IL. - L'article 7. Les éléments de l'indemnité

132. — La loi du 30 juin 1926, modifiée par celle du 13 juillet 1933 à prévu deux cas dans lesquels le locataire à qui le renouvellement de bail n'est pas accordé, peut demander à Son propriétaire ou à son bailleur, une indemnité n’ayan( pas les mêmes caractères que l'indemnilé d'éviclion. Ces deux hypothèses sont prévues par les arlicles 6 et 7 de la loi, ainsi conçus :

Art.6 : « Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur, en cas de refus de renouvellement du bail, pourra continuer l'exe ploilalion commerciale ou industrielle mais il devra une indemnité au locataire à concurrence du profit qu'il aura retiré de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble du fait des améliorations matérielles effectuées par le locataire. »

Art. 7: «Dans le cas où il exerce la reprise des Jocaux loués pour un usag Commercial où industriel sans être Lenu à l'indemnité prévue à l'article 4, le propriétaire devra, à Moins qu'il ne préfère demander la remise des locaux en l’état où ils étaient lors de l'entrée en jouissance, payer au locataire sortant une indemnité à concurrence du profit qu'il aura retiré de Ja plus-value apportée par lui à Ja valeur localive de l'immeuble par suile des aménagements effectués Si, d’après le bail, ceux-ci ne deviennent pas la propriété du

bailleur, sans que cette indemnité puisse dépasser le prix de la main-d'œuvre et la valeur des matériaux employés. »

Nous examinerons successivement l'indemnité de plus value apportée au fonds de commerce (art. 6) el l'indemnité de plus-value de l'art. 7.

133. — I. — L'art. 6 de la loi du 13 juillet 1933 a été l'objet d'importantes modifications, apportées à l'ancien texte de la loi du 30 juin 1926. L'ancienne rédaction se bornait à indiquer que lorsque le propriétaire refusait le renouvellement, il était tenu à indemnité «dans la mesure fixée à l'art. T». L'art. 7 n'a d’ailleurs pas été modifié par la loi nouvelle. On comprend déjà, malgré la différence plus apparente que réelle de situalions, l'intérêt que présente l'étude simullanée de ces deux indemnités.

Il faut tout d'abord, en vertu de l'article 6, que le propriétaire de l'immeuble soit en même temps propriétaire du fonds de commerce, et qu'il ait loué le fonds avec le local à un preneur à qui il refuse maintenant le renouvellement du bail.

On verra que lorsque le bailleur n'est pas propriétaire du fonds de commerce que son localaire exploite chez lui, la loi prohibe la continuation du même commerce par le propriétaire même, ou par l'interposition d'un nouveau locataire. Il n’en saurait être de même dans le cas actuel, et lon suppose que le propriélaire a repris lexploitation du commerce qu'il exerçait auparavant: On ne peut assurément l'empêcher de l'exercer, sans une véritable expropria- (ion.

La siluation juridique des parties ne s’analvse donc pas en un conflit entre propriétaire d'un fonds de commerce el propriétaire de l’immeuble, car ces deux qualités sont réunies en la personne même du bailleur, mais en un conflit entre le patrimoine de l'exploitant et celui du bailleur. Le droit de renouvellement ne saurait rester en l'espèce un droit réel”exercé au profit d'une autre «res», car on ne comprendrait pas au profit de quelle chose il s'exercerait. Quant à dire qu'il s’exercerait au profit d'un patrimoine, ce serait donner là une explication inexacte, car en réalité un

1e PROPRIÉTÉ COMMERCIALE

patrimoine n'existe pas en dehors de son titulaire ; il n’est pas distinct de la personne, et un droit de créance n’est qu'un droit qui oblige un patrimoine à fournir une prestation à un autre patrimoine.

Le bailleur est donc parfaitement en droit de ne point renouveler le bail et l'équité commande, en dehors pour le moment de {oute préoccupation juridique, qu'il indemnise le locataire de la plus-value dout il bénéficie.

Le fexte de la loi considère donc le bailleur successivement dans sa double qualité de propriétaire de l'immeuble el de propriélaire du fonds de commerce. et l’astreint à tenir compte au locataire de la plus-value apportée soit à la valeur locative, soit au fonds.

134. — La loi enfin, à tort ou à raison, apporte une double Jimilation à l'indemnité que peut devoir le bailleur : celui-ci n'est tenu d'abord qu'à concurrence du profit qu'il a reliré de la plus-value. Nous verrons que cela est parfaitement conforme aux principes du Droit Civil.

Ce qui est peut-être moins compréhensible, c'est que la loi ne tienne compte que de la plus-value résultant des améliorations matérielles provenant du fait du locataire. Il n’est même pas possible de rattacher cette limitation à l’idée d'un enrichissement direct ou prévisible, car étant propriétaire du fonds, le bailleur doit s'attendre à un enrichissement portant sur tous les éléments de son fonds da commerce. Mais eelle disposition est certainement empreinte, plus ou moins involontairement, de ce désir du législateur de ne jamais créer des obligations à la charge de quelqu'un, sans que celte personne en ait eu connaissance dès l'origine, car elle pourrait, n'ayant commis aucune faute, se trouver génée par lexécution d'obligations légales d’un volume exagéré, dont elle n'eût point pu prévoir l'importance. Quoi qu'il en Soil, la rédaclion actuelle du texte ne permet pas au localaire de recevoir une indemnité pour plus-values apportées aux éléments tels que clientèle ou achalandage, les améliorations malérielles seules étant prises en considéralion (1).

134. — (1) Robert-Martin et René-Maus, op. cit, n° 1144. Ces auteurs font d’ailleurs remarquer que cette interprétation du

Les éléments de ce droit à indemnité sont donc les suivants, pour le moment :

1°) une plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble, c’est-à-dire un enrichissement du bailleur ;

>) des améliorations matérielles apportées par le locataire. Nous examinerons si elles constituent forcément la preuve d’un appauvrissement.

3) un lien de cause à effet entre l'enrichissement et le fait du locataire.

On examinera, après avoir étudié les éléments de l'article 7, si la notion d’enrichissement injuste suffit à justifier les indemnités de plus-value.

135. — La Chambre avait envisagé un moment de supprimer le droit de reprise en vue d’un usage commercial. La conséquence élail, en même temps que la modification de l’article 5, la suppression de l’article 7, mais celte idée ayant été abandonnée, l’article 7 fut repris dans sa teneur inmécrale et conservé dans la loi du 13 juillet 1933.

Le propriétaire n'est plus en même temps propriétaire du fonds de commerce. Encore faut-il que le bailleur soit commerçant et exerce le droit de reprise des locaux pour un usage commercial ou industriel.

Il est nécessaire en outre, pour que cette indemnité soit dûe, que l'indemnité d'éviction ait été écartée. Ce sera le cas généralement lorsque le refus de renouvellement sera justifié par des motifs graves contre le locataire, par une reprise personnelle, non accompagnée d’un agrandissement ou d'une démolition de l'immeuble pour reconstruire ou lorsque le bailleur n'aura pas été lui-même vendeur du fonds de commerce, exploité par le locataire.

texte provient de la virgule, malencontreusement placée après les mots valeur locative de l'immeuble » qu oblige à faire porter la limitation «du fait des améliorations » aussi bien sur la plus-value apportée. au fonds que sur celle de la valeur locative.

Ceci posé, il faut pour que le droit à l'indemnité de plusvalue prenne naissance :

1°) que le bailleur bénéficie d’une plus-value apportée à la valeur locative :

2°) que les améliorations matérielles, désignées ici sous le nom d'aménagements, aient encore été apportées ;

3°) que d'après le bail ces aménagements ne restent pas la propriété du bailleur et que celui-ci n'exige pas la remise en élat des lieux ;

4) un lien de cause à effet entre l'enrichissement et le fait du locataire.

Nous retrouvons encore ici un double maximum qui est d'un côté le profit retiré par le bailleur et de l’autre côté, la loi le dit expressément, le prix de la main-d'œuvre et la valeur des matériaux employés. Il faut bien reconnaître que Si ce maximum donne l'impression d'être plus rigoureusement déterminé que celui de l’art. 6, il est plus équitable, car il est évident à priori que le propriétaire ne peut profiter que des améliorations à l'immeuble el non de celles apportées au fonds comme dans le cas précédent (1).

495. — (1) La Cour dé Paris à écarté du bénéfice de l'indemnité de plus-value le locataire qui a bénéficié de l'indemnité d'éviclion avec laquelle elle fait double emploi (Cour de Paris, 17 juillet 1931), G.P. 1931.2.815, Veuve Giron €. Société des Etablissements Bodard et Passemard : Jugé que l'indemnité ne saurait êlre Supérieure au profit reliré par le bailleur. Le bailleur peut demander remise en élat. des lieux ; Seine, 21 jun vier 1929, R.L. 1929.787, Chanaud €. Lavialle ñ