L'hypothèque seule a vraiment suite et préférence

Et s'il en est ainsi c'est parce qu'il faut renforcer le droit

à un moment où il serait particulièrement affaibli, si l'on n'en prolongeait ainsi l'application. Le droit de suite est une nécessité parce que le créancier hypothécaire n’est pas en possession. Et à quel moment le droit de suite remplit-il efficacement son rôle ? Précisément lorsque le débiteur perd lui-même cette possession. Mais pendant que l'immeuble est encore dans les mains du débiteur, l’action hypothécaire suffit à faire réaliser le droit du créancier. La préférence est non moins nécessaire pour assurer au créancier la protection de son droit hypothécaire contre tous titulaires de droits semblables, les créanciers hypothécaires ou privilégiés, ou inférieurs, les créanciers chirographaires.

On croyait trouver l'uniformilé sereine dans le droit de suite et dans le droit de préférence : rien n’est plus mouvant, plus inégal que ce dosage de la suite et de la préférence dans les droits réels, eux mêmes si différents entre eux qu'on a peine à saisir le parallélisme de leurs caractères.

Rien ne serait donc plus prématuré que de s'avouer vaincu sur le terrain des droits réels, et d'affirmer sans procéder davantage que le droit de renouvellement fait partie du domaine des obligations.

95. — Les droits réels, dit-on en troisième lieu, diffèrent des droits de créance en ce qu'ils sont sanctionnés par des actions réelles, adversus quemcumque possesscrem : les droits de créance ne donnent lieu qu'à des actions personnelles en paiement. L'action réelle peut être dirigée contre n'importe qui, contre celui qui trouble la jouissance du droit. L'action personnelle ne peut être dirigée que contre lé débiteur, seul.

Nous sommes immédiatement arrêtés dans la matière des aclions prévues par la loi de 1926 : On a vu que le droit de renouvellement n'était pas sanctionné. Du moins ne l’est-il pas en lui-même. L'action judiciaire en renouvellement est considérée comme irrecevable, et seule l’action en indemnité est sanctionnée par les Tribunaux.

La jurisprudence à un premier examen, paraît se refuser à

— - — cs

attacher le moindre caractère d'action réelle à l'action en indemnité (1).

A Ja vérité, pour la bien comprendre, il faut prendre soin de noter qu'elle s’est instaurée avant la loi de 1933 à une époque où aucun droit de rétention n'existait au profit du locataire. Il était donc délicat de reconnaître au preneur un droit réel que la loi ne protégeait pas plus sous la forme

$5. — (1) « Attendu que, suivant le pourvoi, l'arrêt attaqué en ordonnant l'expulsion des demandeurs avant qu'il ait été statué par la juridiction compétente sur leur droit à indemnité, el, au cas où ils seraient jugés y avoir droit avant qu’elle leur ait été versée, aurait méconnu l'esprit général de la loi du 30 juin 1926. »

€ Mais altendu qu'une pareille prétention n'est fondée sur aucun texte, qu’elle contient les principes essentiels posés par la loi du 30 juin 1926, qu’également respectueuse, en effet, de la liberté des conventions et du droit de propriété, la loi, qui n'a voulu inslituer au profit des locataires commerçants aucune nouvelle prorogation de leur bail au-delà du terme consenti, n’a pas davantage voulu assortir d’une sûreté particulière consistant à se maintenir dans les locaux précédemment loués, la créance purement mobilière dont elle leur confère le bénéfice éventuel, que le locataire à qui le bailleur refuse un nouveau bail ne saurait se refuser lui-même à déguerpir après l'expiration de son contrat ou de la prorogation concédée par une loi antérieure d'où 11 suit que l'arrêt, loin de violer les textes visés au moyen. en a fait une exacte appréciation. »

Civ., 1% février 1928, D.11.1928.113, Foult, c. Labevric. Egalement :

Paris, 26 novembre 1926, D.IH. 1926.554, Secrot c. Halar y. Poitiers, 20 décembre 1926, D.H. 1927.75, Benoist c. Robert. Besançon, 12 janvier 1927, D.H. 1927.176, Epoux Robert c. Consorts Cosmoy et Desgrange.

Montpellier, 22 janvier 1927, D.H. 1927.248, Dame Vve Mare c. de Rudelle.

Lvon, 2% janvier 1927. D.H. 1927.123. Panissod c<. Francon. Contra :

Dijon, 21 mars 1927, D.H. 1927.327, Société l'Avenir e. Antoine. Rouen, 18 mai 1927, D.H. 1927.426, Delieuvin c. Dubuc. Aix, 1% décembre 1926, D.H. 1927.42, Simarze €. Rapuc. Paris, 8 janvier 1927, D.IT. 1927.72, Société du journal Le Temps c. Société des Publications Financières et Commerciales.

d’une-action judiciaire que sous celle de la résistance passive contenue dans le droit de rétention, jusqu'au paiement de l'indemnité.

Cela peut expliquer, pensons-nous, la vivacité des termes employés par certains arrêts, notamment celui de la Chambre Civile du 1* février 1928. |

La Cour de Cassation, sans employer toujours des attendus aussi sévères, à reconnu cependant qu'une assignation en renouvellement de bail n'est pas nulle en elle-même, « que le locataire doit être considéré comme ayant demandé une indemnité d’éviction, dans le cas où le propriétaire persisterait dans son refus» (@), et que de simples conclusions suffisent à rendre à celte action sa portée réelle (3).

Est-ce à dire devant une semblable levée de boucliers que le droit au renouvellement considéré comme un droit réel doive être considéré comme dépouillé de toute sanction ? Et l’action en dommages-intérêts. n'est-elle pas dirigée « adversus quemcumque possessorem » lorsqu'elle est dirigée contre le bailleur à qui a été adressée la demande de renouvellement, alors même qu'il ne serait propriétaire que depuis la veille ? N'est-il pas de même lorsque, postérieurement à cette date, on met en cause des acquéreurs successifs ? Il semble qu'on ne puisse justifier que par le caractère réel de l'action en justice, l'irrecevabilité de la demande en indemnité d'éviction opposée par les administrations publiques torsqu'existe la raison d'utilité publique... N'est-ce pas aussi, à l'heure actuelle, une sanction à caractère réel que le refus du locataire de quitter les lieux en exerçant le droit de rétention aussi longtemps qu'il n'aura pas reçu l'indemnité provisionnelle.

(2) Req.. 17 février 1931, G.P. 1931.1.690 : Gaz. Trib., 22 juillet 1931, Laguionie et Ci c. Hamelot et Hermann.

(3) Civ. 3 maï 1933 ; G.P. 1933.2.222 ; R.L. 1934.34, Monnier c. Thévenol.

Dans le même sens. Seine, Ch. Pro 4 mai 1928, R.L. 1928S.916.

Rennes, 10 février 1930, Rec. ; Rennes 1930, 52 : R.L. 1930.1027.

Contra :

Nantes, 27 mai 1931, G.P..1931.2.176, Dile Huvet c. Vve Lucas.

priété Combmerciale,

96. — « Le droit réel est sauf exception un droit perpétuel destiné à durer autant que son objet tandis que le droit personnel est par essence un droit temporaire destiné à s’étein: dre par un événement prévu, par le paiement, qui d’ailleurs dans nombre de cas n'éteindra le droit personnel de créante qu'en faisant naître un droit de propriété () »

C'est ainsi que Girard définissait le droit réel, par opposition au droit personnel en droit romain. Définition un peu restrictive sans doute car son auteur en écrivant ces lignes n'envisageait, à n’en pas douter, que l'institution de l'hypothèque dont la réalisation transforme un droit de créance en un droit de propriété.

A la vérité cette notion de la perpétuité parait être l'argument le plus clair et le plus précis tendant à faire voir un nouveau droit réel dans le droit au renouvellement. L'argument est même d'autant plus impressionnant que le droit au renouvellement tire chaque fois son existence d’une situation essentiellement temporaire, créatrice de droits personnels. Il est certainement peu de décisions qui soulignent autant le caractère personnel du contrat de bail que l'arrêt de la Cour de Grenoble du 11 mars 1897, Veuve Paquier c/ Commune de Monestier de Clermont :

« Attendu, en ce qui concerne la perpétuité, qu'il est de l'essence du contrat de bail de ne conférer qu'un droit temporaire ; que sa durée maxima ne doit être à fortiori que celle qui peut être établie pour un bail ordinaire constitutif de droils moins importants (que les droits réels immobiliers). Qu'il suit de là que la convention du 2 octobre 1848 doit être considérée comme.un bail contracté pour 99 ans. »

Or la loi de 1926 tire précisément, dans chaque bail les éléments nécessaires pour en permeltre normalement el:indéfiniment le renouvellement. S'agit-il d'un bail écrit, l'art. 3; alinéa 9 fixe la durée du nouveau bail à celle du précédent sans pouvoir excéder neuf années, ce qui pérmet, une fois cé bail expiré d'introduire une nouvelle demande de renouvellement (2).

96.. — (1) Girard, Manuel de Droit Romäin, p. 251, note 1. (2) V. Henri Meumier, Commentaire de la loir du

La loi est encore plus netle pour les baux verbaux : un bail verbal de six ans donne un droit de renouvellement pour l'obtention d’un bail écrit de trois années. Ce bai! à son tour sera susceptible de renouvellement puisqu'il est supérieur à deux ans (3).

13 juillet 1935, page 111, Robert-Martin et René-Maus, n° 713 et

s., page 382. En ce sens :

Trib. Civ. Seine, 30 décembre 1927, D.H. 1928.218, Hennessy ce. Comptoir National d'Escompte de Paris.

Trib. Civil Seine, 31 décembre 1927, R.L. 1928.153, Société de la Madeleine €. Léger.

Trib. Civ. Seine, 5 janvier 1928, R.L. 1928.15, Spick «. Crossard.

Frib. Civ. Seine, 13 janvier 1928, R.L. 1928.441 Aubet c. Veylet.

Trib. Civ. Seine, 21 janvier 1928, R.L. 1928.442, de la Motte- Saint-Pierre €. Bon.

Trib. Civ. Seine, 13 novembre 1928, G.P. 1929.1.613, Velsh c. de Clermont-Tonnerre.

Paris, 21 novembre 1928, G.P. 1928.2.922. Aubé «€. Laffont.

Pour les baux à périodes, la Cour de Cassation vient de rendre un arrêt de principe (Civ., 28 février 1931, D.H. 1934.220, Tendil €. Consorts Maurel, et G.P. 1934-1.822). Robert Marin et René-Maus, supplément 1935. n° 722 bis, estiment « que, lorsque au cas de bail de trois, six. neuf années, avec faculté réciproque de résiliation, le propriétaire a donné congé au locataire pour la date d'expiration de la première période, il y a lieu de considérer que la durée du bail, dont le renouvellement peut être demandé, a été de trois ans. »

Sur les hésitations antérieures de la jurisprudence, V. notamment :

Nancy, 28 mars 1930, R.L. 1930.1.1039, Ferrari €. de Wendel et Ci, D.H. 1930.356.

Paris, 27 octobre 1930, R.L. 1931.269, Dibos ec. Lhoste. Montpellier, 21 janvier 1932, R.L. 1932.490, Tendil ce. Maurel et Bouzat.

(3) V. Henri Meunier, op. cil., page 271 : Commenlure de l'art, 17, loi du 13 juillet 1933, durée du nouveau bal ; Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n° 726. page 386 ; Seine, 31 mars 1928, R.L. 1928.538. Audias €. Amiot.

97. — Il importe d'insister sur ce caractère de perpétuité du renouvellement qui a été senti par certains auteurs () mais qui n’a pas été suffisamment dégagé par la jurisprudence, toujours saisie de procès en indemnités.

Le fait que tout bail donne ouverture à un droit de renouvellement, puisant dans un droit personnel, essentiellement temporaire, les éléments constitutifs d’un droit « fort », à tendance de perpétuité, est assez significatif. Ce n’est peutêtre pas une idée très différente qu'émet Girard en déclarant que l’extinction d’un droit de créance peut donner naissance à un droit de propriété. Tout n’est que recommencement. Le droit réel de renouvellement devient alors plus durable ef plus stable qu’un usufruit ou qu’un droit d'usage qui s'éteint par la mort du titulaire du droit réel. En matière de propriété commerciale c’est le fonds de commerce qui est titulaire du droit de renouvellement, lequel se perpétue en la personne du locataire, de ses héritiers, des cessionnaires, et qui ne s'éteint que par des accidents tels que la reprise personnelle, la démolition de l'immeuble, des motifs graves et légilimes à l'encontre d'un locataire.

98. —- Faut-il alors conclure que le refus de renouvellement transformé en droit à indemnité, le seul aspect du problème dont les tribunaux connaissent, éteint le droit réel ? Ce point parait assez nouveau en doctrine, et ce ne sera pas la seule trouvaille du législateur de 1926.

Primus, propriétaire, après avoir renouvelé son bail à plusieurs reprises à Secundus, locataire, le chasse, lui paie une indemnité d’éviction et loue son immeuble à Tertius (1). Il se forme alors une nouvelle série de liens juridiques entre Tertius et Primus directement. L'indemnité d'éviction, si lon veut, est versée à chaque changement de « dynastie » mais le droit est susceptible de renaître aussitôt au profit du nouveau locataire. et l'institution » demeure ave: son caractère de permanence.

— (1) Robert-Martin et René-Maus, loc. cit. n° 276.

. — (1) En supposant que Île bail soit d’une durée de deux ans au Moins.

Il semble donc qu’il y ait dans ce droit au renouvellement, complètement détaché de la question indemnilaire, un élément incontestable de réalité. La Jurisprudence ne peut en, traduire l’existence puisqu'elle n’est jamais amenée qu'à en voir les crises, par leur côté indemnilaire et par conséquent personnel.

99. — Un cinquième argument que M. Rigaud emprunte à M. Bufnoir (1) fait une distinction entre les droits réels el: les droits personnels au point de vue de l'acquisition et des sources, l'acquisition d’un droit personnel ne pouvant naître que de la convention, le droit réel pouvant prendre sa source dans Ia volonté d’un seul, le titulaire du droit, par exemple par le mode de l’usucapion ou de l'occupation.

On reconnaît d’ailleurs que ces modes d'acquisition spéciaux tiennent plus à la nature spécifique de chaque droil qu'à la distinction des droits réels et des droits de créance. On ne conçoit pas de créance sans la volonté du débiteur de s'obliger. Et l’usucapion n’est qu'une conséquence de ce fait que le droit réel serait un lien direct entre le titulaire du droit et la chose.

On transpose assez mal cet argument à la matière de la propriété commerciale et il est difficile d'en tirer un argument dans un sens ou dans l’autre. Il faut bien reconnaître que le droit au renouvellement tire son origine dans la convention des parties, dans la mesure où cette convention a revêtu la forme d'un bail. Mais ce bail n’a pas prévu le renouvellement, et toute clause qui aurait pour but d'v faire échec serait même nulle. Le renouvellement à son origine échappe donc par un certain côté à la convention des parties. Mais c’est pour y revenir aussitôt et pour nous faire reconnaître que le droit au renouvellement est incapable de prendre naissance par la volonté unique du titulaire du droit car le simple veto du bailleur à l'instant décisif suffit à le mettre à néant.

99. — (1) Rigaud, op, cit., page 124. C. Bufnoir, Propriété et Contrat ; Théorie des modes d'acquisition des droits réels et des sources d'obligations. |

C'est peut-être là un des points faibles de la notion du droit de renouvellement conçu comme droit réel. En réalité il semblerait que ce dernier élément soit un caractère spécifique de chaque contrat plutôt qu'un critérium du droit réel. Le droit au renouvellement procède du contrat de louage. Il n’est pas étonnant qu'il en emprunte certaines particularités. Mais il faut avant tout se garder ici de déductions trop hâtives.

100. — Les partisans de la théorie classique, étayant peutêtre leur point de vue sur un examen un peu trop exclusif du droit de propriété, séparent ensuite dans le droil réel l'exercice du droit avec un certain nombre d'actes matériels qui procèderaient d'une catégorie juridique inférieure et qui n’altèreraient pas le caractère du droit réel lui-même. Ce phénomène de dédoublement ne se produirait pas pour les droits de créance : il s’agit de la coexistence de la propriété et de la possession (1).

A un examen superficiel, on ne conçoit pas facilement une manifestation de l’activité du locataire laissant son droil intact et manifestant à l’extérieur son droit de renouvellement. Au fond, c’est peut-être bien le bail lui-même qui va constituer cette manifestation extérieure, assimilable à la possession : c’est la jouissance même des locaux, leur possession à titre de locataire dans l’acception de ce terme qui pourrait lui conférer un droit réel ; seulement à la différence du droit de propriété, dont la pcssession laisse supposer