Retail, page

>) L'obligation de travailler à l'exploitation pour arriver à ce résultat.

La formule de la valeur du fonds V devient alors : E a VE = (4 u-n) (Formule 2?) à 2t Cette formule revient, pour connaître la valeur du fonds, à multiplier le bénéfice annuel par un coefficient qu'il est très facile de calculer d'avance si on connait la durée du bail et du bénéfice annuel.

Pour un bail de 3 ans (la formule étant calculée sur un taux de 6 %), le coefficient est de 1,33 et pour 9 ans, au même taux, le coefficient est de 3.40.

En fixant donc sur les suggestions des rapports d'experts, la valeur des fonds dont les baux n’ont pas été renouvelés après un bail de 9 années, à 3 fois environ le chiffre du bénéfice annuel, les tribunaux n'obéissent pas qu'à une simple initiative expérimentale. On peut admettre que la valeur du fonds est réellement voisine de ce chiffre. (2)

(2) On reproduira ici la valeur du coefficient K par lequel, dans la formule 2, on devra multiplier le chiffre du bénéfice annuel pour avoir la valeur du fonds (pour un taux de 6 L) (Retail, page 34).

Durée du bail Coefficient K Durée du bail Coefficient K | an 241 10 ans 3,68 2 ans 0,91 11 ans 3.94 3 ans 1:33 12 ans 4,19 Lans 1579) 15%ans 4,42 5 ans 2:40 sin 14 ans 4,64 Gans.: lontu2i46 15 ans 4,85 7 ans rs 2. 1er 2j 16 ans 5,05 $: ans. 410: 17 ans De 9 ans 3,40 18 ans 5,41

L'auteur donne également une formule correspondant à des baux inférieurs à une année : la formule est simplifiée, car il n'y a plus lieu à capitalisation d'intérêts, il y a simple proportionnalité suivant le nombre des mois restant à courir.

Enfin, si les bénéfices sont progressifs, M. Retail affecte le chiffre des années les plus récentes de coefficients plus élevés

126. — L'étude de la formule dans ces cas limites, démontre que si l’on pouvait concevoir un bail de durée infinie, la valeur du fonds ne monterait pas indéfiniment, mais serait égale à la valeur du bénéfice annuel multiplié par le coeflicient 8,33. Cela révèle qu'il semble donc Y avoir une cerlaine exagération à fixer la valeur d’un fonds à 12 fois le bénéfice annuel.

M. Retail, faisant lui-même la critique de sa formule, insisle sur le caractère un peu arbitraire du taux de l'argent qu'il à choisi. Le taux de 6% paraît cependant devoir être considéré comme raisonnable, en matière commerciale, puisque c'est le taux légal des intérôts.

L'auteur démontre cependant que les variations dûes au changement du taux, n'entrainent que des modifications réduites dans l'évaluation du fonds.

Ainsi, pour les baux de 5, 9 et 15 ans, les coefficients par lesquels on doit multiplier le montant des bénéfices sont les suivants :

Durée du bail Taux A Ù —— 4,5 % 5% ARE 6% Saisie 1237 1,36 1,31 1835 ORAN SAME 3,63 3,99 3,47 3,40 1HPANS AMEN 5,36 5,18 5,01 4,85

127. — Appliquant la formule de la valeur du fonds à la propriété commerciale, M. Retail examine d’abord les valeurs qu'auraient acquises les fonds de commerce avec l'adoption du droit au renouvellement automatique du bail, et du droit de priorité.

Passant à l'application de la loi de 1926, il est conduit aux résultats suivants :

1°) Un bail fait pour une durée de neuf années ou supérieur à cette durée, donne droit à un bail renouvelé de 9 ans :

que ceux des années antérieures, de manière à relever fictivement le bénéfice annuel moyen avant d'y appliquer la formule donnant le prix du fonds.

c'est donc de cette durée que le commerçant est privé si le bail n’est point renouvelé : Pour un bénéfice annuel moyen le 100.000 francs, le coefficient correspondant à 9 années étant de 3,40, la valeur théorique du fonds est de 340.000 francs.

2°) Un bail verbal de 6 années consécutives au moins, ou un bail écrit de trois années, donnent droit à un renouvellement de trois années : Pour un même bénéfice annuel. le coefficient étant de 1,33, la valeur du fonds de commerce peut être évaluée à 133.000 francs.

128. -- À l’aide du premier exemple choisi lors de l'établissement des formules, et en supposant, ce qui est impossible, mais uniquement pour faciliter le raisonnement, que le locataire ait droit à un renouvellement de bail d'une durée de 15 années, le locataire est-il complètement indemnisé de l'intégralité du préjudice subi en recevant la valeur du fonds indiquée plus haut, soit 485.000 francs ?

Rappelons que cette somme lui permettrait, s'il (trouvait un fonds de commerce libre, de retirer de ce fonds 100.000 francs pendant 15 années, à condition de l'exploiter Iui-mèême. Mais si le locataire évincé ne travaille pas personnellement el fait un placement de ce même capital à intérêts composés, au même taux de 6 ‘. il en obtiendra seulement 50.000 francs annuellement pendant 15 années. C'est donc que le commerçant a perdu le droit au (travail, à l’exploitation du droit de retirer du fonds sa part.de bénéfices personnels. Le rapport de son capital investi lui est seul remboursé.

Or, en obtenant un renouvellement de bail pour une durée déterminée, le point capital est que le locataire oblient, outre la possibilité de conserver sa clientèle et de rémunérer Son Capilal, le droit et la possibilité de continuer son exploitation — le droit au travail — et dont la valeur n'est pas incluse dans celle du fonds de commerce.

Or précisément, ce droit au travail est considéré comme perdu lorsque le cemmerçent ne peut plus se réinstaller et ne peut plus rallier sa clientèle : cela ne lui est pas pavé par la somme de 485.000 francs, par la valeur du fonds de com-

merce : ce qui lui est remboursé principalement par le propriétaire: c'est son capital argent.

Il n’est donc pas théoriquement impossible d'accorder à un locataire une indemnité dépassant la valeur du fonds ainsi définie.

129. — À la vérité, la notion de valeur de fonds de commerce n’est déjà plus aussi simple que la lecture des arrêts ne le laissait entendre. Est-ce à dire que la conception de M. Retail doive être elle-même à l'abri de toute critique ?

La sûreté el la rigidité de ce raisonnement paraissent quelque peu alteintes par l'existence des lois sur la propriété commerciale.

Autant ces déductions apparaissent séduisantes pour l'évaluation d’un fonds de commerce pendant l'existence même du bail — si cette évaluation est recherchée dans un contrat de nantissement, de société ou dans un partage de succession — autant deviennent-elles contestables lorsqu'il s'agit du renouvellement du bail et du calcul de l'indemnité d'éviction. La formule repose en effet sur le fait suivant : La valeur théorique du fonds est calculée de telle manière que tous les éléments, quels qu'ils soient, sont rigoureusement amortis au jour de la fin du bail.

Comment alors expliquer celte soudaine revalorisation du fonds opposée au bailleur du seul fait du refus du renouvellement ? Celte revalorisation n'est-elle pas basée un peu sur des éléments déjà comptés comme amortis, matériel, clientèle, etc... ? Ne repose-t-elle pas sur un élément nouveau, le droit au baïl, dont on avait exclu l'éventualité lors du calcul définitif de la valeur d'achat du fonds ?

Demander alors au bailleur le paiement de la valeur du fonds à la fin du bail, n'est-ce pas lui demander d’indemniser une perte nulle ?

Ces conséquences extrêmes du raisonnement de M. Retail ne nous paraissent pas acceptables en matière de propriété commerciale : on se rend parfaitement compte que la complexité du problème provient de ce qu'il est impossihle de prétendre que le locataire a droit en toutes circons-

tances au renouvellement de son bail. Le locataire n’en est pas assez certain pour faire figurer cette valeur dans l’estimation raisonnable de son fonds. Lorsque la durée du bail restant à courir est de neuf années, M. Retail ne va point jusqu’à calculer la valeur du fonds de commerce jusqu'à -? ou 27 ans de bail.

Et pourtant le locataire n’admet pas volontiers que son fonds soit considéré comme sans valeur à la fin du bail. Son matériel n’est cependant point détruit. Les marchandises invendues, même amorties, sont encore susceptibles de produire quelques deniers.

Le raisonnement mathématique est ici en défaut.

L'évidence nous oblige à admettre que si le locataire reste dans ses locaux, sa clientèle, bien qu’uamorlie», viendra constituer un élément de son fonds. Le matériel amorti ne sera pas forcément remplacé : Le fonds conserve donc une valeur. Et il n'est donc pas illogique d'admettre une valeur moyenne toujours basée sur les bénéfices annuels, mais oscillant peu autour du coefficient 3, pouvant être maintenue sensiblement constante aux approches de cette période de crise qu'est l’époque du renouvellement.

130. — Ainsi la valeur du fonds de commerce, élément réel, expression matérielle de la fortune du commerçant, constitue une notion fort complexe, rendue plus complexe encore par le jeu des lois sur la propriété commerciale. Et fixer le chiffre de l'indemnité d'éviclion à la valeur du fonds est bien plus déplacer la difficulté que la résoudre.

Que l’on adopte les intéressantes formules de M. L. Retail dans leur intégralité, que l’on Y préfère substituer une valeur moyenne un peu plus stable des fonds de commerce, il n'apparait pas aussi nécessairement que ne l’affirme Ja doctrine classique cantonnée dans des arguments purement juridiques, que la valeur du fonds constitue la limite nécessaire el inévitable de l'indemnité d'éviction.

PROPRIÉTÉ COMMERCIAIE 453