CHAPITRE V

Appréciation critique de la Jurisprudence en matière de responsabilité extra-professionnelle

La responsabilité extra-professionnelle est celle que le Notaire encourt volontairement par suite d’un engagement spécial envers un de ses clients. De même qu’en matière professionnelle, les Tribunaux ont rendu des décisions nombreuses et souvent opposées.

Nous en trouvons le résumé dans une note mise par M. Planiol sous un arrêt de la Cour de Lyon en date du 2 mars 1911. (D. 1901. 2. 201).

« S'il est un point, dit-il, qui paraisse bien établi en ma- « tière de responsabilité notariale, c'est que le Notaire n’est « pas chargé de remplir les formalités extrinsèques rendues « nécessaires par l’acte qu'il a reçu; telle qu’une transcription « ou une inscription hypothécaire. — Civ. Cass. 18 nov. 1895° D, 96. 1. 16 et les renvois.

« Cependant les Notaires feront sagement de ne pas se « fier à cette Jurisprudence en apparence si rassurante pour

« eux. Tout d’abord, le mandat dont ils peuvent être chargés à

l'effet de remplir eux-mêmes ces formalités, peut être tacite

et les Juges du fond sont souverains pour déterminer les

circonstances desquelles ils font résulter l'existence du mandat, (Reg, 15 déc. 1874. D. 75. 1. 453. Req. 22 nov. 1876. D. 77

4. 150. Req. 18 janv. 1891. D. 2. 1. 454). Sans doute encore,

puisqu'il s’agit d'un contrat, la preuve de ce mandat ne peut être reçue que conformément au droit commun, c’est-à-dire par écrit ou tout au moins avec un commencement de preuves par écrit rendant le fait vraisemblable. Civ. Cass.29 déc. 1875. D. 76. 1. 149) : mais cette preuve écrite n’est exigée que pour l'acte ou le fait d’où l'on prétend tirer la conclusion du

mandat. (Voir la note dans D. 76. 1. 150).

« De plus, la Jurisprudence montre une facilité de plus en plus grande pour découvrir dans les habitudes du Notariat l'existence d’un mandat tacite. Elle le fait sortir de faits tellement généraux où tellement usuels, gielle en arrive à le voir presque partout. Généralement quand on parle d’un mandat {acite, on suppose un fait où un acte particulier intervenu entre les parties et accompli par elles, de façon à faire croire à l'existence d'un mandat convenu; ce mandat n'existerait pas si les parties n'avaient pas agi comme ellés l'ont fait.

Mais, dans l'espèce jugée par la Cour de Lyon, on ne relevait

aucun fait particulier émanant des clients du Notaire, d’où

l'on pât induire le mandat. Et pourtant, pour qu'il y ait mandat, il faut bien qu'il y ait une preuve de la volonté du

mandant, car c’est lui qui la donne.

« La Cour n’a relevé qu'une chose, /a4 qualité sociale des

qu'ils avaient à remplir, N'est-ce pas reconnaitre que cette

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« responsabilité existe de plein droit pour le Notaïre, gw'elle « fait partie de sa mission d'une façon normale ? Car on doit « bien penser que la majorité du public ignore les règles com- « pliquées du régime hypothécaire et de la loi en général. Il « faut être jurisconsulte de profession pour les comprendre.Le « Notaire ne serait donc relevé de cette mission spéciale que « par exception, quand il aurait affaire à des clients ayant, non « seulement l'intelligence cultivée, ou bien les connaissances

« générales d’un homme instruit, mais bien les connaissances

spéciales que l'étude du droit peut seule donner pour les

affaires civiles.

« Une pareille conception va beaucoup plus loin que l’idée

d'un mandat tacite qui suppose une convention spéciale au

« moins implicite. Elle impose au Notaire un devoir général en « raison de sa charge. ie « Telle est du reste la tendance la plus récente de la Ju- « risprudence des Cours d’Appel.Beaucoup cherchent à attein- « dre ce but par des moyens divers. L'idée que le Notaire est « tenu de remplir les formalités dont il s’agit, quand il a affaire « à des clients illettrés,a déjà été affirmée par la Cour de Ren- « nes. (Rennes, 21 févr. 1893. D. 94. 1. 442). D'autres arrêts ont « admis que l’habitude du Notaire de remplir de semblables « formalités pour le compte de ses clients, devait faire présumer « qu’il était pour tous un mandataire ou gérant d’affaires, res- « ponsable de ses négligences. (Montpellier, 30 juin 1890. D. 91, « 2,110). Comme cette habitude est très répandue, il se peut « qu’elle se transforme bientôten unesorte d'usage coutumier

« qui, ajoutant aux dispositions du droit positif exprimé par la

loi de ventôse, imposera une obligation de plus au Notaire.

« La Cour de Nancy devançant quelque peu les faits a

Er

proclamé ce résultat, en déclarant qu'un Notaire esf tenu en vertu de ses obligations professionnelles de faire inscrire les hypothèques reçues par lui. (Nancy, 9 février 1894. D. 95, 2. 493).

« Si la Jurisprudence se fixe définitivement en ce sens, le principe contraire proclamé tant de fois par la Cour de Cassation, ne sera plus désormais qu'une vaine formule. On pourra dire désormais que le droit aura changé sur ce point car la règle sera renversée. Ce changement paraît du reste en voie de s’accomplir. Beaucoup d’arrêts, en effet, commencent par rappeler ce principe, mais ne lui rendent qu’un hommage théorique et aboutissent à condamner le Notaire.

# Les décisions qui écartent de ce chef la responsabilité du Notaire, sont très rares. Voyez cependant Dijon, 1897. D. 99.2. 115. — À la vérité, il faut bien reconnaître qu’en fait l'usage du mandat tacite en ce cas, entre de plus en plus dans la pratique, et que le public compte presque toujours sur le Notaire pour accomplir les formalités imposées par la

Loi. »

Nous avons tenu à citer cette cette note en entier, car elle

nous fait saisir sur le vif l’évolution et les tendances de la

Jurisprudence. La Jurisprudence tend à obliger les Notaires à

remplir les formalités complémentaires. Ces derniers s’y sont

toujours prêtés de bonne grâce puisque l'habitude s’en était

établie avant toute contrainte. C’est en vain que les Tribunaux

veulent la fonder sur l’idée de mandat, nous dit M. Planiol, c’est

plutôt un devoir générai qu'ils leur imposent, à raison de leur

charge.

La Cour de Nancy, dans l'arrêt précité, a clairement pro-

clamé que le devoir professionnel du Notaire, était de remplir

les formalités complémentaires. Cela ne vaut-il pas mieux que de violenter les règles de preuve en matière de contrat ? Nous avons indiqué au chapitre IL, qu'en matière hypothé- çaire, la Jurisprudence suivait les mêmes errements qu’en matière de formalités éxtrinsèques, et admettait les mêmes modes de preuve, pour établir que le Notaire était mandataire du préteur. II lui suffisait de constater que le préteur était le client habituel de l'étude, ou bien encore illettré et inexpérimenté. Nous avons également exposé,au même chapitre, comment d’après la Jurisprudence, le Notaire mandataire du préteur devait veiller à la suffisance du gage, sous sa responsabilité.

Sans doute, pour prononcer cette responsabilité, il est nécessaire d'établir que le Notaire a commis une faute comme mandataire. (Cass. 30 mai 1881. D. 81. 1. 414). mais lorsque les biens du débiteur sont réalisés et que la créance est perdue, l'insuffisance du gage apparaît clairement. Il est alors facile de découvrir après coup la faute du mandataire, qui aurait dû prévoir la dépréciation du gage.

C’est ainsi qu’il a été jugé: que le Notaire devait prévoir la dépréciation d'immeubles hypothéqués affectés à un établissement industriel comme étant d’une valeur essentiellement variable. (S. 95. 2. 200), qu'il devait également prévoir la dépréciation du gage par suite d’une vente sur saisie immobilière. (Angers, 18 mars 1896. S. 97. 2. 158).

On voit, par ces exemples, que le Notaire, mandataire du préteur, a bien peu de chances d'échapper à la responsabilité du placement, en cas de perte de la créance, et qu’il doit par suite en supporter les risques.

Cette jurisprudence doit-elle être approuvée ? Nous ne le

croyons pas. S'il peut être équitable de soutenir que les forma-

lités complémentaires des actes doivent être remplies par le

Notaire, toutes les fois que les parties sont illettrées ou inexpérimentées en affaires, c’est-à-dire, comme le constate M. Planiol dans la majorité des cas, il nous paraît injuste de soutenir que, pour les mêmes raisons, le Notaire doit être considéré comme mandataire du préteur en matière hypothécaire, et comme tel,

responsable de la suffisance du gage.

Le Notaire, a vis à vis de tous ses clients, en cette matière.

comme en toute autre, un devoir de conseil, mais ce devoir ne saurait lui donner la qualité de mandataire, du préteur responsable du placement.

En décider autrement nous paraît injuste et de nature à lui rendre son ministère impossible en cette matière sous peine de ruine.

. La valeur du risque ainsi imposé à l'officier ministériel peut s’apprécier par des chiffres. Une compagnie d’assurance s’est constituée pour garantir les capitalistes contre l’insolvabilité des débiteurs sur hypothèque. Cette Société, dont le siège social est à Paris place du Häâvre N° 14, a été fondée en 1912, sous le nom de «La Garantie Hypothécaire ». Elle assure les créances hypothécaires à concurrence des troisquarts de la valeur du gage. Les primes sont variables Pour les prêts ne dépassant pas la moitié de la valeur du gage elles sont minimes; mais lorsqu'il est déjà couvert pour la moitié de sa valeur, il en est autrement. C’est ainsi qu’une créance de 20.000 francs prêtée sur un immeuble de 100.000 francs et placée au second rang après une autre de 50,000

francs paiera annuellement 1 fr. 12 cs p. 100 francs prêtés. et

dans dix ans 11 fr. 20 cs pour 100 francs de capital. C'est la

tarification pour les immeubles LHATRe L'assurance dans les

mêmes conditions d'une créance garantie par des immeubles ; ruraux s'élèverait à 13 fr, 50 cs pour 100 fr. de capital assuré. Le Notaire déclaré d'office mandataire de ses clients, aurait |

à supporter un risque de 11 fr. 20 cs ou 13 fr,50 pour 100 fr. de capital prêté dans les conditions sus-énoncées. La réception de l'acte lui donne droit à un honoraire de 1 p. 0/0 représentant à la fois, son salaire et sa responsabilité. S'il arrivait que son mandat fût salarié, ce salaire de 1 ou 2 p. 1 0/0 serait loin de compenser les risques par lui courus. Rien de surprenant qu’avéc une responsabilité si rigoureuse, les catastrophes notariales ne se produisent de temps à autre. Le devoir du Notaire de conseiller ses clients quelle que soit leur qualité sociale, ne

peut équitablement entraîner une pareille responsabilité. .

D’autres que lui, donnent des conseils en matière de placement. Les Banquiers et les agents de change notamment Parfois un capitaliste se présente au comptoir du Banquier, avec l'intention de mettre. certaines valeurs dans son portefeuille, et sur les conseils qui lui sont donnés, il en achète d’autres qu’il ne connaissait pas. Dans le placement hypothécaire, le prêteur peut facilement se rendre compte de la valeur du gage et des charges qui le grèvent, alors que pour les valeurs mobilières le Banquier seul, par son expérience et ses connaissances financières, peut juger de la solidité et de l’avenir des titres qu'il conseille.

__ Personne ne songe à rendre le Banquier responsable de ses conseils en matière de placement. Cela avec juste raison, car celui qui demande un conseil n'entend pas obtenir une caution.

Est-il plus équitable que le Notaire soit responsable des

placements pour lesquels il a donné son avis, alors que le Ban-

SEC UR quier ne l’est pas et que sa commission laisse bien loin le modeste honoraire du tarif notarial.

Cette situation est de nature à ruiner le crédit immobilier Les Notaires prudents s’abstiennent de faire des placements! D'autres plus audacieux sont victimes dé cette responsabilité abusive. Cela contribue à déconsidérer le Notariat et le crédit

immobilier,