prélever en moyenneà Paris le sixième ouïe septième du revenu, ou du moins de la dépense, ce qui n'est pas la même chose que le revenu-

Les écarts qu'offre la proportion du loyer avec le revenu dans

(I) Cette augmentation de la demande des logements a pour effet, dans les quartiers qui De sont pas complètemeut construits, de faire considérablement hausser les terrains; elle contribue aussi à la hausse des matériaux et des salaires des ouTricrs en bâtiment.

îs principales villes tiennent. aux degrés inégaux de sociabilité les peuples, de rapidité de croissance des villes, de facilité des comniunications urbaines et suburbaines, à Tinégalité des impôts qui renchérissent directement ou indirectement les constructions.

L'importance relative du loyer dans le budget d'une famille n'est, d'ailleurs, pas toujours un mal. Plus un peuple est civilisé, instruit, délicat, plus te loyer tient de place dans les dépenses des individus qui forment ce peuple. Les rapports des consuls anglais sur la situation des classes ouvrières à l'étranger donnent d'instructifs renseignements sur la proportion de la dépense du loyer aux salaires. Elle n'est nulle part plus forte qu'aux États-Unis d'Amérique, et c'est un bien. Les villes américaines ont pour la plupart une énorme étendue qui forme un contraste avec l'étroitesse des grandes cités françaises et particulièrement de Paris. De même que Londres, suivant riieureuse expression de M. Guizot, est une province couverte de maisons, ainsi Buffalo, la Nouvelle-Orléans, Philadelphie et bien d'autres s'étendent sur une superficie considérable; le terrain, tout en y étant aussi cher, parfois plus qu'à Paris, dans les quartiers du centre consacrés aux affaires, y est à bien meilleur marché dès que l'on s'éloigne un peu de ces districts privilégiés. La plupai*t des ouvriers habiles y possèdent de petites maisons, comprenant denx ou trois chambres, une salle, une cuisine et entourées d'un jardin ; cela leur coûte 7 ou 800 francs, parfois un millier de francs par an, le quart ou le cinquième de leur rémunération annuelle. Mais ils sont ainsi chez eux, logés comme de petits bourgeois, avec des tapis, des fauteuils, des gravures, un piano parfois. La décence du loyer relève l'esprit et le cœur; c'est une des meilleures conditions de moralité. Ce qui rend cette organisation possible dans les villes américaines, c'est la facilité et le bon marché des transports urbains et suburbains, deux conditions dont on n'avait aucune idée en France il y a quelques années et que l'on commence feulement à apprécier depuis peu.

En dehors de la population urbaine sédentaire, il y a Vi po-

pulalion nomade, qui est nombreuse et le devient chaque/^ davantage : c'est elle qui loge dans le « garni » ou rappartem^'' meublé. Quelle est sa situation, s'améliore-t-elle f Ce qui ^^ d*abord certain, c'est que cette population nomade augmenta sans cesse; c*est là un des inconvénients peut-être de notr^ civilisation; la facilité même des transports, les chômages de beaucoup d'industries, Tactivité soudaine succédant pour certaines branches de travail avec une sorte de régularité à la stagnation, amènent des recrues nombreuses à la population flottante des grandes villes, tandis que les mêmes circonstances créent dans les campagnes des légions errantes d'ouvriers qui exécutent les travaux de chemins de fer, ou bien encore qui viennent faire la récolte et laTcndange dans les plaines. A côté de la population purement nomade, il y a une population sédentaire, qui ne quitte pas la même ville, mais qui, n'ayant aucun goût du foy^r, aucune recherche du confortable, aucun amour de la décence de la personne ou du logement, habite dans des garnis dont elle change suivant ses fantaisies. La clientèle du garni est donc toujours allée en augmentant.

E^ 1832, l'enquête faite par M. Villermé avec tant de soin et d'exactitude recensait à Paris 3,106 logeurs qui recevaient 32,414 individus. Environ un demi-siècle plus tard, en 1876, le nombre des logeurs avait triplé : il était de 9,050 ; celui des personnes habitant les garnis avait presque quintuplé; il s'élevait à 142,000, dont 115,000 pour les garnis des deux dernières classes, ceux qui correspondent à la catégOMe des travailleurs manuels. Ne considérons que ce chiffre de 115,000, les 27,000 autres personnes peuvent représenter les voyageurs, étrangers ou provinciaux, qui viennent passer quelqo^^ semaines ou quelques mois dans notre attrayante capitale* . Il se rencontre ainsi à Paris, en dehors de la classe indigente, 115,000 individus, soit plus d'un vingtième de la population, qui n'ont pas de foyer domestique ; et dans ce nombre ne sont pas compris ceux qui n'ont absolument ni feu ni lieu, qui couchent à la belle étoile, sous les arches des ponts, dans les carrières ou dans des barraques élevées sur des terrains vagues.

Ï)E L\ rnOPniÉTÉ FONCIÈKE UUBAINE. \ £15

^^ développement de la population nomade est le point le p^^^ important peut-être de ce que l'on appelle la question soc\îile. A défaut de propriété terrienne, il est bon de posséder &u moins sa maison; à défaut encore de cette propriété plus répandue, il y a une propriété rudimentaire, essentielle, dont tout individu devrait jouir, qu'il devrait avoir le désir et les moyens de se procurer et de conserver : c'est la propriété de ses meubles, de son lit, de sa table et de tout ce qui forme le mobi* lier le plqs simple; 2 ou 300 francs y suffisent, S à 600 francs au plus; avec un millier de francs on a le superflu et un commencement de luxe. Tous les salaires d'ouvriers permettent l'acquisition en une année ou deux de cette propriété essen* lielle. Mais l'imprévu de notre production, le désordre et l'irrégularité des travaux publics entrepris par l'Ëtat ou par les grandes villes, créent on augmentent la population nomade.

Fléau pour ceux qui les occupent d'une manière permanente, :es garnis des dernières classes en sont un aussi pour la cité out entière. Villermé remarquait en 1832 qu'ils étaient les [ites favoris du choléra; en temps ordinaire, jon a constaté que a mortalité y est quadruple; en temps d'épidémie, souvent déuple de ce qu'on la voit dans les autres appartements. Le élèbre docteur Trousseau faisait, à l'Assemblée de 1848, le lavrant tableau de ces chambrées où couchaient 20, 25, 30 et aème 40 locataires dans un espace qui eût dû n'en contenir [ue 3 ou 4 (1). Depuis quarante, surtout depuis vingt ans, cette ituation s'est notablement améliorée ; elle reste encore cepenlant bien triste, et parfois lugubre. La question du logenient le l'ouvrier et de l'employé est toujours l'une des plus graves * |ui puissent préoccuper le philanthrope et même le politique.

(1) An point de vue, non pas des garnis, mais des logements en général, on a, iii 1878, réparti les arrondissements de Paris en quatre groupes, suivant quMls lossèdent la plus forte proportion de petits logements relativement au nombre otal des locaux d'habitation. Le premier de ces groupes se compose des 13*, 20«, 9% t5c et 14* arrondissements; le second, des 12«, 18«, 11«, 5% 17«; le troisième groupe, des 4*, 7«, 10e, 3* et 16e arrondissements ; le quatrième groupe, des ', 2*, i*% 9* et 8* arrondissements; or, la mortalité pour chacun de ces quatre [Toupes était respectivement de 2,94; 2^62, 2,37 et 1,74 pour 100 habita^its.

Ji

Les mauK que nous venons de rapidement constater ne sont pas propres à Paris ; ils y sont moindres même que dans les autres capitales, qu*à Londres et à Berlin notamment.

Si la propriété urbaine a ioujours augmenté de valeur, si les petits loyers ont toujours haussé, si la population nomade des garnis s*est' toujours accrue, n*y a-t-il pas de remède à appliquer? et dans le cas où la loi, l'État, les villes devraient s*abstenir de toute intervention, quelles sont les perspectives de Tavenir, quelle sera Tinfluence en cette matière du libre jeu des lois économiques ?

L'État et les municipalités ne doivent pas céder aux suggestions de M. Wagner, professeur à l'Université de Berlin, qui voudrait leur faire racheter la propriété urbaine. On a démon» tré plus haut tous les inconvénients de ce remède, qui serait pire que le mal. Si la liberté moderne et le gouvernement parlementaire n*aboutissaient qu*à mettre de plus en plus, et pour les détails les plus intimes de sa vie, l'individu dans la dépendance de l'État, à le soumettre à une réglementation de plus en plus minutieuse et à réduire peu à peu le champ de l'initiative privée, ce serait une triste issue d'une grande entreprise. La liberté se dévorerait elle-même en créant le monopole de l'État ou des municipalités dans tous les domaines importants de la vie sociale et industrielle.

Est-il bien certain, d'ailleurs, que la propriété urbaine doive toujours continuer à croître en valeur, au moins dans les proportions constatées jusqu'à ce jour? Est- il certain que les loyers doivent hausser à l'avenir dans une mesure plus forte que l'amélioration même des logements ou que la hausse des salaires? Nous pourrions dire que nous ne le savons pas; mais nous ne croyons pas être téméraire en disant que nous ne le croyons pas. 11 ne faut pas juger de l'avenir d'après l'extraordinaire période de 1840 à 1870, l'une des époques les plus fécondes en applications de découvertes industrielles. 11 est probable que dans le dernier quartier du siècle et surtout dans le siècle prochain cette hausse de toutes les valeurs immobilières sera beaucoup plus lente qu*ellc no lu ùi(i jusqu'ici; quelques mesures

ministraiives, simples, légitimes, pourraient aider au cours Lturel des choses et prévenir ce qu*a d*excessif Télévation instante des loyers (1).

La propriété foncière urbaine est menacée aujourd'hui de deux ôtés à la fois : d'une part, le développement des grands magasins, dont nou» parlerons plus loin, et la disparition des petites >oatiques enlèveront en partie aux quartiers du centre une dp ' leurs destinations les plus rémunératrices. Les bureaux, il est vrai, dont le nombre va croissant pourront dans bien des cas prendre la place des magasins. Ce qui est plus grave, c*est que le développement des voies de communication urbaine permettra de ; plus en plus aux personnes de toutes classes d'aller demeurer au loiû dans les quartiers non bâtis, où le sol est moins cher et où 'es maisons sont mieux aérées ou plus ensoleillées. 11 arrivera à i l'intérieur des villes ce qui est arrivé pour les campagnes : la ^cilité et le bon marché des communications amoindriront le priliège des quartiers les plus anciennement habités et placés le lus près des lieux de réunion ; si ce privilège n'est jamais déuit, du moins ne grandira-t-il plus aussi rapidement que dis.

Dans ces conditions, si TÉtat et les villes suivaient les conseils ^ professeur Wagner, il serait à craindre que leur intervention ^ fût trop tardive, qu'ils vinssent à acheter une propriété, ^ant toujours jusque-là augmenté de valeur, au moment même ^ cette valeur aurait une tendance à devenir stationnaire, au ^«ment, du moins, où le revenu de cette valeur ne s'accroîtrait l^us.

Quant aux mesures impératives pour empêcher les loyers de i^oltre, il est à peine besoin d'en parler. Plusieurs fois on y a ^couru dans l'histoire, toujours avec le même insuccès. On a vu lus haut l'énorme accroissement de la ville de Paris dans la

(1) 11 faut distinguer la hausse de la .valeur en capital des immeubles et la augse des loyers. Nous croyons au premier de ces phénomènes parce que nous royons k la baisse du taux de Tintérét; mais nous pensons que la hausse des oyers s'arrêterait, si l'on pendait plus faciles les commuuica lions urbaines et tiburbsines par des exemptions dMmpûis.

?J8 lit L\ nÉPARTlTION DES niCHESSES.

]K riode de 1605 à 1705; la population y passa de 200,000 âmesà 500,000 pour rester depuis lors presque stationnaire jusqu'à la Révolution. Cet afflux d'habitants devait faire hausser les loyers ; le pouvoir se crut le droit et le devoir d'intervenir. En 102:2, une ordonnance avait la prétention de réduire les loyers d'un quart; en 1633, on rendit une autre ordonnance pour le même objet, puis cinq autres en 1649; cette répétition même est la preuve que ces actes d'intervention administrative eurent le succès qu'ils ont toujours.

Ce que l'on peut reccommander à TÉtat et aux municipalités, ce que les électeurs devraient exiger de l'un et des autres, c'est simplement qu'il s'abstinssent par leurs agissements irréfléchis de contribuer à la croissance anormale et subite des grandes villes et à la hausse des loyers. Or, depuis trente ans, toute la politique municipale, en France du moins, semble s'être proposé ce but et, en tout cas, l'a atteint.

La municipalité parisienne est arrivée de deux façons, à cerésultat regrettable : par des travaux publics soit exagérés, soit entrepris avec trop de hâte, par des impôts excessifs ou mal assis. On se fait en général une très fausse idée du rôle de TËtat et des villes en matières de travaux publics; aussi l'action de ces grands corps est-elle devenue un des éléments perturbateurs de l'industrie moderne. L'État et les villes ont singulièrement contribué à accroître l'inégalité des richesses, de même qu*i^ augmenter l'instabilité de Tindustrie. Les travaux publics doivent être exécutés sans hâte, avec régularité et continuité, de façon que l'État ou les villes ne jettent aucun trouble dans le marché du travail ; on ne doit entreprendre que ce que Ton peut continuer, non seulement pendant deux ou trois ans, ni même pendant huit ou dix ans, mais pendant vingt ou trente. Rien n'est plus aisé, à coup sûr, pour un État ou pour une ville qu^ d'emprunter 2 ou 300 millions, 5 à 600 millions, 1 milliard ou 2, et de s'en servir pour faire de la ville ou même du pays tout entier un vaste chantier. Mais ces travaux énormes exécutés en peu de temps ont autant d'inconvénients pour la répartition des richesses que pour la stabilité industrielle. L'État et les grandes

les sont de trop gros clients pour qu'ils puissent se jeter à rps perdu dans de vastes entreprises, sans que toute Téconoie sociale s'en ressente.

A Paris, on s'est départi, de 1860 à 1870 et même quelquefois ^puis lors, de cette sage prudence. Des travaux trop soudains it amené tout à coup une beaucoup trop nombreuse popûlaon flottante se composant non seulement des ouvriers, mais es parasites des ouvriers, c'est-à-dire des débitants et petits ommerçants. Des emprunts trop répétés par le procédé des ouscriptions publiques ont multiplié les bénéfices des ban- [uiers, des coulissiers, etc., tandis que le lent écoulement à la* Bourse de titres d*obligations, suivant le procédé adopté par les grandes compagnies de chemins de fer, n'aurait pas eu ces mauvais effets. Les profits des entrepreneurs aussi ont été des démeurément grossis par cette hâte à détruire et à reconstruire. Les ouvriers que l'on convoquait enfin en grandes masses et qui Pouvaient plus de maisons rasées que de nouvelles [maisons onstruites ont formé cette clientèle des garnis dont nous décriions, il y a un instant, la pénible situation.

Voilà le premier mode par lequel TEtat et les villes ont conribué à l'inégalité des richesses et à l'instabilité du travail. L'élormité des impôts et l'assiette défectueuse de plusieurs taxes nt eu des effets du même genre.

La dette de la ville de Paris atteint aujourd'hui 2 milliards de rancs, et le budget municipal oscille entre 220 et 230 millions. Chaque année produit des excédents qui sont même assez consilérables, car ils montent à 12 ou 15 millions de francs; mais on l'en fait pas remise aux contribuables, on s'en sert pour augmenter les dépenses. Qu^en résulte-t-il ? c'est qu*on paye à Paris 00 francs, en moyenne, d'impôt municipaux par tête; or, omme tout Français paie déjà près de 80 francs d'impôt en Qoyenne à l'État, et qu'il faut encore y joindre les impôts déparementaux, on arrive aune taxation moyenne de 200 francs par haque Parisien, de 800 francs par famille de quatre personnes, l'est écrasant et inouï.

Ces impôts pèsent sur le loyer de l'ouvrier; ils contribuent à

reô DE LA RÉPARTITION DES RICHESSES.

le faire renchérir. Les taxes d*octroi fournissent, en effet, près des trois cinquièmes du revenu de la ville et contribuent à élever les salaires qui à leur tour par leur élévation font renchérir le prix des constructions.

Il y a plus encore : parmi ces taxes d'octroi les plus funestes ne sont peut-être pas, comme on le croit généralement, celles qui grèvent le vin, si excessives qu'elles soient. Nous serions tentés de considérer comme plus préjudiciables encore les taxes sur les matériaux de construction, sur les fourrages, ainsi que les droits établis par la ville sur les entreprises de transports urbains. L'impôt sur les matériaux à Toctroi rapporte une dixaine de millions et fait considérablement renchérir le prix de revient des maisons. L'impôt sur les fourrages produit 4 millions; 'chaque voiture de place paie, croyons-nous, un franc par jour et chaque voiture d'omnibus acquitte 1,500 francs par an de droit de stationnement, sans compter des droits accessoires. La ville de Paris tire 4,500,000 francs des taxes sur les voitures publiques.

Qu'en résulte-t-il? C'est que les communications urbaines sont à Paris très défectueuses ; c'est à peine si elles ont commencé à s'améliorer par les tramways. Supposez que les transports ne fussent grevés d'aucune taxe (1), le nombre de voitures mises en service serait peut-être doublé; le prix des places descendrait à 20 ou 25 centimes pour l'intérieur et à 10 centimes pour le dehors ; des abonnements pourraient être consentis à l'année. Les ouvriers pourraient faire une lieue et demie ou deux lieues pour se rendre à leur travail et pour en revenir, ce qui leur permettrait d'habiter à une lieue, parfois même à plus des fortifications.

Ajoutez qu'à Paris les chemins de fer ne pénètrent pas dans la capitale, et c'est un grand mal. S'il y arrivaient, on aurait des trains qui transporteraient en une demi-heure les ouvriers de deux, trois ou quatre lieues à l'entour. Les transports par chemins de fer sont grevés aussi de taxes absurdes qui s'élèvent jusqu'à

(1) Si l'on ne veut pas abolir tons les impôts sur les transports, on devrait du moins supprinner absolument ceux sur les fourrages et réduire des trois quarts toutes le« autres redevances imposées aux voitures publi'|ue«.

S3 p. 100 du prix des places. Combien la question du loyer serait simplifiée si la facilité et le bon marché des communications ur^ baines et suburbaines permettaient à Touvrier, travaillant à Paris, d*habiter dans cette banlieue éloignée où Ton peut acheter du terrain à 50 centimes ou à 1 franc le mètre ! Il n'eût dépendu, il ne dépend encore que de TËtat et de la ville d'obtenir un résultat si désirable. Que Ton supprime tous les droits sur les transports de voyageurs, que Ton fasse pénétrer les t^hemins de fer plus avant dans la capitale, on pourra alors stipuler .des réductions de tarifs, et Touvrier s*il le veut, habitera dans les champs; il y pourra posséder une maison et un jardin. Paris, on Ta vu, est une des grandes villes du globe qui sont le plus ramassées sur elles-mêmes : elle n'a guère que 9 kilomètres de diamètre dans un sens et 10 kilomètres et demi dans Tautre. Elle pourrait sans inconvénient s*étendre sur un espace double, même triple et occuper 25 ou 30 kilomètres de diamètre ; toute la périphérie serait alors une campagne parsemée de maisons ou de cottages. La réduction du temps de travail à 9 ou dix heures par jour rendrait très facile à Touvrier, comme à remployé, de partir de chez lui le matin à sept heures ou sept heures et demie et d'être de retour pour son dîner, ayant toute sa soirée à consacrer dans sa propre demeure aux occupations, aux distractions, aux nobles soins de la vie de famille.

L*œuvre des maisons ouvrières est l'une des plus philanthropiques que Ton puisse encourager. On en a construit mainte^ nant en un grand nombre de villes industrielles; TAlsace a donné la première l'exemple à Mulhouse, à Colmar, à Guebvvil- 1er; on connaît le type de la maison ouvrière mulhousienne : c'est une construction isolée, divisée par tranches du haut au bas en quatre logements, dont chacun a un petit jardin, un grenier, une cave; quelquefois cette habitation n'a qu'un rez-de-chaussée; d'autres fois, ce qui vaut mieux, on y joint un étage. La grande difficulté pour cette entreprise est double : c'est d'abord d'établir un prix de revient modéré, qui soit accessible aux simples ouvriers; c'est ensuite de satisfaire les exigences du fisc qui, avec ses droits de mutation, de timbre et autres, prélève 10 p. 100 envi-

22â DE LA RÉPARTITION DES RICfiESSES.

ron du montaDtdu prix. C*est,une chose triste à dire, que toute mesure destinée à améliorer le sort de la population ouvrière rencontre un adversaire obstiné, le fisc. La solution de ce qu'on appelle la question sociale consisterait à supprimer ceux des impôts qui empêchent l'ouvrier àe devenir propriétaire ou capîtaliste de transmettre à sa famille par héritage son patrimoine, sans que le fisc en prélève une trop grosse part. La réduction à un demi pour cent des droits de vente d*immeubles est un des dégrèvements les plus utiles ; il rendrait de bien plus grands setvices que la diminution des impôts de consommation.

 Mulhouse le prix de revient d*une maison ouvrière est de 3 ou 4,000 francs. Aux environs de Paris et à cause du renchérissement de la màin-d*œuvre ou pourrait évaluer la dépense à 6,000 francs au maximum, en comprenant un jardin de 150 à 300 mètres par habitation. Le prix du terrain ne dépassant pas dans les localités encore désertes des environs de Paris 1 ou 2 fr. le mètre, ce ne serait pas là un grand surcroît de frais. En comptant 500 francs pour le terrain, soit de 3 à 4 francs le mètre, il resterait encore 5,500 francs pour Fhabitation. En attendant qu'elles fussent achetées, ces maisons pourraient être louées moyennant un intérêt de 4 1/2 p. 100, qui est largement rémunérateur dans les conditions actuelles du marché des capitaux; ce serait un loyer de 270 francs, très inférieur à ce que payent beaucoup de familles d'ouvriers. Pour acquitter immédiatement le prix, Touvrier devrait trouver des établissements de crédit foncier qui lui feraient l'avance de la moitié ou des deux tiers de la valeur du petit immeuble moyennant un intérêt de 4 1/4 ou 4 1/2 p. 100, amortissement compris en quarante ou cinquante ans* Ainsi, tout ouvrier qui aurait économisé 2,000 francs pourrait devenir acquéreur d'une maison en valant 6,000, et pour laquelle il n'aurait plus à payer qu'une annuité de 180 francs au maxinium, comme intérêt et amortissement du restant du prix de vente. La première condition pour une semblable amélioration dans le logement de l'ouvrier, c'est que les moyens de transport de toute nature soient absolument affranchis de toute taxe; la seconde, c'est que l'État réduise à 1/2 p. 100 au plus les droits de muta-

ht LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URBAINE. Û2^

m OU d^achat. A l'heure actuelle l'ouvrier qui veut acheter une aisonnette de 6,000 francs doit commencer par en payer 6 ou K) au fisc; ensuite tous les moyens de transport étant singulièsment renchéris et raréfiés par les taxes de toute nature, il subit, tour se rendre à son ouvrage et pour en revenir, une surcharge |ui est peut-être de 100 ou de 200 francs par an ; il s'expose lussi à ne pas trouver de place dans les omnibus et à perdre du emps. Dans les conditions présentes l'amélioration du logement les ouvriers est un problème presque insoluble.

Des statistiques récentes ont établi qu'à Mulhouse une faillie ouvrière consacre environ 15 p. 100 de ses recettes à sou )gement, 16 p. 100 au vêtement, 61 p. 100 à la nourriture, p. 100 aux frais divers. Le logement prélève parfois jusqu'à ^0 francs sur les salaires de l'ouvrier et de sa famille, mais il t rare qu'il ne s'élève pas à 150 francs. A Paris une famille ouvriers emploie, à se loger, une somme qui varie entre 200

500 francs; dans presque tous les cas, pourvu qu'elle ait une ttite avance de 1,000 à 2,000 francs, l'annuité qu'elle aurait payer pour devenir propriétaire d'une maisonnette ne serait ^s* plus élevée que son loyer actuel ; il est même probable le cette annuité serait inférieure.

De 1854 à 1877, la Société des maisons ouvrières de Mulhouse ^endu 945 maisons, coûtant ensemble 2,780,000 francs; les 3is accessoires de contrat^ de contributions et autres se sont élets à 1,300,000 francs, presque la moitié du prix principal, soit I tout un peu plus de 4 millions de francs, ou 4,317 francs par • aison. D'après ces chiffres on voit que, si le gouvernement iduisait à 1/2 p. 100 les droits de vente, une maison ouvrière )urrait ne coûter que 6,000 francs dans la banlieue de Paris, ut en étant fort confortable. Les 945 maisons créées par la iciété de Mulhouse ont été achetées par des ouvriers, et on Icule que le quart environ de la population ouvrière de cette lie s'y trouve logé. En vingt-trois ans les ouvriers de Mulhouse it employé 3 millions 319,000 francs en achats d'immeubles, WjOOO francs par an.

Cet exemple a été imité à Guebl^iller et à Colmar avec un peu

moins de succès. A la fabrique de produits chimiques de Thano le propriélaire, M. Scheurer-KestDer, fait aux ouvriers des prêts pour achats de maisons, si bien que parmi les 333 travailleurs de Tusine 103 sont devenus propriétaires de leur ha- 1^ bitation.

Avec le taux actuel des salaires qui atteint dans certains | ^ corps d*état 7 ou 8 francs par jour, il ne serait pas impossible que les ouvriers d'élite arrivassent à posséder des maisons |^ d*une importance même bien supérieure à celle que nous venons de décrire, des habitations, par exemple, valant 7, 8 oa 10,000 francs, et ayant des jardins de 4 ou 500 mètres. L*oavrier français serait alors logé comme Touvrier américain (1).

L*État et les villes, en dehors des mesures que nous avons indiquées et qui sont de leur devoir absolu, ne peuvent-ils pas faire davantage encore ? Peut-être. L*état et les grandes villes ont un crédit particulièrement élevé, ils empruntent à 3,60 p. 100, à 4 p. 100 amortissement compris dans un délai de cinquante ou soixante ans. lis pourraient mettre ce crédit à la disposition des sociétés qui veulent construire des maisons ouvrières. Ce serait diminuer d*autantleco&t du loyer, sans que les contribuables en souffrissent le moins du monde; ce ne seraient pas là des subventions, ce qui prêterait à la critique, ce seraient des avances remboursables sans perte pour le Trésor. L'État et les villes ont bien fait des prêts de ce genre pour aider certaines industries à traverser des crises, pour le drainage, pour les irrigations, etc. En dehors des prêts directs, faits au taux habituel de leur crédit, TÉtat et les villes pourraient atteindre par un autre moyen le même but : ce serait de n'accorder le privilège des lots qu'aux emprunts émis par les sociétés philanthropiques et absolument désintéressées qui con* struiraient des maisons destinées à Thabitation des ouvriers. On sait qu'un emprunt à lots, y compris l'intérêt, les lots etTamor' tissement, peut ne revenir qu'à 3 1/2 p. 0/0 d'annuité. Les lots

(l) On peut consulter sur Les habitations économiqws Touvrage de MM. Huiler et Gaclieux.

sdul une faveur que l'Ëtat a octroyée sans discernement ou par complaisance à des sociétés de spéculation. II serait moral de réserver ce privilège aux sociétés qui s'interdisent absolument toute distribution de dividende au delà d'un très mince intérêt, et qui se consacrent à une œuvre d*uti]ité sociale.

L'Ëtat et les villes n*ont pas le devojr de faire des sacriiSces pour rendre plus égales les conditions humaines; ils n'en ont même pas le droit. Mais rien ne leur interdit, par des prêts ou par d'autres mesures qui ne coûtent rien au contribuable, de venir en aide à l'amélioration du sort des classes laborieuses.

L'État a encore un autre rôle. 11 n'est pas seulement le gardien de la sécurité et de la liberté des transactions ; il l'est aussi de la moralité et de l'hygiène. A ce point de vue il ne saurait être trop attentif à la situation des « garnis » où s'entasse la population nomade. Une ordonnance de 1832 a placé ces logements sous la surveillance de la police ; mais on ne se préoccupait alors que de procurer une plus grande sécurité à la capitale, les hôtes des garnis étant naturellement suspects. En 1850 on se dégagea de ce matérialisme, et on résolut de s'occuper des petits logements non seulement pour assurer le repos de l'ensemble de la métropole! mais pour soustraire à des conditions pernicieuses d'existence les habitants de tous ces apparte- * ments de la dernière classe. On rendit la loi relative à l'assainissement des logements insalubres. Ce fut là une extension de l'action de l'État sans qu'il sortît de ses attributions naturelles. La Commission pour l'assainissement des logements insalubres fonctionne régulièrement et avec zèle ; malheureusement les moyens dont elle disposait étaient, à l'origine, très restreints. De 1851 à 1876 elle a visité à Paris 50,000 maisons ; or il s'en trouve 75,000 dans notre capitale; il est vrai qu'un grand nombre, étant destinées à la classe riche, n'ont guère besoin d'être inspectées; beaucoup d'autres, au contraire, devraient être l'objet de visites fréquentes, se renouvelant à chaque intervalle de quelques années. De 1871 à 1876 on n'a point prescrit moins de 15,000 mesures d'assainissement; on a déterminé aussi le volume d'air minimum que doit contenir chaque

chambre.relativement au nombre des personnes qui y couchent; on Ta fixé à 14 mètres cubes par tète. Ce n*est qu'à la longue, p^r Texemple, par une habitude invétérée, par la disparition des maisons les plus anciennes, par le complément des égouts, que toutes ces prescriptions peuvent devenir efficaces. Un jour, quand les concessions d'eaux et de gaz à des compagnies particulières seront expirées, ce qui arrivera dans un quart de siècle ou un demi-siècle, on pourra encore, en perfectionnant la canalisation et en abaissant le prix de ces deux articles dans des proportions considérables, contribuer davantage à Tamélioration de la demeure de Touvrier (1). Tous les progrès de Tindustrie et de la science, on peut dire aussi tous les progrès de la finance* c'est-à-dire de Tart de manier les capitaux, tendent à diminuer l'écart entre les conditions humaines ; bien loin que le paupé'' risme en soit le fruit, il se trouve peu à peu éliminé par ce^ influences diverses.

Parmi les œuvres qui peuvent encore rendre des services or^ doit citer les asiles de nuit, qui sont destinés à fournir un abripassager aux personnes momentanément sans gite. La charité privée commence à édifier de pareils refuges ; peut-être est-iL sage de lui abandonner ce soin. Si l'État ou les villes s'en mêlaient, il serait à craindre que, multipliant outre mesure ces institutions, ils n'aboutissent qu'à augmenter la population nomade et le vagabondage. La charité légale, quand elle devient systé^ matique et qu'elle reconnaît à l'assisté un droit, crée autour d'elle dans la classe laborieuse l'imprévoyance et la misère, l'indifférence dans la classe riche.

Pour résumer les observations que nous suggère l'examen de la propriété immobilière urbaine nous dirons que le développement presque ininterrompu de la valeur de cette propriété et la hausse des loyers qui en est l'origine tiennent beaucoup

(1) Ces remarques n'impliquent pas que nous engagions les villes à exploiter elles-mêmes l'industrie du gaz et des eaux, ce qui se fait, il est vrai, dans beaucoup de cités anglaises, belges ou allemandes. Nous préférons le système de la régie cointéressée. Déjti, en 1880, la ville de Paris et la Compagnie des Eaux ont révisé les tarifs d'une manière très favorable aux petits ménages.

"^ • plus à certaines circonstances économiques, sociales, fiscales, d'un caractère passager qu'à des causes permanentes. L'accroissement des grandes villes né peut continuer avec la rapidité et ^^ rintensité qu*on a constatées dans la dernière période de 40 ou 50 ans. Le développement des voies de communication urbaines et suburbaines, la suppression de tous les impôts sur les trans- [^ ports, sur les fourrages, sur les matériaux, la prolongation des J^ chemins de fer dans la capitale, permettraient à la population ouvrière d'habiter des maisons confortables dans un rayon de ^ . deux ou trois lieues du centre de Paris; le terrain n'y valant guère plus d'un ou deux francs le mètre, ou bien encore au . maximum 4 ou 5 francs le mètre, l'établissement dé maisons ou- ▼rieres, sur le type de celles de Mulhouse ou des habitations d'artisans dans les principales villes d'Amérique, serait aisé (1). Ia baisse de Tintérèt du capital, la suppression ou la réduction ^ un taux insignifiant des droit de mutation, les prêts d'institu- Uons de Crédit foncier populaires auxquelles serait réservé l'avantage de pouvoir émettre des emprunts à lots, faciliteraient à l'ouvrier l'acquisition et le payement de ces demeures confortatables, salubres et gaies. D'autre part, la diminution des goûts de sociabilité exagérée^ le développement, qui est très sensible depuis quelques années, de la vie de famille, induiront de plus ^^ plus toutes les classes de la population urbaine à se. répandre . dans la périphérie des grandes villes et même dans les campa- ^^es avoisinantes. Le privilège de situation des immeubles du ^Utre en sera vraisemblablement atteint. La constitution des St'ands magasins qui remplace très avantageusement les milliers ^^ petites boutiques à faible clientèle et à haut prix pourra en- ^^e diminuer les revenus de ces mêmes immeubles jusqu'ici I^Hvilégiés; du moins elle en arrêtera l'accroissement.

Pour la propriété urbaine, comme pour la propriété rurale,

• 1^ perfectionnement incomplet des voies de communication dans

1^ période jusqu'ici écoulée a augmenté les privilèges de sltua-

. (t) Déjà, il Vest fondé à Paris une Société des habitations économiqups, et, ^ ^dté d*elle, une autre société plus locale, la Société de Passy-Àuteuil pour la instruction de maisons ouvrières.

lion; mais le développement ultérieur et le complément de ces mêmes voies, rabaissement des prix de transport, réduiront à Tavenir l'importance de ces mêmes privilèges; la banlieue des villes et même toutes les campagnes environnantes feront concurrence aux districts les plus anciennement habités. .

La facilité et le bon marché des moyens de transport, quand ils atteignent un certain degré, sont un grand obstacle a tous les privilèges, à tous les monopoles naturels et artificiels ; ce sont aussi de puissants agents de rapprochement des conditions humaines.

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