Civ. 15 mai 1929, D.P. 1929.1.113, note Trasbot

GP. 1929.1.845. S. 1929.1.265, Pioger c. Esnault, V.P. Esmein, loc. cit. n° 49.

J. Archevêque, Article à la Revue des Loyers 1928, p. 555 et la jurisprudence citée sur les transferts.

Sur la jurisprudence postérieure, Paris 2 novembre ISSPRE 1933.781, Vve Boulade c. Bloch.

ment si les locaux nouveaux sont de même importance que les locaux anciens abandonnés (2).

La jurisprudence assimile à l'agrandissement la fondation d’une succursale. MM. Robert-Martin et René-Maus estiment que l'indemnité d'éviction est dûe même si une autre succursale est supprimée, même s'il n° a pas d’agrandissement : En soi-même, le fait de la fondation de la succursale devient générateur de l’obligation de verser l'indemnité s’il s'accompagne d’une intention concommittante à l’acquisition.

297. — Du point de vue législatif, et si l’on veut bien s'élever maintenant au-dessus des textes, il apparaît bien que le problème de l'agrandissement présente certaines particu-

(2) La jurisprudence a manifesté également des divergences sérieuses sur la question de savoir si la reprise pour loger des ouvriers constituait un agrandissement. Elle s’est souvent prononcée par la solution affirmative en indiquant que l’entreprise bénéficiait d’une plus grande stabilité et d’une meilleure qualité du personnel. D'autres décisions au contraire estiment que la reprise étant destinée à l'habitation du personnel n’accroit en rien le commerce lui-même. M. Esmein (cod. loc. n° 50) estime cependant qu'il y a eu agrandissement dans une reprise destinée au logement des ouvriers (ou destinée à améliarer leur confort, infirmerie, garderie d'enfants, douches, sports) car l’opération reste commerciale pour le commerçant. La Chambre Civile de la Cour de Cassation estime qu’il y aura agrandissement toutes les fois que le juge du fait relèvera chez le propriétaire l'intention de développer par sa reprise, son activité commerciale et industrielle. V. notamment pour l’agrandissement :

Chambéry, 29 novembre 1927, D.H. 1928.94, Gojon €. Société Electro-Métallurgique de Saint-Béron.

Amiens, 18 juillet 1928, D.H. 1928.596, Leclercq c. Société Electrique du Nord-Ouest.

Civ. 16 juillet 1934, G.P. 1934.2.413, Société la Vieille Monlagne c. De Kevyser.

Contre :

Lyon, 18 octobre 1928, D.H. 1928.567, Salt Textiles c. Verghade

Req. 26 juillet 1932, D.H. 1932.490, Verghade c. Société Lyonnaise des Textiles.

larités. Il n’est pas inutile de chercher la justification de certains détails pratiques avant d'aborder le problème plus général de son fondement juridique. La notion d’agrandissement repose donc sur deux points principaux :

1°) Une intention d'agrandir un commerce, 2°) La réalisation de cet agrandissement.

I n'apparaît pas à la réflexion que l'intention primitive du bailleur change profondément la physionomie du phénomène: Le préjudice résulte de l'éviction ; c’est dans le fait de l’éviction elle-même qu'il en faut chercher les limites et l'évaluation. Même dans le cas où l’éviction s’est révélée fautive, on n'a pas tenu compte du degré de la faute pour apprécier l'indemnité : Celle-ci s'évalue in concreto eu égard au locataire, mais in abstracto par rapport à la « faute » du bailleur.

À plus forte raison, l'intention du bailleur ne saurait-elle être juridiquement génératrice — à elle seule — de l’indemnité d'éviction, dans un cas où il paraît vraiment difficile de la considérer comme fautive.

Deux raisons paraissent avoir poussé le législateur à faire intervenir cette intention : Une raison de fond et une raison de forme. Tout d'abord le législateur a voulu — cette préoc- Cupation est très nette dans les travaux préparatoires — protéger le petit commerce contre la politique des agrandissements tentaculaires de la grande industrie. Pour arriver directement à ce résultat, n'’a-t-il pas essayé par une voie détournée de faire considérer l'intention préétablie de reprendre les lieux pour s'agrandir comme fautive ? Le but pour- Suivi, louable peut-être dans sa finalité, n'autorise tout de même pas à considérer l'intention d'agrandissement comme fautive en elle-même. Si l’on analyse la faute, comme le font MM. Mazeaud, en une erreur de conduite, il apparaît comme vraiment surprenant de considérer le développement normal

. des affaires d'un commerçant comme répréhensible, à partir du moment où le propriétaire-commerçant affecte à ses Re: Commerciaux la jouissance d'un local qui lui apparient.

Nous l'avouons : Nous .ne parvenons pas à voir dans l'intention de l'agrandissement le rouage qui nécessairement ; ;

moralement et équitablement déclanche l'indemnité d'évic-

‘tion.

Ce n'est pas autre chose qu’affirme M. Esmein lorsqu'il estime que c'est en réalité l'agrandissement par lui-même qui est générateur de l'obligation de réparation.

298. — 2°) Une raison de pure forme, de procédure, parail avoir poussé aussi le législateur à tenir compte de l'intention d’agrandissement. Le fait matériel de l’agrandissement ne peut être évidemment établi qu'une fois la reprise et l’éviction consommées. Or, la reprise des locaux dans ce Cas s’analyse en une variété de la reprise pour occupation personnelle. Elle ne donnerait donc lieu qu’à des réparations à postériori, auxquelles répugne le législateur : L’intention de l'agrandissement, manifestation de volonté appartenant au domaine du passé, fait présumer l'agrandissement futur : Elle peut donc se prouver au moment de la reprise. Une question de preuve en aurait donc favorisé le maintien dans le texte législatif.

Mais alors il est permis de s'étonner en constatant la différence d'organisation technique existant entre la reprise pour l’agrandissement commercial et la reprise en vue de la démolition. Pourquoi exiger une preuve d'intention dans le premier cas (si difficile en pratique, qu'on recourt à l’artifice d'une présomption) et non point dans l'autre ?

On répond : Le bailleur ne cache certes point son inlention de démolir et reconstruire, car une dissimulation de ses intentions l’exposerail à payer l'indemnité d'éviction entière au lieu de ne payer que deux années de lover.

Le problème ainsi déplacé arrive de proche en proche à son véritable terrain : Pourquoi marquer alors une différence de traitement entre un agrandissement (matériel) et une démolition ?

Car au fond, l'intention du législateur est bien dans l'un comme dans l’autre cas de faire supporter au propriétaire «puissant » une indemnité au profit du locataire « faible et désarmé ». Mais dans la première hypothèse, il y a plutôt une lutte entre deux commerçants dont l’un va pouvoir déve-

lopper sa richesse grâce à son droit de propriété sur l’immeuble. Dans la seconde, la démolition peut être quelquefois justifiée par une nécessité, si l'immeuble, sans tomber en ruine, est de construction vétuste. Même si elle n’est pas une véritable nécessité, elle mérite jusqu’à un certain point la sollicilude du législateur qui a toujours favorisé la propriété immobilière et les constructions neuves. A part cette question de « dosage », l’idée est la même.

299. — On en arrive, il faut bien le reconnaître, à cette conception d'origine sociale, si vivement critiquée par M. Lecocq () que le législateur vient au secours du « faible » en organisant une sorte de responsabilité objective, sans faute, en édictant une nécessité à la charge du bailleur de réparer un dommage subi par le locataire, dommage qu'en d’autres circonstances, on eût considéré comme normal, prévisible, et nullement imputable au propriétaire.