Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n

La

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contraint de quitter les lieux avant l'expiration de ce délai, quelles que soient l’époque et la cause du congé ou de la résiliation.

Maïs en pratique, la déclaration d’insalubrité résultera souvent d'un arrêté du Maire, rendu conformément à la loi du 15 février 1902 et portant interdiction d'habiter. Or, cet arrêté entraîne automatiquement résiliation immédiate des baux en cours sans dommages-intérêts. C’est principalement dans cette hypothèse que le délai de rigueur de six mois s’appliquera au profit du locataire (1).

307. — Le législateur de 1933 a (rès justement considéré qu’il n’y avait nullement lieu de lier les deux questions d’insalubrité et de reconstruction. L'opinion actuellement dominante est que les règles énoncées au paragraphe 12 (immeuble insalubre ou menaçant ruine) s'appliquent dans tous les Cas où le propriétaire refuse un renouvellement ou résilie les baux d’un local inhabitable pour cet impérieux et urgent motif, et il importe peu de connaître le sort que le propriétaire: réserve à son immeuble, après le départ des occupants.

308. — Le problème de la démolition peut encore être combiné avec deux applications pratiques du droit de reprise. D’autres fins de non recevoir peuvent être opposées au preneur cumulativement avec un refus pour cause de démolition:

1°) Le bailleur désire repr endre ses locaux pour les démolir et s’y installer ensuite personnellement, ou s’il s ‘agit d’une sociélé pour y fixer son siège social ;

2°) Le bailleur reprend ses locaux pour les reconstruire et: y Ouvrir une succursale. Aussi bien il s’agit après la reconstruction, de transporter dans les locaux nouveaux le com-

306. (1) Le texte actuel de la loi de 1933 a dissipé. un certain Are d’obscurités introduites par l’ancienne rédaction du texte n’imposant le délai de six mois que si le propriétaire voulait à la suite de cette insalubrité ou de cet état de ruine reconstruire ou transformer l'immeuble. V. la dissertation de M. Esmein, L. N. 1932, L'p. Durs n° 56 bis: .

merce du bailleur qui subira de ce fait un agrandissement notable.

Ces hypohtèses de reprises considérées isolément, entraineraient à l'égard du locataire des conséquences différant sensiblement des solutions données par la loi aux problèmes de la démolition. Laquelle de ces réglementations en cas de conflit, en cas de superposition de motifs de refus de renouvellement, sera alors préférée ?

La première question est plus délicate que la seconde, expressément prévue par le législateur.

309. — Supposons que le bailleur désire reconstruire son immeuble pour l'habiter ou y fixer Le siège de son entreprise. Doit-on s'appliquer davantage au fait que l'immeuble sera démoli et s'attacher davantage aux conséquences de la démolition (préavis d'une année, indemnité de deux ans de loyer, etc...) ou bien à celle de la reprise pour occupation personnelle (préavis dans le délai de deux mois de la demande de renouvellement, aucune indemnité à verser, Occupation effective obligatoire pendant cinq années) ?

Une solution unique ne paraît pas devoir être envisagée avec certitude. Le juge doit rechercher l'intention du bailleur. L'obligation de verser une somme égale à deux années de loyer, n’est, en effet, qu'une condition de validité du refus de relocation pour démolir, bien plutôt que la réparation d’une faute ; on saurait dès lors difficilement y astreindre le bailleur lorsque sa démolition ne rentre pas strictement dans le cadre de la loi, si par un autre moyen le bailleur peut reprendre valablement sans verser la moindre indemnité. N'en est-il pas ainsi lorsque le bailleur a déclaré vouloir occuper personnellement, qu'il a pris possession effective des

locaux, et qu'il a réellement l'intention de les occuper cinq années ?

Si donc le bailleur entend surtout — à titre principal — occuper personnellement sauf au cours de son occupation à reconsiruire accessoirement son immeuble, sans avoir cessé d'en garder la possession effective et personnelle, il semble que le locataire doive subir la reprise sans indemnité.

Au contraire supposons que le bailleur ait déclaré au juge conciliateur son intention au premier chef de détruire les locaux qui ne lui conviennent point. Il entend bien les occuper ensuite, mais cette occupation revêt en son esprit un caracière secondaire, les règles de la reconstruction deviennent alors applicables ; l'habitation personnelle est en ce cas une faculté pour le bailleur sans être un devoir strict : il ne sera point tenu à l’occupation effective et personnelle de cinq années.

.. 310. — Le législateur a prévu dans le 5®° alinéa de l’article 5 l'hypothèse d’une démolition suivie d’un agrandissement du commerce du bailleur ou de l'ouverture par le propriétaire d’une succursale dans les locaux reconstruits : Le législateur prend soin de trancher lui-même la difficulté, au demeurant fort classique : la loi place elle-même au second plan le fait de la reconstruction pour ne considérer que celui de l'extension commerciale : elle estime que cette reconstrucion préalable de l'immeuble ne saurait dispenser le bailleur du paiement de l'indemnité d'éviction. On peut logiquement en déduire que la loi n’attacherait dès lors aucune conséquence spéciale au fait de n'avoir point averti le locataire une année à l'avance, ou de n'avoir point commencé les travaux dans le délai de six mois.

Tel est donc, exposé actuellement d’une façon strictement objective, le problème de la démolition pour reconstruire, problème auquel la loi vient adjoindre un système d’indemnités fixes et forfaitaires : Ce qu'il en faut retenir, c’est que le chiffre de l'indemnité accordée au locataire est insusceptible de variations, et c’est bien là que va apparaître son fondement juridique, reposant sur une idée de responsabilité objective : l'appréciation des « fautes » des parties en cause n'est pas susceptible de provoquer un dosage de l’indemnité.