Lecocq, op. cit. Hal
300. — Les difficultés juridiques nées du problème de la démolition des immeubles pour les reconstruire sont présentées par la loi de manière purement objective car elles tiennent plus encore à la nature des choses qu'à là qualité des personnes titulaires des droits en conflit.
Il est permis d'en examiner dès à présent les éléments constitutifs à caractère réel, nous réservant de rechercher également si le refus de renouvellement de baux afin de démolir et reconstruire engendre des responsabilités.
Les dispositions actuelles de la loi du 13 juillet 1933, modifiant complètement le système de la loi du 30 juin 1926, sont inspirées de la législation temporaire sur les loyers d’habitation et tout spécialement de la loi du 1° avril 1926 prévoyant des dispositions semblables dans son article 21.
Le législateur a toujours favorisé le désir des bailleurs de substituer des locaux neufs aux immeubles anciens, d'accroître au lemps de la «crise des logements » le nombre des appartements habitables, de remplacer le taudis par des constructions modernes et saines.
La loi du 30 juin 1926 prévovait le droit de reprise soit pour occuper, «soit pour reconstruire l'immeuble ». Un préavis de six mois devenait nécessaire si la démolition avait pour objet la reconstruction ou la transformation d’un immeuble insalubre ou menaçant ruine.
En aucun cas l'indemnité d'éviction n'étail encourue. Le législateur de 1933 a remplacé le texte ancien par Îles dispositions nouvelles suivantes (article 5, alinéas 8 à 12) :
ALINEA 8) Le propriétaire aura également le droit de refuser le renouvellement du bail lorsqu'il reprendra les lieux pour reconstruire l'immeuble, mais à charge :
ALINEA 9) 1. — de donner au locataire par acte extrajudiciaire un préavis d’une année ;
ALINEA 10) 2’. — de commencer les travaux dans les six mois qui suivent le départ du dernier locataire évincé, les locaux une îfois évacués ne devant pas être reloués jusqu’à la démolition.
ALINEA 11) 3°. — d'abandonner au locataire ou de lui payer préalablement au départ une somme représentant deux années de loyer. :
ALINEA 12) Si le propriétaire établit que l'immeuble menace. ruine ou est en état d’insalubrité reconnue, la seule condition sera de donner au locataire un préavis de six mois.
301. — On considère assez communément l’acte du bailleur invoquant son intention de démolir comme un cas Spécial du droit de reprise. I est préférable d’y'voir un simple refus motivé de renouvellement du bail: ce n’est pas une pure discussion de terminologie. Le droit de reconstruire un immeuble est général et tout propriétaire, particulier ou société commerciale peut l'exercer () ; or, l’article 5 limite l'exercice du droit de reprise pour les sociétés à l'immeuble où est établi le siège social : il y à donc intérêt à considérer le refus pour cause de démolition comme une institution indépendante créée par la loi de 1933 sans lien obligatoire avec les autres droits de reprise (2). Les sociétés pourront ainsi démolir tous immeubles dont elles sont propriétaires ; de tels actes restent incontestablement conformes à l'intention du législateur.
301. — (1) Seine, 15 novembre 1929, R.L. 1930.232, Pinteuse c. La Foncière-Vie.
(2) La distinction présente un autre intérêt : la loi de 1933 a suspendu l'exercice de droit de reprise à l’égard des anciens combattants jusqu'au ler janvier 1935. Il a été Jugé que ce sursis ne s'appliquait pas pour les démolitions et reconstructions d'immeubles :
Paris, 21 décembre 1933, G.P. 1934.1.87, Rouliès c. Vve Rousson.
Paris, 3 mai 1934, G.P: 1934.2.214, Société Immobilière du
= Quartier Vivienne c. Société Benoit Guillon et Cie.
Paris, 5 juillet 1934, G.P. 1934.2.237, Sourdeval c. Franques el autres. PA
ju
302. — Le bailleur qui refusé le renouvellement pour démolir et reconstruire contracte deux obligations clairement définies par le texle et la jurisprudence ; que faut-il donc entendre par démolition et par reconstruction x
I°. — La démolition. — La loi de 1933, comme ie du 1% avril 1926 exige une véritable démolition, à laquelle ne sau-: raient équivaloir des transformations ou des aménagements (1). L'immeuble théoriquement doit être rasé : Le Tribunal Civil'de Nice, sur une demande de démolition partielle de locaux, pour les remplacer par un porche, a décidé « que’ l'aménagement d’une entrée nouvelle ne saurait être regardé comme une démolition, qu'au cours des travaux préparatoires la démolition totale seule a été envisagée pour permettre la construction d'immeubles plus vastes et remédier ainsi à la crise des loyers (2) ». Quelques arrêts, sans aller aussi loin admettent cependant la possibilité d'une démolition par- tielle (3) ; nous préférons cette seconde solution, d'autant plus conforme à l'intention du législateur que la suppression de la construction existante n’est par ailleurs nullement liée à la constatation du mauvais état de l'immeuble (4).
Contrairement au texte de la loi du 30 juin 1926, la dns lition doit être commencée dans les six mois du départ du dernier locataire évincé : Le fait de n'avoir point commencé les travaux à l'expiration de ce délai pourrait constituer une fraude à la charge du bailleur.
302. — (1) Trib. Civ. Seine, 21 juin 1929. Gaz. Trib., 24 avril 1930 (cité par Robert-Martin et René-Maus, n° 934). (2) Trib. Nice, 21 janvier 1931, (1931-47), L... € Res Faites Dans le même sens :
Paris, 27 juillet 1931, R.L. 1931.955, Castéra c. Bedos. (3) Seine, 22 janvier 1929, R.L. 1930.104, Robert c. Pigeaux ; | (4) Seine, 28 novembre 1927, R.L. 1928.187. Brach . Société Vinicole de Champagne.
NRA Robert-Martin et René-Maus, n° 935.
303. — 11’. — La reconstruction. — Point ne suffit de démolir. Encore faut-il qu'il y ait reconstruction de l'immeuble. La loi exprime formellement qu'il ne suffirait point de faire des constructions volantes ou partielles : C’est un immeuble comparable à l'ancien qui. doit. être bâti. La Cour de Cassation estime que si l'on peut prévoir une fraude résultant de l'absence de reconstruction, il y a même lieu de faire fixer les indemnités éventuelles (1).
A la différence avec la démolition, aucun délai n'est prescril pour reconsiruire. Le retard à effectuer ces travaux est seulement considéré comme un indice de fraude (2).
L'immeuble ancien étant remplacé par une nouvelle construction, le bailleur est-il tenu à d’autres obligations ? On doit dans le silence de la loi se prononcer dans le sens de la négative : Rien n'oblige le bailleur à occuper personnellement les locaux après la reconstruction : L'immeuble étant rebâli, le bailleur demeure entièrement libre de ses actions et peut
308. — {1) Paris, 2 février 1929, RL. 1929.340, Polisset c. Vigroux.
Cet arrêt réformant un jugement fortement motivé rendu par le Tribunal de la Seine le 27 avril 1928 (R.L. 1929.128) exprime également ses attendus avec une grande netteté :
Considérant que le droit de l'article 5. paragraphe f (texle ancien) suppose la reconstruction de l'immeuble ; qu'il ne peul être élendu au cas où comme dans l'espèce le sol de l'immeuble doit après démolition être utilisé pour desservir et valoriser d'autres constructions complètement indépendantes de l'immeuble repris : considérant que Polisset doit à Vigroux l'indemnité d'éviction…» Le terrain après démolition devait être affecté à une voie publique accédant à une cité ouvrière. Les premiers juges avaient estimé le refus de renouvellement justifié,
Civ., 20 mai 1930, R.L. 1930.1067 :; G.P. 1930.2.113, Vve Bertrand €. Garcia.
Nice, 11 juillet 1934, 1934.871, F.. c. Vitre
(2) P. Esmein, lois nouvelles 1932, I. p. 336, n° 56.
Tir MA te EN RER LE PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 369
louer à nouveau ses locaux sans que rien n'autorise le locataire à considérer cet acte comme une fraude à ses droits (3).
La jurisprudence considère d’ailleurs aujourd’hui ce refus de renouvellement d'une façon suffisamment objective pour ne plus obliger le bailleur à procéder lui-même à la reconstruction : il peut en céder la charge à une autre personne, acquéreur ou même locataire (4).
304. — L'intention du bailleur étant ainsi affirmée, quelles sont les conditions matérielles d'exercice auxquelles la loi oblige le propriétaire à se soumettre ?
I1 doit d'abord donner un préavis d'une année.
Normalement le bailleur jouit d’une marge plus que suffisante pour adresser ce préavis puisque la demande du locataire lui est notifiée dix-huit mois au plus tard avant la fin du bail. MM. Robert-Martin et René-Maus estiment cependant que la disposition restera inopérante, le bailleur ayant dû avertir son locataire dans les deux mois de la demande de
(3) Civ. 29 avril 1931, D.H. 1931.363, Le Capital Foncier c. Epoux Lefebvre.
Civ. 20 mai 1930, R.L. 1930.1067, précité.
Seine, 5 avril 1928, R.L. 1928.921, Cathelin €. Société Passage des Panoramas.
(4) V. notamment J. Archevêque, articles parus dans la Revue des Loyers 1931, p. 502 et 597, v. p. 601-608.
En ce sens Civ. 15 mai 1929 et Civ. 29 avril 1931 (R.L. 1931- 24602). , Seine, 20 janvier 1929, R.L. 1930.104, ‘Herbin +. Dame Viez : Pontoise, 22 avril 1931, R.L. 1931.847, Missonat ce. Finet : Paris. 148 mai 1931, R.L. 1931.773, Jonard c. Paunier : Paris, 5 novembre 1931, R.L. 1932.165, Bihan c. Banque Industrielle de Chine.
Seine, 14 avril 1932, R.L. 1932915, Prévost c. Assistance Publique.
Contra :
Paris, 24 novembre 1930, G.P. 1931.1.249, Charigault c. Faure ; Paris, 27 juillet 1931, D.H. 1931.498, Segondi et de Lepinay c. Epoux Jeanblanc.
Nice, 114 juillet 1934. 1984874. précité.
SRE M.
son intention de reprendre. Il ne semble pas que cette solution doive prévaloir si l’on considère la volonté de démolir comme indépendante du droit de reprise. Le bailleur n’'exergant pas la reprise pour occuper personnellement, doit pouvoir valablement se dispenser de notifier dans les deux mois son préavis de reprise : seule la notification du refus pour cause de démolition reste obligatoire en observant les seuls délais prévus pour cette institution.
Si au lieu d’un bail écrit à durée fixe, il s’agit au contraire d'un bail à périodes, d’une location verbale, ou même d’un bail résiliable par le jeu d’une clause contractuelle, le préavis d’un an demeure exigible ; malgré une résiliation de plein droit, le bailleur est tenu de maintenir son locataire dans les lieux, même après l'expiration de son titre : il ne saurait le: faire expulser avant l'écoulement du délai légal.
305. — La seconde obligation du propriétaire est de verser une somme égale à deux années de loyer. MM. Robert- Marlin et René-Maus considèrent cette condition comme une
«formalité », à laquelle est subordonné l'exercice du droit (1).
Dans le silence des textes, jurisprudence et doctrine s'accordent pour admettre que cette. somme peut être versée en espèces, ou abandonnée par avance, le propriétaire, pendant les deux dernières années de location, ne présentant. plus de quittances. 4
306. — Toutes ces conditions s'évanouissent lorsque la démokHtion est imposée par l'état de ruine ou d’insalubrité de l’immeuble. Le propriétaire n’est plus tenu à aucune indemnité et l'obligation de reconstruire ne lui est pas davantage imposée. |
La seule condition à observer est un préavis.de six mois ; les mêmes observations peuvent être formulées qu’à l’occasion du préavis d'une année : Le locataire ne saurait être
