Rigaud, op. cit. page

Le droit réel suit la chose partout où elle va. Le titulaire peut l’invoquer à l'encontre de quiconque retient la chose. Il n’en saurait être de même du.droit personnel, droit simplement relatif, qui ne s'exerce que contre le débiteur. Le droit de préférence au contraire est un des attributs du droit réel non plus dans les rapports du titulaire et de la chose sur laquelle il porte, mais dans les rapports des différents titulaires du droit, entre eux (®). Un droit s'exerçant sur une chose n’est pas susceptible d'être fractionné, il présente un caractère d’'exclusivité absolue.

Celui qui a un droit réel est donc préféré par ceux qui ont des droits sur la même chose, acquis antérieurement. Par contre, les droits acquis postérieurement ne sont conservés que dans la mesure où le contenu de la chose le permet. Si les précédents droits réels ont épuisé la capacité de la chose sur laquelle ils portent, les créanciers postérieurs n’auront plus aucun droit. Les créanciers chirographaires passent encore après ceux qui sont protégés par des droits réels.

Sans insister davantage sur ces notions trop connues, essayons de retrouver si ces deux accessoires du droit réel se retrouvent dans le droit du locataire au renouvellement.

Tout d’abord, le commerçant peut-il poursuivre le renouvellement contre l'acquéreur de l'immeuble si le signataire du bail n’est plus actuellement propriétaire ? C’est ainsi que se manifestera, en effet, le droit de suite s’il existe, car le droit au renouvellement du baïl ne pèse pas de façon continue sur l'immeuble : il ne s'exerce qu'à certains moments précis, à l'expiration de chaque bail. C'est donc cette succession d'’instants critiques qu'il faut considérer plus que la vie même de l'immeuble qui ne nous intéresse pas en dehors de ces moments.

85. — Le texte de la loi et la jurisprudence ne se montrent pas défavorables au droit de suite, sans jamais d’ailleurs employer ce terme.

(2) Cf. : Rigaud, loc. cit.

Un arrêt de la Cour de Rennes, en date du 27 mars 1933 (1) se montre très net dans ses attendus : « Considérant que la vente de l’immeuble n’a pu le libérer de la charge légale qui le grevait ; qu'il était affecté d’un bail auquel eu égard à Son caractère commercial est attaché le droit créé par la loi du 30 juin 1926 d'en demander le renouvellement :

« Considérant que l’appelante fait en vain valoir que l'acte de vente est muet sur l'existence de la demande de renouvellement d’où elle prétend conclure qu'elle n'est pas tenue des obligations du vendeur découlant de ladite demande. »

86. — A vrai dire cette jurisprudence est fortement combattue par une jurisprudence contraire de certains tribunaux de première instance et par d'excellents auteurs. Mais on se rendra aisément compte de la complexité de Ia question par la difficulté même qu'il y à à la maintenir sur son véritable terrain.

MAI. Robert-Martin et René-Maus (1) estiment que « obligation de renouveler le bail ou de payer une indemnité d'éviction incombe au propriétaire qui reçoit la demande. La vente postérieure de son immeuble ne le dégage pas de celte obligation à‘l’'égard du locataire. Son obligation est personnelle. Elle n'est pas une servitude attachée à l'immeuble ». C’est donc, suivant ces auteurs, à celui qui était propriélaire au jour de la demande que doit être adressée la demande de renouvellement. La situation est la même quand l'immeuble est apporté à une société, ou quand appartenant à plusieurs propriétaires indivis, il est licité. L'adjudicataire est censé avoir toujours été propriétaire. Si la demande a été adressée à tous les co-propriétaires, l'adjudicalaire resle seul tenu au renouvellement

El en ce sens, ces auteurs citent un jugement du Tribu-

85. — (1) Rennes, 27 mars 1933, R.L. 1933.74, Vve Portais ©. Lebreton.

86. — (1) Robert-Martin et René-Maus, op. cit, n° 471, page 264.

nal Civil d'Alençon, du 17 juillet 1931 (2), dont l'influence se retrouve dans un jugement de la Chambre des Baux Commerciaux du Tribunal Civil de la Seine du 21 juin 1934 6) constatant peut-être à l’aide de formules trop générales, que l'indemnité est due par le propriétaire au jour de la demande, et non par l’acquéreur.

87. — Mais ces solutions vont-elles à l'encontre du droit de suite ? Nous ne le pensons pas. D'abord, les jugements eités ne sont guère probants : ils sont relatifs à des demandes d'’indemnité d’éviction, pour la raison bien simple que Île locataire ne peut, devant un Tribunal, demander le renouvellement, mais seulement une indemnité d'éviction. La procédure de demande de renouvellement est entièrement extra-judiciaire. Si elle n'aboutit pas à un nouveau bail, alors seulement se produit ce renversement de situation, si délicat en la matière, s’analysant en une mutation d'un droit de renouvellement qui est peut-être un droit réel, en un droit à l'indemnité, qui est certainement un droit de créance.

- De plus, l’indemnité d’éviction s'explique assez généralement par la faute du bailleur, celui-ci commettant, dit-on, un abus de droit, en ne renouvelant pas le bail expiré. Dès lors, il n'y a nullement à s'étonner que l’idée de faute ait débordé du cadre où elle devait légitimement rester, pour donner lieu à de dangereuses généralisations sur le domaine du droit au renouvellement. La discussion reste donc entière. En premier, lieu, la constatation que l'obligation alternative du propriétaire «au renouvellement ou à l'indemnité » esl personnelle ne va pas à l'encontre du droit de suite.

Le droit de suile se ramène à exercer un droit réel déterminé partout où la chose se trouve. Dès lors, le droit n'est-il pas valablement exercé et complètement épuisé par une demande faile à celui qui est propriétaire de l'immeuble au jour de la demande de renouvellement ?

(2) G.P. 1931.2.912, Maughin c. Maunourv.

(3) Seine, Ch. Baux Commerciaux, 21 juin 1934, R.L. 1934.870, Mirra c. Kohlmann : cf. également : Paris, 11 janvier 1930, D.H. 1930.153, Froment €. Latreille et Bennard.

Le droit au renouvellement, en effet, n’est pas un droit à exercice continu comme un usufruit, ou un droit d'usage ou d'habitation. On peut avec quelque raison considérer que ce droit naît et se développe pendant la durée du bail puisqu'il faut réunir des conditions de durée, deux ans pour un bail écrit et six années pour un bail verbal, outre des conditions quant à l'existence et à l'exploitation d’un fonds de commerce pendant celte durée.

Mais lorsque ces conditions sont réunies, lorsque le bail s'est écoulé sur une période suffisante pour ouvrir le droit au renouvellement, et lorsque ensuite la demande est adressée au bailleur, tout n'est-il pas terminé jusqu'au prochain renouvellement du bail? Tout ce qui est postérieur à cette demande n'est-il pas, dans ces conditions, extérieur au renouvellement et par conséquent au droit de suite ?

L'exercice du droit au renouvellement parait donc instantané.

C'est le seul moment de la demande qu'il faut théoriquement considérer pour analyser le droit de suite. Les éléments postérieurs peuvent bien se rattacher à des difficultés d'ordre indemnilaire. L'exercice du droit de renouvellement proprement dit est terminé.

88. — Ce n'est donc pas, au point de vue du droit de suite, l'acquéreur postérieur à l'exercice du renouvellement qui est intéressant à considérer, c'est l'acquéreur qui viendrait à acheter l'immeuble pendant que se réunissent les conditions pour l'obtention du renouvellement, par exemple, celui qui à acheté l'immeuble six mois avant la demande de renouvellement. En l'absence de tout droit de suite comment le locataire pourrail-il ne pas adresser sa demande au premier propriétaire, à celui dont le nom est inscrit sur son bail, ou tout au moins à chacun des propriélaires successifs depuis cette date ? Or, c’est bien au propriétaire, à celui qui est propriétaire au jour de la demande, que celle-ci doit être adressée, alors même que l'acte de vente serait daté et transcrit de la veille. La loi est lormelle. Ne peut-on, dès lors, affirmer que le droit de renouvellement suit vraiment l'immeuble en quelques mains qu'il se trouve ?