Ce n'est pas tout

Même pendant la période séparant la demande de renouvellement de la fin de l'instance engagée, le droit de suite peut permettre d'expliquer des solutions légales qu'on a grand peine à justifier différemment.

Sans doute, nous nous trouvons dans une période dont

l'examen juridique est fort délicat. C'est l’époque même où naissent {ous les droits à indemnités et à caractère personnel.

Pourtant la jurisprudence paraît admettre les solutions suivantes, qu'une pratique courante a rendues classiques, lorsque le vendeur a cédé son immeuble après la demande de renouvellement :

1°) Il est d'un usage fréquent, si le propriétaire vendeur de son immeuble n'a pas renouvelé le bail, d'assigner en indemnité d'évichion les deux propriélaires successifs ;

2°) Si le vendeur a accordé le renouvellement à son locataire sans en informer son acheleur, nouveau propriétaire, on tend à admettre que l'obligation de renouvellement passe JP lACQUÉrENT.

M. J. Archevêque, dont nous ne partageons pas complètement les conceptions « personnalistes », ne cache pas son embarras (1) pour expliquer celte solution.

3°) Le vendeur a refusé le renouvellement. L'acquéreur survient et acceple de faire un nouveau bail : la jurisprudence décide que le locataire est déchu de tous ses droits contre le vendeur...

4) Le vendeur refuse encore le renouvellement dans des conditions donnant ouverture au locataire à un droit à indemnité.

Une collectivité publique achète l'immeuble et invoque pour justifier son propre refus, un motif valable, une démo-

89. —— (1) J. Archevèque, Revue des Loyers 1931, p. 501 et 597. Cet auteur justifie très juridiquenxent la transmission de l'obligation de renouvellement à l'acquéreur, lorsque celui-ci a élé averti de la procédure en cours par La süpulation pour

AU

lition pour cause d'utilité publique. Deux arrêts de la Cour de Cassation du 18 décembre 1933 (Chambre des Requêtes) et du 21 février 1934 (Chambre Civile), viennent de décider que le locataire n’était pas recevable dans sa demande d’indemnité d'éviction. La Cour de Paris a rendu une décision dans le même sens le 1% mars 1934 (2).

Un {el résultat peut difficilement se justifier sans faire appel à la notion du droit de suite.

Si la jurisprudence est plutôt favorable au droit de suite, le texte de la loi du 30 juin 1926, modifié par la loi du 13 juille( 1933, ne s'oppose pas non plus à la conception du droit de renouvellement comportant le droit de suite.

L’arlicle 1*, alinéa 1, de la loi n’exige aucune condition relative à la personne dù bailleur. Il ne dit point : « Tout propriétaire qui aura conservé plus de deux ans un locataire commerçant devra. Mais : « Le renouvellement des baux à loyer des locaux et immeubles où s’exploite depuis au moins deux années au moment de l’expiration de ces baux... ». El l’article 2 : «Le locataire, le cessionnaire.. devront... notifier une demande de renouvellement au bailleur. »

90. — Enfin, ne pourrait-on pas voir une sorte de prolongalion du droit de suite dans les droits de rétention que le localaire peut exercer en certains cas sur l’immeuble, notamment lorsque l'indemnité provisionnelle n’a pas été payée, par exemple (1). Et si précisément l'immeuble a été

(@) Civ. 21 février 1934, G.P. 1934.1.834. Mossé €. Laugier et Ville de Marseille, et Paris, 1% mars 1934, Compagnie Parisienne de Distribution d'Electricité e. Delfau : G.P.1934.1.831, sous note, et Robert-Martin et René-Maus, supplément 1935, page 9, n° 462 bis : Req. 18 décembre 1933, G.P. du 8 février 1934, Huberty c. Ville de Pantin et Louis,

90. — (1) Il est intéressant de noter la gamme des droits de rétention établie par la Jurisprudence et la loi du 13 juillet 1933. consüilutant des moyens de pression gradués contre le propriétaire : le localaire peut rester dans les lieux tant qu'il n'a pas reçu l'indemnité provisionnelle forfaitaire en cas de reprise pour démolir. Le propriétaire perd son droit de résipiscence si le

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vendu quelques jours auparavant, n’y a-t-il pas ici un droit de suite particulièrement rigoureux ‘pour l'acquéreur: ?

Pour être complet, il faudrait analyser les transformations du droit au renouvellement en cas de cession ou de vente du fonds de commerce, puisque le droit de renouvellement est une charge au profit de l’exploilation. Mais, si le droit de renouvellement profite également au fonds de commerce en quelques mains qu'il se trouve, malgré qu'on soit tenté de voir, dans la vente du fonds, encore une mutation à caractère réel, on ne doit pas oublier qu'il s'agit de la cession d’un droit et non d’une charge. Or la cession de créance suffit ici à l'expliquer, le vendeur du fonds vendant son bail assorti du droit au renouvellement.

La remarque n’est point inutile, car on pourrait être tenté d'expliquer Fobligation de l'acquéreur de l'immeuble par la cession de dette, le vendeur de l'immeuble cédant à l’acquéreur tous les accessoires de son droit de propriété, notamment l'obligation au renouvellement et le droit d'option pour transformer cette obligation en dette d'indéemnité d'éviction. |

Or, la cession de detle n'étant pas considérée comme entièrement admise, force est bien de constater dans une certaine mesure le caractère réel de l'obligation, transmissible à l'acquéreur parce qu'elle est attachée à l'immeuble.

91. — La recherche du droit de préférence dans «Ja propriété commerciale ». présente, un intérêt également soutenu al js

locataire a quitté les lieux: Enfin, le degré de contrainte le moins élevé est imposé en cas d'offres excessives : le Iücataire qui a fait des offres excessives doit payer l'indemnité avant d'entrer dans les locaux, faute de quoiile propriétaire est également tenu à l’indemmité. Il est vraisemblable que le propriétaire n'expulsera pas son ancien locataire avant que le nouveau n'ait réglé l'indemnité d'éviction.

94. — (1) Rigaud, op. cit. page 120 : « Droit de préférence : Lé droit réel est muni du droit de préférence ou d'exclusion, le droit personnel ne l’est pas. Quand un individu m'a fail une pro-

Le droit de préférence traduit les conséquences du conflit entre plusieurs créanciers munis de suretés ou entre plusieurs titulaires de droits réels comparables. Une très sérieuse difficulté vient immédiatement surgir en la matière en raison de la nature spéciale du droit au renouvellement. Ce droit se constitue et demeure entier pendant la durée du bail. Son exercice dans le temps pouvant se ramener à un acte instantané, durant un temps infiniment petit, on ne voit pas à quel moment le propriétaire a pu concéder des droits réels comparables, venant en conflit avec celui du locataire sortant. Ge droit puise bien son origine dans le bail primitif, puisque la location doit se prolonger pendant une durée minima. Or ce bail est par lui-même constitutif de droits et d'obligations légalement et traditionnellement personnels.

Comment s'expliquer alors que le bail puisse engendrer un droit réel, et surtout comment peut-on envisager un canflit entre titulaires de droits semblables, un bail ne pouvant êlre renouvelé qu'à la fin du précédent ? Il faut bien reconnaître que le problème est, à première apparence, particulièrement malaisé. S'il y a conflit entre deux locataires à qui la même chose est louée, c’est un conflit entre deux droits personnels ; s’il y a conflit entre un localaire sortant et un

messe, cela ne l'empêche pas de faire la même promesse, de faire une aulre promesse quelconque à une autre personne, et ainsi de suite indéfiniment lant qu'il trouve du crédit. Quand arrivera l'échéance, quand il faudra désintéresser les créanciers, il pourra être hors d’état de les payer tous, être insolvable. Alors la perte sera pareillement subie par tous. Le créancier premier en date n'a pas le droit d'exelure le créancier plus récent, la prérogative de lui être préféré.

€ Au contraire le droit réel confère à son titulaire le droit d'exclure d’abord tous ceux qui n’ont qu'un droit de créance, ensuite tous ceux qui n’ont qu'un droit réel postérieur en date. Celui qui à un droit réel quelconque, que ce soit un droit de propriété, de servitude, ou d'hypothèque, n’a rien à craindre ni des créanciers, antérieurs ou postérieurs, du constituant, ni des personnes à qui celui-ci aurait postérieurement consenti des alénations où des constitutions de droits réels (nemo dat quod non habet ; qui prior cest lempore potior est jure). »

locataire qui désire entrer, ce ne sont plus des droits semblables qui sont en jeu. Encore faudrait-il supposer que le locataire entrant soit en possession d’une promesse de bail régulière, ayant date certaine.

Puisqu'on admet que le droit de renouvellement se constitue pendant la durée du bail primitif on peut — en pure théorie — supposer deux locataires désirant se créer des droits de renouvellement sur un même local, et louant au propriétaire, qui consent par erreur ou dol, deux baux sur le même objet. Mais une fois les baux conclus, il y aura impossibilité pour les deux locataires de jouir simultanément de leur location, et l’un d'eux sera forcément évincé, celui qui a obtenu un contrat grâce à un consentement vicié. La nature même du contrat du bail s'oppose done au conflit de deux «droits réels ».

92. — S'agit-il au contraire du conflit entre un localaire sortant et un locataire qui désire entrer dans les locaux, et à qui une promesse de bail régulière a été accordée ?

Décider que le droit du locataire sortant doit primer toules promesses de baux, et par voie de conséquence, toutes les offres des tiers, mais n'est-ce point retrouver précisément notre «droit de priorilé » ?

Or ce système n'a pas passé dans la loi du 30 juin 1926. et actuellement il semble bien que le locataire doive s’incliner devant certaines promesses de baux ayant date certaine antérieure au jour où le locataire demande le renouvellement (1).

Au demeurant, le propriétaire conservant à chaque fin de bail l'option entre le renouvellement et l'indemnité, il est assez logique de considérer une promesse du bail à un tiers comme une manifestation non équivoque de la volonté du propriétaire de ne pas renouveler et de transformer en un droit à indemnité le droit au renouvellement du preneur.

Sans doute le texte de l’article 13 de la loi du 30 juin 1926

92. —— (1j Nous faisons, bien entendu, complètement abstraction de ses droits à indemnité.

maintenu dans la loi du 13 juillet 1933 semble admettre partiellement le droit de préférence (prior tempore.….), puisque le propriétaire aura le droit de ne tenir aucun compte des P10messes de baux postérieures au 1* janvier 1923.

Le conflit entre les locataires sortants et les locataires demandant à entrer dans les locaux n'existe sérieusement que pour les promesses de baux antérieures à cette date. Or, ajoutent les partisans du droit de préférence, si l'on donne pour ces locations la préférence aux promesses de baux antérieurement conclues, c'est parce que l’on ne peut agir autrement, en raison des droits acquis par ces contractants, depuis une date antérieure à la loi. Mais le droit de préférence existe réellement et ne subit aucune atteinte pendant la période normale d'application de la loi.

Ce raisonnement n’a pas toute la valeur que certains auteurs ont voulu lui donner. On a vu que c'est plutôt par une sorte de présomption de fraude que le législateur a cru ne pas devoir tenir compte des promesses de baux consenties entre le 1% janvier 1923 et le 30 juin 1926. Si cette présomption de fraude n'avait pas été dictée par les circonstances il apparait bien que tous les contrats antérieurs eussent élé respectés.

Et l'on est bien obligé de conclure que la maxime « Prior tempore, potior jure » s’'amenuise jusqu'à ne plus consacrer que le droit de préférence du locataire sortant sur le 10Cataire qui désire entrer, à égalilé d'offres, ce qui est manifestement l'intention du législateur de 1926. |

L'article 3, alinéa 7 de la loi de 1933 justifie si bien cette conclusion qu'il l’assortit, lorsque les offres son. exCessives, de l'obligation pour le locataire entrant de verser lui-même l'indemnité d'éviction, si le propriétaire l'a préféré. Le propriélaire n’est lenu en ce cas que d'une responsabililtié subsidiaire. |

Il faut reconnaitre que la seconde prérogative du droit réel, le droit de préférence, se trouve réduite à un rôle bien effacé dans le droit du locataire au renouvellement du bail.

93. — Faut-il dès lors abandonner comme vaine ef stérile celle recherche des droits de suite el de préférence dans no-

tre droit de renouvellement ? Il ne le semblé pas. M: le Doyen Cézar-Bru estime qu'on doit même la pousser ‘plus loin, et que la médiocrité des résultats 6btenus est toute apparente. On à trop souvent tendance, estime l'éminent professeur, à analyser le contenu du droit de suite et du droit de préférence sur un droit réel particulier el non sur tous les droits réels. Mais tous les droits réels n’emportent pas au même degré le droit de suite et le droit de préférence. Même pour l'exercice d’un droit déterminé ne voit-on point par instants l’une des deux prérogatives s’effacer ou s'évanouir ? Le droit de préférence ne survit-il pas à la perte du -droit de suite dans l'hypothèque ?

La théorie classique a entendu n'attacher aucune rigidité à ces notions de suite et préférence, qui ont un sens et une porlée différents suivant les droits que l'on envisage : Dans le domaine des droits de propriété, les droits de suile et de préférence ne sont pas, à proprement parler les éléments constitutifs du droit sur l'immeuble : Ils s'incorporent à l'immeuble ; ils ne le suivent pas : ils en sont inséparables : La revendication n'est pas la possibilité de reprendre un immeuble par l'exercice d’une prérogalive spéciale du droit de propriété, le droit de suite : c’est tout le droit de propriété qui est en mouvement, el qui permet d'actionner. Pas plus que la suite, la préférence ne se retrouve-l-elle dans le droit de propriété, à titre d'élément vraiment distinct : la propriété confère une possession exclusive. Il n’y a pas de superposition de droits, les uns préférés par rapport aux autres.

Il en est de même de l'emphythéose, qui au fond n'est qu'une variété du contrat de bail : Elle ne confère pas de droit de suite proprement dit : c'est une opposabilité du droit aux liers successifs : Esl-ce au fond un résultat très différent que l’on a rencontré en notre matière de la propriété commerciale : il ne le semble pas.

Et pourtant tout le monde est d'accord pour reconnaître que l’emphythéose est un droit réel...