Fournet, op. cit

(2) Doc. Parl: Sénat 1920, annexe 262.

RER ra PROPRIÉTÉ COMMERCIALE

Désormais, à offres égales, le locataire sortant est préféré aux tiers quand il demande le renouvellement de son bail. Si le locataire trouve excessive une demande que des arbitres estiment cependant réelle, sérieuse et équitable, le tiers offrant est alors préféré. Ce tiers sera encore préféré si les arbitres jugent l'offre excessive eu égard à la valeur locative réelle ; mais alors le bailleur devra une indemnité d'éviclion.

S'il n'y à pas d'offres, le propriétaire aura alors le choix absolu entre le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité en rapport avec le préjudice causé par le non renouvellement. -

20. — Ce texte était déjà très voisin de Ja rédaction actuelle de la loi, au moins quant aux principes directeurs. Le Sénat, dans la proposition votée le 2 avril 1924, n'y apporta que des retouches de détail. dans l'intérêt des propriétaires. L’indemnité d'éviction, notamment, y recutun Maximum : le montant cumulé des trois premières années du loyer du nouveau bail. Le Sénat abandonna lui-même, par la suite, cette limitation.

L'indemnité de plus-value, en cas de refus motivé, fut limilée «aux seuls aménagements (au lieu de la plus-value apporiée à la valeur locative, empruntée au texte de 1920), leur montant étant limité au prix de la main-d'œuvre et des matériaux employés. C’est encore cette même rédaction que nous relrouverons dans les lois actuelles.

Après quelques navettes un peu moins laborieuses, fut enfin promulguée la loi du 30 juin 1926, « loi réglant les rapports entre localaires et bailleurs en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles où de locaux à usage commercial où industriel ».

21. — Depuis la loi du 30 juin 1926, deux lois ont modilié la procédure des demandes de renouvellement et d'indemnilés, ainsi que les règles applicables aux élrangers.

Une loi du 27 mars 1998 est venue ensuite règlementer temporairement la situation des locataires commerçants et industriels menacés d'expulsion. Deux autres lois, des

10 mars 1932 et 18 juillet 4932, ont accordé de nouveaux sursis aux expulsions de commerçants.

22. — Enfin, la loi du 13 juillet 1933, depuis longtemps attendue, est venue refondre celle législation en un tout plus homogène, corrigeant la loi de 1926 par l'homologation de solutions dont la jurisprudence avait souligné la nécessité, ou complétant la législation antérieure par des initialives heureuses.

La loi de 1933, à vrai dire, n'apporte pas de modifications radicales dans les principes fondamentaux de la loi antérieure. La loi reste dominée par les deux principes du droit de renouvellement, tempéré par le système des offres et du droit aux indemnités dans les cas prévus par la loi.

Les changements apportés revêtent cependant une importance théorique et pratique telle qu’il ne sera pas exceplionne! de déduire d’une disposition des conséquences assez différentes de celles qui avaient élé déduites en 1926.

Ainsi, l'indemnité accordée à un commerçant locataire évincé, lorsque son propriétaire ou le nouveau locataire exerce un commerce similaire dans les lieux, sans changer profondément dans son évaluation pratique, ne repose plus sur les principes antérieurs de l'enrichissement sans cause, mais bien sur l’article 1382 du Code Civil. C’est une véritable faute que d'ouvrir ou de laisser ouvrir avant un certain temps un commerce similaire à celui qu'’exerçait le locataire dont on a provoqué le départ.

23. — Les modifications principales de la loi du 13 juillet 1933 sur les textes précédents sont les suivantes :

Le droit de renouvellement subit quelques modifications réduisant le domaine de la libre volonté du bailleur ou des tiers.

1°) Le droit de renouvellement est reconnu pour les locaux accessoires, sous certaines réserves de connexité avec l'exploitation principale :

2) Le jeu des offres des tiers, dans le mécanisme de la

préférence esl limité : on ne retient que les offres produites au moins six mois avant la fin du bail.

Pour ces six derniers mois, il est facile de se rendre compte que le vieux système de la priorité est devenu légal.

3°) Le droil de reprise pour occupation personnelle a été supprimé jusqu'au 1* janvier 1935, contre les locataires anciens combattants et veuves de guerre ;

4°) La durée du bail verbal donnant droit au renouvellement est abaissée de neuf à six ans;

o°) Le droit au renouvellement des sous-locataires se trouve actuellement règlementé. Aucune disposilion ne le prévoyait en 1926 ;

6°) Le refus de renouvellement, afin de pouvoir démolir l'immeuble, est enfermé dans des conditions assez strictes, sinon très onéreuses :

1°) Le refus de renouvellement pour cause d'utililé publique est également soumis à des conditions nouvelles assez sévères. Mais la loi marque ici un progrès certain sur la législation ancienne et montre le désir du législateur de conformer davantage ses dispositions aux principes du droit commun.

24. — Le côté indemnilaire de la loi a été un peu modifié. Toutefois, le législateur a assorli d'un véritable droit de rétention l'indemnité d'éviction, par la création d'une indemnité provisionnelle à verser au locataire obligatoirement avant son départ.

L'indemnité due en cas de démolilion de l'immeuble doil

êlre versée également avant le départ du locataire.

25. — Telles sont, dans l'ensemble, les modifications apportées par la loi de 1933 au régime antérieur.

Que faut-il conclure de l'ensemble de cette évolution ?

La loi de 1926 apparaît comme une transaction entre les Syslèmes réels de démembrements de la propriété du bailleur au profit du locataire, et les systèmes strictement indemn'laires énergiquement soutenus au Sénal. L'aspect général

du problème a marqué cependant jusqu’en 1926 — objectivement analysé -— une évolution lente tendant à ramener les problèmes de propriété commerciale à des questions indemnitaires. C'est ce que nous avons appelé le glissement du problème vers le droit de créance du locataire.

La loi de 1933, pourtant, marque un mouvement assez sensible vers le renforcement de la possession du locataire commerçant sur les lieux loués, ce qui accentue le caractère «réel » que peut avoir conservé le droit du locataire.

Or, ce renforcement parail atteint précisément en un moment où la crise des loyers a perdu de son acuité et où l'on trouve plus facilement des locaux vacants (),

D'est done la preuve de l'évolution dans les mœurs actuelles de nos conceptions sur les relations entre propriétaires et locataires, relations qui deviennent plus étroites, qui obligent les uns et les aulres à une conception plus stricte de leurs obligations.

Peu à peu le caractère dérogaloire de ces règles sur celles du droit commun s'efface : on s’accoutume à considérer cette législation comme normale : la loi modifie même certaines règles du contrat de bail ordinaire, au sujet des sous-locataires.

Bien mieux, il s'agit déjà d'en calquer le modèle pour créer, à côté de la propriété commerciale, une propriété culturale, et nos voisins belges sont déjà passés aux réalisalions.

La valeur juridique de la loi sur la propriété commerciale — en la forme comme au fond — se précise de jour en jour.

25. — (1) Robert-Martin et René-Maus, op. cil., page 78, n° 1423. Nous ne pensons pas, cependant, que ce renforcement soit dû à un parallélisme avec les lois sur les loyers. Ces dernières lois visent plutôt à l'obtention de prorogations, c’est-àdire à des maintiens légaux et assez prolongés dans les locaux loués. Ici, c’est plutôt une réglementation de détail correspondant à un supplément de garantie que la révélation de certaines fraudes classiques à rendu nécessaire,

Notre loi sur la propriété commerciale s'affirme comme une grande loi des temps modernes (2).