CONCLUSION
On ne devrait point conclure un travail de cette nature, un «essai». On ne saurait avoir la prétention de proposer des solutions définitives et il serait infiniment plus sage de terminer cette étude par la sobre formule de Montaigne : «Que sais-je ? ».
Il est, en effet, fort difficile d'apporter une conclusion rationnelle à la recherche que nous avons entreprise : il est trop tôt ou trop tard pour émettre au sujet de la propriété commerciale des opinions sans appel. Trop tard d’abord, parce qu'une opinion en pareille matière s'appuie, au premier chef, sur les éléments d’une théorie doctrinale, et que par ailleurs de solides commentaires venant à l'appui d’une jurisprudence abondante ont déjà dégagé les principales données pratiques et théoriques. Trop tôt d'un autre côté, parce que, malgré tout, il n'apparaît pas que les comment{ateurs de la dernière loi, celle du 13 juillet 1933, en aient encore dégagé la véritable portée juridique, dont on a très certainement méconnu l'importance. Trot tôt aussi à un autre point de vue parce qu'après avoir connu une ère de prospérité économique, nous vivons une période de marasme el de crise : nous aspirons à retrouver une stabilité qui seule nous permettrait de juger sainement les résultats de la législation actuelle sur la protection des baux commerciaux.
Il semble démontré, cependant, que celle loi se révèle aussi nécessaire pour le commerçant lorsque les prix des loyers sont en hausse que lorsque l’économie du pays se resserre. Le mécanisme change, mais le fond reste le même. Et nous ne saurions, quant à nous, partager l'opinion émise par certains auteurs affirmant «que la propriété commer-
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ciale est une des erreurs législatives les plus typiques de l'après-guerre » (1),
Ce sentiment fut soutenu, il est vrai, antérieurement à la loi du 13 juillet 1933, et il est vraisemblable que si la législation antérieure se fût vraiment révélée aussi inutile et nuisible qu'on à voulu le dire, elle n'eût pas été renforcée dans ses prétendus errements, précisément au moment où la préoccupation de trouver des locaux vacants devient pour les commerçants moins pénible et moins angoissante.
Il y a donc davantage qu'une loi de circonstances, d’application passagère, qu'une simple «loi sur les loyers », à contenu juridique superficiel.
Tout au contraire, les lois de 1926 et 1933 semblent la continuation logique et réfléchie de l’œuvre du législateur de 1909. C’est une étape de plus, une des plus importantes, vers la stabilité de l'établissement commercial. La loi du 17 mars 1909 avait laissé dans l'ombre la protection du droit au bail et à son renouvellement, à vrai dire inutile avant la guerre.
Aujourd'hui cette protection se trouve réalisée et le législateur, loin de porter atteinte aux principes traditionnels, a entendu s’y conformer strictement. Sans doute a-t-il innové, et il a créé des situations juridiques nouvelles, mais il n’est pas exact de voir dans ces situations autant de manifestations d’un bouleversement voulu de l'ordre établi. C'est le contrat de bail commercial qui s’est lui-même modifié dans son essence, C’est la volonté des parties qui a lentement 6volué vers des idées différentes et plus neuves, traduisant ainsi ce besoin de retrouver l'équilibre perdu. Le législateur n’a pas entendu, pour autant, renverser toute la charpente du droit de propriété et des obligations.
Il convient d'insister sur cette constatation que chaque page de notre travail reflète : les lois sur la propriété commerciale sont des lois de mouvement. C’est du droit « dynamique ». C’est un art que de savoir vivre avec son temps.
Nous n'avons point la prétention, certes, de nous confon-
(1) Lecocq. Thèse précitée, p. 173.
dre en louanges faciles sur la législation actuelle. Sans aucun doute, ses dispositions ne sont pas encore parvenues à un degré de perfection au delà duquel toute réforme est dangereuse et la protection du commerçant sur son bail n’est pas entière, ni homogène : Le renouvellement du bail est assuré aujourd’hui à l'égard du commercant, mais les intérêts des créanciers n’ont pas été pris suffisamment en considération par le législateur de 1926-1933. En accordant aux créanciers le droit de demander le renouvellement du bail, le législateur aurait pu organiser une subrogation du créancier dans les droits du locataire à l'indemnité d'éviction. Il ne l'a pas fait, et dans le doute la doctrine s'arrête, un peu indécise.
De même il eût semblé nécessaire d’englober dans une notion élargie de propriété commerciale une protection plus libérale et plus largement conçue du droit au bail non point seulement à son expiration, mais pendant sa durée, afin d'éviter aux créanciers, surtout aux créanciers chirographaires, les rigueurs d’une résiliation brutale.
Analysant la nature juridique du droit au renouvellement nous avons pu conclure — par une analyse d'autant plus sévère que la jurisprudence comme la doctrine nous ont apporté des solutions des plus encourageantes — que le droit au renouvellement était aujourd'hui considéré, depuis la loi du 13 juillet 1933, comme un véritable droit réel. Que l’on se rassure lil ne s’agit point là d’un de ces dangereux démembrements du droit de propriété individuelle conçus par certaines propositions de loi, à l’origine même des efforts du législateur de 1926. Tout au contraire ce droit réel n'offre presque rien de vraiment et de spécifiquement nouveau pour nous : le droit de propriété, le gage, les servitudes, l’hypothèque surtout nous révèlent des caractères semblables. Son aspect changeant nous effraie-t-il ? Mais l'hypothèque et les autres droits réels n’ont point cette rigidité et ce manque ‘e souplesse qu'on veut parfois leur reconnaître. Le droit de suite et le droit de préférence se retrouvent sous mille aspects divers dans les droits réels, suivant le degré de possession que confère le droit ; les droits réels eux-mêmes traversent des «crises» et se transforment aussi parfois en indemnités ! Ce n’est pas une autre chose que nous avons
trouvée en scrulant le fondement juridique du droit au renouvellement du bail. Ce droit réel a si fortement imprégné toute la législation commerciale que, dès avant la loi de 1933, on sentait confusément apparaître son existence.
Depuis la loi de 1933 le doute n’est plus possible: c'est vraiment le fonds qui est protégé plus que le locataire lui-même. Ce n'est pas souvent par l'institution de privilèges personnels que la loi s'oppose au droit de reprise ou le favorise, comme la considération des éléments réels qui donne naissance aux inégalités de droils et permet de dénouer les situations. Les notions de démolition pour reconstruire et d'agrandissement sont intimement liées à la chose elle-même, à l'immeuble, au fonds de commerce, en dehors de toute considération de la qualité des personnés. Le droit du sous-localtaire à Ja propriété commerciale dans la loi de 1933 est davantage fonction de la stabilité de son propre établissement commercial que des contrats personnels passés avec un locataire principal, presque ignoré par la loi.
Enfin n'est-on pas allé jusqu’à accorder le droit de rétention au localaire sortant jusqu'au paiement de l'indemnité provisionnelle, sanctionnant ainsi, par une mesure coercilive le droit réel du commerçant ?
La deuxième conception vraiment fondamentale contenue dans les lois de 1926 et 1933 est l'organisation des responsabililés. De larges emprunts sont faits aux règles du droit commun, dans les domaines de la faute el des responsabilités quasi-délictuelles. Le législateur de 1933 parait même avoir raltaché à l’idée de faute les indemnités de commerce similaire, appartenant jusqu'alors au domaine de l'action de «in rem verso ».
Nous croyons avoir fail justice de l'usage, exagéré à notre sens, de la notion d'abus de droit dans le mécanisme des indemnités. Si l’on envisage, en effel, l'abus de droit comme une sorte de créalion autonome et moderne de notre droit, on n'aperçoit que l’un des aspects de nos indemnités : On ne les envisage que du côté du bailleur. Celuicci abuse du droit de ne pas renouveler ses baux. Ne voir dans les indemnités d'éviction que des droits violés, ou des abus, c'est s’astreindre à n'examiner qu'une faible partie de la question, en se
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limitant à quelques rares hypothèses, et c'est surtout se refuser à accepter toute évolution ; c'est, enfin, s'enfermer dans une immobilité condamnée par la loi elle-même.
Si, à l'inverse, on ne voit pas autre chose que la « faute » quasi-délictuelle à travers l'abus des droits, nous préférons faire appel à l’idée de la faute elle-même et en rechercher les éléments, sans obscurcir cette idée par la préoccupation trop exclusive d'un abus de droits. C’est ainsi que nous avons pu rechercher les éléments réellement fautifs contenus dans la notion d'éviction, et nous avons pu constater et étudier les caractères si particuliers en notre matière du préjudice subi. Et surtout nous avons pu examiner l'influence des fautes commises par les autres personnes, le locataire lui-même, et les tiers, particulièrement lorsqu'ils proposent des offres de location à des prix jugés excessifs.
Mais tout cela, il faut bien le dire, dépassait singulièrement le cadre de l’abus des droits du bailleur.
La notion de responsabilité objective et sans faute devait terminer l’œuvre du législateur, là où le concept de la responsabilité fautive se révélait insuffisant. Nous sommes arrivés, sous l'influence sans doute des éléments de droils réels en conflit, à l'établissement d’une sorte de responsabilité patrimoniale objective, tout à fait étrangère aux idées de risque, mais où l'obligation de réparer tient à la chose elle-même, et constitue la contre-partie des avantages que cette chose procure.
L'œuvre du législaleur est ici moins heureuse. Il semble que l’on ait ici rassemblé des éléments un peu épars : on a édifié des règlementations par trop dissemblables et hétérogènes. On comprend mal la différence des responsabilités encourues par un propriétaire désirant démolir son immeuble pour le reconstruire, tenu à une indemnisation forfaitaire mais modérée de son locataire et par un autre propriétaire désirant ouvertement agrandir son commerce dans des locaux lui appartenant et tenu, de ce fait, à une indemnité d'éviction totale.
En vérilé, que valent ces critiques ? Aussi bien notre tâche n'est point à tout prix de prouver que la législation sur la pro-
priété commerciale est irréprochable. Comme toute œuvre humaine, elle est imparfaite.
Nous croyons cependant avoir démontré, contrairement à une opinion encore trop répandue, et dont nous espérons avoir fait justice, que le fondement juridique de cette loi du droit commun était lui-même issu du doit commun.
Le contrat de bail, insensiblement modifié, s’est perfectionné juridiquement.
Mais a-t-on, au fond, révolutionné notre droit ?
Nous ne le pensons pas : Tout n’est que recommencement.
Vu : Le Doyen, Vu : Le Président de la Thèse, Ch. Cézar-Bru. Ch. Cézar-Bru.
Vu et permis d'imprimer, Toulouse, le 12 mars 1935.
Le Recteur, Président du Conseil de l'Université.
Pour le Recteur, Président du Conseil de l'Université, Le Vice-Président, MARSsAN.
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