La rédaction légale est objective
80. — Différence entre la priorité et la préférence: les offres des tiers.
75. — La proposilion de loi adoplée par la Chambre le 13 mars 1919, premier texte législatif vraiment homogène et complet, concevait le droit de priorité, au point de vue du fond du droit, de la manière suivante :
En donnant au locataire un droit pour louer à nouveau pendant une égale durée les locaux qu'il occupe, la Chambre obligeait le bailleur à signer un contrat malgré sa volonté el l’obligeait à conserver encore plusieurs années son locataire, La même procédure pouvant être recommencée à l'expiration du nouveau bail, rien n'empêchait le localaire de rester dans les locaux sa vie durant, pourvu qu'il payät son loyer aux échéances, qu'il n'encourût point de résiliation de plein droit, et à condition d’avertir le bailleur en temps utile de son intention de maintenir le statu-quo.
La proposition de loi de 1919 comportait déjà la possibilité pour le bailleur d’écarter son locataire s'il désirait reprendre les locaux, soit pour les occuper personnellement, soit pour les démolir. Le non renouvellement justifié par des molifs graves et légitimes existait également.
Le seul point qui ne pouvait être admis par le Sénai était le suivant: si le locataire avait l'intention de se maintenir dans les lieux loués (en acceptant au besoin les modifications du prix du loyer imposées par des arbitres), le propriétaire devait le conserver obligatoirement et perpé-
La
tuellement comme occupant de son immeuble, sauf dans les cas tout accidentels de refus de relocation, à peine subordonnés à des manifestations de sa volonté.
76. — En quoi consistait donc, dans ce système, la diminution des droits du propriétaire ? Celui-ci ne touchait-il pas toujours les fruits civils de son immeuble ? Avait-on aliéné l’usufruit de son capital? N'était-ce pas, au contraire, un droit d'usage que l’on conférait au locataire ?
A la vérité, le bailleur n'est pas privé de ses Joyers el il conserve incontestablement le droit au fructus comme aussi à l’abusus s’il entend aliéner son immeuble. Il peut certainement en céder l’usufruit, puisque l’usufruitier a pouvoir de consentir et de renouveler les baux (1).
Faut-il chercher dans les droits réels d'usage et d'habitation une figuration approchée du droit du locataire commerçant ? Certes, il faut se garder, en pareille matière, de tenter des rapprochements entre un droit actuel et vivant comme celui du renouvellement, même dans sa forme « prioritaire », et l'institution vieillie visée par le Code Civil dans ses articles 625 à 635. On ne saurait être trop prudent, ni trop circonspect, à vouloir rechercher des similitudes qui ne sont peut-être que de forme. Cependant, il semble bien que le droit d'usage conçu comme un droit de se servir de la chose, dans la limite des besoins du titulaire de ce droit, soit un démembrement de la propriélé plus nel que notre « droit de priorité ». Car le droit d'usage s'accompagne de la perception, par l'usager, d’une portion des fruits de la chose (Grenoble, 11 mai 1897, D.P. 98.2.428 - Veuve Paquier c/ Commune de Monestier-de-Clermont). Sans doute Ja perception de ces fruits est très limitée et, dans le droit d'habitation, cette privation des fruits pour le titulaire du droit se réduit encore davantage, mais il n’en reste pas
76. — (1) Il n’est pas inutile de constater que l’usufruitier ne peut renouveler les baux des maisons plus de deux ans avant leur expiration : ce délai s'accorde parfaitement avec celui accordé par la loi de 1926 au locataire pour solliciter ce renouvellement : est-ce une coïncidence ?
moins une privalion de revenus pour le propriétaire, n'existant pas dans la malière de la propriété commerciale. Peut-on dire alors que la simple obligation imposée par la loi à un propriétaire de recevoir ses revenus d’un locataire, et toujours le même, constitue l'établissement d’un droit réel sur sa propriété ?
77. — Il ne s'ensuit pas, nécessairement, du seul fait que l'obligation nouvelle née à la charge du propriétaire ne peut entrer dans les catégories juridiques des droits réels déjà existants et énumérés par le Code, que la propriété du bailleur soit restée intacte et on peut même affirmer qu'elle n’est pas restée la «plena in re potestas ». |
Si le propriétaire ne peut plus, en fin de location, choisir le locataire qui lui convient en remplacement du locataire sortant, s'il ne peu plus faire respecter les droits que lui confère l’art 1737 du Code Civil, c'est que sa propriété est amoindrie à n'en pas douter. Elle l’est d'autant plus que le droit de priorité empêche le propriétaire de retirer de sa location un prix très considérable qui lui est offert, si l'ancien locataire veut relouer à un prix plus faible.
C'est plutôt dans le domaine des servitudes que nous trouverons des éléments qui juslifieront mieux le droit de priorité. Une servitude n'est-elle pas, suivant la définition qu'en donnent MM. Colin et Capitant (), une charge imposée par un héritage pour l'usage el l’ulilité dun héritage appartenant à un autre propriétaire ?
Cette idée de servitude est déjà plus proche de la réalité, car elle fait réapparaître le conflit des deux propriétés ; elle est flatteuse pour le commerçant puisqu'elle met, du premier Coup, son droit de propriété à égalité avec le droit du bailleur ; bien mieux, elle va donner au fonds de commerce le qualificatif de fonds dominant et ramener le bien du propriélaire à être le fonds servant. I n'est pas douteux que celle volonté de conférer un certain pouvoir de commandement au locataire à l'encontre du propriétaire ait été dans
NA — (1) Colin el Capitant, Cours Elémentaire de Droit Civil Français, tome IL, page 834.
l'esprit des auteurs des premières propositions socialistes sur la règlementation du droit au renouvellement du bail.
La notion de servitude traduit donc, à ce prémier examen, la restriction certaine du droit du bailleur, en dégasSeant ce fait, que c’est au profit du fonds de commerce qu'elle s'exerce, c'est-à-dire, pratiquement, au profit du titulaire du droit de propriété sur ce fonds.
78 — Quelque superficielle que soit cette première notion sur le droit du locataire, quelque inexactitude même que pourra contenir cette 'notion approchée, suspendons, pour le moment, l'examen du droit de priorité.
Faut-il révenir en arrière et détruire, par le droit de préférence actuel, fout ce que nous avons indiqué pour le droit de priorité ?
Et d’abord, si le propriétaire n'a pas reçu d'offres des tiers, il n’y a rien de changé par rapport au droit de priorité. Le propriétaire reste tenu au renouvellement du bail, sauf s’il préfère verser une indemnité d'éviction. Les cas de reprise sans indemnité, reprise en vue de l'occupation personnelle, reprise pour démolir el reconstruire lorsque l'immeuble menace ruine ou est insalubre, présentent un caractère si exceptionnel qu'ils ne changent rien au principe ().
Ce que nous avons dit pour le droit de priorité, reste donc applicable, dans la majorité des cas d'espèces, pour le droit de préférence, qui est l'expression même de la loi actuelle.
78. — (1) La reprise pour occupation personnelle, aux termes de l'art. 5, alinéas 3 et 4, doit être rigoureusement effective, personnelle et durer au moins cinq années. On ne conçoit pas un propriélaire louant son immeuble pour neuf ans, exerçant ensuite son droit de reprise pour éviter de renouveler le bail, occupant les cinq années nécessaires avant de relouer, puis recommençant indéfiniment cette opération. La reprise présente donc un caractère exceptionnel et le cas normal reste l'obligation du renouvellement du bail ou le paiement d’une indemnité.
Sans doute, on renverse volontiers le problème en le posant de la manière suivante : le propriétaire reste libre d'agir comme il l'entend. S'il refuse de renouveler le bail, sans un motif légalement admis, il doit à son lecataire une indemnité. C'est assurément grâce à celte subtilité de langage que l’on est arrivé à trouver un terrain d'entente entre les deux Chambres. Et il faut reconnaître que la notion d’offres rendait plus normale et plus logique cette manière de présenter la pensée des législateurs.
On voudrait simplement faire, de l’exceplion, la règle et inversement. On ramène cet ensemble d'actes juridiques qui séparent l'ancien bail du nouveau à un mécanisme dont les rouages seraient commandés par le propriétaire au lieu de l'être par le locataire, On veut ainsi rendre au propriétaire l'exercice de son libre arbitre dans le choix de son futur locataire : le propriétaire peut refuser sans indemnité. d'une manière générale, s’il reprend pour exercer lui-même un commerce dans les locaux loués, ou s'il a l'intention d'habiter les dits locaux ; il peut refuser ensuite de relouer. sauf à verser une indemnité si le refus n'est pas justifié par des motifs graves à l'encontre du locataire, ou par l'intention de démolir un immeuble délabré.
79. — Le législateur, quant à lui, s'est montré forl prudent : la loi actuelle ne dit point, comme autrelois. les propositions socialisles : « Le locataire aura un droit, en principe, au renouvellement... ». Elle ne pose point non plus, comme base, la libre décision du propriétaire. Sa rédaction est toute objeclive : « Si le propriétaire ou le bailleur refuse de renouveler le bail et si les motifs allégués par lui ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité égale au préjudice causé par ce défaut de renouvellement » (art. 4, alinéa 1).
Qu'y a-t-il de spécifiquement différent entre le droit de briorité et le droit de préférence ? On ne pose plus que le locataire a droil en principe au renouvellement et, à défaut, à une indemnité. L'indemnilé a perdu son caractère subsidiaire, mais le droit est cependant resté le même.
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Ce n'est peut-être plus le locataire qui exerce un pouvoir de commandement, mais ce n'est pas non plus le bailleur qui soumet le locataire à son bon vouloir, comme l'eussent désiré les partisans de l’application intégrale de l’art. 1737 du Code Civil, c’est le législateur seul qui détermine les droits et obligations de chacun, c’est lui le véritable maître du mécanisme de la propriété commerciale. Et pas plus avec Je droit de préférence qu'avec le droit de priorité le proprié- {aire qui désire refuser un nouveau bail à son ancien locataire pour relouer à un autre commerçant ne peul se dispenser de verser une indemnité d'éviction.
I n'y à plus «un principe », et «des exceptions ». Il v à « des situations ».
80. — La seule différence entre les deux physionomies du droit du locataire réside dans le problème des offres des tiers. On a vu comment ce système introduit une concurrence entre les diverses personnes intéressées à la location de l'immeuble où s'exerce le fonds de commerce du locataire sortant :
Loi du 13 juillet 1933, art. 3, alinéa 6: « Si le propriétaire justifie, six mois au moins avant l'expiration du bail, d’une offre faite par un tiers, les arbitres vérifieront la sincérité et la réalité de cette offre que le propriétaire pourra accepter si le locataire ne peut faire une offre égale.
« Le prix du loyer sera alors fixé au montant de l'offre reconnue sincère et réelle.
Alinéa 7: «Les arbitres devront en outre examiner si cette offre est hors de proportion avec la valeur du lover sur lequel le propriétaire pouvait raisonnablement compter. Dans ce cas, le locataire qui renoncera au renouvellement du bail pourra réclamer une indemnité d'éviction dans les termes de l’article 4 ci-après. »
Alinéa 8 : «Cette indemnité sera à la charge du nouvei occupant et versée par lui avant son entrée en jouissance faute de quoi le propriétaire sera tenu du paiement » (t).
