Raul, op. cit., page

« Le droit du preneur est pourvu, en apparence, d'un droit de suite, puisqu'il donne la possibilité de jouir de la chose, alors même qu'elle est passée entre les mains d’un tiers-acquéreur, lorsque le bail a date certaine, Mais ce n’est pas là un véritable droit de suite, analogue à celui que conférerait un droit réel. En effet, il est reconnu par les auteurs modernes que l'acquéreur est tenu envers le preneur des obligations que le contrat ou la loi imposaient au bailleur, et notamment de l'obligation de délivrance et Ge garantie, tandis que le droit de suite, qui dériverait d’un simple droit réel, n’obligerait pas l'acquéreur à faire jour le preneur, mais simplement à souffrir qu'il jouisse, autrement dit à respecter comme lout le monde son droit réel de jouissance. Il est admis aussi que l'acquéreur ne pourrait pas, même en renonçant aux loyers, se dispenser d'entretenir le bail. En d’autres termes, la situation du preneur vis-à-vis de l'acquéreur s'explique non parce que le premier a un droit de suite — terme impropre — mais parce que le second est subrogé légalement aux obligations et aux droits du bailleur.

« C’est celte subrogation légale qui explique pourquoi l’acquéreur a, vis-à-vis du preneur, tous les droits du vendeur, bénéfice qu'il n'aurait pas au cas où le preneur n'aurait, vis-à-vis de lui qu'un simple droit de suite. Le prétendu droit de suile

du preneur n’en est donc pas un. Si le droit personnel du pre-

neur élait, par hypothèse, muni d’un droit de suite véritable, il aurait à la fois plus d'avantages et moins d'avantages que ne lui en confère cette subrogation légale. Il aurait moins d’avantages vis-à-vis d’un tiers quelconque autre que cet acquéreur

Il reconnaissait que le droit du preneur paraissait muni

d'une sorte de droit de suite, point tout à fait orthodoxe cependant, car s’il en avait été ainsi, le locataire aurait pu agir directement contre les tiers s’opposant à sa jouissance au lieu d'être réduit à une action en délivrance contre le bailleur.

Peut-on dire qu'il en est encore ainsi pour le locataire

commerçant ? N'y a-t-il pas quelque chose de vraiment nou-

qui s'opposerait à son entrée en jouissance en prétendant avoir un droit sur la chose louée émanant d’une autre personne que

ie bailleur et aussi vis-à-vis d’un tiers quelconque où d’un sim-.

ple co-locataire qui causerait à sa jouissance un trouble de droit. Dans ces deux derniers cas, il pourrait, en effet — au lieu d'être réduit à une action en délivrance contre son bailleur — agir directement contre ce tiers qui s'oppose à son entrée en jouissance, ou, — au lieu d’être obligé d'appeler son bailleur en garantie, — jouer en son propre nom le rôle de demandeur où de défendeur vis-à-vis de celui qui cause le trouble de droit.

« Dans la rigoureuse propriété du terne, on ne peut done dire que le droit personnel du preneur lui confère un droit de suite.

€ Quant au droit de préférence, dont la jurisprudence tend à munir le, droit du preneur dans le conflit entre preneurs successifs de la même chose, et dont l’article: 684 du Code de procédure civile paraît faire une application dans le conflit du locataire et des créanciers de sommes d'argent, nous sommes pleinement d'accord avec M. Demogue. La règle « Prior tempore potior jure » est, prise en elle-même, si évidente et d’un bon sens si élémentaire que, considérée dans la région sereine des principes, en faisant abstraction des travers pernicieux de la nature humaine (omnis homo mendax). elle devrait s'appliquer à lous les conflits de droit quels qu'ils soient.

« Une conclusion en tous cas se dégage de cette étude du droit du preneur et de l'extension idéale que nous donnons à Ja suite de M, de Vareilles Sommières à la maxime « Prior tempore polor jure », c’est que le droit de préférence n'est pas inhérent à l'essence du droit réel, pas plus qu'il n’est incompatible avec l'essence du droit de créance, ainsi qu'on le porte à croire trop souvent à l'Ecole, en érigeant en dogme absolu et intangible la règle de législation positive que l'article 2093 n'édicte que pour les créanciers de sommes d'argent. »

veau ? Les faits sont patents : Ce locataire particulier a désormais pour l'exercice de son droit spécial au renouvellement du bail une arme contre les tiers, constituée par un droit indéfini de se maintenir dans les lieux à l'égard de tous, sauf manifestation de volonté contraire du bailleur. Et il jouit également d’un droit de préférence réduit,-il est vrai, mais n’enlevant nullement au droit de renouvellement les éléments de droit réel que nous avons rencontrés et étudiés chemin faisant.

110. — M. le Doyen Cézar-Bru voit un parallélisme possible entre l'exercice du droit de renouvellement et l’action hypothécaire. La transformation du droit de renouvellement en un droit à indemnité n’est pas le seul cas de transformation d’un droit réel en un droit de créance : Le droit réel d'hypothèque se transforme en un droit de créance par la purge, mais redevient un droit réel s'il n'y a pas eu paiement effectif. Le droit hypothécaire va offrir une série de situations assez semblables à celles prévues et organisées par les-lois de 1926 et 1933.

Le tiers détenteur, tenu propter rem, et recevant la sommation de payer ou délaisser a le choix entre plusieurs solutions. | ñ

Il peut purger. «La purge est une procédure imaginée par l’ancien droit français pour que le tiers détenteur puisse s'affranchir des privilèges et hypothèques, sans payer au dela de son prix, » (1) ou au dela de la valeur du bien grevé, s'il a été donné ou vendu dans des conditions particulièrement avantageuses. Le tiers détenteur qui purge doit faire offre immédiate du «prix», sans qu'il v ait à envisager des conditions de paiement différé. De même pourrait-on considérer l'action du bailleur comme un choix entre un renouvellement et une sorte de purge destinée à lui laisser son immeuble franc et quille de toute charge de nature locative.

410. — (1) Garsonnet et Cézar-Bru, Traité Théorique et Pratique de Procédure Civile et Commerciale, 3° Edition, tome TV. n° 527.

Comme en matière hypothécaire, la transformation du droit réel en un droit sur l'indemnité n'offre rien de définitif. En vertu de son droit de repentir, le bailleur conserve la faculté de renouveler le bail, s’il estime l'indemnité d'éviction trop élevée. .

Or cette faculté lui est réservée jusqu'à l'expiration du délai de quinzaine suivant la signification du jugement fixant l'indemnité. Il y a donc une nouvelle transformation du droit à indemnité en un droit réel, exécutée par le renouvellement du bail. Seulement dans la surenchère, c’est le fait du créancler non satisfait des offres reçues qui donne naissance au droit réel ; dans le mécanisme de la propriété commerciale au contraire, c’est le «tiers détenteur » lui-même qui préfère délaisser, la charge imposée élant trop onéreuse.

Dans l'une comme dans l'autre hypothèse, le délaissement en lui-même n'a d'autre effet que de faire perdre sa possession au tiers détenteur. En matière de propriété commerciale, celte perte de possession correspond à une mise en possession correspondante et immédiale du locataire dont le litre est renouvelé. S'il n’en est plus ainsi en matière hypo- Ihécaire, el si l'immeuble est remis aux enchères, à l'encontre’du curateur, on ne saurait oublier qu'historiquement, — dans le droit romain — le délaissement consistait essentiellement à mettre le créancier poursuivant en possession de l'immeuble (®@). La différence entre les deux institutions esl donc plus apparente que réelle et tient davantage à la nature des droits mis en mouvement qu'à une différence fondamentale dans les origines des rapports des parties (3).

(?} Colin et Capitant, op. cit. tome IT, page 973.

(3} Sans doute faut-il se garder de pousser trop loin la comparaison, On ne peut Pas ne pas remarquer certaines ‘issemblances entre les deux institutions. En matière hypothécaire, le liers détenteur qui a la faculté de purger le fera généralement au moment de son achat, Le n'oment du renouvellement est, au contraire, diclé impérativement par la fin du bail. On ne saurait purger en un autre moment.

L'intérêt de la purge est encore de « nelloyer toute hypothèque » contre tous les créanciers. Lei, il ny a qu'un seul

Bien mieux, certains créanciers hypothécaires, lorsque la purge est automatique, expropriation pour cause d'utilité publique, adjudication sur saisie immobilière, perdent tout droit réel lorsqu'ils n’ont pas été colloqués en rang utile. Ne pourrait-on encore comparer cette situation à celle des indemnités forfaitaires, en cas de démolition ? Le créancier doit se contenter d’un droit de créance, sans aucune possibilité de le voir se transformer à nouveau en droit réel (4).

Ce n'est pas tout. Le tiers détenteur, poursuivi par le créancier hypothécaire peut se laisser exproprier : c'est si

créancier en présence du bailleur, le locataire sorlant. Mais nous avons vu que cette situation tenait à ce que le drœt de préférence, comme d'autres droits réels, se ramenait à une véritable exclusion des droits égaux ou inférieurs : Deux locataires ne peuvent jouir simultanément, z

Enfin, ce qui paraît plus grave, c'est que le tiers détenteur peut purger, sauf s’il est tenu personnellement de la dette. Celui qui apparaît ici tenu personnellement de la dette, c’est le signataire du’ bail. 11 semble bien que sa situation ne soit guère différente de celle des acquéreurs postérieurs et qu'il pourrait purger également l'immeuble à fin de bail.

Il n'importe : il convient de justifier que, depuis la loi de 1933, le bailleur de l'immeuble, spécialement lorsqu'il s’agit d’un acquéreur, est tenu « propter rem » et non en vertu d'une obligation personnelle, et la notion du droit réel ne s'oppose nullement à ce que le bailleur, demeuré le même depuis l’origme du bail, ne soit tenu de l'indemnité d’éviction qu’également « propter rem ».

(4) La purge est sans effet toutes les fois que Île mode d'acquisition a par lui-même pour effet de convertir le droit des créanciers sur l'immeuble en un droit qui ne porte plus que sur le prix d’adjudication. » (Garsonnet et Cézar-Bru, ibid.). -

Il est singulier de voir le parallélisme entre les cas de purge automatique, notamment l'expropriation pour cause d'utilité publique, et les hypothèses en matière de propriété commerciale, où le droit de repentir est impossible où, par conséquent, la transformation du droit réel en une indemnité présente un caractère définitif (utilité publique, démolition pour reconstruire). ;

l’on veut une exécution forcée. Or le renouvellement forcé du bail existe en matière de propriété commerciale. D’une part le propriétaire défaillant est présumé consentir au renouvellement du bail. Les conditions el la durée en seront déterminées par la procédure d'arbitrage. D'autre part, enfin, l’article 3, alinéa 14, voit une sorte de renouvellement forcé dans le fait de ne pas avoir envoyé le nouveau bail à la signature du locataire, lorsque larbitrage est terminé. L'ordonnance définitive vaut bail. C'est bien une expropriation de la « possession » du bailleur.

La loi de 1933 pénètre donc fort loin dans le domaine du droit réel.

111. — Faut-il dès lors conclure, adoptant la thèse des auteurs personnalistes, que la situalion des droits réels et de créance étant sans grand intérêt, notre recherche doive s'arrêter ici, en se limitarit à une sorte d'inventaire des éléments du droit de renouvellement ? Faut-il au contraire prenant ouvertement fait et cause pour les auteurs classiques, prendre nettement parti pour le droit réel, rejetant d'emblée la notion du droit de créance, ou inversement ? Faut-il encore, puisque, aussi bien, celte étude nous en a révélé la possibilité, adopter un moyen terme comme le fait M. Demontes (t) en déclarant que l’on se trouve en présence d’un droit de créance à caractère réel ? |

414. — (1) Demontes, La Propriété Commerciale, Revue Critique 1928, page 377 :

€ Car, enfin, il faut bien justifier le fondement de cette obligation, mise à la charge du propriélaire, qui est l'alternative de renouveler le bail ou de payer une indemnité, Et, sur ce point, on hésite. Or, l’une des explications se fonde sur la nécessité de parvenir à la restitution d’une valeur que le propriélaire s'est indûment appropriée et qui ne lui appartenait pas, la valeur de la cliéntèle et de l’achalandage du fonds du locataire «évincé ». Si le locataire à le droit de reprendre ces éléments immatériels qui se sont incorporés dans les locaux qu'il occupait, c'est donc qu'il est titulaire sur ces locaux d'une sorle de droit de propriété en valeur, en admettant que. ces deux mots pussent être rapprochés. Et cela nous ramène bien à l'idée d'un droit de créance à caractère réel. » (page 577).

« La notion du droit de créance a caractère réel, d’un droit

Nous ne le pensons pas. Nous avons examiné du point de vue théorique ie contenu du droit au renouvellement avec sa force de contrainte comme avec ses faiblesses.

Sans doute il confère sur la «chose» des droits d’une importance relativement faible par rapport au contenu des droits réels qui nous sont familiers. Mais il répond encore bien moins à la notion du droit de créance, puisque sa transformation en un droit à indemnité conserve malgré tout ui: caractère accidentel, maladif si l’on veut. Et, surtout, sa transformation en droit de créance ne l’éteint pas. Il renait aussitôt pour reprendre sa force à la fin du bail suivant. C'est une maladie qui ne tue pas le malade, mais l'affaiblit passagèrement.

Enfin il faut tenir compte de ce que les droits et d’une ficon générale les institutions juridiques sont ce qu'ils sont, parce qu'ils répondent à une finalité sociale donnée. Ils sont destinés à corriger dans la société tel ou tel inconvénient qui rendrait la vie commune beaucoup plus difficile sinon intolérable s'ils n'existaient pas. Ils ne sont pas créés avec un degré plus ou moins poussé de perfection pour entrer dans des cadres juridiques préexistants et immuables ; ils sont l’œuvre du milieu social. Ils peuvent être imparfaits. Il n'y a pas un droit réel type et un droit de créance Lype. Il n'est même peut-être pas possible de dégager nettement les caractères essentiels de chacune de ces cêlégories, caractères

de propriété en valeur n’est pas nouvelle dans notre droit. C’est par elle que Aubry et Rau expliquaient le fondement de l’action « de in rem verso ». Pour eux la &versio in rem » est, selon l'expression de. Bartin, l’altération du patrimoime d’une personne, en conséquence du passage injustifié de certains éléments de ce patrimoine dans un autre, qui y restent reconnaissables. L'action @in rem verso » se rapproche de la pétition de l’hérédité qui n’est elle-même qu'une revendication du patrimoine, Et, comme par ailleurs ces mêmes auteurs reconnaissent que l'action de «in rem verso » est une action personnelle, il faut bien arriver à admeltre qu’elle sanctionne une sorte de droit de propriété en valeur, de droit de créance à caractère réel.

« La question est délicate et cela se voit bien dans la réglementation stricte du droit de reprise ‘du propriétaire. » :

sans lesquels on peut affirmer de façon rigoureuse qu'un droit n'est pas un droil de créance ou n’est pas un droit réel.

Il semble donc que l’on doive conclure sans plus d'hésitations, en altribuant depuis 1933 au droit de renouvellement du bail la qualité de droit réel, droit dont le contenu coercitif réel n’est pas considérable, mais dont l’existence incontestable est révélée avec une précision suffisante par des données pratiques correspondant aux nécessités sociales d’une vie nouvelle, plus complexe et plus évoluée.

LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL CONFÈRE-T-IL AU DROIT A INDEMNITÉ UN CARACTÈRE DE RÉALITÉ ?

112. — La question ne concerne que les indemnités d’éviction.